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1、 奉化市城镇房地产发展规划序 言经济危机后的09年，政策环境宽松，经济面逐渐复苏，国内消费力依然强劲，那么，奉化房地产如何实现新一轮的腾飞？跨海大桥效应、大宁波的崛起，宁波发展重心的北移、南部象山港的崛起，宁波各县市的竞争日趋激烈奉化面对如此机遇，面对新一轮的扩张，如何突破重围？奉化房地产核心竞争力在哪里？答案应该是高起点、大手笔的城市运营框架，整合独特的自然资源、丰厚的人文底蕴，体现鲜明的人居发展主题方为上策!第一章：奉化人文地理特点一、奉化概述奉化位于浙江省东部沿海，宁波市区南面，介于北纬29252947、东经1210312146之间。东濒象山港、隔港与象山县相望，南连宁海县，西接新昌县、
2、嵊州市和余姚市，北交鄞州县。奉化地貌复杂，地势由西南向东北倾斜，分属宁绍平原、浙东丘陵和滨海港湾区。河流多为西南东北流向，全市地貌构成大致为六山一水三分田。奉化是蒋介石的故乡。20012005年，奉化市政府为配合经济和社会发展，对乡镇行政区域进行了重大调整，至2005年底，共有6个镇、5个街道，下辖354个行政村、32个社区（居委会），人口47.88万。本市人口绝大多数属汉族江浙民系，操吴语太湖片方言，通行吴语上海话。奉化山川秀美，人文荟萃，是全国著名的旅游城市。溪口雪窦山国家级重点风景名胜区早在汉代就有“海上蓬莱”之誉，拥有“浙东第一瀑布”千丈岩飞瀑和各种奇峰幽谷、山光水色，更有被誉为“天下
3、禅宗十刹”之一的雪窦古刹和蒋氏故居等一系列人文景观。未来宁波市域以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。以杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线为躯干构成“T”字型的发展带，形成以宁波中心城为中心，“二区、T轴”为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。余慈地区、奉化鄞南地区是宁波都市区的两个重要组成部分。奉化市处于北部都市区、南部生态发展区的交汇处，地理位置优越。二、奉化区位分析奉化位于浙江省东部沿海，宁波市区南面，地处长江三角洲南翼的东海之滨，负山枕海，素有“浙东后花园”之美称，同时是宁波副中心城市，距离宁波28公里，离宁波栎社国际机场15公里，距离国
4、际深水港北仑港45公里。区内交通便捷，同三高速、甬金高速、甬台温高速铁路、329国道等覆盖奉化全境，区位交通优势明显。杭州湾大桥更是把奉化融入长三角。在融入大宁波、长三角的前景下，大桥效应使得宁波远期将逐渐往北部中心转移，加上鄞州区的阻隔，奉化如何依托自身优势推进城市化值得深思。三、奉化资源优势1、特色物产丰富优越的地理环境为奉化带来丰富的绿色物产，茶叶、毛竹、水蜜桃、芋艿头、黄桃、草莓、葡萄等特色农产品享誉中外，但以经济农业为主的农业附加值过低，对经济的带动作用力量微薄。2、特色经济、品牌之城奉化是“红帮”裁缝的故乡，拥有“罗蒙”、“爱伊美”等著名服装品牌，享有中国服装之乡的美誉。同时享誉中
5、外的特色的绿色农业产品也给奉化赢来了“中国水蜜桃之乡”、“中国芋艿头之乡”、“中国草莓之乡”、“中国青梅之乡”等众多美称。新时期的电子技术和生物化工等领域的突飞猛进也给奉化工业发展带来新的增长亮点3、旅游胜地 奉化景色融山水风光、人文景观、海港胜景和佛教文化于一体，是中国优秀的旅游城市。拥有溪口、雪窦山、弥勒福地和“全球生态500佳”、“世界十佳和谐乡村”-滕头村等。 两岸交流形式的日益频繁，国民党在大陆的题材引起关注，国共关系史上有历史意义的城市、事件发生所在地都将引起关注，因此奉化、溪口其旅游发展潜力还远远没有完全发挥出来，此刻正是机遇，如何把握成为重中之重。四、奉化经济基础2008年，在
6、金融危机的严峻形势下，奉化经济仍保持平稳较快发展，价格回稳、结构优化、民生改善,呈现出良好运行态势。1、区域经济增长持续加快 2008年奉化生产总值187.94亿元，比上年增长 8.1%。从产业来看，第一产业增加值 16.63 亿元，增长 5.4%，第二产业增加值 95.46 亿元，增长 7.0%，第三产业增加值 75.85亿元，增长 10%。 产业结构进一步优化，三产比由上一年的9：51.1：39.9调整为8.8：50.8：40.4。（数据来源年度统计公报)2008年奉化人均GDP约3.91万美元，按年平均汇率折算已突破5000美元，按照国际惯例，表明奉化市社会生产力发展水平已达到中等发达国
