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1、隽御地产集团广州珠江新城隽峰苑G4-1商业项目定位及规划方案创基（商场策划）集团有限公司二零零七年十二月目录第一部分 宏观市场研究1广州市概况3-82.广州市宏观经济分析9-163.广州市城市规划发展趋势分析16-17第二部分 区域商业市场研判1 珠江新城发展历程17-192.项目周边规划19-203.珠江新城的商业概况20-224商业特点 22-245.天河商圈商业分布状况及特性24-26第三部分 项目总体定位1项目分析 272.项目SWOT分析.29-403项目经营定位建议39-404.项目定位的目的40-435.定位依据43-456.形象定位46-487.明星带动49第一部分 宏观市场研
2、究1广州市概况1.1地理位置与人口广州位于东经11317，北纬238，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘,濒临南海，十分优越的地理和区域位置，从国际区域上看，广州与东南亚、日本等亚洲国家的交通距离较为均等，基本约为3-4小时的航程，处于该区域经济圈的几何中心。从国内地理位置看，广州是中国的沿海开放城市，毗邻香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的“南大门”。是广东省政治、经济、文化中心，也是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市,位于中国经济最为活跃和发达地区之一的珠江三角洲的区域中心，其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚和世界。广州是沿海
3、开放城市，也是全国率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。辖八区四市，总面积7434.7平方公里，全市共设101个街道办事处，75个镇。广州市共辖10区2市，包括：越秀区、东山区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区，以及从化市、增城市两个县级市。广州市2006年人口普查常住户口人数约为975.46万，平均每天有流动人口150多万。1.2四季气候 广州地处亚热带，横跨北回归线，年平均温度20-22，最低温度5左右，最高温度38，气候宜人，是全国年平均温差最小的大城市之一。广州属亚热带季风气候，由于背山面海，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。全年水热同期
4、，雨量充沛，利于植物生长，为四季常绿、花团锦簇的“花城”广州提供了极好的条件。年均降雨量为1982.7毫米，平均相对湿度为77%。全年中，4至6月为雨季，8至9月天气炎热，多台风，10至12月气温适中，是旅游的最佳季节。 1.3历史和旅游特色广州是一座古都，有2210多年的文明历史，源远流长，长盛不衰，是国务院颁布的全国第一批历史文化名城之一。早在春秋时期，先民们就在这块土地上耕耘渔猎。在漫长的历史长河中，广州由一个不渔村发展成为一个大都市。秦朝时广州为南海郡郡治所在地，是我国南方门户。到了汉朝，广州便逐步发展为南越王都城和中国对外贸易中心。隋唐以后，广州对外交通、贸易都十分发达，万商云集，经
5、济繁荣。五代十国时，广州为我国唯一的对外贸易口岸，也是古代海上“丝绸之路”的发源地，是中外经济文化交流的重要门户。历史悠久、古迹多、风景秀丽、名胜多、人文荟萃、名流多、资源丰富、物产多、开放较早、交往多。许多名胜古迹如南越王墓、光孝寺、镇海楼、六榕寺、南海神庙、五仙观、怀圣寺、陈家祠、圣心堂、三元宫等，都是广州历史文化名城的见证。 它融汇中外文化之精华，形成了独特的岭南文化，岭南画派、岭南建筑、岭南园林、岭南盆景、广东音乐、粤剧、粤菜、粤语以及城市景观、生活习俗等，都体现了岭南文化的风格。2007年1-10月广州市共接待旅游者8791.73万人次，同比增长8.41，到年末铁定可以首次突破1亿人
