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1、房地产开发项目经济评价案例1概述 西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济性的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海拔落差108米，从项止地区可以俯瞰整个市区。整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对
2、独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000m2的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园建一个建筑面积为1200 m2 休养所，供本单位人员到该市度假用。2基础数据2.1 项目用地整个项目用地情况见表2-1表2-1 土地平衡表项目规划用地住宅其他建筑道路绿化牡丹园10000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120726合计2086403013
3、41253503911268622.2主要建筑物各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2表2-2 主要建筑物一览表名称数量（幢）建筑面积（平方米/幢）小计（平方米）牡丹园21126163C型中档18203.563664D型高档22246.925432E型中档28151.464241F型普通14283.2811826综合商场11000.001000月季园9120792A型高档19276.335250B型中档32179.795753C型中档24203.564885D型高档15246.923704休养所11200.001200芍药园132826C型中档13217.382826合计31549781按住宅
4、的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3表2-3 房屋类型及面积表房屋类型数量（幢）面积（平方米）普通住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386休养所11200综合商场110002.3建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下：普通住宅：建筑面积为80120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板，粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。中档住宅：建筑面积为150220平方米，院落200300平方米，有车库，水
5、泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元
6、和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。2.4 开发进度和项目计算期项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。2.5 项目总投资及用款计划项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1
7、312万元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元，及不可预见费率合计为11%。详见表2-4和附表2-2表2-4 房地产开发建设投资估算表序号费用名称金额备注房地产开建设总投资128661土地费用125220.87万平方米1.11.2土地购置费手续费1200522前期费用6842.12.22.32.4可行性研究费勘察设计费场持准备费其他费用3016247814考察、调研费含土方、三通一平3建造费用78703.13.2建筑安装费配套设施65581312道路、绿化、水电增容4销售费用495按售房收入的2.96%5管理费用51514项和的5%6
8、其他费用2357涨价及不可预见费121616项的11%8财务费用599自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算，计划内24.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。2.6 项目用款计划项目施工用款计划见表2-5表2-5 施工用款计划表年份项目1234合计普通住宅5732981601031中档住宅57410609234573015高档住宅4297145886562388休养所125125综合商场10675181小计18072147161711136740除施工用款外的其他项目用
9、款计划见表2-6表2-6 其他项目用款计划表年份项目123456合计土地费用12521252前期费用684684基础设施建设费150340414334731312管理费用1941151006541515销售费用220160802087495开发期税费其他费用909055235不可预见费20037025028030861216财务费用71162183122615992.7 资金筹措与借款偿还本项目投资的资金来源有：开发商资本金900万元，第一年注入540万元，第二年注入360万元；申请房地科投资人民币借款4500万元，第一年借款待3500万元，第二年借款1000万元，贷款名义年利率4%，单利，宽
10、限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预售房款按实际需要补足。详见附表2-2自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第三年一次偿救灾。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。2.8 销售计划及价格所有住宅均准预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各处销售资金回笼分别占售房合同额的28%、45%和27%。根据开发总成本和预期的利润，并考虑当地和外地其他同类项目的售价，开发商确定各类住宅和休养
11、所的平均租售价格为：普通住宅 2158元/平方米 高档住宅 4316元/平方米中档住宅 3718元/平方米 休养所租价 3500元/年，平方米以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附带条件等在小范围内变动调整。由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升，销售计划见表2-7表2-7 销售计划表（%）年份项目1234合计全 部2325448100普通住宅363925100中档住宅19214910100高档住宅18205210100按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第三年开始营业。综合商场的年平均
12、营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%。综合商场从第三年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第四年以后正常营业。2.9 有关税费率营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费费率3%，企业所得税率33%，增值税税率（一般）4%，房产税税率按租金12%，盈利积金按10%提取，公益金按提取。3.财务分析3.1 盈利能力分析 项目在计算期内经营收20163万元，再获利润4399万元，扣除所得税1452万元，公益金147万元，公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为10
13、61万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。详见附表23附表2-6。【可供分配利润=税后利润公益金公积金】 项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可接受内部收益率为20%时项目净现值为393万元，项目投资回收期为3.9年。资本金内部收益率为65.9%,项目净现值为831万元。详见附表2-7和附表2-8。商品房投资利润率=利润总额/总投资100% =4230/12866100%=32.9%商品房资本金净利润率=税后利润/资金100% =2947/900100%=327%3.2 清偿能力分析按照项目的借款条件和还款条件计划，房地科投资借款从
14、第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元；自营资产投资借款第3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601万元。项目的清偿能力还是可以的。详见附表2-9。3.3 资金平衡和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。从第一年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。详见附表2-10和附表2-11。3.4 敏感性分析敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回笼进
15、度和自营资产经营达纲的比例。表2-8给出了以上几个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。图2-1绘出了各敏感因素变动的趋势。从该图中亦可看出售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%，净现值分别下降至-458万元和-462万元，投资回收期则增加到4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为租房是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。表2-8 敏感性分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投
16、资回收期（年）0基本方案24.63933.91固定资产及开发产品投资+1016.0-4584.4-1033.712343.52售房价格+1033.512473.5-1015.7-4624.43预售款回笼进度+1025.65373.7-1020.91014.24租房价格+1024.44553.9-1023.33313.95经营达纲+1023.94013.9-1023.73853.935 临界点分析临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方面能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13
17、659万元，增加603万元；平均售房价格的临界点为每平方米3350万元，下降161元；土地费用的临界点为1775万元，增加523万元；售房面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。详见表2-9。表2-9 临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率（%）23.8期望值20开发投资额（万元）13056最高值13659售房价格（元/平方米）3511最低值3350租房价格（元/年平方米）3750最高值1374土地费用（万元）1252最高值1775售房面积（平方米）47581最低值427484.评估结论本项目是某市为促进城市经济发展建立的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，全部投资