7、家或地区水平。2、固定资产投资稳步增长 全年全社会固定资产投资 62.64 亿元，比上年增长10.4% 3、对外贸易快速增长，外商直接投资迅猛增长 08年全年进出口总额20.57亿美元，比上年增长16.6%，其中自营销出口总额15.67亿美元，增长 21.3%。外商投资总额17815万美元，比上年增长286.1%。4、商品市场销售增长较快，增速呈现稳步提高的态势 08年全年社会消费品零售总额 60.07 亿元，比上年增长 17.3%。分城乡看，城市消费品零售额37.42 亿元，增长 17.9%，农村消费品零售额22.64 亿元，增长 16.2%。分行业看，批发和零售业51.27亿元，增长 18
8、%，住宿和餐饮业8.08亿元，增长 13.2%。5、居民收入持续增长 08年奉化城镇居民人均可支配收入 23684 元，扣除价格因素，比上年实际增长3.7%，农村居民人均纯收入10851 元，比上年增长 8.4%，城乡居民收入差距由上年的2.28：1缩小为2.18：1，城乡统筹建设稳步推进。城乡居民消费结构有效改善，城乡居民家庭恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）分别为 37.1%和 46.1%。消费价格上涨，其中房屋销售价格上涨较大。08年奉化居民消费价格总指数比上年上涨 5.3%，涨幅比07年提高 1.2 个百分点，其中服务项目价格指数上涨0.2%，消费品价格指数上涨6.6%。食品、居住
9、价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。（其中居住上涨4.9%。）五、宁波区域发展背景1、大宁波崛起随着宁波杭州湾跨海大桥启动，长三角正经历着一场新变局。宁波的发展跳出三江口时代，大宁波将逐渐浮出水面。依托杭州湾大桥跨入上海经济圈，沈海、杭甬、甬金、甬台温高速铁路的全线贯通引领着浙东的新经济。此刻的大宁波即将朝着新的目标发展，成为上海长三角经济圈的南翼中心，浙东经济、文化和交通中心，浙江沿海经济带的核心新宁波发展格局：新一轮的竞争逐渐开始北上-大桥效应，杭州湾新区、余姚慈溪各分一杯羹；东扩-东部新城，镇海新城、北仑港城、东钱湖旅游区的连接纽带形成以东部新城为首的新宁波城市带；南跨越-一桥飞架南
10、北，象山港大桥建设，象山的崛起，象山港的资源和强大的经济基础正日益放光芒；奉化，宁波南部生态组团的城市定位正在形成2、奉化挑战与机遇并存新一轮的经济竞争中，奉化城市运营战略突破的方向：得天独厚的自然资源、千古流传的人文国粹，错位竞争，个性鲜明的城市主题第二章 奉化房地产发展背景及现状一、奉化房地产特征1、土地供应开发的滞后性与房地产需求弹性的矛盾，导致供不应求2003年后土地购置面积增长率一直处于下降趋势，2004和2005年连续出现负增长，2008年受经济危机的影响,土地供给速度明显放缓。其中有土地供应不足的原因，也有受宏观经济影响开发商土地购置意向下降的原因。导致奉化近年来住宅有效供应不足
11、，房价加速上扬。由于房地产开发周期长和推出的时间不一致，土地供应大于市场消化量，同时买方市场也需要保持一定的存量，通常土地供应量保持在年消化量的1.5倍，建议加大土地的供应和土地的储备量。2、房地产开发投资受市场波动的影响较大，导致阶段性有效供应不足在经济危机的大环境下，此时的房地产市场预期变得模糊，资金进入房地产开发领域变得相当谨慎，较早拿地的开发企业不按时开发，房地产开发投资明显放缓。2008 年，奉化房地产开发投资8.04亿元。比上年减少51.7%，其中住宅投资5.95亿元，减少51.6% 。与此同时，房地产市场销售也变得理性，观望和等待气氛浓烈。3、城市开发框架过于紧凑，供地性质和区域
12、集中，导致开发结构单一 由于近年来政府推出土地多为住宅用地，市场供应以普通住宅为主，导致奉化商品住宅一枝独秀，办公、商业、公寓类物业短缺，对拉动奉化商服业发展和楼宇经济不利，同时供地集中在城区，使得奉化整体城市框架无法拉开。尽管近年中心地块的推出商业用地推出有所增加，但总体上仍无法满足城市运营需求。4、房地产开发特色资源利用不明显，高端消费外流奉化房地产开发目前围绕城区，以开发普通住宅为主，高档低层住宅稀缺，受投资、进城、子女教育的影响，高端消费往宁波分流。虽然近年溪口等地出现了一些山水住宅产品，但整体的资源利用不显著，以零散开发为主，未进入实质性的规模开发。建议跳出老城区，充分发挥得天独厚的
