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1、商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，*作思路、*作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上
2、存在很大的问题。为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是800012000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。发展商通
3、过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体*作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。第二部分：商业街的空间限定和功能划分商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感
4、觉？这就需要建筑师进行精心地设计。现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的
5、，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。住宅
6、和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。现在的很多高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。第三部分：专业化的顾问机构没有市场很多发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一
7、样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国 发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强
8、大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。 第四部分：主力店不应在招商前进行建筑设计对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正
9、大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式，如今已经变成一种模式。大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯
10、，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。第五部分：如何*作商业地产设计建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国 对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市
11、的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。 在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个*作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里
12、。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。商业地产与住宅地产的十点区别 区别一，地理位置的要求不一样。1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样
13、不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。区别二，目标顾客不一样。住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。通常来讲，商业
14、地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。 区别三，功能、用途不一样。住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。 区别四，消费环节不一样。住宅销售以后就直接进入了消费终
15、端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花多少钱？进货还要花多少钱？风险费用金需要多少钱？整个运营费需要多少钱？买得起商铺就一定能经营得起来吗？这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投
16、资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。 区别五，对物业的要求不一样。住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤，层高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的层高达到2.83米就可以了。所以，对物业的要求不同也是商业地产
17、与住宅地产的区别之一。 第六，产品的设计不一样。住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。例如，电影院的产品设计主要考虑层高、柱距和消防等问题，而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高了，主要是解决上、下水和排风等问题。商业地产的设计需要依据自身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸（即我们所说的面宽）切的窄些，里边（进深）切的深些，这样有限的物业可以多切出几个临街店铺，以提高销售利润。但是这样的切割方法，即便卖出去了，让投资者如何很好的经营呢？4米
18、的面宽在两侧摆商品，一个柜台要45公分，那么中间要加一个人，共60公分，中间还要摆货架，大家算一算，这样的面宽如何进行科学、合理的商品陈列？商铺切割时，如果面宽大了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好卖。店铺的进深与住宅的要求是完全不同的，切割商铺也是一门学问，通常有“回”字形和“非”字形两种切割方法。“非”字形切法适用于“长条型”的物业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，实现卖场客流的均好性；“回”字型的切割方法较适用于正方型的物业，通常会通过中庭将客流吸引至物业的几何中心，使客流由中心向四周均匀散去。所以，住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。 区别七，销售、营销不一样。台湾、香港
19、的一些销售公司认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这个比喻可以看出，商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。 区别八，投资回报的形式是不一样的。商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地
20、产投资回报的最主要形式。我们都知道北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，前年有家机构出50亿要收购，但被拒绝了，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。2001年，某华联曾在呼和浩特投资近6000万，去年则被一家机构以5个亿收购了，所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。 区别九，专业程度不一样。商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综
