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1、冰橙风暴计划比华利国际城北区营销方案（市场、项目、推盘、推广、执行）成都佳宏地产营销策划部二00九年六月关键词比华利国际城北区（2期）四个月四个亿936套81800平米冰橙风暴市场一、市场调查分析（一）宏观政策对房地产市场的影响及发展趋势 1、积极影响：1-1、发展的中国，房地产行业作为国民经济中的重要支柱产业，对国民经济发展极其重要，中国房地产市场受国家宏观调控影响较大，市场发展走向随政策起伏波动剧烈，但健康发展的房地产市场对我国国民经济的影响巨大、意义深远，该市场依旧会在政府的调控下适度发展，房地产市场的远期前景向好，但市场发展进程的快慢受宏观政策左右； 1-2、成都城市化进程近几年来加快
2、了步伐，房地产的“民生属性”决定由此带来的市场刚性需求支持房地产市场的稳定向上发展； 1-3、最近释放的国际经济形势的企稳信号有可能在未来1-2年内提升整个房地产市场的继续发展；为应对国际经济危机，在国家确定的“保增长、促内需”的政策导向下不允许房地产市场持续向下，以“4万亿投资”为标志的积极的国家经济拉动政策和较为宽松的信贷政策会助力房地产市场的持续健康发展； 1-4、金融市场的不稳定状态会分流投资资金转向房地产市场，房地产的“资产属性”决定部分性价比突出、保值增值明显的住宅产品会更受青睐。1-5、“买得起、高品质”的物业为受到自住和投资两方面需求人群的重点考虑对象，最近半年内成都房地产市场
3、价格和成交量的上扬部分打消了去年以来的观望情绪，购房者的购买意愿得到了极大的加强。2、消极影响：1-1、07年927宏观调控对08年市场交易的抑制，在09年依然会持续表现为开发商和购房者互相角力的态势，90/70政策效力的显现造成90平米以下住宅市场供应增量增强了竞争； 1-2、08年汶川大地震对市场信心的影响，随着中央及地方各级政府的扶植政策的陆续出台已经缓解，但国际经济危机的波及冲淡了扶植政策的效力，成都楼市整体在1年内不会出现07年的发展走势； 1-3、国家宏观经济增长在09年一的明显下滑，打击了民众对未来经济走势的信心，成都房地产市场在二季度第三个月（6月）的冲高回落表明，尽管08年以
4、来累积的市场需求随着国家加大投资力度的经济政策在09年“小阳春”期间得到了释放，部分改善居住型市场也在最近两个月启动，但刚性需求仍然是主要的市场承接点，集中在中、低档次的中、小户型产品上，房地产市场并没有全面复苏的迹象；1-4、国家基于拉动内需、确保增长的政策，会带动大量国家基础建设的投资，推高建材及劳动力成本上升，进而增加房地产建设成本，摊薄房地产开发利润；国家扶持房地产市场的健康发展，但不支持高房价、不支持房地产项目的利润空间逆势增加。1-5、国家为落实“保民生”推出的安居政策，会以大量的安居房、限价房、廉租房的建设入市冲击中、低档商品房的市场。3、市场发展趋势：3-1、房地产仍然是具有成
5、长性的行业，长远来看，房地产市场发展的脚步不会停止、更不会倒退；3-2、宏观经济及市场及消费者观念因素的影响，房地产行业原先对暴利的盲目追逐将转而依靠深化研发产品、狠抓产品品质、降低开发成本、以性价比更适合刚性需求的产品来确保项目的成功开发和企业的生存；3-3、07年拿地开发企业由于地价的高昂，不得不将高端物业作为争相开发的方向，这会造成高端市场竞争的激化，竞争的焦点在产品品质、价格、品牌、营销手段上。3-4、房地产开发企业将以稳固现金流、降低经营成本、收缩战线，广积粮、深挖洞作为09年甚至后面几年的发展策略，确保在严峻的市场形势下的生存；强化品牌建设、以产品及品质来面对市场竞争，避免陷入纯粹
6、低价竞争的泥潭；强调精细营销，准确打击精选的目标市场来赢得成功。快速开发、快速销售、资金快速回笼是我们今后2年内项目开发的绝对战略导向。 4、2009年1-5月份全国房地产数字表现：1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。 1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积3.