13、自然山水、稀缺海景、人文资源，加大开发近郊的低密度高档住宅，在留住本地高端置业的同时，吸引宁波及外地人士前往奉化置业。5、中小套型供不应求，无法满足多元化需求受经济放缓的影响，中低收入家庭住房支付能力下降，首次购房家庭对首付款的支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭不得不选择中小套型住房。根据对部分消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房约占40%，选择90-120平方米的也占到35%左右。而有关数据显示，08年奉化新建商品房90平方以下的竣工面积为24387（不包括经济适用房），新建商品住房90平方米以下的商品房销售面积为32044平方，可见从市场的反馈来看基本上是供应多
14、少，销售多少，中小套型住房供不应求的矛盾突出。 6、推地规模小，开发水平有待提高，对城市的拉动作用不明显由于往年的地块都是零星地块推出为主，地块规模小，过于分散，地块的开发并不能形成聚集的效应，不能拉动城市功能区块配套和人气的提升。同时零星小地块开发也导致外地品牌开发商很少进入奉化开发，开发楼盘不太重视品质和细节，虽然局部有成规模项目,但也不能从根本上改变开发水平不高的现状，开发水平不高也是导致高端消费外流的一个原因。7、商业氛围逐步浓厚奉化已形成了惠政路、广平路、加贝、文化广场、中山路商圈，随着去年太平洋商业广场的开业，中房龙津商业街的完工和即将动工的银泰商业广场、奉化夜宵城，使得整个奉化城
15、区的商业氛围将越加浓厚。8、旅游景观房产显山露水随着人们物质条件的提高,对生活的要求变得越来越高，我的房子，面朝大海，春暖花开的口号也一直成为高品质人群的生活需求，同时拥有着自然美景、人文历史的奉化，是国家级的旅游城市，好山好水好风光的独特条件非常适宜开发依山伴水的生态景观住宅，奉化溪口的紫汀花园等别墅受追捧就是最好的证明。二、奉化房地产结构1、区域结构：房地产开发程度历来与当地的城市化进程、城市经济密切相关。现阶段，奉化房产热点区域主要集中在奉化市区、溪口等社会经济相对较好的区域。其中奉化市区人口密集度相对较高，其以开发普通住宅产品为主；溪口、莼湖山水、人文资源较佳，以开发别墅类低密度住宅产
16、品为主。2、产品结构：以普通住宅为主，商业用房近年随着中心地块的推出有所增加，办公和公寓类产品稀缺。住宅目前还是以多层和小高层为主，城区小高层逐渐成为主流，小高层、高层逐步被接受，高档低层住宅稀缺。3、价格结构：目前城区住宅均价约7000-8000元/，郊区住宅均价约5500-6000元/，价格差距不大，与相邻县市比价格偏低。4、面积结构：住宅主要集中在多层80120，小高层90140，高层120-180。城区供应还是以中户型为主，小户型主要集中在郊区楼盘和一些零星的小土地供应；从成交面积来看，主力消费90140，140型以上住房占10%左右。5、房型结构：房型结构单一，设计缺少新意，基本还是
17、以平层为主，龙津尚都出现复式，阳光茗都出现挑高产品。6、开发结构：外地开发商很少进入奉化开发，在售楼盘不太重视品质和细节，开发商只注重宣传楼盘的价格和地段，市场上缺少品质优良的高档楼盘。三、奉化房地产业发展周期1、起步阶段1998 2000年奉化房地产市场进入起步阶段，98年国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，结束了长期以来的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，社会对住房的需求也因此得以集中释放。借此奉化房地产开始大刀阔斧的发展。2、发展阶段2001-2003奉化房地产发展进入快速发展时期，加强公积金管理，开展住房抵押贷款，购房减免契税、