6、次的大关其中过夜旅游者达2594万人次，同比增长10.89；海外旅游者480万人次，同比增长6.59；旅游业总收入达到598.59亿元人民币，同比增长12.72；旅游业增加值202.8亿元人民币，同比增长17.29广州的旅游业具有集旅游、饮食、住宿、购物、娱乐为一体的多功能、多层次、全方位服务的格局。众多的文物古迹、风景名胜和人文景观，使游客流连忘返。色、香、味、形俱全的粤菜及中外各色风味饮食，为广州带来“食在广州”的美称。拥有多家五星级酒店和众多不同档次的宾馆、旅店。 “广州一日游”已成为广州旅游的特色品牌。“黄金周”旅游消费继续拉动假日经济上半年，黄金周继续呈现集中消费的趋势，拉动旅游及交
7、通、零售、餐饮等相关产业经济的增长。春节、五一黄金周日接待游客数量分别为当月其他时段的13.8倍；日均旅游总收入分别为当月其他时段的6.5倍；通过交通客运设施抵穗的旅客量达521.86万人次，比上年同期增长12.2%。定点观测零售业企业零售额同比分别增长38.1%；定点观测餐饮业企业营业额同比分别增长12.0%。城市接待国内外过夜游客双增长上半年，我市接待国外、国内游客同比分别增长7.4%和10.8%。从国外游客情况看，继2006年举办百届交易会城市接待海外游客空前增长之后，今年上半年我市接待海外游客数量继续增长。其中，外国人94.8万人次，增长6.6%。游客数量最大的三个国家（地区）为日本、
8、马来西亚和美国，分别为12.20万人次、5.24万人次和4.97万人次。游客数量列前15名的国家（地区）中，增长最快的为印度、马来西亚和泰国，增速分别为35.9%、16.7%和14.9%。从国内游客情况看，随着我国扩大内需成效的逐步显现，上半年，国内来穗游客加速增长，与去年同期相比，增速加快了6.6个百分点，一改近年来国内游客增速低于海外游客的趋势。旅游相关行业接待量全面增长旅行社业务规模不断扩大 。上半年，旅行社累计组团386.65万人次，增长55.7%。其中组织出境游72.49万人次，增长63.0%。其中，澳门游、香港游、出国游分别增长2.4倍、21.3%和22.4%。入境游20.33万人
9、次，增长38.8%。国内游293.83万人次，增长55.3%。旅游景点接待游客人数快速增长。1-6月累计，我市主要旅游景点共接待游客2971.24万人次，增长12.9%。其中，主题公园类景点接待游客524.03万人次，增长54.0%；森林公园类景点接待游客161.05万人次，增长32.6%。住宿业接待量增长相对平缓。上半年，住宿业接待游客1132.64万人次，增长7.51%；主要宾馆酒店平均开房率为60.1%，比去年同期低1.1个百分点。其中星级宾馆（酒店）接待总人数为289.20万人次，下降3.1%。游客加速向公寓、出租屋、自购房、亲友家等其他住宿设施分流。1.4综合实力改革开放以来，美国、
10、日本、欧洲、香港、台湾等30多个国家和地区的客商到广州投资兴办企业。由广州汽车集团和本田工业技研株式会社各出资50%建设而成，合资期限30年。于1998年7月1日成立广州本田汽车有限公司，首期工程总投资22.775亿元人民币，注册资本为11.6亿元人民币。2010年亚运会将在广州，广州是中国最具活力的现代化城市之一。近十年经济年均增长16%，保持着强劲的发展势头。广州政府和1000万市民们坚信自己有能力成功地举办2010年亚运会。广州国际会议展览中心是目前世界第二大、亚洲第一大的会展中心。其总用地面积70万平方米，其中首期用地面积约43.9万平方米，总建筑面积约39.5万平方米，是一座能够满足
11、国际级商品交易会、大型贸易展览、大型国际会议等需要的多功能、综合性、高标准的际会议展览中心。广州一年两季的广交会已经举办了第102届，广交会是中国对外开放的重要窗口，被喻为“中国第一展”。广交会为国外优质商品进入中国市场提供一个新的重要渠道。广交会发展历史上最重要的一次改革，表达了中国政府积极推进中国经济融入全球化进程的态度和积极改善贸易平衡的决心。广州的房地产行业一直走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的高速发展反映出广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将持续发展。2007年1-5月广州房地产完成开发投资208.73亿元，比去年