21、合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。所以，商业地产运作与住宅地产 的运作对专业程度的要求是不一样的。 区别十，综合实力不一样。从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售，商业地产销售的风险要高很多，如果商业地产也按照这样的思维进行开发，就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发，这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金
22、投入才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。 张峰:商业地产与住宅地产实际是资源再开发的区别商业地产与住宅地产的区别商业地产和住宅地产最大的区别，实际上是一个资源的再开发的区别。我们现在实际上对商业地产真正有三股力量在进行商业地产的运作，一种力量实际上是政府，前期我在去年上半年，也在和四方区政府研究，也参与到他们的一些会议，因为四方东区开发过程当中，他们叫“两改”，特别是旧村改造，按照城市划分的话，虽然不在5公里核心经济圈，以政府为中心，但是它确实在整个城市，像我们青岛这
23、样一个中等的发达的城市，属于一个中心城市圈内，它的研究是什么？是区域性的，市北区在老街的基础上规划，搞特色街，实际上是政府在运作，我说它的运作也是被动的。 中央国际总经理张峰第二种力量是什么？就是刚刚谈到的商业运营商，是商业地产综合开发商。第三种力量，就是房地产开发商，房地产开发商做什么？我们有的时候做商业，我们前7、8年做什么？做会所、配套，做点群房，实际上我做的时候，把住宅起来了，群房为住宅辐射，三股力量形成了商业地产，因为近期在研究我们项目的时候，包括到上海、深圳、宁波、杭州去考察，包括我们到日本考察，专门考察商业地产，我反而看到真正的商业发达的地区，包括我们中国的中部的郑州，郑州的商业
24、氛围不是一年形成的，是近千年的历史形成的，逐步才形成的。济南也是整个齐鲁之邦的商业，银座在泉城广场非常大，大家是从齐鲁文化当中，商业是它的中心之一。商业地产要把规划往前提在青岛，选择在东部拿地，我们做了一个初步的规划，和我们初级的社会主义市场经济有关，我们觉得我们这样的平台的建立，在青岛不但有利，而且应该是比较深入的研究，我是来学习的，比如说讲住宅，我们做了这么多年住宅、建筑、环境也好，研究规划也好，包括后期的服务，但是我认为商业地产青岛不成熟。我们的商业地产，比如说大连万达，这些都是单体的合作，包括下一步我们银座过来，都会对青岛商业地产的启动有所启发。这是大自然留下的资源给了青岛，实际上这是
25、大自然留下的，红瓦绿树、碧海蓝天，其实有一部分还是殖民地，还是发达的工业化给我们带来的，我们真正做的是什么？住宅地产我们前一个阶段，主要是解决大家的欠帐问题，商业地产我认为前期是被动的，我们做了很多，回到我们的项目当中，我们在近期一直在进行调整，调整的时候，是在学习的时候调整，在交流中调整。真正的商业地产，从我近期的接触和住宅地产的确开发的定位模式就不一样。用住宅地产的思路就麻烦了，住宅地产很有特点，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，那是住宅，但是商业做不好，可能就要闲着，商业不是面积越大越好，钢筋混凝土一做，是不行的，所以商业真正来讲，是要把整个的工作，特别是规划，我说的是投资前提，要
26、往前提，如果这样的话，要加强三个合作，一个是地产商，我说的主要是地产开发商，商业地产的运营商、商业地产的开发操作商和政府也一部分，三方结合，就会很好的规划青岛，我说的商业就是这样的脉络，有的时候错位都错不了，这方面必须是三方合作，三方结合。我们现在遇到了一个千载难逢的时机，中国的出口，我过去做了10年的进出口，那个时候可以这样讲，可以亏损，但是创汇是第一的，创汇是很重要的指标，经过改革开放30年，中国做了很多的积累，中国只用原来的牺牲能源、牺牲环境以低劳动成本的过去，消费是什么？使国家富强，使人民生活得到更好的安康，而不是在贫困线之下，达到这个目标，消费平台很重要，消费平台是什么？就是商业项目
27、、商业地产。所以这个发展是一个非常有前景的，如何发展？一个看各种力量，更重要的是看结果。房地产有三种，一种是加工厂，做住宅、制作。第二种就是持有，通过持有获得利益。第三，投资。实际上我不是做地产，我是在投资，我把它当做投资，包括股票、债权是投资。我过去就是做加工的，我们就是品质地产。品质地产做什么？就是盖好房子，像汽车一样盖房子，增加湿加工，减少干加工，所以我说完全是两件事，我做出来就是为了卖，就是要很好的研究然后如何区化，然后现金流怎么回来，做完产品再卖，这就是住宅加工厂，持有是另外一件事。张总：青岛有一个独立的特点，青岛是一个海洋城市，是一个旅游城市。我一直谈到这确实是一个基础，德、日工业
28、化国家长期的一个基础。这个城市就形成了一个特点。刚才谈到我们的基本消费，什么是基本消费？就是制造业，制造业大部分是产业工人，产业工人的收入相对来讲不是很高，这是一个特点。所以说作为商业，为什么要研究商业？首先第一个定位就是消费力的潜在分析，首先这个店在哪里？要为谁服务？这部分是应该我们商业要研究的，实际上政府也在做这项工作，我们做小区的改造，比如说村庄的改造，要保证他们的生活，而不是现在满足，要满足10年以后他们的生活发展需要。青岛是一个旅游城市，青岛还是一个知名的旅游城市，而且还有那么多的财团投资，相对这些人，本身他们也有消费需求。第三，青岛又是一个投资的城市，由于青岛的不断发展以及这样的地
29、理位置环境，我前一段时间卖投资性房屋，我可以这样讲，其中有一段时间，我在开发区，在企业做总经理，一部分是青岛人买房子，还有近40%是外地人买房，东北、大庆的很多，东营、山西的人来这里买房，包括我们沿黄河流域都在青岛买房，所以青岛还是一个投资城市，他就有一定的消费，所以青岛往往是这样的分几级，一部分是大量的产业工人，为什么像利群在四方，包括后来的台东，为什么能够取得很好的业绩？因为照准了群体，就是产业工人，带动了整个台东商圈。因为这一部分人，在青岛，青岛的名牌企业多，真正支撑工人的是什么？就是产业，原来青岛叫“上青天”，原来是纺织，纺织的纱锭的量规模非常大，青岛是一个重要的轻纺城，10万纺织产业
30、工人，所以青岛这些人，我们真正的社会，要是站在我们共同富裕的角度，就是应该一方面认真的考虑，去提升这些人员的真正的消费力，要为他们建很多的商业，而且这些商业，不是说一维，而是三维，不是去了就购物，现在有了这样外国的合资的商场进来，可以休闲等，还有一个休闲的功能，所以我们还要再发展，这是一个放松的地方，通过到这个地方，还是一个亲情、交流的地方。这样的话，我们这个社会就和谐了，我觉得是这样的，从这个角度来说，这是我的认识，反差一定会有的，这和城市的特点有关。商业地产的开发过程张总：开发有一个非常严格的需求，主要有几个阶段，真正的研究优化的过程，第一个就是投资？投资是战略性的，包括开发商，开发商要第
31、一认真的研究，把这个三个阶段九个步骤必须要走完，如果不走完的话，肯定会出问题的。投资就是一个战略性的考虑，可能会出问题，不是因为地角不对，可能是因为战略投资的方向有问题，这个方向错了以后，第二个阶段的规划研究阶段，实际上就是在错误的投资过程当中，进行很多错误的工作，肯定会出问题。第三个就是设计、成本、经济的优化，这就是“双优”阶段，作为住宅这个过程是什么样的产品，包括设备、部件在施工图当中都会画清楚，最关键的还是投资问题。商业做百货和做批发，和仓储式的商业，都不一样，做商业街模式都不一样，比如说做6米层高，6米是什么问题？是要高投资，如果4.5米合适的话，为什么要6米。6米的视线好，空间大，给人一个舒适感，当然档次肯定也要偏高。有的不用6米，你得多用多少钢筋？政府给你的高度是确定的，这样的话就少了很多的房子。但是这个流程、程序是重要的，按照这个程序走，做出来就会做出好房子，在当时取得较好的收益。如果做商业，就按照商业规格走，所以说交流是非常关键。有的时候我们看到一些上海的商业，就是政府统筹、指导，专家进行研究，把市场规则、规律研究了之后，实际上真正的落脚点在什么位置？商业地产和住宅地产都有一个共性，我们作为一个开发商，应该是尊重城市、尊重项目，尊重我们的客户，尊重业主，真正的落脚点是这样，我们尊重我们的客户，客户需求什么？你做到了，项目就做好了。
