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1、平桂新城二期安居工程项目申请报告广西信永工程咨询有限责任公司 二一一年二月平桂新城二期安居工程项目申请报告审核： 注册造价工程师 注册咨询工程师校核： 注册造价工程师编制： 注册咨询工程师 建筑工程师 建筑工程师编制单位：广西信永工程咨询有限责任公司工程咨询证书编号：工咨丙12520080014目 录第一章申报项目及申报单位概况1一、项目概况1二、项目申报单位概况19第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析20一、发展规划分析20二、产业政策分析23三、行业准入分析26第三章 资源开发及综合利用分析28一、资源开发方案28二、资源利用方案28三、资源节约措施29第四章 节能方案分析31一、节能
2、政策与规范分析31二、能耗状况32三、节能措施和节能效果分析32第五章 场址选择、征地拆迁及移民安置分析36一、项目选址及用地方案36二、土地利用合理性分析37 三、征地拆迁和移民安置 .39第六章 环境和生态影响分析39一、编制依据40二、环境和生态现状40三、生态影响分析及生态保护措施41四、其他环境保护措施46五、地质灾害影响分析47六、 特殊环境影响49第七章 经济影响分析49一、项目投资费用和资金来源49二、经济费用效益或费用效果分析50三、行业影响分析55四、区域经济影响分析56五、宏观经济影响分析57第八章 社会影响分析58一、社会影响效果分析58二、社会适应性分析59第九章 主
3、要风险及应对措施评估61一、经济风险61二、社会风险62三、风险评估63第十章 结论和建议65一、结论65二、建议65附表： 附表1、项目总投资估算表附表1-1、工程费用估算表附表1-2、工程建设其他费用计算表附表2、营业收入和营业税金及附加估算表附表3、成本与费用表附表4、项目投资现金流量表附件:1、贺州市平桂城市建设投资有限公司委托书2、贺州市平桂管理区乡镇规划建设管理局选字第451101HPJ2010-0040号建设项目选址意见书3、贺州市平桂管理区乡镇规划建设管理局地字第451101HPJ2010-0032字建设用地规划许可证4、贺州市平桂城市建设投资有限公司企业法人营业执照附图：1、
4、项目具体位置图2、小区规划平面图3、平桂管理区分区规划图4、小区户型图第一章申报项目及申报单位概况一、项目概况（一）项目名称贺州市平桂新城二期安居工程建设项目（二）项目地点本项目位于平桂管理区黄田镇公和村，207国道以西，西湾河以东，滨江南路以北，东安山东路以南。地块沿贺旺路呈长方形状，该项目用地性质原为集体用地，目前本项目建设单位贺州市平桂城市建设投资有限公司正向土地主管部门申报进行征用工作。项目建设总用地面积：110249.43平方米（165.37亩）。经贺州市城市规划行政主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在贺州市平桂管理区分区土地利用总体规划规划中为居住用地。（三）项目拟实施情况建
5、设期为3年，其中项目前期准备为1年：2011年1月-2011年12月，施工期为2年：2012年1月-2013年12月。项目建设拟实施进度为：1、工程的前期准备工作：2011年1月至2011年12月完成。主要包括：项目可行性研究报告、环境评估等前期工作编制及审批工作，施工准备，施工报建等工作。2、完成工程施工图：2011年6月至2011年9月，主要完成工程施工图的设计、评审及备案。3、工程招标：2011年11月份前完成。4、工程建设期：从2012年1月开工，2013年12月全部竣工并交付使用。（四）建设内容、规模、总投资及资金筹措本项目占地面积110249.437平方米，总建筑面积为497224
6、.93平方米；绿化面积39248m2，停车场4000m2。其中25层高的住宅楼9栋、18层5栋、11层5栋，2层商业楼共4栋，以及相应的公共设施等。本项目总投资60539.97万元，其中：工程费用：52923.8万元；其他费用：4733.31万元；预备费用：2882.86万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自筹资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。（五）报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、中华人民共和国国家发展和改革委员会公告 （2008年 第37号）4、国家发展和改革委建设项目经