12、同期增长30.4。广州拟投入1.5亿元设立金融业发展专项资金，为金融中心的加快发展发动新引擎；支持金融机构来穗投资、设立总部或区域总部，而金融是广州实现现代化、国际化的重头戏，应该实施“大金融”战略，把广州建设成为高起点，现代化的区域性国际金融中心，实现与香港的优势互补，实现与上海功能呼应。1.5交通通信珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、横门、磨刀门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。港口：黄埔新港和新沙港位于广州东部、珠江的出海口，均为华南地区最大的集装箱码头。莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。内
13、河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西省，与100多条河道相连接。铁路：京广复线、京九铁路、广茂线、广梅汕线、广深线、广九准高速铁路，还有建设中的广珠澳铁路，构成了四通八达的铁路网络，广深公路直通深圳和香港。公路：已建成或正在筹建的广深高速公路、广花高速公路、广佛高速公路、广从高速公路、广贺高速、京珠高速、广汕、广梅公路干线等等穿越广州大部分县和乡镇，把广州联成一个密如蛛网的公路交通网络。空运：距市区28公里广州新白云国际机场是我国三大航空枢纽机场之一，客吞吐量居全国前列。它是国家“十五”期间重点建设项目，是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国家级枢纽机场。规划到2010年可满足旅
14、客吞吐量年均2500万人次，货运吞吐量为100万吨，现已开通了110多条航线，覆盖国内外城市超过100个，有33家国内国际航空公司与其签订了协议共同发展。城市交通网络：基本形成以市区为中心，105、106、107、324、205国道为骨架，以三道环线为系带，连接各条国道，贯通广东省内97%以上的县、市、镇，并接邻近省市的公路网络。市交通设施和高速公路建设发展很快。目前已初步建成城市快速交通骨架网：内环路、环城高速公路、北二环高速公路、新国际机场高速公路、华南南路一期工程、广园东路以及四条内环路放射线。市公共交通日均客运量达481万人次。广州地铁已建成开通四条线路，总里程116公里，运营日均客运
15、量超100万人次。在建线路包括广州市轨道交通四号线、五号线、六号线、二号和八号线延长线、三号线北延段，珠江新城旅客自动输送系统，珠江三角洲城际快速轨道交通广佛线等。广州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，陆、海、空交通全方位运行。2.广州市宏观经济分析2.1 综合概述2007年广州国民经济状况为：2007年1-9月完成地区生产总值4996.96亿元，比上年同期增长14.5%，其中，一、二、三次产业分别完成增加值120.18亿元、2031.32亿元和2845.45亿元，同比分别增长4.5%、17.2%和13.1%，三次产业比例为2.41：40.65：56.94。
16、2007年1-9月城镇居民人均可支配收入16788.65元，比去年同期增长11。城镇居民人均消费性支出12960.49元，增长10.5。农村居民人均可支配收入7127.75元，比去年同期增长8.92。农村居民人均现金支出5338.95元，比去年同期增长13.4。2.2固定资产投资2007年1月10月全市完成全社会固定资产投资1281.38亿元，同比增长10.8%，第一、二产业完成投资分别为0.91亿元、254.90亿元2007年1-10月固定资产投资表：指标名称单位1-10月累计比去年同期增长率%信息传输、计算机服务和软件业万元2049806.8批发和零售业万元9892069.1住宿和餐饮业万
