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1、增城罗岗村地块可行性分析及方案报告前 言第一部分、增城市宏观环境分析总体概况要点：l 增城市，紧邻广州，地区的经济增长力在省内第一大市的影响下相对有限，地区经济发展处于初级阶段，仍处于大部份城乡结合的水平。l 以自然资源、农副业、手工业为支柱产业，人均GDP较省内几大城市为低，居民生活在质素处于提高阶段。l 与广州相邻带来的优势是，房地产行业发展非常迅速，雅居乐、碧桂园、新世界等外地巨头早早进入占地，为当地发展注入极大的刺激元素，加大地区的对外吸力。l 交通路网，公建配套等发展仍不十分健全，地区的发展潜力空间较大。以下为对本地区各方面的详细介绍一、 增城市概况区位优势：增城市位于珠江三角洲东北
2、部、广州东部，南与东莞隔江相望， 东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，发展空间大，前景好，故称广州东部板块，是广州通往深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入广州都会区规划范围。交通优势：增城公路、高速公路、铁路、水路四通八达。公路 广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。广州广园东路快速干线（广州东莞）和广惠高速公路（广州惠州）分别贯穿中南部各镇，广惠高速公路增城路段37公里，分别设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。广州北三环高速公路（沙庄荔城广州新国际机场）、增莞
3、深高速公路（增城东莞深圳）和新坪公路（新塘从化太坪场广州新国际机场），正在抓紧规划兴建。 铁路 广九铁路（广州香港九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的城市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。 航空 境内无机场，但至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30至40分钟车程。水路 新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。增城交通网络总体较发达，部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善，增城交通网络日渐完善中。资源优势：自然条件 增城南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48，拥有9个森林公园和自然生态保护区，是广州东翼的“绿
4、肺”，也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。气候 增城气候温和，土地肥沃，风调雨顺。年均气温216，年均降雨量1869mm，适宜于热带、亚热带作物生长，是著名的荔枝之乡、鱼米之乡。土地资源 全市有农用地1815万 亩，可供大规模发展高产、优质、高效农业。已建和在建的工业园区多，具有生态环保特色的工业发展用地240平方公里，能为企业发展提供充足的土地，广州市规划在南部新塘、永和、沙埔、宁西、仙村、石滩等镇建设200平方公里的广州东部工业园区。正在建设60平方公里的新塘工业园、市东区高新科技工业园和15000亩现代物流园区，招商载体逐步完善。旅游资源 增城是何仙姑(八仙中的唯一女仙)的故乡，森林、水库、
5、名胜古迹等旅游资源丰富。已建成有南华、荔湖、仙村等4个高尔夫球场，近期还将建设两个公众高尔夫球场。挂绿广场、增城广场、百花山庄、裕达隆花园、盈园、正果佛岩等景点建设已初具规模，吸引着越来越多的国内外游客。何仙姑景区、高滩温泉、人称“广东九寨沟”的正果畲族村等正待规模开发。生活环境：商业居住 社区服务网络完善，商场、商店众多，商品门类齐全，拥有增城宾馆、百花宾馆、太阳城大酒店等四星级酒店和一批高级宾馆，为客商和居民提供了商务、娱乐、休闲和购物的场所。广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、叠翠华庭、中海城市广场、新康花园等房地产项目规模大、环境好、档次高，逐步形成绿色社区。市政文化 建有博物馆、图书馆、