7、济评价方法与参数（第三版）；5、建设部房地产开发项目经济评价方法；6、原国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）7、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；8、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；9、民用建筑设计通则（GB50353-2005）10、国家和贺州市政府相关政策及法律、法规。11、贺州市总体规划规划和贺州市平桂管理区分区规划12、广东名都设计有限公司平桂新城二期安居工程项目规划设计方案；（六）项目主要技术指标详见表1-1。 序号项 目单位指标数值备注1建筑用地面积m2110249.432总建筑面积m2497224.932.1住宅面积m2459438.73
8、2.2组团内部会所m22014.32.3主题公园会所m2730.23绿化面积m2392484停车场m2115005设计停车位个9006项目总投资万元60539.976.1工程费用万元 52923.86.2工程建设其他费用万元4733.316.3基本预备费万元2882.867建设期月36本项目容积率：4.51；绿化率：35.6%；建筑密度：33.2%。住宅总户数：4900户；总投资：60539.97万元；总收入：92391.88万元；项目利润总额：4637.37万元（七）项目提出的理由1、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要
9、求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产
10、业之一。因此，本项目的建设符合国民经济发展的需要。2、 项目对平桂管理区城市建设将起到促进作用平桂新城位于平桂管理区黄田镇公和村，与贺州市区相邻，成为接受贺州市政治影响和经济辐射的前沿地区，为城区后续的开发带来便利。本项目结合城市改造和新城建设，开发建设平桂新城二期安居工程，形成环境优美、生活舒适、配套齐全的生活住宅小区，可扩大平桂管理区的城市范围，对于平桂管理区城市建设迅速发展起到促进作用。使平桂管理区的居住环境得到显著改善，城市形象得到显著改观。本项目紧临富江河，在建设中尽量保留富江河沿岸景观，充分发挥滨水地区的独特的自然资源和丰富的人文资源，把平桂新城二期安居工程建设和即将开发建设的滨江
11、南路项目连接起来，可成为平桂城市功能组团的有力补充，通过对安居工程总体开发建设，与平桂新城连接起来，使平桂新城安居小区成为一个布局合理，功能健全，设施完善，环境优美的，集生活、休闲、娱乐于一体的高质量、高品位的住宅中心；其建筑风格将突出城市新区的现代气息，并结合平桂管理区的地方特色，创造环境优美、风格独特的城市空间，并着重考虑交通、环境、绿化、美化及景观效果；创造以人为本，营造良好的生态自然环境。因此，项目建成后必将提高贺州市平桂管理区的城市质量和品位，扩大平桂管理区城市建设空间范围，是促进平桂城市建设发展的有力补充。目前，平桂管理区城市建设基础设施较差，人均住宅面积偏小，而且居住环境也比较差
12、，与广西住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善平桂管理区居民的居住条件已经成为平桂管理区党工委及管委政府特别关心的问题之一。同时，随着平桂管理区经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使平桂管理区城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。3、平桂新城二期安居工程建设项目符合贺州市总体规划（20032020）和贺州市平桂管理区分区规划（20092030）。项目的实施有利于平桂新区的快速形成，有利于展现城市的实力，有利于城市总体规划的实施。总之，项目的建设是城市建设和促进社会经济发展的需要，是实施平桂管理区总体规划的需要，是改
13、善平桂管理区形象的需要。项目实施后将带动平桂管理区该片区的土地增值，有利于平桂管理区的城市规模扩大，有利于进一步促进平桂管理区社会及经济的全面发展。（八）项目背景2007年4月，广西壮族自治区人民政府正式批准设立贺州市平桂管理区，为贺州市人民政府派出机构，行使相当县（区）级政府管理职能，机关办公地址暂定贺州市西湾组团原平桂矿务局总部内。根据贺州市平桂管理区分区规划（20092030年）所述，贺州市平桂管理区城市性质为：融合“山、水、城”于一体、布局合理、功能完善、环境优美的活力之城，是广西桂东南地区乃至大西南与粤港澳联系的便捷通道。为了更好的发挥其交通优势，就是抓住国家实施西部大开发战略的历史