17、元10209110金融业万元18933112.9房地产业万元558429837.6租赁和商务服务业万元20605721水利、环境和公共设施管理业万元134736629.4文化、体育和娱乐业万元186785128.4公共管理和社会组织万元6697339.32.3 消费经济2007年1-9月广州市消费品市场在年初开局良好的基础上，继续保持平稳较快发展，呈现出购销两旺的喜人景象。1-9月累计实现社会消费品零售总额1886.83亿元，与上年同期比增长17.9%，增幅同比提高3.4个百分点，扣除物价因素，实际增长15%。2007年1-9月消费经济数据指标名称单位1-9月累计比去年同期增长率%社会消费品零
18、售总额万元1886831717.9批发零售业零售额万元1583256217.6住宿餐饮业零售额万元303575519.54数据显示住宿和餐饮业零售均高出社会消费品和批发零售业零售额社会消费品市场运行的主要特点社会消费品零售额屡创新高，增速逐季提升。今年我市社会消费品零售总额呈现逐步走高的特点，增速逐季提升。2007年19月份社会消费品零售总额累计达到1886.83亿元，同比增长17.9%。一季度，全市实现社会消费品零售额617.39亿元，同比增长13.4%。其中，2月份在春节消费的带动下，全市城乡市场节日气氛浓厚，居民消费情绪高涨，实现社会消费品零售总额212.94亿元，首创新高，同比增长17
19、.1%，增速比上年同期提高8.4个百分点。二季度实现社会消费品零售额623.65亿元，比一季度增加6.26亿元，同比增长20.2%。其中 5月份在“五一”黄金周的消费带动下，社会消费品零售总额的历史记录再度刷新，实现零售额214.60亿元，增长20.5%，增幅比上年同期提高4.1个百分点，创2001年以来单月增速新高。三季度实现社会消费品零售额645.80亿元，比二季度增加22.15亿元，同比增长20.3%。其中9月份社会消费品零售总额再次创下历史新高，实现零售额222.32亿元，同比增长20.8%。批发零售业拉动作用明显。2007年1-9月累计，批发零售业实现零售额1583.26亿元，增长1
20、7.6%，增幅比上年同期提高3.6个百分点，拉动消费品零售总额增长14.8个百分点。其中，限额以上企业累计实现社会消费品零售总额684.51亿元，同比增长18.3%，占全市社会消费品零售额的36.3%，比上年同期提高0.1个百分点。限额以下企业及个体户实现社会消费品零售总额898.74亿元，同比增长17.1%。全市零售额排前50名的零售企业，占全市限额以上企业零售额的48.6%，其中有21家企业的零售额增长幅度超过20%。广州市国美电器有限公司、广东苏宁电器有限公司、广州市广百股份有限公司、广州市好又多百货商业广场有限公司、中油碧辟石油有限公司广州分公司、广州本田汽车第一销售有限公司等的零售额
21、1-9月累计同比增幅均在30%以上。住宿餐饮业增速加快。2007年以来，各种展会的相继开办和旅游市场的蓬勃发展，为住宿餐饮业带来大量客流，同时本地居民在外用餐支出的增加，促进了我市住宿餐饮市场的持续快速发长。据统计，2007年1-9月累计我市住宿餐饮业实现零售额303.57亿元，同比增长19.5%，比去年同期增幅提高1.9个百分点，比上半年增速提高3.1个百分点，高于全市社会消费品零售总额增幅1.6个百分点，占社会消费品零售总额的比重达到16.1%，同比提高0.2个百分点。其中，限额以上（星级以上）住宿业和餐饮业实现零售额91.54亿元，增长21.9%；限额以下（星级以外）企业及个体户实现零售
22、额212.04亿元，增长18.6%。市场走势成因2007年9月以来，广州消费品市场总体增速明显，亮点突出。2007年1-8月累计，社会消费品零售总额增速分别高于全国(15.7%)及全省(16.1%)1.8个和1.4个百分点。1.政策效应和城乡居民收入的增长，促进了市场快速发展。2007年中央经济工作的着力点将继续坚持以增加居民消费尤其是农民消费为重点，加快调整国民收入分配格局，努力提高农民和城镇低收入者收入水平和消费能力。一方面，经济增长方式由投资转变为消费驱动，需要持续扩大消费；另一方面，压缩出口需求，必须通过扩大国内消费需求来补偿。因此，政策效应推动消费需求进一步扩张。2007年1-9月累