18、综合税等等一系列地方政策的出台为奉化房地产市场的发展注入强心针，房市发展大踏步朝前。2003年奉化完成房地产投资5.94亿元,比上年增加44.6%。房地产开发投资5.94亿元，增长44.6%，其中住宅投资4.79亿元，增长80.5%。全年商品房施工面积54.51万平方米，比上年增长42.4%；商品房竣工面积16.29万平方米，增长49.7%；商品房销售面积11.39万平方米，增长4.9%。如此快速的发展，一方面使奉化房地产市场潜在需求逐步释放，同时也产生大量专业投资客。稳步发展的房市开始孕育危机。3、快速增长期2004-2006奉化房地产市场进入快速增长期，市场交易活跃，交易总量大幅增长，销售
19、价格的不断攀升，数据显示2003年底奉化商品房空置面积5.92万平方米，比上年末增长480.8%，奉化过热的房地产市场开始在2004年逐步显现。随之而来的是国家陆续出台相应政策，如提高首付比例到30%，并取消住房贷款优惠利率等等政策，市场恢复初期的平静，房产市场观望情绪日增，部分实际需求转为潜在需求。4、调整期20072009：尽管04年06年国家出台了一系列的宏观调控政策，但现在看来也只是取得了阶段性的控制而已，奉化也不例外过热的房价依旧从头再来，有越调越高之勇，06年房价比04年上涨1.5倍还多。2007年，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地
20、产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上调存款准备金率，从9%调到17.5%；11次贷款上调贷款利息，使得个人一年期贷款基准利率高达近8%。2007年9月27日，人民银行和银监委联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，二套房首付比例提高到40%，这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。随之而来的08年全球经济危机爆发亦给疯狂的楼市带来新一轮霜降，奉化楼市开始回归。09年在契税补贴、免征二手房税、买房落户一系列政策“救市”后，奉化楼市从今年2月份开始回暖，接着逐月升温。市场的景气首先来自需求的释放
21、，需求结构以刚性需求为主，改善型需求在积压多年后也开始释放。在宽松的信贷政策及资产价格上涨的推波助澜下，投资市场也开始复苏。四、奉化房地产市场运行情况分析1、奉化土地购置情况近年以来市场化和政策一直影响着奉化的土地市场，2003年之前宽松的房地产业政策促进了整个房地产市场的发展，土地市场也出现了供需两旺的局面。2003 年之后政策开始对房地产业进行调控，土地首当其冲。2003年后土地购置面积增长率一直处于下降趋势，2004和2005年出现连续负增长。然而 2006年，由于整个经济环境出现了过热的可能，土地市场与资金市场越来越紧密，甚至开始出现泡沫经济的趋势，开发商拿地热情高涨，导致了土地购置面
22、积出现新的增长。2008年是加强土地供给监管力度的一年，同时受经济危机的影响,开发商拿地的速度明显放缓，土地流拍的数量也明显高于往年。2009 年，经济回暖，受通货膨胀因素影响，房地产市场看好，资金开始多渠道流入房地产市场，政府推地和开发商购地明显增快。截止2009年上半年,奉化土地购置面积就达到约28.78万平方米,比08年全年还要多。2、土地成交价格走势据统计来看,奉化09年上半年土地购置费用约为11.3亿元，比08年增长近50%，单位土地购置费用约3900元/平方米，同比增长26.1%，购地单价再次上升。3、固定资产投资和房地产投资从数据来看，自02年开始，固定资产投资的高速发展，亦带动
23、房地产投资的加大，虽然在宏观调控激烈的05年和经济环境不景气的08年整体市场有所波动，但并不影响房地产投资对整体经济的贡献作用。2008年，奉化全年实现建筑业增加值9.03亿元，比上年增长4.1%。全市三级以上建筑企业29家，完成总产值15.83亿元，比上年增长27.3%，实现利润6682万元，增长42.9%。 （一）、商品房市场1、施工面积继续高位运行，竣工面积快速增长，商品房供给总量逐步增大2008年奉化商品房新开工面积 131.02 万平方米，相比07年略微有所减少。但整体仍在高位上运行。2008 年奉化商品房竣工面积31.04 万平方米，比上年上涨了 55.0%。2、市场需求整体商品房