14、性机遇，加快城市基础设施建设，扩大城区规模，不断壮大平桂管理区的经济综合实力，增强中心城镇的集聚和辐射能力，打造“整合山、水、城于一体、布局合理、功能完善、环境优美”的平桂新城，努力扩大新城区面积，拓展城区发展空间；改善平桂管理区居民的居住条件，为居民创造良好的工作生活环境。1、平桂管理区概况平桂管理区，位于广西的东北部、贺州市的中部，距贺州市城区中心仅6km（有公交车通达）。东与贺州市八步区毗邻，西岭钟山县、昭平县，南接梧州市苍梧县，北连富川瑶族自治县及湖南省江华瑶族自治县。管理区是贺州市的一个派出机构，辖区总面积2022km2，管理西湾街道、黄田镇、鹅塘镇、沙田镇、公会镇、大平瑶族乡、水口
15、镇、望高镇、羊头镇共9个乡镇（街道），124个行政村（社区）、1246个自然村（屯、寨）、2468个村民小组，境内主要居住有汉族、瑶族、壮族等民族，总人口41.5万，汉族人口占96.9%；农业人口36万，占总人口的86.7%。2、交通条件207国道经过平桂西湾组团城区，规划将过境交通外移，即规划西湾纵三路、规划工业大道承担过境交通的功能，原207国道城区路段规划为城市主干路，以避免过境交通对城市内部交通的干扰。规划在永贺高速贺州支线互通立交东南，下马岭横一路南侧布置一处长途客运站，占地面积1.82公顷。选址在此处一方面客运交通疏解方便，另一方面也可带动周边居住用地的开发。现有城区道路6条：纵贯
16、规划范围南北的207国道，路宽9米；中发街，路宽11米； 8米宽道路两条，电厂路和西发街；另有两条6米宽的道路，一条为联系旧城区和平桂矿务局的道路，另一条为绕行黄花山西北两侧并跨越富江的道路。现状道路总长8.31公里，人行道4.99万平方米。3、施工条件本项目建设位置水、电比较方便，材料运输道路也比较流畅，项目建设各种施工条件比较优越，贺州市的施工力量和设备完全有能力完成本项目的建设。4、社会经济概况贺州市2009年生产总值280亿元，增长12.2%。财政收入18.15亿元，增长13.4%。其中，地方一般预算性收入10.39亿元，增长22%，增幅位居全区第7。实现工业增加值116.53亿元，增
17、长7.9%；农业增加值58.9亿元，增长5.5%；工业技改投资51.6亿元，完成自治区下达任务的172%，增长194.8%，增幅位居全区第1。 全社会固定资产投资254.68亿元，增长59.8%，人均固定资产投资首次突破1万元。其中，城镇固定资产投资212.82亿元，增长59.4%，增幅位居全区第3。社会消费品零售总额68.87亿元，增长18%。金融机构新增贷款总量和增幅均创历史新高，新增贷款38.37亿元，完成自治区下达任务的153.5%，增长52.8%，增幅位居全区第2。 外贸出口总额1.35亿美元，增长35%，增幅位居全区第3。全市招商引资新签项目投资总额240亿元，增长63%。其中，内
18、资项目到位资金175亿元，增长81.1%，完成自治区下达任务的159%，增幅位居全区第5。万元生产总值能耗下降3%，二氧化硫排放量控制在3.98万吨以内，化学需氧量排放量控制在3.2万吨以内。人民生活切实改善。新增就业13619人，城镇登记失业率控制在3.57%以内。城镇居民人均可支配收入14509元，增长13.6%；农民人均纯收入3876元，增长12.1%。人口自然增长率为9.27。（九）主要建设条件平桂新城二期安居工程是平桂管理区城市建设的的重要组成部分，该项目以建筑、自然与人的和谐为理念，旨在打造休闲、生态、养生的安居生活。为加快平桂管理区的城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把平
19、桂管理区建设成为贺州市副中心城市，扩大新城区的城市建设范围，平桂管理区党工委及管委将安居工程建设纳入平桂管理城市建设的统筹层面来抓。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，市政府对该项目给予享受相关优惠政策，下发相关通知，并在土地及有关房地产开发政策提供优惠。（十）建筑规划和设计理念1、总体规划设计理念（1）、自然融入生活整个规划设计以“品位自然，健康生活”为基调。自然而安静的居住生活是人们的追求和向往，同时也成为了时尚品位的体现，把小区打造成春花浪漫，夏有浓郁，秋色尽然，冬有绿叶四季变化自然美景是本设计最显著的特色。该设计通过中心景绿地组团漫步道的设计把自然景色融入居住