23、计，全市职工工资总额比上年同期增长11.7%，增速与上年同期相比基本持平；城市居民人均可支配收入增长11.0%，农民人均现金收入增长8.9%。城乡居民收入的增幅均比上年同期有所提高。另外，由于2006年的工资调整涉及面较大，其收入增加后对2007年的消费市场也产生一定的滞后效应。收入的增加，增强了居民购买力，稳定消费信心，促进了居民收入预期的好转，为消费市场的活跃提供了充裕的支出保障。2.批发零售、住宿餐饮企业发展迅速，推动市场规模不断扩大。近年来，我市批发零售、住宿餐饮企业发展步伐加快，限额以上企业充分发挥规模大、环境优、信誉好的优势，成为城乡居民特别是城镇居民首选的消费场所。至2007年9
24、月末，批发零售业单位2307个，比上年同期增加92个，1-9月累计零售企业户均实现零售额8912.7万元，餐饮企业和星级以上住宿企业户均营业收入992.8万元，分别比上年同期增长5.6%和14.3%。据工商局资料显示，2007年9月末注册登记的批发零售、住宿和餐饮业个体户29.06万户，比上年末增加4.4万户，其中本期开业户数达4.7万户。二是经营规模扩大,由于购物消费环境的提升，消费者追求个性化需求日益突出，企业、个体户经营业绩有较大增长。据抽样调查资料显示，9月份，零售企业和个体户样本户均销售收入比上年同期增长15%以上。3.消费结构升级带动了消费水平的提高。随着城乡居民收入水平的稳步提高
25、，消费升级换代加快，消费档次不断提升。一些高档、高技术消费品、信息产品销售快速增长，汽车销售持续增长，消费升级对市场起了重要的带动作用。主要表现在：一是2007年是金猪年，受传统观念的影响，结婚的人和生小孩的人较多，金银珠宝类、高档礼品保持较高增速；二是广州市分片更换数字电视以及夏季高温天气的到来，对家用电器销售起了很大的拉动作用，数码产品、高端电子产品销售畅旺；三是汽车销售继续走强。2007年1-9月累计限额以上企业汽车类实现零售额194.98亿元，同比增长21.33%，占限额以上企业零售额的28.5%，拉动限额以上单位零售额增长5.9%，比上年同期提高1.1个百分点。在全市零售额前50名的
26、零售企业中，汽车零售企业18家，占36.0%。四是与住房相关的商品持续旺销。改善居住条件已经成为多数居民生活追求的重要目标之一，随着居民收入水平的提高，人们对家居环境的要求越来越高，与住房相关的商品持续旺销。4.物价上涨拉动社会消费品零售总额名义增长。2007年1-9月累计我市商品零售价格指数同比上涨2.5%，其中9月当月商品零售价格指数上涨4.5%，物价上涨拉动社会消费品零售总额名义增长高出实际增长2.5个百分点。食品特别是粮油及肉禽蛋价格涨幅较大，拉动该类商品零售额及餐饮行业餐费收入较快增长。此外，股市持续向好所带来的财富效应也给消费品市场发展注入活力，拉动部分耐用品、高档品以及奢侈品销售
27、快速增长。展望2008年全年，随着国家宏观调控政策效应的进一步显现，消费品市场环境将进一步改善，居民收入预期增加，购买力总体水平将有所提高等影响消费品市场发展的有利因素仍将延续，据有关调查，预计批发零售业、住宿餐饮业4季度企业景气指数保持上升态势，并处于高度景气区间，全年消费品市场仍将保持较快的发展态势。2.4价运行的基本情况广州市2007年1月10月的城市居民消费价格总水平比上年同期上涨3.2%；其中消费品价格上涨4.1%，非消费品价格上涨0.6%，服务项目价格上涨0.9%。在构成城市居民消费价格的八大类价格中“五升三降”，在价格上升的五类中，食品类价格上涨幅度最大，构成居民消费价格上涨的主
28、要因素，上涨8.5%。医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、居住类、烟酒及用品类分别上涨4.4%、2.2%、2.6%和1.2%。在价格下降的三大类中，衣着类、娱乐教育文化用品及服务类、交通和通讯类分别下降4.1%、1.7%和0.9%。农村居民消费价格总水平上升 2.47%；其中生活消费价格上升1.99%，生产消费价格上升5.78%。1-10月广州市工业品出厂价格总水平和原材料、燃料、动力购进价格总水平分别上涨1.31%和2.62%。2.5房地产业广州市2007年111月房地产业（包括住宅、商厦和写字楼等）的综合发展在全国名列前茅。房地产开发投资持续、快速而稳定地增长；房地产开发投资的