7、57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%，增幅比1-4月回落4.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。 1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。（二）本土市场判断 1、2008年及2009年上半年成都房地产市场调查分析1-1、市场新增供应量进一步萎缩2008年，成都商品住宅市场新增供应环比下降16.73%，而市场成交量却环比下降45.5%，市场明显供过于求，市场存量房大
8、幅度上升。按目前市场成交能力来看，消化市场存量房需经历一年以上的时间。面临销售上的压力，放缓工程进度，减少新开工项目，压缩新增住宅供应量的可能性较大，市场新增供应量进一步萎缩。2009年15月份，成都市行政区域内核准开工建设项目493个，比去年同期减少161个；开工面积1277.03万平方米，比去年同期下降40.73%；工程造价192.86亿元，比去年同期相比下降20.34%，其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目194个，比去年同期减少112个；开工面积620.82万平方米，比去年同期下降45.29%；工程造价102.88亿元，比去年同期下降20.41%。2009年1-5月的月度住宅
9、供应均值较2008年平均月度住宅供应套数要下降近40%，可以看出2009年基于市场的惯性下滑走势，各开发商均调整开发节奏，减少商品房新增市场供应量，主要消化08存量房，下半年新增部分，对商品房供应量的影响不大。1-2、市场成交量难以回到07年状态2008年成都全年的商品住宅开发供应量及销售成交量同比2007年下降了35%、56%，成交量甚至比2006年还要低，只有2006年成交量的7成左右，2008年房地产市场供大于求，供求面积比达到1：0.56，供求比严重失调。2008年主城区供应商品房97218套，成交套数为55324套，不到2007年（成交套数118800套）的一半。2008年由于政策的
10、影响（特别是对2次购房的相关政策、贷款利率调整影响最大），四川大地震的影响、华尔街金融风暴的影响，成都房地产市场同全国其他城市的房地产市场一样，开发企业减少或停止土地的开发建设，大部分潜在购买者持币观望，暂停购买脚步，2007年的迅猛发展受到了严重打击，供应量和成交量迅速萎缩从2008年商品住宅各月成交情况来看，10月房交会后，在利好政策的刺激下，加上新年来临，各类促销活动增东，促进购房者成交，市场成交量有所回升，12月手住宅成交量达65.02万方，环比上升49%左右，但2008年成都房地产市场整体交易萎缩。2009年春交会期间，成都房地产市场成交量突然大量增加，累计成交各类房屋5586套，成
11、交面积52.23万平方米，成交金额26.94亿元，为成都10年来最成功的一次房交会。成都房地产市场的“小阳春”一直持续到5月底，但在经济形势走势看弱、国家扶持经济政策的滞后效应、购买力面临下降预期、消费者延缓购房行为的影响下，全年成交量估计难以取得突破，依旧会在成交的谷底徘徊，谋求止跌回稳。预计2009年下半年，市场成交量进入一轮技术性反弹、整体延续下滑趋势。2008年成都商品住宅供应最多的仍然是80-100之间的套二和小套三户型，占到总供应房源的34%；成交面积均值为95平米，2009年1-5月份成交面积均值为82-86平米，相对2006年和2007年成交面积均值105左右，下降了20平米左