6、文化宫、电影院等文化设施。增城广场、挂绿广场、体育广场和增城公园规模大、现代文明气息浓,广场文化逐步形成.。教育与人才 有华南师范大学增城康大学院、广州大学松田学院、广东工业大学华立学院、增城广播电视大学等多所高等院校，人才资源丰富。华南农业大学、中山医科大学分别设有教育基地和产业园区。还创办了多所供外商子女就学、入托的中英文学校和幼儿园。南部到广州中山大学、华南理工大学、暨南大学、广东工业大学等均为30分钟左右车程，人才与劳动力市场完善。医疗卫生 全市有医院20多所，医疗服务网点近400个，医疗技术、设施比较先进，可为居民提供卫生防疫、体检、医疗和救护等服务。二、增城市总体规划随着广州“东进
7、”战略的加快推进，增城已定为广州市重点发展的九大片区之一，增城将建设成为广州东部综合性工业基地、区域性现代物流中心、生态旅游休闲区和现代都市型农业生产基地，努力创建广州东部现代化新城区，逐步形成“四大主轴、五大组团”的发展格局。以广惠高速公路为主轴，以工业基地为载体，大力发展现代组团式工业；以广园东快速路增城段为主轴，以新塘为龙头，大力发展现代商贸物流业；以广汕公路为主轴，以农业科技产业园为突破口，大力发展现代都市型农业；以增派公路为主轴，以何仙姑旅游景区为龙头，以大封门旅游景区为重点，大力发展生态休闲旅游业。增城市区拓展扩大新区，提升城市品位，建设美丽城区；新塘聚五镇优势，工商并举，努力创建
8、广州东部新城市中心；石滩汇三江资源，建设田园水乡特色生态工业城；中新发挥邻近广州及新机场优势，建设广汕公路工业明珠；派潭以大封门旅游景区为龙头，建设生态休闲旅游区。三、增城经济面貌增城紧连广州经济技术开发区、黄埔区和东莞市等经济发达地区，产业基础好，其中汽车、摩托车、IT业等高新技术产业聚集效应越来越大，有强大的产业支撑，既可承受周边地区的产业转移，又能为周边产业提供核心配套。非公有制经济十分活跃，外向型经济和民营经济是国民经济的主导力量。 工业 在国民经济中的主导地位不断增强。形成了以服装、皮具、制鞋、建材、精细化工、机械等为主的骨干支柱行业。牛仔、休闲服装约占全国总产量的六成多，康威牌运动
9、服名列全国前茅。现代服务业 拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，按超白金五星级标准建设的凤凰城大酒店设有凤凰岛外商家园。农业 大力发展现代都市型农业，是广州地区和珠江三角洲粮食、水果、蔬菜、禽畜和鲜活商品的主要生产基地。支柱产业 组团工业。重点发展汽车摩托车及其配件制造业、钢铁、精细化工、电子信息、生物工程、新材料、环保、光机电一体化等高新技术产业以及无污染、规模大的加工制造业及市场前景好的纺织制衣等传统优势产业。房地产业逐步成为支柱产业，广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、新康花园
10、、新世界花园等楼盘品牌好、实力强、规模大。商贸流通发达，新塘牛仔服、汽车、摩托车、家电专业市场交易活跃。旅游业 重点发展富有特色的生态与体育休闲式旅游项目,尤其是规模大、吸引力强的旅游项目及四星级以上的度假式酒店。2004年我市加强了何仙姑旅游景区和白水寨风景名胜区的规划建设，加大了策划包装和宣传推介力度，举办了挂绿诗会、荔枝文化旅游节、新塘国际牛仔服装节、增城菜心美食节等系列活动，逐步形成了“荔乡仙境增城游”，白水寨被批准为省级风景名胜区。第二部分、增城市经济水平分析（消费水平）一、增城市2005年全年国民经济运行情况分析2005年全年，增城市国民经济继续保持快速稳定增长，整体经济运行呈现良