24、需求旺盛，销售面积及销售额均快速增长，但局部增速有所回落，主要是受阶段政策和经济环境影响。2008年，奉化商品房销售面积27.36万平方米，减少22.2%；商品房销售额14.68亿元，同比减少9.4%。虽然受08大经济环境影响有所波动。但随经济和区域房地产市场的日渐繁荣，需求的不断增加，未来销售额将保持稳定发展的态势。3、以住宅需求为主体、商业用房为辅的奉化房地产市场总的来看，奉化商品住宅仍保持其主导地位，市场主要以住宅供应为主附带少量的商业用房，追其原因主要近年来政府推出土地多为住宅用地商业用地相对较少，但随着07年新推出的银泰商业用地和奉化夜宵大市场地块的逐步开发销售这一结构模式将为逐步改
25、善。 4、房地产供求对比分析奉化近几年的竣工面积和销售面积都有飞速的发展，竣工面积从2002年的10.88万平方米增长到2008年的31.04万平方米，销售面积从2002年的10.86万平方米增长到2008年的27.36万平方米。虽然在国家宏观调控下，不同阶段竣工面积和销售面积的增长有一定的起伏，但从根本上我们还是看到了奉化房地产市场稳步向前发展的态势。我们从销售面积与竣工面积的来说明奉化房地产市场需求与供给的比例关系，奉化的需求与供给的比例基本保持在 0.61 之间,供需结构比较稳定。整体市场看好的2004年初和2007年奉化房地产的黄金时期，需求与供给的比例逐步加大，市场需求猛增，2007
26、 年供销比例更是高达1.74，房地产市场表现出供不应求的局面。5、房地产成交均价分析商品房销售价格及其增长率近年呈现出逐年增加的趋势，伴随着市场供不应求状况的出现，房价上涨速度加快；虽然受不同阶段的政策、经济环境影响，成交价格有所波动，但从整体来看奉化房地产仍旧处于高位运行状态。2008年奉化房地产成交均价为5367元/平方米，同比增长14%。近年来，奉化市房价稳中有升。结合数据及宏观政策分析，导致住宅均价上升的原因在于： l 受开发节奏和产品供应双重影响奉化房产市场供不应求，商品房价格迅速上涨。 l 品质效应在 2007、2008年开始突显，阳光茗都、龙津尚都等开始具有品质的高价楼盘，l 成
27、为拉动房价的主力军。 l 受土地政策的影响，因土地供应受限所导致的开发成本增加大大提升了整个楼市的价格水平。l 建材、人力资源成本上涨也是推动奉化房价上涨不可回避的因素。（二）、政策对奉化房地产市场的影响 奉化楼市近年一直供不应求，主要随宏观政策环境的变化而波动。由于城市房价持续攀升，供求结构不合理等问题不断凸现，国家对宏观调控政策势头强度更加明显。而一系列的政策出台同样也给奉化房地产市场的发展带来了方向性指导。综合来看，2008年的房地产宏观调控政策中对奉化构成影响的主要包括以下二个方面：1、信贷政策：政策一：10月22日，中国人民银行出台扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买
28、普通住房，主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。同时下调个人住房公积金贷款利率。政策二降息：由于金融危机影响，经济放缓，为减轻资金利息负担，降低企业成本，达到刺激经济，减缓经济滑坡速度，该政策并不主要是针对房地产行业，但同样也使房地产及贷款人负担降低，减少呆坏账率，同时也降低银行风险政策三：12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发20081
29、31号)，其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。意义：由于房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，从根本上改善主力购房群体的经济要求，让社会的有效需求得以释放。2、税收
30、政策政策四：10月22日，财政部和国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)，主要内容是：一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。政策五：12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)，其中规定：将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，