12、右。2009年上半年中低收入型刚性需求突显，改善型和投资型仍处于观望态度。1-3、市场销售价格稳中略降，波动不大2008年成都市场成交均价约5600元/平米，环比上升3.7%，上涨幅度明显下降。年初成都住宅价格为5800多元/平方米，到年底仅有5400元/平方米，特别在震后，成都住宅价格一度跌到5200元/平方米，创下08年最低。进入第四季度，一方是市场宏观调控的利好，一方面是市场部分高档楼盘的入市，市场成交价格出现一定幅度的反弹。但就整体而言，2008年市场价格呈回落之势。2009年成都市场1-5月份成交均价约为5500元/平米，价格走势平稳，没有多大的波动振幅。 2、2009年下半年及20
13、10年的成都房地产市场竞争态势预测2-1、市场供应先低后扬，预计2009年底及2010年初处于新供应高峰期：2006到2008年，成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩，可建总面积约2408.89万，其中，已有开发的14个项目售完，55个项目在售，且已向市场推售了655.21万，还剩约441.04万将在08年底或09年推向市场，另外还已经确定了31个开发项目在08年底或者09年分批上市销售，约574.91万的总体量 (如按各个地块出让合同约定的正常开发速度来算)。这31个新项目中，以高层或高层为主的项目有24个，共有484.33万的体量；有4个小高层为主的项目，体量有36.56万；超高层为
14、主的项目3个，体量54.02万。也就是说成都主城区将有1012万左右(约10万套左右)商品住宅在09年上市销售.如按2007年的销售形势(11万),这都不成问题,但是按2008年的销售 (5万左右)发展趋势来看,是个不可能完成的任务,势必会造成大多数楼盘销售期延长, 必然形成现房销售,这对大多数开发企业来说,无论是资金财力,还是产品研发,都是严峻的考验. 06-08年未确定开发项目的共有39宗地，约631.29万的建筑面积可能会在09年亮相。但是由于目前房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发,但时间不可能太长,估计在09年中旬或年底上市销售.2-2、高层物业供应为主2008年，成都商品住
15、宅市场主要在售楼盘420余个。其中，高层物业占59%，为市场主流物业。超高层物业日趋增多，所占比例达15%，随着城市土地规划条件的进一步苛刻，低密度的多层及小高层物业的市场比率则日趋减少。09年，市场供应的主体仍旧是高层物业，低密产品（多层、别墅）将在一定程度上较08年同比有所增加。2-3、60-90平米产品供需两旺成都商品住宅市场上，60-90平米产品供需两旺。2008年，成都商品住宅市场上60-90平米产品新增供应457.27万方，合计55389套，占市场各类产品供应总量的53%。市场需求方面，60-90平米产品成交274.28万方，合计33449套，同样占各类产品成交总量的53%。200
16、8年，市场自住需求旺盛，60-90平米的产品需求环比上升16个百分点。60平米以内的小户型产品需求有所上升。2008年，成都商品住宅市场上60平米以内小户型产品成交33.71万方，合计6715套，所占市场份额环比上升4个百分点。经中原房交会期间的调查数据显示，2008年置业者小龄化，年收入4万以下的购房者所占比率众多，其中，为数不少的购房者在产品选择上倾向于60平米以内的小户型。09年市场热销产品肯定以60-90的中、小户型为主，中、大户型比例进一步降低。2-4、各环线价格波动起伏内环二环以及三环外的市场价格起伏波动明显。内一环、三环外的市场价格分别为6683元/平米和4834元/平方米，分别
17、环比下降6.1%和4.1%。2008年，三环外商品住宅市场主要在售项目市场报价普遍下降，销售价格集中在4500-4800元/平米左右。内环内以及二、三环的市场价格波动较小。内环内市场销售价格为7787元/平米，环比上升1.1%；二三环市场销售价格为5665元/平米，环比上升1.5%。09年各环域价格的波动幅度可能与08年同比相当。波动的绝对值低于08年。 3、09年成都房地产市场的消费态势3-1、价格诱使购买力外散2008年，三环外住宅成交量占总成交量的34%，环比上升2个百分点。进入2008年，三环外商品住宅市场上平均销售价格5000元/平米的局势已不复存在，市场销售价格大幅度下降，销售价格