11、好的发展势头。全市实现生产总值255.26亿元，比上年增长13.9。一、二、三次产业比例由2000年的14.35：58.24：27.41发展为10.71：59.2：30.09。工农业总产值587.08亿元，比上年增长23.61%，固定资产投资73.49亿元，比上年增长13.34%。工业发展步伐加快2005 年，全年实现工业增加值 138.74 亿元，比上年增长 18.2% ；完成工业总产值 542.53 亿元，增长 25.36% ，其中，规模以上工业总产值 372.77 亿元，增长 25.21% 。农业生产结构进一步调整，都市农业稳步发展。全市农业总产值 44.5 亿元，比上年增长 4.9%
12、。其中，种植业总产值 23.07 亿元，下降 2.24% ，牧业、农林牧渔服务业产值分别为 10.68 、 6.31 亿元，同比分别增长 13.5% 和28.89% 。林业和牧业产值分别下降 8.07% 和 1.64% 。2005年增城全市固定资产投资情况分析2005 年全社会固定资产投资 73.49 亿元，比上年增长 13.34% 。其中，基本建设投资21.63 亿元，增长 79.57% ；更新改造投资 2.95 亿元，增长 76.15% ；房地产开发投资 31.42 亿元，增长 38.71% 。农村单位固定资产投资 15.73 亿元，下降 36.6% 。城乡私人建房 1.74 亿元，增长
13、25.58% 。“十五”期间，全市固定资产投资年均增长 35.52% 。 投资规模继续扩大，投资结构进一步调整。第二产业投资减少，第三产业增加。第二产业投资 23.04 亿元，比上年下降 30.72% 。其中，制造业投资 20.11 亿元，电力煤气及水的生产供应业投资 2.91 亿元，分别下降 12.64% 和 68.06% 。第三产业投资大幅增加。全市第三产业投资 41.31 亿元，增长 28.61% 。随着部分大型房地产项目相继落户，房地产投资增长38.71% ，占全部投资的比重由上年的 34.61%上升至 42.76% ，成为投资的主要增长点。按经济类型分，国有单位投资增长 30.20%
14、 ，集体单位投资下降 61.61% ，民营经济投资增长 26.6% ，外商及港澳台投资下降 6.03% 。 建筑业增长平稳。2005 年，全市实现建筑业增加值 12.29 亿元，同比增长 13.91% 。全市三级以上资质建筑业企业总产值 24.74 亿元，增长 24.52% 。竣工产值 17.44 亿元，增长 6.4% 。房屋施工面积 241.12 万平方米，增长 39.62% ；房屋竣工面积 70.39 万平方米。全年工程结算收入 31.96 亿元。二、 增城市2005年全年财政收入财政收入平稳增长，金融形势良好。财政总收入突破30亿元，达到33.71亿元，比上年增长43.82%，比2000
15、年增加26亿元，增长3.37倍，年均增长34.32%。地方财政一般预算收入13.07亿元，比上年增长19.88%。可支配财力19.78亿元，比上年增长31.52%。财政一般预算支出16.54亿元，比上年增长25.44%。全市金融机构人民币存贷款余额分别达315.16亿元和125.8亿元，比上年增长17.98%和3.87%。金融机构不良贷款率由1999年的53.08%下降到2005年的7.05%，金融风险多发区变为金融生态环境好的地区。三、 增城市市民收入水平全社会从业人员 55.34 万人，全社会从业人员年平均工资 10156 元。城镇职工 8.57 万人，职工年平均工资 20800 元，比上
16、年增长 8.27% 。城镇居民人均可支配收入 14038 元，增长 10.27% 。年末城乡居民储蓄存款余额 220.91 亿元，增长 17.59% 。 农民收入稳步增长。据农村住户调查资料显示，农民人均纯收入 5217 元，比上年增加 253 元，增长 5.1% 。人均可支配收入 5027 元，增加 131 元，增长 2.68% 。其中，工资性收入 3219 元，增长 7.98% ，工资性收入占纯收入的 61.70% 。以上数据现示，增城居民收入随年增长，其中城镇居民人均收入增长速度较快；农民的人均收入随着社会的快速发展及政策的利好，从2000年至2005年期间有着质的变化。居民收入的增加，
