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1、本科毕业论文关于房地产工程结算的实践报告 内 容 摘 要“海御花园”工程项目历时3年，在竣工结算中存在诸多问题，导致审计不能忠实反映工程的实际造价，企业不能回收应有的效益。本文主要通过该工程来探讨工程竣工结算工作中应把握的要点。“海御花园”项目从施工前的准备工作、施工过程中的资料收集以及项目竣工后的结算工作中都存在准备不充分、资料不全的问题，导致最终结算成果与企业实际成本之间存在较大出入。工程项目竣工结算并不仅仅是工程竣工之后的结算工作，它贯穿于项目实施的整个工程，关系到企业的效益，从业人员需要不断的学习和总结，做到竣工结算成果能真实的反映工程的实际造价。关键词：竣工结算 审计 结算技巧 目
2、录一、工程施工前的准备阶段1（一）施工合同管理1（二）施工组织设计的编制1二、工程施工中的资料收集2（一）施工过程中应做好施工日志、技术资料等施工记录2（二）甲方指定或认可的材料2（三）新材料、新工艺、新技术施工2（四）因非特殊原因导致工程量增加2（五）签证单的编制3（六）竣工图3三、加强结算的审核，力求工程计量的准确4（一）工程量的审核4（二）结算单价选用的审核4（三）取费审核4参考文献6关于“海御花园”工程结算的实践报告 “海御花园”工程从招标到竣工结算，历时3年，占地39000平米，建筑面积100000平米，短肢剪力墙结构，建筑风格为欧式联排别墅，最终结算成果与施工单位上报结算差3300
3、万元，审减率高达35%，通过该工程的结算工作并根据自己在工作中发现的问题，归纳出工程竣工结算主要可从以下几个方面着手：一、工程施工前的准备阶段（一）施工合同管理建设工程承发包合同是最终确定工程造价的重要依据。在建设领域重视施工合同签订、加强施工合同管理对工程造价的确定起着十分重要的作用。施工企业应及时、谨慎地与发包方签订施工合同。合同内容应尽可能的考虑周详，措词严谨，权利和义务明确，做到平等、互利。合同中应体现出有效防范和化解风险措施的具体条款。在选择合同类型时，应当综合考虑项目规模、工期长短、竞争情况、复杂程度、外部环境等因素，权衡利弊，慎重选择承发包双方都能认可的合同类型，保证合同的可执行
4、性。合同一经签订，即成为约束合同双方的最严格的法律文件，应按约定的内容执行。 例如本工程合同中对于“甲供”混凝土的约定为“甲供”材料中的“砼”按图示工程量，不计损耗。”及“工程结算时，“甲供”材料及设备也一并结算。如实际领用量超出结算工程量时，其超领部分费用按市场价及超领量在乙方结算中扣减。”根据上述约定，在结算时混凝土的施工损耗及运输损耗未计入结算工程量，使混凝土超领数量增大，扣款增加。（二）施工组织设计的编制据实结算的工程，施工组织设计的编制对结算有很大影响，其编制必须符合实际，考虑周到，明确施工工艺流程和施工操作做法。对涉及工程结算或索赔的施工做法更应制定详细。如土方工程中，基础开挖要根
5、据挖土深度、土质、施工条件等因素采取不同的施工方法。若采用放坡式开挖的要注明放坡系数。打钢板桩、木桩支挡土板时绘制的施工图，要把材料的规格、桩的密度标注清楚。挖土方式要注明人工或机械开挖，并要根据施工现场实际情况确定堆土的距离、余土外运的距离，还要根据土质、地下水的情况确定排水方法。机械种类的选用及数量，安全文明施工的各项措施都要特别注明。以上资料都是结算的依据，均有可能成为索赔的证据。如本工程中，因工程需要，地下室脚手架需考虑承重因素，施工单位单独编制了地下室脚手架施工方案，并经过甲方相关部门确认，在结算时，甲方根据此方案单独计算了地下 篇首注释：赵曼，现为大连圣岛房地产开发有限公司成本合约