29、资金来源比较充足，市场化程度较高；多年来市政府对城市基础设施建设进行持续高强度投入，各种居住生活配套设施日趋完善，使广州房地产业发展结构更趋合理。广州市2007年1-11月房地产开发数据表指标名称单位累计比去年同期增长率%房地产开发竣工面积万平方米596.11-15.2商品住宅竣工面积万平方米478.29-18.1商品房销售面积万平方米1050.1312现房销售万平方米320.676.1期房销售万平方米729.4614.8广州市2007年1-3季度各区、县级市房地产开发数据表指标名称单位累计比去年同期增长率%房地产开发投资额万元432849528.6市区房地产开发投资额合计（企业办公所在地口径
30、）万元394088828.3荔湾区房地产开发投资额万元7668640.6越秀区房地产开发投资额万元139075521.6海珠区房地产开发投资额万元416830-3.5天河区房地产开发投资额万元106974359.5白云区房地产开发投资额万元83304-12.3黄埔区房地产开发投资额万元28606-53.8番禺区房地产开发投资额万元385831-6.3花都区房地产开发投资额万元31124778.1南沙区房地产开发投资额（2005年10月设区）万元160915674.6萝岗区房地产开发投资额（2005年10月设区）万元16971125县级市房地产开发投资额合计（企业办公所在地口径）万元387607
31、31.7增城市房地产开发投资额万元26988031.9从化市房地产开发投资额万元11772731.2 根据上表所示，广州市4个老城区（荔湾区、越秀区、海珠区、天河区），以天河区增长最多。可预见天河区发展超乎想像。3.广州市城市规划发展趋势分析我们根据广州市政府制定的广州市城市近期建设规划（2001-2010），对广州城市规划发展趋势分析如下：3.1近期建设总目标首先，在城市规划编制工作方面，按照“南拓、北优、东进、西联”的城市发展方针，深入开展各层次规划的编制工作。完成了广州市城市总体规划（2001-2010）的审查上报工作，并开展了新一轮总体规划的编制工作以及亚运规划纲要编制工作；按计划推进
32、各组团的区域性规划和分区规划编制工作，完成了中心八区分区规划及控制性规划的编制工作并对其进行了动态更新。.其次，在城市规划管理方面，进一步加强规划实施的监督管理，为城市建设做好协调、指导和服务。展望2008年，是全面启动亚运建设工程的关键一年，城市发展“中调”战略也向城市规划工作提出了新的更高要求。2008年将实施广州市科学技术和高新技术产业发展第十一个五年规划。3.2重点发展地区关于广州市2006年国民经济和社会发展计划执行情况与2008年计划草案的报告中指出计划安排重点项目71个，年度计划投资380亿元，将加快珠江新城、广州新城、白云新城等十大重点发展区域的建设。广州近期建设重点发展区域如
33、下：珠江新城：要高标准建设新电视塔，加紧完善灯光夜景和周边道路及景观等的规划设计，使之成为充分体现广州现代化大都市新貌的标志性建筑，力争把珠江新城打造成为城市的名片和到“2010年一大变”的亮点。推进广佛、广深、广珠城际轨道建设：在完善区域性交通枢纽功能方面，重点抓好白云国际机场二期建设工程，努力开辟更多的国际航线；按计划完成南沙港区二期工程，继续实施出海航道疏浚工程；积极配合武广铁路客运专线和广州铁路新客运站等工程建设。加快华南路三期、新光快速路、广汕路延长线等路网建设，不断完善城市道路主骨架，推进城市快捷路系统和交通节点改善工程建设。建白云新城同时改造周边“城中村”： 重点推进白云国际会议