17、决定着消费水平的提升。结论： 从上述分析中可得，我们对于本地区的消费力及经济结构有如下几点的结论：1、以本地产业为主要从业的本地居民，其经济收入处于一般的状态，可支配消费能力并不高。2、同时，基于本地处于生活质素提高时期，住房的需求相当大，置业消费与一般日常消费的比例显得较不称。3、土地资源相当丰富，可开发潜力较大，但基于公建设施处于初步阶段，置业需求对配套设施有较高要求。4、农转城户口流量较大，形成巨大的置业消费潜力。第三部分、增城市房地产现状分析一、增城现有房地产企业概述增城市目前有房地产企业为：碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、锦绣香江花园、荔城碧桂园叠翠华庭中坚豪庭新世界花园、
18、新康花园等绿色社区规模大环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。其中，碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、新世界花园等为新楼盘，目前还在销售。特别应该注意的是，2005年9月22日，长江实业(0001.HK)发布公告称，已经分别成立4家均为长实与和记黄埔(0013.HK)分别间接持有50%权益的新合营公司，目的纯为拥有广州增城新取得的土地，并发展为住宅物业。这四家外商独资性质的公司与增城市国土局于9月21日签订国有土地使用权转让合同，正式取得超过3000亩的四幅相连地块使用权。这四幅土地可形成规模化开发，合计占地总面积约203万平方米，总地价款约3.2亿元，平均地面地价
19、为157元/平方米。二、2005年上半年房地产开发情况房地产开发投资下降，投资结构发生变化。1-8月份全市房地产开发投资下降，但速度有所放缓。累计同比去年，3月份下降17.11%、4月份下降13.95%、5月份下降11.29%、6月份下降2.74%、7月份下降3.68%、8月份下降6.75%；投资结构呈现新变化。一是开发投资下降、住宅投资上升。18月份，在开发投资总体下降6.75%的情况下，住宅投资同比增长10.26%，完成14690万元，占房地产开发投资的91.30%，比去年同期上升15.55个百分点，在我市住宅开发投资仍占主导地位。二是18月份房地产开发投资占全社会固定资产投资的40.73
20、%，低于去年同期6.56个百分点。商品房施工规模扩大、新开工面积增加。1-8月份全市商品房施工面积为192.25万平方米，同比增长24.69%，住宅施工面积为160.33万平方米，增长38.05%，其中：新开工面积77.47万平方米，同比增加32.76万平方米，增长73.26%。开发投资在周边五区市中占据第二。1-8月份，我市房地产投资与周边五区市比较，增速不如番禺、花都、从化，呈现负增长。在完成投资额中：番禺373582万元、增城128043万元、花都97264万元、从化69897万元、白云53457万元，我占五区市的17.73，居于第二位，番禺第一。见下表：增城市与五区市房地产开发投资区
21、市 完成投资 （万元） 增长速度 (%)+ 、 - 占比重 (%) 五区市合计 772243 17.47 100 番禺区 373582 28.68 51.73 增城市 128043 -6.75 17.73 花都区 97264 22.66 13.47 从化市 69897 127.48 9.68 白云区 53457 -30.74 7.40 三、2005年上半年房地产供销情况新建房屋供给增长。1-8月份全市房屋竣工面积44.81万平方米，同比增长63.42%，其中：住宅竣工面积37.71万平方米，增长78.65%。因此，下半年房屋供应与往年比相对较好。商品房屋销售面积下降、销售额有所增长。1-8月份
22、，商品房屋实际销售面积31.58万平方米,同比下降10.25%,其中:住宅28.7万平方米,同比下降6.07%；今年我市房价保持上升态势，造成我市在销售面积减少情况下，总体销售额比去年同期有所增长。1-8月份全市商品房屋销售额134888万元，增长7.23%，是国家加大了房地产业的调控力度，严格控制投机行为和短期投资，房地产市场处于观望状态，销售较为冷淡。销售价格继续上涨。1-8月份，我市商品房屋实际销售平均价格4270元/平方米，同比上涨了696元/平方米，上升19.47%。在商品房屋销售中，住宅类价格3971元/平方米，上升18.96%。从我市近两年商品房的销售价格情况看，先跌、后升，见下