31、改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。政策六（地方政策补充）：宁波市发布的关于贯彻落实促进我市房地产市场稳定健康发展相关财税政策的通知主要内容：“自2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人首次购买90平方米及以下普通住房，按规定缴纳的契税给予全额补贴；个人首次购买90平方米以上普通住房，按规定缴纳的契税给予50%补贴意义：两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求，从奉化市场资料的反馈来看，税费的减免确实起到了刺激需求的作用，09年上半年奉化商品房销售明显好于08年同期水平。综上所述：奉化作为宁波南部生态组团的特色城市，有着特殊的
32、地理位置、独特的山水自然资源、广为人知的旅游胜地和人文底蕴，经济的稳步推进，都说明奉化正朝着一个新的起点在跨越，奉化一直都在向前：1、08年在金融危机的严峻形势下，奉化经济仍保持平稳发展、价格回稳、结构优化、民生改善,呈现出良好运行态势。2、奉化房地产市场稳步发展，商品房销售面积从02年的10.86万平方增长到08年的27.36万平方。3、大宁波的崛起与扩张，轨道交通和城际高铁的发展，奉化“宁波南部生态组团”的定位，在挑战与机遇中将迎来新一轮的发展高潮。4、但开发特色不明显、高端消费外流、推地规模小、城市开发框架过于紧凑等因素正制约着奉化房地产市场的发展，如何利用自身的优势进行城市开发运营是新
33、一轮发展的方向。5、不可多得的自然山水、稀缺海景、人文国学，为发展旅游、休闲、居住、商务、会议于一体的旅游休闲地产带来契机。6、立足大宁波发展新奉化，“山海人文奉化”，以大规模、高起点重新定义奉化房地产，提升城市形象，重新规划奉化房地产发展方向。第三章 奉化房地产发展规划建议一、整体发展战略建议1、大区块开发原则印象奉化-山海人文之城，坚持大区块开发的原则，通过整体开发，既能完善区块内的道路交通、生活配套、医疗、交易等社会公共服务设施、由能提升区块的整体形象。同时好的基础环境更能引起市场的共鸣，更能保障居民居住、社会商业、服务企业进驻等等一系列依赖行为的顺利开展2、可持续发展原则印象奉化-山海
34、人文之城，应该按照区域可持续发展原则，在导入相关的产业的同时必须确保能增强区域造的可持续发展功能，将长远计划与短期建设安排相结合，一切项目的发展都必须立足于高远。3、品牌企业开发原则新奉化，山海人文新城是奉化确立大宁波时代高地位的力作，任何一步的开发都意味着奉化前进的步伐，也就意味着所有的项目的开发必须是高起点的，所有项目都坚持品牌开发原则，通过引进知名企业进驻和开发，能更好的发挥其品牌效应，更为有效的引起市场关注度，促进区域房地产市场的发展二、总体发展思路1、强化政府引导作用，制订房地产发展规划，城市框架实现跨跃式发展：“一城两心、多点发射”。老城区城市框架已不能满足日新月异的发展，土地规模
35、小，拆迁成本越来越高，投入产出比不高，不如跳出老城区开发东部新城区。而其他中心镇区块基础设施建设慢，更不适合渐进式发展，可直接利用优势资源通过小镇级综合开发、超级大盘开发来实现跳跃式发展。2、主城区综合发展住宅和商贸楼宇经济奉化作为宁波旅游的核心区块，长期以来奉化旅游产业人数多而消费少，奉化每年的旅游人数约占宁波的一半还多，但奉化每年平均旅游消费不到宁波的1/4（每年宁波市平均旅游支出为约1200元/人），为改变这种“高人数、低支出”旅游消费市场的状况，城市发展的重点应形成旅游经济，在城区适当引进特色消费场所，如特色美食城、特产品集散中心、月光休闲经济等，提高旅游人群在城区的消费。第三产业在产
36、业结构的比重将越来越大。楼宇经济，可以带动城市产业尤其是现代服务业，可以每年产生税收，对城市的拉动作用有目共睹。在奉化东部新城区除发展住宅外，适当发展商贸办公楼宇经济，如大型超市、购物中心如奥斯莱特商业广场、专业市场、写字楼、酒店等物业类型。3、中心镇利用资源发展特色房地产如溪口的生态、人文资源发展旅游地产，莼湖、松岙的海景资源发展休闲地产。如引进人文景点、主题乐园、度假村、农家乐等大众旅游和高星级度假酒店、会议中心、高尔夫、游艇、马会等高端休闲项目，发展度假别墅、企业会所、度假公寓等物业类型。4、中心镇开发可采用政府为主导，主体运营、终端开发的发展模式政府负责规划、土地、政策等监管，监管景区