6、部造价员，负责跟踪“海御花园”项目的施工及结算，在工作中发现造价管理中存在一些问题，将在本文中进行说明，并探讨解决方法。室脚手架的费用，与定额计价相比，造价增加了80万元。二、工程施工中的资料收集结算资料是编制工程结算的重要依据，它是在施工过程中不断收集形成的，必须为原始资料。包括招投标文件、施工合同、设计图、竣工图、签证单、设计变更单、图纸交底及图纸会审纪要、各种验收资料、会议纪要、工程所执行的定额文件、国家及地方调整文件等。（一）施工过程中应做好施工日志、技术资料等施工记录对停水、停电的时间，甲供材料的进场时间、数量、质量情况等都应有详细记录。及时办理设计变更、技术核定等手续。建设单位或监
7、理单位的临时决定、口头交待、会议研究、来往函件等应及时收集整理成文字资料。必要时可对施工过程照相或摄像作为资料。如现场工程师更换，应做好文件资料的交接。如在本工程结算过程中，施工单位在计算剪力墙穿墙螺栓时按施工方案中300*300间距计算，并按成平螺栓进行材料找差，但实际施工时，穿墙螺栓间距为600*600，且螺栓用现场钢筋进行加工，并有监理提供的现场照片为证，因此审计部门对此项重新算量并核价，进行造价扣减。又如钢筋损耗的计算，施工单位提出地下室施工时钢筋损耗超出定额规定，在工程例会中向甲方代表提出增加损耗，且甲方代表口头同意在结算是按实际情况考虑损耗率，但是施工单位却没有及时整理会议记要给相
8、关人员确认，在结算时审计部门只能按照定额规定计算损耗率，这样一来施工单位不仅无法争取到应得的费用，同时也增加了甲供钢筋的超领量，造成双重损失。（二）甲方指定或认可的材料甲方指定或认可的材料，实际价格高于预算价(或投标价)，按规定允许据实调差价的，或采用的新材料没有预算价，或改变材料的规格、质量档次导致材料价格变化较大等情况，应办理价格签证手续。如本工程中，甲方要求所有植筋均使用“喜利得”结构胶，这种品牌的胶比普通胶价格贵许多，在工程施工时，施工单位进行了价格签证手续的办理。在结算审核时审计虽提出疑义，但经解释沟通后予以确认此项费用。（三）新材料、新工艺、新技术施工采用新材料、新工艺、新技术施工
9、，没有相应定额子目计价的，应收集有关施工数据，编制补充定额，经建设单位或有关部门认可，作为结算依据；也可与建设单位协商价格。如本工程中，地下室顶板排水保护系统为新型材料及工艺，在定额中没有相同或相似项目，施工单位进行该项工程施工签，及时进行了施工方案及价格确认手续的办理，因此，在结算审核时审计确认了此项费用。（四）因非特殊原因导致工程量增加因建设单位或监理单位责任造成工程返工、停窝工、增加工程量等，应要求工期顺延，并提出索赔。因特殊情况导致施工难度增加，材料损耗增大，或工期延长，也应提出索赔。在“海御花园”项目中，因图纸设计的缺陷，造成了大量的工程返工，并且在工程主体完工后，业主提出了诸多改造
10、要求，在该工程施工后期，几乎全部都是拆改工程，这种拆改工程的工程量极小，且难度较大，即我们常说的“费工不出活”。此部分工程是导致该项目工期拖延的主要原因，但是施工单位在施工时没有进行价格签证，工程量签证的内容也表述不清，因此在结算过程中，双方对此部分造价存在较大争议，对于延期造成的索赔也难以达成一致，最后经过近6个月的谈判，才确定此部分造价，完成结算。（五）签证单的编制签证单的编制内容应包括时间、施工部位、发生原因、工作内容、工程量、计算式及示意图。签证单的文字说明应简洁完整、反映重点。签证单应根据现场实际发生工作进行编制，完成后应及时交付施工负责人审查，是否真实、全面的反映了增减工程量，再交