23、图：2004年2月份房价3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；2005年2月份开始，除3月份有小幅下跌外，每月在上涨，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270元/平方米，上涨609元/平方米。商品房空置面积增速快，70%以上为空置一年以内待销房。截至今年8月底，全市商品房空置面积为48.79万平方米，同比增长40.67%，其中住宅空置面积 34.55万平方米, 增长32.29%，占空置面积总量的70.83%。按住宅档次分，别墅、高档公寓空置面积 17.57万平方米, 增长49.84%；普通住宅（中低价）空置面积 16.98万平方米, 增长18.9
24、%，相比别墅、高档公寓的增速高于普通住宅31.84个百分点，在商品住宅供应中，相对中低价位住宅比例偏低，高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。按空置时间划分，空置一年以内的待销售商品房面积为36.06万平方米，占空置总量的73.91%；空置一年以上三年以内的滞销售商品房面积为6.04万平方米，占空置总量的12.38%；空置三年以上的积压商品房面积为6.69万平方米，占空置总量的13.71%。四、增城市房地产市场目前存在的问题房地产开发投资呈下降趋势。目前房地产开发完成128043万元，同比去年下降了6.75%。主要原因：一是资金来源减少。1-8月份我市房地产开发资金来源同比下降25.13
25、%，其中，国内贷款下降96.93%，自筹资金下降7.49%；二是购置土地投资及面积分别下降29.69%和63.67%。商品房供应结构调整，非住宅用房的空置面积增加。截至今年8月底，增城市非住宅空置面积14.23万平方米，占全部商品房空置总量的29.18%，同比提高了4.49个百分点。商业、办公和其他非住宅用房的空置面积与去年同比都有不同程度的增长，其中办公楼增长192.01%,商业营业用房增长61.25%，表现为商业用房等非住宅供大于求现象。商品房价格涨幅偏高。商品房平均售价同比上涨19.47%，受影响因素：银行调控政策导致商品成本增加；建筑材料价格继续上升；别墅、高档公寓价格上涨，均价高达5
26、607元/平方米，同比上升38.62%。别墅、高档公寓销售面积占比重大，商品房屋实际销售面积31.58万平方米、住宅销售面积28.7万平方米，别墅、高档公寓销售面积为14.81万平方米分别占商品房屋及住宅销售面积的46.89%、51.6%。第四部分、消费者调研分析一、目标消费群当地消费者：增城当地、新塘等地方企业和富裕居民。 其他消费者：外来人口，如：广州市、惠州市、东莞市等富裕人群，香港侨胞等。由于增城当地加工工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的居住观念发生了很大的变化，不再满足于自建房屋居住，转而倾向于有完善的生活配套、精致的园林绿化景观、优秀的物业管理住宅区、更重要的是他们也以能拥有
27、知名楼盘的物业而感到荣耀。广州市区、经济技术开发区等地的高级白领及管理人员收入较高且稳定，只要产品设计具有品位、价格吸引、良好交通条件能为他们所接受（一般以单程时间不超过一小时为限），相信可以吸引一定数量的买家。二、潜在购买者分析年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充分研究这一消费群体的居住习惯与需要，如休闲娱乐设施与运动设施等在户型设计上也应针对此群体的生活习惯而考虑适合他们的户型。购房者普遍受教育程度高，对居住文化有自己独到的见解，属于“行为积极”型消费者的。为他们设计住宅产品时，应注重社区文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品位的需求。郊区购房者中，外地到增城发展的