20、的日常生活之中。形成大自然与生活的自然融合。（2）、居住演绎文化贯彻以人为本、尊重自然、享受自然与可持续发展的思想，综合运用了生态学的城市设计理论的优秀概念，以建立独具特质而与自然亲和的人文环境，并注重小区文化氛围的设计，针对信息时代高情感生活节奏容易使人产生亚健康状态这一社会问题，把绿化空间引入小区；其次是把设计师在设计案中架构的设计思想，通过具体的设计把优秀的生活理念，时尚的生活品质带入贺州市民的生活，形成平桂管理区独特的生活文化。（3）、空间产生场所繁华的都市生活失之于喧嚣和嘈杂，宁静的郊野缺少了激情和想象。本设计方案把都市生活的激情浪漫和郊野生活的宁静闲适精心设计在蓝天碧野的背景中，大
21、手笔的空间处理和细腻独到的细部相得益彰，精彩的空间构架了时尚、激情、康乐文明的场所内涵，本方案通过流畅清晰的布局，合理的交通组织，使得中心绿带和组团绿化浑然一体，居住组团安静地坐落在园林绿化中，使得整个居住区特色鲜明，每个组团都具备鲜明的识别性。通过具体的设计把人情、人性、生活品质和时尚融入整体构想，创造了具有良好的归属感，明确的向心力，舒展明朗的场所精神，创造了富有凝聚力的个性，把人们对居住环境的回忆和憧憬在本社区居住区得以实现。（4）、住宅布局本小区主要以高层住宅建筑为主。综合考虑小区周边发展及未来用户需求，设置少量底层商铺、会所及公用建筑，高层的户型比例符合控规要求，规划高层住宅楼有规律
22、的排列，有利于行成良好的景观效果。住宅单体组合以条为主，既有利于通风，又有利于景观营造。各楼栋之间留出20m左右景观通道，以保持较好的组团空间形态，做到“常年叶绿，四季花开；开门见绿，推窗见景”。此外也有利于向南或东南向的夏季主导风向的通行。考虑到当地民俗和日照通风特点，住宅基本呈南北向布置，并适当做一些错位组合。（5）、公建布局商业设施以相对集中为原则设置小区东西两侧，会所及公用建筑按合理原则布置在小区内部，合理的位置规划既方便本区居民生活购物，亦为周围地区市民服务，有助于构成富有生活气息和文化品质的社区家园，从空间上丰富和提升了小区的档次和环境品质。2、住宅建筑设计（1）、设计依据高层民用
23、建筑设计防火规范 GB50045-95(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97城市居住区规划设计规范 GB50180-93(2002年版)住宅设计规范 GB50096-1999(2003年版)民建筑设计通则 GB50352-2005城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001屋面工程技术规范 GB50345-2004建筑设计防火规范 GB50016-2006夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2001建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）国家现行的其它有关规范、规程（2）、设计理念回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐同一
24、。以简约、明快、纯净的建筑风格，使居住者情感回归宁静与自然，脱离平日的浮躁。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适与品位，同时建立小区独特的风格。以“品位自然，健康生活”为主线，贯穿设计全过程。（3）、单体平面设计本小区拟建住宅楼25层高9栋、18层5栋、11层5栋，2层商业楼共4栋。住宅楼电梯设置以两台四户为主，兼有一部楼梯一台电梯三户或四户，户型面积从50以下小户型型到180以上的复式住宅等多种户型，其中以70100二室；100120套型为三室为主要户型，多样的户型既考虑了年轻人及小家庭的
25、需要，也考虑了一些高端住宅需要，设计主力户型考虑人们普遍需求的住房改善需求。（4）、住宅立面设计住宅立面以清爽、简约的现代风格为主。每隔两到三层以横向突出的水平线条进行分隔，强调建筑的统一性和完整性，用放大的尺度整合住宅零碎的立面，使其显得更加高大、完整。建筑色彩清晰，底部为深色使建筑显得稳重、可靠。顶部的构架采用鲜艳的红色和黄色进行点缀，即丰富了建筑群体的色彩又使砼的建筑附有勃勃朝气。使人感觉到积极向上的青春的气息。3、公共建筑设计在小区的东、西两侧路边设有两层的商业门面房，方便住户的生活。绿地和硬地的相结合，为高层住宅的用户提供一个室外活动的场所，同时使得小区绿化在空间上更有层次。为了妥善