37、运营商的运营，逐步获得土地增值收益与品牌效益，同时将既得利益反哺给景区的基础设施改造；主体商负责对项目总体策划、总体规划、投资融资、土地整理、基础设施建设、总体推广等，实现资源资本循环赢利；终端开发主要负责具体项目开发，确保整体规划的逐步实现。5、建议确定东部新城区和溪口、沿海板块的概念和范围东部新城区作为奉化行政商贸和人口集散居住区，除了优先发展基础设施和行政、教育职能以外，借鉴目前国际流行的发展模式，居住、商业、商务功能混合，同步发展快速拉动城市建设，推出土地考虑综合体。一个新城概念的确定和推广,对东部的发展建设进程有加速的作用。西部衔接区块的确立，能迅速加强奉化城区与溪口风景区的进一步联
38、系，而作为衔接板块的萧王庙街道势必能借此契机迅速发展。溪口旅游发展较早，配套相对成熟，人文和生态特色已深入人心，宜优先发展；莼湖、松岙等沿海板块基础设施还不成熟，同时海水特色不明显，宜先发展交通配套等基础设施和引进超级大盘，实现综合开发。做好可利用土地开发的外部条件，宜中期发展；江口方桥等临甬板块，资源特色不明显，主要依托宁波城市化发展，先期进行土地储备，宜远期发展。6、完善基础设施建设加强基础设施建设，确保现有道路的畅通；同时加大民生工程的建设，增加各区域间公交线路、确保各区域医疗卫生教育等利民工程的完善，只有好的基础环境才能引起市场的共鸣，才能保障居住、商业、企业进驻、开发等一些列依赖行为
39、的顺利开展。在符合城市总体规划的前提下，城市和房地产发展实施可以通过跳跃式发展拉开城市框架，如综合开发，带动断层的土地升值。7、加大和优化土地供应（量变）供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾。因此，要通过政府掌控的土地资源和必要的行政手段来实施调控，为控制房价的过快上涨提供基础。坚持有保有压的方针，土地的推出要有量和有期的双控制，有计划推出土地的同时及时做好后续土地的储备。奉化市近年商品房市场年需求量约在2530万方左右，按照国际供求惯例1：1.5计算，每年奉化市土地供应量应保持约40万方（建筑面积），其中城区至少应安排30万方以上。考虑发展休闲旅游地产需要，中心镇平均每年配置200-3
40、00亩左右。8、扩大市场容量（量变）目前奉化市场容量小，造成城市化进程慢。奉化完全可以利用自身旅游、生态、海景、人文特色，真正实现“宁波的后花园”，从奉化的旅游资源和知名度来看，城市营销定位完全可以跳出宁波，走向长三角，不但吸引宁波人甚至长三角到奉化作为第二居所置业和休闲度假。9、调整供应结构（质变）l 供应结构上适当增加商业和办公土地的供给。确保商住办相结合的城市生活体系，这样才能确保从城市功能和信息上吸附区域消费。l 奉化可开发地少，应该合理规划、科学建设，发展节能省地环保型建筑，加大调整住房供应结构力度鼓励开发企业开发建设节能省地环保型住宅，提高住宅品质，力求在中小套型内创造较高的居住舒
41、适度。l 规模开发之路。加大城郊或城镇成规模小区的建设开发，能有效弥补奉化房地产市场目前品质不高、竞争力不强的尴尬局面，同时完善的小区设施既能提高城市的人居环境，又能加快城市化进程，与城市并肩发展，有利于房地产行业的可持续发展。l 多层次供应体系满足多元化需求。如适当发展高档低层住宅和豪宅避免高端消费外流，增加中小套型的供给量缓解供不应求的矛盾。l 提高开发水平和本地企业竞争力。奉化的房地产业，房地产开发企业正处于由数量型向数量、质量并重型需求转型的关键时期。政府应当围绕房地产企业“诚信、品牌、社会责任”等一系列监管方面，加强本地企业联合开发、加大对本地企业的资金扶持和技术支持，进一步打造本地
42、符合本地房地产市场发展的企业品牌。同时通过对外定向招商、招标等方式，引进知名品牌企业来提升奉化城市形象。三、总体发展方向跳出奉化，依托宁波，开拓长三角，缔造山海人文之城、塑造活力奉化、山水奉化、人文奉化、宜居奉化、蔚蓝奉化。旧城改造，东部新城、奉溪连接的崛起，打造新奉化，体现多功能之城，形成自然、生态、山水陪伴；人文国学熏陶下的生活意境。依托宁波南部商务圈和姜山工业园，大力开展基础设施建设，储备土地，迎接宁波居住新风向标。利用得天独厚的海景资源，大力发展海景、休闲、旅游住宅。各区域综合开发，充分利用自身的特点，结合健康、生态、时尚、人文国学、自然山水的主题，重点开发。跳出奉化、依托宁波、开拓长