28、人口比重较大，在产品设计中应关注“异乡人”的心理需求和家庭结构特征；增城各工业区的各大企业管理人员，他们收入较高而又相对稳定，能承受中等偏上的楼价，并且更乐于采用“按揭”的付款方式，这类客户往往在市区有固定的工作地点，对交通的便捷性要求较高。往返市区的屋村巴士等交通设施必须在项目推出初期就配备。在目前郊区住宅消费市场来看，以自住为住，以投资为目的的购置住房的比重只有2.1%，说明消费者对投资物业升值的期望低。故在进行产品设计时，应以自买家自用为基础，突出“方便”、“舒适”等使用者关心的元素。三、影响购买因素 消费者对“区域”、“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周遍环境及景观”极其关注，体现了
29、消费者对居住质量及区域、环境等一系列的重视及购房动机较理性。 居住区域的交通状况其中也是影响消费者购买的重要因素之一，大部份购买者四、对于项目定位的构思 如前言所述，本案地块所处的位置紧邻增江，依山而建，自然资源相当优越，以此作为核心元素，从而对于本地块的考虑，我们得出如下的构思；本案的定位地块优越的自然资源高品质产品的打造领先的软性服务优越高度的定位承托力 如上图所述，从总体上而言，对于本案定位的考虑，我们主要从三大方面入手： 优越的自然资源，地块客观存在的硬件条件。 优质产品的打造，包括单位户型或园林环境等方面，基于我们对于开发的经验以及湖景湾的成功，超越当地市场的产品是值得我们期待的。
30、软性服务的优势；同样来自于我们在湖景湾的成功策划与销售，使人们拥有一支精锐的营销团队，在当地处于较为初起步的销售水平，我们理应自信能无往而不利。由此，我们得出的结论是；以优越的自然环境资源和具优势的产品设计相结合，形成我们特的、不可复制或模仿的核心竞争力。由此，我们对本案的定位为：开创自然生态与时尚居所完美结合的品质生活五、对于地块定位的表现：就项目的定位表现而言，通常会通过两个方面而进行。营销上的方向性策略控制产品的具体表现 因此，我们必须就我们对定位的两种表现方式进行介绍：5-1、产品的具体表现现时在本片区市场上，产品仍处于相对初级的阶段，主要以平层的常规单位为主，设计上创新或功能布局上的
31、创新仍不多见。而基于几个因素的考虑，新盘入市在产品的推出上必须考虑几个要素； 国六条新政对于户型规格的限制。 本案经济技术指标控制。 本地市场的实际需求和热销户型。 楼体建筑摆放、外立面、天际线、楼距、园林设计等各方面的综合考虑。待添加的隐藏文字内容1在新政策的规定下，同时现时各地在售盘在总体环境设计及产品打造上已日趋同质化，而置业群体更是越趋成熟，在此市场大环境下，户型及园林的设计将成为项目取胜的重要元素。A、关于园林设计的思考首先，我们要确定的是，园林设计具有几个原则；l 提高项目的档次与品牌传播力，使项目具有跳出本地市场，增加外围市场吸力的综合能力。l 最大程度的美化项目，提高居住的舒适
32、性，创造具有杀伤力的销售道具。l 尽可能的建立本地市场中的特性与不可复制性。l 与周边大环境和原有资源相结合，有达到更佳的效果的前提下有效节省成本，并对设计的主题深度演绎。出于以上的考虑，对本地块的园林及建筑风格的定位，我们首先提出的是：意大利式的威尼斯水城风格。不难想象，水资源对于本案而言附首可拾，而特有的小山景适当的点缀，自然环境的优越不言而喻。这使本案在营造小区内水环境时尤其方便，这使本案在环境的打造上已具有了不可复制性的优势。另外，欧式的园林及建筑风格同样具有适度超前，而环境资源的优势也可使我们在欧式风格的演绎上更深刻，使项目具有高度的传播能力。B、产品户型设计的考虑 如本点前文所提及
33、，在包括国家新政以本地市场的客观需求等条件的设定下，我们可过滤出几个关键点，并可以此作为我们对于户型设计上的方向性指引。l 就国六条对于发展项目中，对户型面积的要求是设计上的第一指标数据。l 就本案的技术指标（2的容积率设定），小高层将预期成为主力建筑，户型设计的多样化具有了先决条件。l 市场分析中反映，本地市场对产品的选择有两极分化的现象，大、小两端的产品更为受落，而中档或偏大的单位反而空置率较高。l 价格或折扣优惠上的操作已显过时，市场已不太敏感，买家更为注重的是户型的功能实用性，可取得的面积空间赠送，并在有限的实用空间内的档次提升等。因此，我们提出在户型设计上，有三大原则上的要求；1.