26、解决小区的车辆停放，对进入住宅区的车辆实行有序停放和有效管理。车辆进入小区后，可停放在小区的停车场内。整个小区共设计机动车停车位900个，总占地面积为11500m2；其中生态停车场600个，场地硬化固定停车场300个。停车场采用水泥预制块嵌草铺装，加强停车场及周围的绿化美化，通过绿化美化，建成环境优美的生态停车场。生态停车场具体结构为：面层12cm厚生态砖，基层为15cmC15大孔混凝土，垫层为18cm厚厚级配碎石。另外小区内部设置高级会所，会所作为小区中相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是一个高档小区特有身份特征。(十一）建筑
27、设计1、主体工程结构设计（1）设计依据建筑结构荷载规范 GB 50009-2001混凝土结构设计规范 GB 50010-2002建筑抗震设计规范 GB 50011-2001钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ 3-2002建筑地基基础技术规范 GB 50007-2002（2）、结构设计地基基础根据目前拟建场地的工程地质勘察资料的一般情况，高层住宅采用钢筋混凝土交叉梁基础，多层商铺、会所等公用建筑采用独立柱基础。结构体系高层住宅楼：现浇钢筋砼框架结构低层住宅：现浇钢筋砼框架结构公共厕所：砖砼结构2、辅助工程设计（1）给排水设计 设计依据建筑给排水设计规范 GB50015-2003建筑设计
28、防火规范 GB50016-2006自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001(2005版)建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005室外排水规范 GB50014-2006室外给水设计规范 GB50013-2006 住宅设计规范 GB50096-1999(2003版)国家、省市相关的法令、法规给水系统设计本工程需要设计必要的生活给排水及消防给水系统和消防给水设施。为保证供水可靠，分别用两根DN300从周边道路市政干管接入供应生活、消防及其他用水。在各区域内部埋设DN100管，供建筑物生活用水和消防用水接入。 水源为市政供水，高层二次变频供水。排水系统设计项目采用雨水、生活污水分别收
29、集、排放的分流制排水式。雨水经DN300和DN500雨水管收集后排至已建雨水管网。各建筑物的生活污水由DN300和DN500的污水管收集排入贺旺路和滨江南路市政污水管网。管材给水管：室内给水立管、户内给水管为PP-R聚丙烯给水塑料管，热熔连接。排水管：采用UPVC螺旋消音管，化学粘接。室外埋地管采用砼管。消防管：室内消火栓及喷淋管压力小于8kg/c采用内外热镀锌钢管，压力大于8 kg/c采用无缝管，法兰连接。埋地管及室外消防水管采用钢塑复合管，法兰连接。空调冷凝水管、雨水管：采用防噪UPVC复合排水管，化学粘接。（2）消防系统除按建筑设计防火规范设置室内外消火栓系统外，还按建筑灭火器配置设计规
30、范要求，设置一定数量的手提式灭火器。室外消防：消防水量按25L/S，火灾延续时间2h计。室内消防：消防按用水量20L/S，火灾延续时间2h计，按两股水柱同时到达任意一点布置，每支水枪最小流量5L/S，充实水柱以10m计。总平面设置消防车环道，各建筑物间距离符合规范要求。（3）供配电设计 设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98建筑防雷设计规范 GB50057-9410KV及以下变电所设计规范 GB50053-95智能建筑设计标准 GB/T50314供电设计根据本工程用电负荷性质，由市网引入两路10KV高压电源，同时工作，互为备用。10KV
31、主线采用单母线分段方式；低压（0.4KV）采用单母线分段方式。为了提高供电的可靠性，减少事故的停电时间，二级负荷备用电源设置BZT（备用电源自动投入）装置。消防负荷两路进线，末端切换。用电计量：小区住户采用一户一表，公建采用一个单位一个计量表；住宅与商业用电分别计量，个单元分户计量，公共部分单独计量；线路铺设：低压配电系统采用放射式结合树干供电方式；电缆选择：普通干线，采用VV22电力电缆配电；相仿干线：采用阻燃电缆配线方式。（4） 弱电设计 电信、宽带系统本小区内电信、信息网络规划，统一由电信通讯电缆及室外光纤（四芯）引入每栋建筑内的电信宽带多媒体箱，然后由电话线及超五类线分别引至每户。 有