18、内部收益率为23.8%，投资回收期为3.9年，商品房投资利润率为32.8%，商品房资本金利润率为327%，项目资金和资产负债平衡状况良好，从临界点分析看，项目有一定的潜力，项目在财务上是可行的。考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强营销工作，做好售房资金回收的组织工作。项目评价综合指标见表2-10表2-10 财务分析综合指标表序号名 称单位数据备注11.11.21.32建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售普通住宅中档住宅高档住宅出租房休养所自营资产综合商场自营收入平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米万元4978147581118262136914386120010
19、00120常年营业额1234567891011121314经济数据总投资自营资产固定资产投资自营资产固定资产投资建设期利息自营资产经营资金开发产品投资其中：财务费用资金筹措其中：资本金借款预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税商品销售增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元1305718118128665991305790045287629252013317285511823691085年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均12345678910111213财务评价指标投资利润率投资利税率资本金净利润率商品房投资
20、利润率商品房投资利税率全部投资内部收益率（所得税前）全部投资投资回收期（所得税前）全部投资内部收益率（所得税后）全部投资投资回收期（所得税后）资本金内部收益率长期借款偿还期（房地产投资）长期借款偿还期（房地产投资）自营部分盈平衡点（经营达纲率）%年%年%年年%4.26.441.032.932723.83.917.74.265.93.05.055.7以年计以年计建设期起建设期起附表2-1 项目总投资估算表序号项 目总投资估算说明1开发建设投资128661.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发
21、间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用12526841312655851549523512165992经营资金83项目总投资130573.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金128661818序号项目合计123456789101总投资1305746693386276119362121.11.21.31.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用1811812866122675991064563449271751331031481626275425711832193418131222121526
22、193932资金筹措130574669338627611936632.12,22.32.42.52.5.12.5.22.5.3资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款房地产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资外币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款90076294528452020450085406093520352020350036020261000100010002754619342附表2-2 投资使用计划与资金筹措表附表2-3 售房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123456789101售房收入1670799126904901
23、497227593941.11.21.3可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（%）47581101086932562312016326325210183707443679396382经营税金及附加91954148270273152222.12,22.3营业税城市维护建设税教育费附加83552550311349424517724917713810420113土地增值税86745123247270158244商品房销售净收入149218912419438444282449348附表2-4 租房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123456789101租房收入25203603603
24、603603603603601.11.21.3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）9603750809603750809603750809603750809603750809603750809603750802经营税金及附加139202020202020202.12,22.3营业税城市维护建设税教育费附加1269418111811181118111811181118113租金净收入23813403403403403403403404净转售收入182182附表2-5 自营销售收入、税金及附加估算表序号项目合计12345678910经营期达纲率（%）801001001001001
25、001001001自营收入936961201201201201201201202商品销售收入（不含增值税）936961201201201201201201203营业税金及附加40.000.000.380.480.480.480.480.480.480.483.13.23.33.4营业税消费税城市维护建设税教育费附加310.000.000.000.000.270.120.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.144商品销售增值税370.000.003.844.804.804.804.804.804.804.80附表2-6 损 益
26、表序号项目合计123456789101经营收入2016399126904997545232398744804804804801.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入16707252093699126904901964972360120275936012027593601203601203601203601203601202开发产品经营成本126847582057371237452070302101010102.12.2商品房经营成本出租房经营成本12613717582057371237351020601029210101010103出租房经营费用38855555555555555
27、4自营部分经营费用67870878787878787875自营部分折旧、摊销8310101010101010106自营部分财力费用317经营税金及附加10615414827029417242202020208土地增值税86745123247270158249利润总额439913436368899068635329729729729710弥补前年度亏损11应纳税所得额439913436368899068635329729729729712所得税1452441202273272261169898989813税后利润294789243461663459236199199199199公益金法定盈余公积
28、金任意盈余公积金1472934712242346334633662346122410201020102014加：年初末分配利润7828467612391630162016091599158915可供投资者分配的利润78284676123916301831178817781768175816应付利润929211179179179179A方B方C方92921117917917917917年末未分配782846761239163016201609160915991589附表2-7 财务现金流量表（全部投资）序号项目合计123456789101现金流入2045399126904997545232398
29、744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入16707252093610081829912690490196497236012027593601203943601203601203601203601203601201008182 2现金流出1690247413613339128478504182602602602612.12,22.32.42.52.62.72.8固定资产投资（含方向税）开发产品投资（不含财务费用）经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税181122678
30、678388106186714521064492544544753148148123120257167027024722718132875529427032715287551721582269387554224116875520988755209887552098875520983净现金流量累计净现金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量5002-3707-3707-803-45101833-267729322552615
31、280757334423173760317407731743956075002计算指标 所得税前 所得税后内部收益率（） 23.81% 17.69%财务净现值（） 393 -231投资回收期 3.91 4.19基准收益率（） 20.00% 20.00%附表2-8 财务现金流量表（资本金）序号项目合计123456789101现金流入2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入167072520936100818299126904901964972360
32、120275936012039436012036012036012036012036012010081822现金流出17506129327765008446824124182612612612692.12,22.32.42.52.62.72.82.92.102.11资本金预售（租）收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付900762967838810618671452452083540609544544360202614812312027547027024722715201.071934875529427032715000.33212875517215822615000.3393875542241160.33875520980.33875520980.33875520980.338755209883净现金流量4累计净现金流量计算指标 所得税前 内部收益率（） 65.9% 财务净现值（） 831 基