34、中心服务配套工程和市政基础设施建设，统筹规划白云新城公共设施和周边“城中村”改造，全力推进白云新城的开发建设。按计划高标准推进大学城二期、琶洲、金沙洲、广州新城、珠江新城、从化新温泉、新机场和新火车客运站周边地区等十大重点发展区域的建设，深化老城区综合改造，提升服务功能和文化品质。第二部分 区域商业市场研判1 珠江新城发展历程在几年前，制约珠江新城商业发展的主要瓶颈就是客流量小，这一瓶颈的形成是因为过去住宅开发缓慢、公共交通不便和商务氛围淡薄。2004年珠江新城住宅、写字楼建设的如火如荼，入住人口剧增；随着多路公交线路的增设、地铁三号线的开通，已织就通达全城的交通网。另外，广州市图书馆、广东省
35、博物馆、广州市第二少年宫、广州市歌剧院等四大文化建筑全部集中于这一区域，更为该区域发展注入新元素，制约因素民如今已在逐步改善。 珠江新城为天河区继天河北商圈后崛起的又一商圈，现时其内除分布了部分适合中高层收入人士居住的住宅外，商圈内林立了众多写字楼,如珠江新城电信中心、国税大厦、华南电力通讯大楼、发展中心大厦、信合大厦等。未来还将在此地建起广州市新地标珠江新城双子塔。2006年，太平洋安泰人寿宣布正式迁址珠江新城，成为第一家进驻珠江新城中央商务区的外资金融集团。同时，另有6家金融机构也正在准备进驻这里。广州要将珠江新城打造成区域金融中心，政府也出台了多项扶持政策要把珠江新城建设成中央商务区。因
36、此，将来一定会有更多的金融机构进驻，最终形成相当规模的金融商务区。再加上城市中心的南移，广州CBD必定逐渐转移至珠江新城，预计未来聚集的人口预计在18万左右。根据广州的城市发展思路，珠江新城定位为CBD，目标则是建立一个国际化的一流水准的中心商务区。各项市政设施逐步完善，珠江新城开发热度再度提高，今年在动工和即将动工的项目多达数十个，再次成为广州房地产的热点。随着政府和开发商投资加速，珠江新城开始进入发挥CBD中心作用的“腾飞期”，珠江新城的商业蓝图也逐渐清晰。 备注：20062008年的珠江新城是一个大热板块，预计有18个住宅项目，11个商业项目在06年年底前上市。其中超过一半的楼盘集中在珠
37、江公园以西、中轴线以东的中部区域，花城大道、金穗路等将成为置业的热点地段。2.项目周边规划2.1广州双子塔“双塔”位于珠江新城的J区，是规划中的两座超高层物业。其中，西塔是近期将启动的重点项目，其基地面积31085平方米（包括城市绿化广场面积8531平方米）。规划中的“双子塔”将建设成为集酒店餐饮、商务功能于一体的综合性大楼。作为广州未来的标志性建筑，这一规划中的“双子塔”楼高有望超过上海金茂大厦(420米)，成为内地第一高楼。“双子塔”建成后，将与现时广州第一高楼中信广场(391米)及珠江南岸观光塔(规划中)形成“三点一线”，遥相呼应2.2广州新电视塔广州市新中轴线电视塔是广州新时代的城市标
38、志，塔高580米， 建筑面积约 88800 平方米，是一座集广播电视发射、旅游观光、科学普及、文化娱乐和写字办公的具有丰富文化内涵的综合性大型设施。已动工近一年的广州新电视塔建设工程进展顺利，塔身46环中第一环的24根钢柱已经开始吊装、焊接工程。为把新电视塔打造为更具现代气息和文化内涵的“广州地标”， 预计2008年完成主体结构施工，2009年进入装修，2009年底试运行，到2010年完全满足亚运会赛事转播和信息传输服务。2.3广州图书馆新馆选址于珠江新城东侧，占地面积也由原先的1.5万平方米增加到2.1万平方米，总投资8.4亿元，设计藏书400万册，座位6110个，平均日接待读者量10000
39、人次。预计2008年可对市民开放。新馆总建筑面积95000平方米，是旧馆的6倍。兴建的新广州图书馆位于珠江新城，北面是双子塔，西侧是第二少年宫，南面是省博物馆，西南侧是广州歌剧院，是目前位于中山四路的老图书馆的6倍。2.4广东省博物馆新馆广东省博物新馆位于广州市新城市中心珠江新城中心区南部，濒临珠江，与广州歌剧院遥相呼应，是广东省“十项工程”的重点建设项目和建设文化大省三大文化设施之一。博物馆规划总占地面积4.1万平方米，建筑面积6.3万平方米，总投资约10亿元，预计新馆建成后年参观人数将达到100万人次，并成为国内规模最大、功能最完备、设施最先进的省级博物馆整体达到国际一流水准之一。2.5广