32、线电视系统本小区有市有线电视整体规划外线引入。经放大器、分配器、分支器传输至每户供应点。安防、监控管理系统小区范围内设置独立安防监控室，统一管理。家庭智能控制系统住宅部分每单元处设置可视安防对讲系统，每户进门处设置可视对讲；设置家庭信息箱，户内设两个信息点，三个电话点。（5）防雷设计本项目房屋建筑防雷均按三级防雷建筑物设计。在屋顶上设置避雷带作接闪器，凡有金属栏杆部位利用金属栏杆作避雷带，无金属栏杆部位以10镀锌圆钢作避雷带，屋面上所有金属件应与避雷带焊接。避雷带、接地体、引下线的连接应焊接，所有金属件应镀锌、焊牢。高层建筑为公共地极网，避雷接地、工作接地、保护接地共用地板，接地电阻要求小于1
33、欧姆。（6）交通组织设计本地块周边道路主要为东侧东安山东路，南侧滨江南路，北侧贺旺路。本小区道路分为三级，即小区主路、组团级道路和宅前路。小区主路呈直线贯穿南北，组团级道路则在各个组团内形成内环，通达性好，宅前路由组团级道路引出，连通各住宅，在部分庭院空间扩大为停车场。步行系统结合绿化、公共建筑设施以及绿地景观主轴的曲型步行道设计，道路用花岗岩或鹅卵石拼砌而成，强调线型的自由活泼,方便居民的出入，有良好的可达性。停车 小区内停车场配置按照城市居住区规划设计规范的要求配置。停车场结合组团绿地布置。（十二）建设项目管理本项目由贺州市平桂城市建设投资有限公司开发建设。按照现代企业管理制度，实行项目法
34、人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。设置工程部，其下设筹备工作组、计划财务组、施工供应组、器材供应组和总务组，劳动定员8人。项目建设工期（不含前期工作时间）预计为2年，即拟在2012年8月开工建设， 2014年7月全部竣工验收。项目在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。为了保障项目开发建设资金的连续性，项目单位应做好资金筹措工作，同时在项目的开发建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量
35、高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择具有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工
36、程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。二、项目申报单位概况本项目建设申报单位为贺州市平桂城市建
37、设投资有限公司（以下简称公司），公司是2010年元月6日经贺州市工商行政管理局登记注册成立的具有独立法人资格的国有独资企业，直属平桂管理区管委领导，注册资本为人民币1000万元，经营年限为2010年2020年，公司资产总计1100万元，负债123万元，所有者权益977万元，资产负债率为11.18%。公司法人代表为陶军恒先生。目前公司内设综合办公室、财务部、资产运营部、项目工程部。作为平桂管理区的融资平台、投资主体和建设实体，公司正承担起城市基础设施建设和土地开发建设等职能。为完成上级下达的市政基础设施建设和城市建设发展的目标任务，公司紧紧抓住管理区城市化进程不断加快、大规模城市建设发展势头迅猛
38、的机遇，牢牢坚持服务城市建设这一宗旨，持续发挥政府城市建设融资平台和投资主体功能，有效实施重大项目投资，努力盘活存量土地资产、做大城市增量资产、不断优化债务结构，切实强化内部管理，全力打造核心竞争能力。逐步建立起职能清晰、分工明确，以优质城市建设项目为融资载体，以公司为融资平台的“政府主导、产业化发展、市场化运作、企业化经营、法制化管理”的新型城市建设融资体制。目前，该公司已正在开发建设平桂城投服务大厦工程项目、公园南一路、江滨路工程项目。.第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析（一）国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出要健
39、全城镇化发展的体制机制，加快破除城乡分割的体制障碍，建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度。完善行政区划设置和管理模式。发展房地产业，调住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范物业管理行为，提高市场化程度。广西壮族自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出要加快推进城镇化建设，充分发挥城乡规划的综合指导作用，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的要求，突出发展大中城市，集约发展县城和小