18、集中在4500-4800元/平米左右，购房者甚至能花更低的价格在三环外置业，价格无疑成为吸引购房者的重要因素。中原调查结果也显示，众多购房者将价格作为左右其购房决策的首要因素。同时，2008年三环外住宅新增供应量逆市上升近3倍之多，市场供需比达1.9，市场存量房大幅度增加。2009年，开发商销售压力的进一步增大，三环外市场价格可能再度下调，将价格作为左右自身购房决策首要因素的购房者下手的可能性增大，市场购买力随之外散。3-2、五成购房者选择60-90平米的产品2008年商品住宅市场上，60-90平米产品的供应和需求在各类产品中所占比率均高达53%。其中，60-90平米产品需求所占比率上升16个
19、百分点。2009-2010年，市场刚性需求强烈，中原调查结果显示9成购房者的购房目的为自住。其中，有近五成购房者对60-90平米产品具有强烈需求，60-90平米产品的需求有望进一步上升。同时调查结果还显示，未来一至两年具有置业需求的购房者在年龄上具有“小龄”化趋势，购房者年龄主要集中于22-30岁。对于年轻的购房者而言，更多倾向于选择性价比较高的60-90平米的产品。项目一、项目分析（一）项目建设情况1、项目总居住区用地平衡用地构成分项面积用地面积比例分 项面积（）（）（%）1住宅用地691520.6%2道路及车场用地16603.7349.4%3公共绿地10079.4530.0%居住区用地33
20、598.1812、 居住区建筑面积指标建筑构成分项指标分类面积比例容积率分 项面积(m2)(m2)（%）1居住区配套服务设施（1）商业服务327837522.3%4.00建筑面积（2）管理用房474地下停车位2915917.8%2住宅总建筑面积13064079.9%居住区总建筑面积16355113、项目开发成本构成及所占比例（1）土地费用13109.2万元，占总成本的27.5%。（2）前期工程费用3164.71万元，占总成本的6.6%。其中：报批报建费用2453.27万元，占总成本的5.1%。（3）建安工程成本30181.71万元，占总成本的63.2%。l 基础设施费1638.05万元，占总成
21、本的3.4%；l 环境（总平工程）费用548.04万元，占总成本的1.1%；l 配套设施费用228万元，占总成本的0.5%；l 建筑单体土建安装成本27767.62万元，占总成本的58.2%；l 开发间接费用1275.7万元，占总成本的2.7%。项目建设开发总成本合计47731.32万元，按总建筑面积算，每平米成本为2918元，如按可售建面（商品住宅和商业），每平米成本为3564元。加上营销费用及税费、贷款利息等费用（约900元/平米），可售建面每平米成本为4460元。4、结构：建筑结构安全为一级、抗震设防裂度为七度，全部采用现浇钢筋混凝土结构。5、室外部分屋面：保温防水体系，采用沥青膨胀珍珠
22、岩颗粒与挤塑泡沫保温板体系，SBS改性沥青卷材防水层。外墙保温：聚苯颗粒保温浆料外墙保温体系。主楼外墙以4545外墙通体面砖为主，采用专用外墙面砖粘接剂与勾缝剂粘贴，局部涂料或石材。外围护门窗：二期住宅采用新型彩色共挤型材制作的塑钢门窗。阳台及露台（空中花园）栏板：客厅、卧室的阳台、空中花园栏板，采用铝合金夹胶玻璃栏板，生活阳台采用矩管型材XX栏杆。6、室内部分内墙：厨房、卫生间为水泥砂浆面层，其余内墙为腻子面层。顶棚：阳台刷外墙涂料，其余顶棚为腻子面层。地面：水泥砂浆找平。进户门：采用高级防护门。厨房：采用同层排水（部分采用楼下排水）方式，预留上下水接口，地面和部分墙面作防水处理。卫生间：采