34、设计上的创新是首决关键，错层、跃式等的设计充份突出户内空间与布局，功能性的强化增加单位的实用性。2. 更多的利益回赠体现在产品上，顶层送天台底层送花园是必须但已略显过时，常规层单位送空中花园、跃式单位送露台、错层单位送楼阁或下沉室将会热俏日后的市场。3. 综合本地市场对产品需求的考虑，处于大、小两端的产品可适当加大比例。我们建议，将户型产品的配比设定如下：40至60平方的公寓及一房单位，85至135平方的二、三房单位，140至160平方的四房单位，180至220平方的高端单位或复式单位。其配比则为：2：3：1：1。C、对于智能化的考虑5-2、营销策略上的控制如果说对于项目的建设，如园林、产品、
35、配套设施等方面是属于项目的硬件建设，则营销上的操作则是在软性方面使项目提升，从而达到销售力的提升。 对于营销方面，我们结合地块的实际条件及以上所提及的初步设想，首先提出初步的营销策略；l 以优越的自然环境与创新产品和生活模式完美结合，创造本地区或时代的品质生活。l 突显地块生态及景观资源优势，配以优质产品优势，提升项目的附加价值。l 成本控制成为开发主基调，土地成本与建筑成本创造优势，为项目的营销操作提供了充足的弹性空间。l 创造高性价比优势，形成强大的销售势能，促使快速销售，资金流支撑流畅的滚动开发。对此，我们要求对于所提出的营销策略有一个实际的操作思路，使我们的策略得以有效实施。六、营销部
36、分 既然我们在前点已提出了营销上的总体策略，而于此，我们将探讨一下在如何在营销中使项目能得到有效的软性提升，从而最终达到销售力的提升。6-1、铺排主线的初议 对于当地的市场实际情况，过于超前、繁复的营销操作可能难未必受，因此，我们将建议在营销主线上采用传统的思路，而在局部战术上加入更多的技战术含量，这样将起到更佳的效果。就营销主线的初步设想可见下图：拉起点 形象期 内购期（市场测试） 开售展期 强销期 常规操作至尾盘 关键节点 三至四周导入 承势拉起内购 强势导入全面开售，强势推广作支撑，经营及价格优势高点引爆销售。少量货初步入市，测试市场及价格，销控技术控制平均出货。推广式市调兼顾推广及定位
37、依据，借势导入市场。 采用常规的操盘手段，由：推广导入市场蓄势引爆热销后续强销常规推货节点营销铺排快速通过尾盘。 在营销铺排上避免过于繁复，使当地市场能更好的理解与接受，但在各个关键的操作点上则要求应用更多的技巧，如蓄势引爆开盘。 首先在推广渠道上的全面控制并创新、创造新的渠道，更具针对性的小众推广在宣传战中尤其关键。其次，利益点的运用、销售道具的附助以及团队战术运用更是蓄客的主要手段。市场的变化与价格的动态调整： 就推货与价格操控这方面，我们基本遵循一个大原则：以指标控制，以效评估。 遵循这一大原则，我们将能保证项目的销售进度与速度的前提下，有效的控制项目的资金回笼量相对最大化。l 首先以中低端货量试探市场，对预定售价进行有效评估并实时修正。l 然后以强势的市场推广配合，核心高端产品引爆销售。l 继而批量式出货以好带次，保持销售均价与速度。l 另外合理、优化的规划设计，使分组团开发与销售中，每期、每节点均有亮点产品。而则，我们提出本案的总体价格策略为：中开高走升温带动平收七、包装的建议1. 推广传播三阶段第一阶段：高调形象导入形象包装支撑，重到达率第二阶段：强势入市推货内购至开售，推广配合第三阶段：立体推广面建立 形成高度的品牌效应 以高端大盘的形象面对市场，全面铺开各推广渠道，