40、城镇，培育形成城市群和城镇带，走符合区情的大中小城市和小城镇协调发展的道路，促进城市和谐发展和可持续发展。加强房地产市场管理调控，扩大经济适用住房供给，完善廉租住房和城镇住房补贴制度，规范物业管理，健全城镇房屋拆迁政策法规，引导房地产业健康有序发展。贺州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出加快推进贺州中心城市建设，进一步拉大城市框架，扩大城市规模，完善城市功能，提高城市品位，增强辐射带动和承载能力， 统筹衔接城市发展规划与城市建设总体规划，按照“东西延伸，南北拓展”的要求，打造城市鲜明特色，加快城区路网建设 ；着力发展功能齐全、设施完备的商品住宅小区 ，加快经济适用房建设，积极推广智能
41、化住宅小区 ，培育住房消费市场，规范房地产市场和物业管理。平桂管理区二期安居工程建设项目符合国家、广西及贺州市加强和谐社会建设，发展房地产业，调整住房供应结构、增加普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。（二）区域和空间规划符合性分析贺州市城市总体规划（2004-2020年）拟定的贺州城市性质为广西桂东北区域中心城市，桂粤湘三省通衢，以发展商贸、旅游、农林矿产品加工为主的，富有地方文化和民族特色的山水园林城市。本次总体规划初步拟定的城市规模为：远期2020年
42、城市人口达到45万，则城市建设用地控制在50平方公里左右。其中中心城区的人口为33万，城市建设用地控制在35-40平方公里左右。全市规划布置居住用地1297公顷，占城市建设用地的25.9%，人均28.8平方米。本次总体规划的城市空间发展模式为：“一城三镇，山水其间；区域联动，城乡一体”。城市空间发展方向总体为“南扩北拓”的战略。贺州市平桂管理区经济社会科学发展三年（20082010）计划的总体思路强调：重点抓好城镇化建设、投资项目、节能减排、改善民生和维护稳定等工作。努力把平桂管理区打造成贺州市新的经济增长极，建设成为“开放度高、辐射力强、经济量大、环境优美、富裕和谐”的新城区。平桂新城二期安
43、居工程建设项目位于贺州市平桂管理区黄田镇公和村贺旺一级路和滨江南路之间，项目占地面积110249.437平方米（165.374亩），项目区地势平坦，项目四周交通便利，公共配套设施较齐全，项目建设将有利于加快该地区的建设步伐，促进该区域建设发展，落实贺州市总体规划的目标要求。项目所在土地为集体用地，在平桂管理区分区规划中所占地块规划为居住用地；项目严格按照平桂管理区分区规划的要求细致规划，合理布局，精心设计。拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的住宅小区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，住宅楼高层为钢筋砼框架结构，通过合理设计，可保证有较高的使用率，并与邻近建筑物
44、错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。项目场地四周有完备的市政设施，周边交通便捷，项目建设将有利于加快该地区的建设步伐，促进该区域建设发展，且项目的建设符合国民经济和社会发展规划的要求，符合贺州市总体规划、贺州市平桂管理区分区规划的要求。 （三）房地产专项规划符合性分析目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。贺州市2009年生产总值280亿元，全社会固定资产投资254.68亿元，人均固定资产投资首次突破1万元，城镇居民人均可支配收入14509元，这使贺州市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，为贺州市在较短时期内实
45、现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。平桂管理区分区的主要职能为：以商业金融、居住休闲为主的综合性城市功能区。随着贺州市平桂管理区城市化进程不断加快，辖区内人力资源必将大幅度上涨，而本项目建设总住宅459438.93，户型面积从50以下小户型到180以上的复式住宅等多种户型，既考虑了年轻人及小家庭的需要，也考虑了一些高端住宅需要，同时本项目在总体规划和户型设计上严格按照规划部门规定各项指标规划设计，将有助于解决管理区内各层次收入家庭的购房问题，在一定程度上完善保障住房制度，维护社会稳