23、用同层排水方式，预留上下水接口，地面和部分墙面作防水处理。室内电气：每户用电容量5-7kw，电气回路5-7个。户内配电箱：西门子室内智能化：每户内设2个电视接口。每户内进2对电话线。每户内设置1个信息插口。采用联网型可视对讲系统。室内设燃气泄漏报警器。主卧室设紧急求助报警按钮。7、公共部分电梯：每个单元设置2部广州日立电梯。供水：接市政管网，出户计量，低压市政管网供水，高压分区无极变频供水。供电：接市政电网，出户计量。空调：预留室外空调机位及穿墙预留孔。烟道：厨房设置烟道。安全防范系统：可视楼宇对讲系统。单元门禁系统。电视监控系统。周界红外线报警系统。电子巡查系统。公共区域火灾自动报警系统。地
24、下车场自动消防灭火系统。智能化系统综合布线系统（含计算机网络系统、电话户线系统、有线数字电视系统）。地下室汽车库智能化管理系统。室外背景音乐系统。消防应急（备用）电源柴油发电机系统。 8、物业服务比华利国际城，作为成都气质生活的大盘，在物业管理上坚信只有比肩全球的服务姿态，才能迎接每位住户苛刻的目光。佳宏物业，秉承“星极酒店标准”，以“五心服务”为理念，周全而细致的为比华利国际城的住户提供优质的服务，以热情和激情去满足业主对物业服务的要求。9、其他配套设施（1）体育运动设施健身跑道、修建室内（半露天）恒温泳池一座，室外网球场二座。建多功能篮球场一座。硬质塑胶地面，可用于羽毛球、排球运动等。设置
25、露天健身器材，如单、双杠等。（2）公共服务设施用于棋牌、麻将、健身房、茶楼、乒乓球室。物管用房,用于物管设备安放、物管住宿及值班。总建筑面积7604。（3）智能化体系安防设施：周界红外报警及电视监控系统；可视对讲防盗系统；门磁及窗磁防盗系统；家庭防盗报警系统。物业管理系统：三表自动计费； IC卡车辆智能管理系统；室内外背景音乐系统。（二）项目SWOT分析1、相目整体优势（S）1-1、自然景观优势：临大观湖的城市湖泊景观自然生态环境，独特的南加州景观园林，大面积“高达6万平米、45%的社区绿化”。1-2、地段和区域优势：独居城东黄金地段优势：成渝产业带的西部出口；“环域成都”及“两轴四片”的整体
26、规划带来的未来发展潜力；“西部华尔街-东大街东延线”的发展带来的高端金融商务的区域潜在影响力；以“新成都站”的建设为标志启动的“成都国际商旅城”区域规划概念带来的近域商住发展前景。1-3、交通优势：便利的交通网络城市交通主干道（东大街东延线）、地铁线临近物业（2号线、7号线）、城市快速通道（老成渝路、机场路东延线）、城际交通枢纽（新成都站）。1-4、居住氛围优势：临近的万科城市花园、蓝谷地、卓锦城、澳龙名城、华都美林湾、恒大绿洲等大型项目的陆续成园入住，使该区域的住宅开发水平提高到较高水平，片区的居住氛围得到较大的提高。项目南区08、09年的陆续交房到09、10年业主的全面入住，2号楼及商务中
27、心的社区配套商业的呈现，本项目居住居住氛围已经逐步显现；前期已经释放的拟建“川师北商业街道”和“项目集中商业”对未来区域配套的影响力增强。1-5、教育配套优势：邻川师大、邮电学院，教育配套完善，文化氛围及消费潜力大。1-6、建筑品质优势：公司一力贯彻的“高品质、国际化”带来的产品和内部配套具有相对竞争优势。中小可变户型为主打产品，迎合目前乃至后两年的真正刚性需求。1-7、低成本优势：项目的低地价优势及本区域（川师片区）新增项目高成本带来的本项目相对成本优势。2、项目整体劣势（W）2-1、周边中低价房多，本项目位置较为孤立，缺乏连片区域开发的联动效应。2-2、铁路及高压线的影响。2-3、已售南区
28、的市场形象不高端。2-4、周边环境差，城市配套不成熟，档次低。2-5、公司整体开发能力的不成熟导致项目开发的不确定性大。3、项目竞争机会（O）3-1、区域发展前景可有效冲抵区域认可度及城市配套不完善带来的不利影响。3-2、大观湖及景观的深入打造，特别是大观湖西、南岸的打造机会。3-3、产品设计的优化及配套部品的品质提升可为项目带来更多竞争力。3-4、物业管理水平的提升及物业服务品牌的塑造对北区营销有良性影响。3-5、市住保中心及城东改造带来的实际购房需求，可加以有效利用促进项目的销售。3-6、小区商业配套的完善可以改善居住品质。4、项目市场威胁（T）4-1、周边开发量大，08年存量及09年增量