11、监理工程师确认。监理工程师签字认可后再交甲方代表确认，甲方代表应对其所签内容进行核查，是否满足业主及现行规定要求。监理工程师核实的工作内容、工程量不能简单的签“情况属实”，对监理工程师所签的不合理地方，应如实提出，以免在审计过程中被指出，造成无法弥补的损失。在监理工程师签字确认后，交由业主审核签字确认。现场施工中发生签证的情况较多，作为施工管理人员，要对定额有深刻的理解，才能将签证签得合理、全面。以下是值得注意且经常会发生的主要工程签证内容：1. 土方开挖的签证要注意的事项：注明土质种类、挖土的方式方法、土方的外运距离；2. 挖土需降排水的，抽水台班及抽水机的品种、规格都要进行签证；3. 大型
12、机械进出场要按规格型号及运距签证；4. 对二次运输签证要注明运输采用的方式、方法、所运材料的种类、距离；5. 建设单位要求改变工程内容和标准，导致施工中用工数和工程量增加，改变了工程施工程序和时间，所办理的技术经济签证。在本工程合同中明确约定“任何因甲方原因导致设计变更引起的项目的调整、施工工艺的改变以及施工图以外的增加均以现场签证的形式计量并作为结算依据。乙方应在事件发生的48小时内且未隐蔽前（拆除工程需在工程实施24小时前），自测并填写签证内容（必要时需附简图），申请监理单位计量签字后，申请甲方代表、甲方造价工程师共同到现场参加复测并现场签证，超过此期限的，如设计变更引起的是工程价款的增加
13、，甲方将拒绝确认（因甲方原困拖延的除外），如设计变更引起的是工程价款的减少，甲方将自行核算。现场签证签署完毕后，签署各方应各留一份，如甲方因特殊情况未及时留存的，乙方应在所有部门签署完毕后，在48小时内转甲方代表和甲方造价工程师各一份，甲方造价工程师以其存档的现场签证原件作为结算依据，复印件及无存档的无效”。本工程签证单多达120余张，涉及到该工程的各个阶段，造价超过500万元，但是其中有20%的签证单不符合上述约定，在结算时，审计部门拒绝对此部分造价进行确认，造成施工单位极大的损失。 （六）竣工图竣工图是反映工程的实景。它包含所完成工程的地理位置、工程量以及竣工后工程达到的质量指标。绘制竣工
14、图前，应先对所完成的工程进行实测实量。实测实量工作的时间跨度是从开工至工程竣工，凡是能够反映到竣工图上的，应如实的反映到竣工图上，不方便反映到竣工图上的，例如土方，可由签证单反映。竣工图必须按比例出图，竣工图上的文字、数据、线型应按规范标注。在审计过程中，对于未注明尺寸的地方，可用比例尺量取计算，不清楚的竣工图将影响工程量的计算。绘制完后的竣工图底稿，首先应由绘图人员进行检查，其次应由施工负责人检查，然后交监理工程师、业主或相关部门审核，作好查漏补缺的工作。若在审计过程中才发现有遗漏的，审计将会不予认可。对结算资料的管理应有所规定。管理人员应把结算资料分别按顺序编号整理，图纸的变更、现场签证单
15、等应要一式几份，建设单位、监理单位及施工单位都要保存，作为竣工结算核对的依据。三、加强结算的审核，力求工程计量的准确作为施工企业，虽然希望结算能高一点，但是自己报出去的结算要做到有理可依，有据可查，审减（增）额在一定的范围以内。结算工作完成后，校审很有必要，能有效避免多算、漏算、重算，提高结算的准确性，加快工作进展。审核的重点为工程量计算是否准确，结算单价套用是否正确，各项取费标准是否符合现行规定。（一）工程量的审核工程量是否正确是关系到结算准确性的一个重要方面，应着重注意如下几点：1. 审核工程项目划分是否合理；2. 审核工程量的计算规则是否与定额保持一致；3. 审核签证凭据，核准工程量。“