40、州歌剧院总投资超过10亿元的广州歌剧院占地4.2万平方米，总建筑面积4.6万平方米。主体建筑由一个1800座的大剧场、一个400座的多功能厅、4000平方米的前厅和休息厅、地下停车场和其他辅助设施组成。3.珠江新城的商业概况珠江新城隽峰苑珠江新城中部区域珠江新城西部区域珠江新城东部区域从这幅“珠江新城土地利用规划调整图”可以看出；广州大道以东、冼村路以西的珠江新城西部区域，未来主要定位为广州CBD的中心商务、国际金融、城市娱乐文化。马场路以东、华南快速干线以西的珠江新城东部区域，则定位于为工作、生活在CBD内的人们提供以休闲、娱乐、餐饮为主的生活配套服务。项目位于冼村路以东、马场路以西的珠江新
41、城中区，属于CBD中心外围，一般会有一些大型豪宅圈核心居住区。按照CBD的居住区域划分，中区是CBD居住的第二圈，一般以上居住用的分布与此，且多数楼盘都属于大型豪宅盘，是配合CBD的核心居住区域。4商业特点4.1分布特点珠江新城东连员村，西通地下隧道与五羊新城接壤。由于五羊新城为广州商住及办公旺地，生活配套成熟，人气旺盛。受五羊新城的辐射带动，珠江新城目前的开发以西部较为成熟，各大高档住宅、写字楼均以西部分布较为密集，而各大住宅及写字楼都附带裙楼商场，致使珠江新城的商业氛围亦形成“东冷西热”的局面。4.2类型及经营特点分析除地段上的分布特点外，目前珠江新城的商业业态主要为各种建材、家居、汽车美
42、容及展览专业市场及住宅小区裙楼商场，而纯商场目前只有维家思博览中心一家（亦为临建）。4.2.1专业市场从1992年政府决定开发珠江新城以来，至2000年8月对珠江新城的规划进行检讨，由于种种原因，导致至今为止，珠江新城的多幅地块未进入开发状态，从而导致现在珠江新城多个专业市场“盘踞”在原本用地性质为“住宅”或“商务金融”的地块，亦导致众多属于“临时建筑”的专业市场的涌现，如“高盛集团”开发经营的美居中心，经过多年的经营，在广州家居业已形成“家居航母”的地位，并由此带动了一系列的相关专业市场如南兴装饰材料城、亿宝装饰材料城、南天照明广场等专业市场的诞生。此外，受天河北路汽车专业市场的辐射影响，汽
43、车交易市场也成为珠江新城现时商业经营的一大特色。4.2.2裙楼商场现裙楼商铺以餐饮、政府机构、银行为主，从目前珠江新城的商铺经营内容来看，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，如丽晶华庭的丽晶明珠、星汇园的都城快餐、名门大厦的韦士拿西餐厅等多个大型餐饮名店落户。随着近几年路网的发展，银行、超市等日常生活配套也开始进入珠江新城，成为小区铺内的大租客。同时，珠江新城内的裙楼商铺还有不少为政府及相关机构租下或者买下，政府机构进驻小区内办公已经成为珠江新城的一个特殊景观，如进入星汇园的派出所、汇豪大厦的天河区工商行政管理局、皓瀚华轩的广州市房地产交易中心等，由此也出现了一些小租户傍着这些政府机关设立办事处
44、的场面。例如皓瀚华轩附近的小型中介、电信大厦旁边的通讯检测中心等等。4.3裙楼商场走“高档休闲”路线珠江新城新近落成的住宅裙楼商场，如新世界集团开发的凯旋新世界、南雅集团开发的利雅湾及保利集团开发的保利香槟花园，这三个住宅楼盘，楼盘规模较大，且自身园林设计较有特色，塔楼住宅售价至少在8000元/以上，业主平均素质都较高，因此，其裙楼商场的定位亦适应住户的素质，走“高档休闲”路线，如保利香槟定位为“法式风情商业街”、凯旋新世界定位为“园林式商场”，主要面对的目标客户为休闲餐饮名店、COFFEE SHOP、高档服饰、精品廊等。44呈现专业市场和社区裙楼商业两元化发展模式目前珠江新城的商业业态主要有各种专业市场，如建材、家居、汽车美容及展览等专业市场及区域内住宅小区裙楼商业共同组成，其中以专业市场为主。45商业氛围呈现“东冷西热”的局面受五羊新城的辐射带动，珠江新城目前的开发以西部较为成熟，各大高档住宅、写字楼均以西部分布较为密集，而各大住宅及写字楼都附带裙楼商场，致使珠江新城的商业氛围亦形成“东冷西热”的局面。46现裙楼商铺以餐饮、政府机构、银行等业态为主目前珠江新城的商铺主要以大型特色餐饮、政府机构、银行和日常生活超市为住。4.7区域租金水平受地段影响较大，租金以天河城为中心向