43、三角宁波乃至长三角人居福地、全国休闲旅游、商务会议中心。四、奉化各区块房地产发展建议城市定位：山海人文之城-印象奉化房地产发展定位：长三角旅游休闲人居城市各区块定位：集中各区域优势，以点扩面，通过对各区域中心的特色规划拉动奉化整体发展印象奉化：一山、一海、一城中心城区：一城两心，发展东部新城、西部奉溪对接（萧王庙）区块，东部拓展（谢宁岙）区块，打造活力奉化溪口板块：面向世界的一线旅游胜地、国学平台，发展生态人文旅游地产，打造山水、人文奉化海岸板块：奉化滨海新城，面向长三角的顶级海滨度假胜地，发展海景商务休闲地产，打造蔚蓝奉化（一）、规划核心理念剖析“一核心、两节点 战略”将成为奉化未来20年的
44、发展规划核心指导思想，城市由逐步巩固的“一个中心城区”，向“两个节点城镇”溪口及莼湖发展，充分利用中心城区的经济辐射功能，加强周边区块的衔接。以“山水人文旅游板块”与“海景商务休闲板块”实现碰撞结合，缔造个性鲜明的城市结构，为将来房地产发展提供强大的依托力。奉化市域范围内的“两纵一横，一沿海走廊”交通结构体系，北与宁波市区便捷的庞大交通网络相衔接，向南则通过一系列快速通道连接日益繁荣的宁波南部，并且通过115重大项目“跨象山港大桥”打通中国沿海大通道的关键部位，未来20年内，奉化将逐步打破历史遗留的交通瓶颈，成为宁波北部都市区与南部生态发展区之间的沟通门户，交通流量及效率将数倍增长，对发展当地
45、经济及房地产市场将起到决定性作用。动车组以每小时250300km的时速，往返于奉化与长三角各大中心城市的时间只需原本的13，大大节约出行成本及时间，使得长三角“同城化”效应得以实现，若干条高速铁路贯穿奉化，连接北部都市区及南部象山、宁海等生态保护发展区，使奉化从原本的交通末梢转变成高铁枢纽，铁路交通以舒适便捷、低成本及高效率，日益成为人们中远距离出行的最佳选择。（二）、房地产市场需求及规模发展建议1、时间设定： 2010-2015年，2、规模设定：（不包括基础设施用地、工业用地）中心城区：根据近年奉化中心城20万M2左右的商品房需求量，预计奉化平均每年需要推出可建4050万方左右土地，约500
46、亩（其中包括商业）中心镇：各中心镇需求量约在10-12万M2左右；同时考虑到宁波大市和长三角客户异地购置量每年需求大约在30万方左右，加上长三角市场比较分散，建议溪口片、沿海片每年旅游休闲地产发展用地平均推出土地约300-450亩，为达到综合开发和成片开发的效果，先期土地推地规模可适当较大，并分摊到各年分批开发.其他镇：以满足本地需求为主，按各乡镇年需求量约在10万平方计，分摊到各个乡镇，每个乡镇平均每年约推出50亩3、主要板块定位中心城区中心城区发展策略以巩固现有建成区为基础，向东向北发展城市带，近期以衔接部分对溪口的城市服务功能，以东部新城板块作为城市提升手段，进一步拓展城市空间。远期则延
47、伸到与周边市镇的对街，以方桥板块为例，向北则对接宁波市区，提升奉化对宁波区间交通能力，远期规划的宁波轨道交通（地铁3号线）延长线将激活方桥板块作为奉化与宁波市区的门户，发展潜力不可小窥，有助于合理分解城市职能及用地属性，扩展城市开放性空间。板块定位-一城两心，发展行政商贸、宜居的多功能新城，打造现代活力奉化发展规划-东扩、西连、北进、旧提升东扩打造东部新城区：大成路以北、县江以东、三高连接线以西区域，定位为奉化市区新的行政区域。目前区域内各项基础设施正在完善中，其房地产市场发展潜力较大，有望吸引奉化中产阶层及富裕阶层，上林华庭的热销、中房大手笔土地拍卖似乎也印证了市场的判断。但由于宣传力度不够
48、，人们对东部新城的概念过于淡薄，不能从根本上起到撼动人心的作用，有必要通过一系列的行政手段和区块重点项目的建设来引起公众共鸣，强势打造新城概念。西连溪口发展萧王庙区块：弥勒大道的贯通大大缩短奉化与溪口的空间时间距离，作为最直接受益者，萧王庙街道承载着奉化连接溪口的重任。萧王庙板块离市区近，可以作为城市化扩容空间，得天独厚的生态资源和便捷的交通，适合小镇级综合开发和发展低密度住宅。北接临甬新区块：江口方桥区块，奉化北大门，西连溪口，东接宁波，其区位价值将日渐提升，该区域在奉化房地产市场乃至宁波房地产市场的的地位都将显现，宁波大都市格局随着轨道交通的确立及城市的扩张正在迅速确立。作为连接宁波轨道交通最为有利的区块，在未来的房