16、海御花园”项目中有较多工程由建设单位直接分包，因此在结算中，施工范围的明确至关重要。在对该项目做全面结算时，审计部门发现很多分包单位的施工内容及工程量与主包单位重复，且有签证单证明重复内容为分包单位施工，在监理及甲方项目部进行书面说明之后，审计部门将重复内容从主包单位中扣除，对此主包单位虽有疑义，但无材料证明，因此只能同意审计部门意见。（二）结算单价选用的审核1. 工程项目特征与设计图纸标准是否一致，如：混凝土标号、钢筋规格等；2. 单价子目内容是否与设计及签证相符；3. 定额主材价格套用是否合理。本工程在竣工结算时，施工单位认为工程复杂，难度较大，执行定额与市场价相差太大，在编制竣工结算时采
17、用了大量自补项目，但是审计部门认为这些项目在定额中均能找到相应项目，因此按照合同约定执行定额计价，按照施工同期网刊的平均价格进行主材找差，施工单位对此有争议，但是却没有没有相关材料证明其观点，只能无奈的同意审计部门意见。（三）取费审核取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定严格执行。审核时应注意如下几点：1. 取费文件的时效性；2. 执行的取费文件是否与工程性质相符；3. 费率计算是否正确；4. 价差调整的材料是否符合有关规定如本工程合同约定“材料及设备价格除“甲控”材料或设备外，其它材料或设备有品牌的执行该品牌市场价，无品牌的按照不高于施工同期辽宁省建设工程造价信息网刊-大连专刊中发布
18、的相应各市区的价格执行，但如网刊发布的材料价格与市场实际采购价相差超过5%时，按市场价格执行。”工程施工时的电线、电缆的价格比同期网刊低25%左右，而施工单位在结算中全部按照网刊价格找差，审计部门最终按市场价进行材料找差，使工程造价进一步降低。除上述内容外，主包与分包单位的施工内容界限划分、不可抗力导致的工程返工、政府调控对材料市场价格的影响等等，都是工程造价人员应及时掌握的内容与信息，它们直接影响到工程造价的高低，牵涉到企业利益。纵观“海御花园”工程项目的结算过程，会发现施工单位在工程施工过程中存在诸多问题，从施工前准备不充分，到施工过程中资料收集不全面，再到最后竣工结算时预算人员频繁更换，
19、导致最后结算结果与企业实际成本之间存在较大差距，使企业亏损。另外，竣工结算不仅关系到施工企业的利益，也影响到建设单位对已完工程的总结、掌握各项建筑指标以及对今后建设工程提供参考数据，直接牵扯到资金的准备与运转，因此竣工结算的管理是每一位建筑行业从业人员都应该重视的工作。每个工程项目都有其自身的特点，并受到很多因素的影响，甚至受到当地的环境、政策、文化等因素的制约，因此做好工程项目竣工结算，是一项综合而复杂的工作，需要我们在实践工作中不断的学习和总结。作为从业人员应该投入更多的精力来提高自身的业务水平，努力钻研工程管理的科学方式，才能更好地编制工程竣工结算，为企业争取更多效益。参考文献1. 郭靖
20、捐，建设工程定额及概预算，北方交通大学出版社，2003年。2傲姿时代项目管理教材开发项目组，项目管理基础，清华大学出版社，2001年。3刘钦，工程招投标与合同管理，高等教育出版社，2003年。4. 程鸿群、姬晓辉、陈菊春，工程造价管理，武汉大学出版社，2010年。5. 何柏洲、周显峰，建设工程合同，知识产权出版社，2003年。6. 王元坤、韩振华、从桂香，2001届定额、估价表及费用标准使用指南，大连音像出版社，2003年。7. 辽宁省建设工程造价管理总站、辽宁省建设工程造价管理协会编著，辽宁省建设工程造价专业人员业务培训教材，沈阳出版社，2003年。8. 何柏洲，工程建设法规与案例，中国建筑工业出版社，2004年。