29、较多，市场供需比达到1.8以上，竞争激烈。而产品形态的类似化（90/70政策效力影响及本项目北区的中、小户型化）导致项目进入市场竞争激烈区。4-1、现有城市配套尚不完善，居家生活条件差。4-3、大观湖的政府规划定规不确定。4-4、公司品牌及项目市场高端形象没有完全建立起来，影响客户购买信心。4-5、本项目物业管理公司无市场知名度，无法形成物业管理和项目营销良性互动。4-6、项目南区产品存在工程、设计缺陷的购买者层面的显现。4-7、公司开发团队素质不高，开发成本及开发周期超过规范化运做的公司。4-8、现阶段国际、国内宏观经济及行业形势对房地产开发行业的冲击及市场的冲击不能在3年内淡化。二）项目北
30、区地块分析1、北面临老成渝路，受噪音影响较为严重；2、西面临A线道路为项目南北两区的主要通行干道，因此也会直接遭到较大的噪音干扰；3、东面由于临大观湖不受道路噪音因素干扰，但靠近高压电线；4、南面临B线道路为项目南区主大门通行干道，有一定的噪音影响，但比北面和西面好。二、项目北区定位一）项目北区定位1、项目定位描述：比华利国际城2目标人群属性-活力、睿智，为青年才俊、财智精英打造的高品质国际化社区；社区景观属性-阳光、水岸，为高品质生活追求者打造的异域风情阳光社区；区域价值属性激情、宁静，为身处城市繁华激情面对时代发展的人打造的渡假级休闲社区；生活意向属性进退、动静，进则繁华、退居悠闲；动谋功
31、业，静观天下；2、二期项目定位详解2-1、城市湖居生活，渡假休闲社区：延续比华利国际城项目主题宣传。2-2、满足第一次置业和投资增值的楼盘：大社区里的小户型，低总价、高增值，买得起、住得好2-3、财智精英社区：产品规划国际时尚、户型设计精致适用、景观设计独特大气、时尚圈层财智精英首选2-4、宜居之所：超越基本居住要求，满足品质生活，居有所值、居有所乐二）本项目的价值观 1、城市第一居所，材智精英社区 2、为现代城市生活打造的规模化楼盘 3、有显著高价值的城市楼盘 4、用心打造建筑细节的品质城市楼盘 5、有独特稀有景观的、靠细节取胜的城市景观楼盘 6、有品牌物管提供高水平物业服务的楼盘三）本项目
32、的客户定位 1、目标客户描述1-1、年龄我们的目标客户主要集中在2045岁，目标客户集中在25-35岁的年轻精英人群。1-2、职业及收入水平自由职业者、企业白领、机关公务员、金融行业从业者、IT行业中级管理或者技术人员、私营小企业家、企业中层管理人员、教师、媒体人士、商业艺术者、服务行业、城东拆迁安置户；家庭年收入在60000元以上。1-3、项目主体客户群区域成都全域、省内二级城市、省外常住成都、国内外投资者三、项目价格体系一）成都热销楼盘目前中小户型价格（专题报告）二）项目周边竞争楼盘价格项目名称开发商地址开发体量经济指标价格区间浅水半岛3期成都通瑞成华区二环路东一段14号204亩71万平米
33、,6000户绿化率:48% 容积率:5.088-130平方米，80套左右均价5500元/平方米华润二十四城1期华润置地成华区双庆路6号114亩30万平米,3000户绿化率:42% 容积率:4125-144平方米，100套左右均价6500元/平方米澳龙名城四川龙旺投资有限公司成都锦江区牛沙北路171号81亩25万平米,2100户绿化率: 35% 容积率： 470-130平方米，100套左右 均价5800元/平方米万科魅力之城成都万科房地产有限公司成都市成华区东三环五段666亩50万平米,3000户绿化率：50% 容积率：2.3140-160平方米，50套左右 均价5500元/平方米首创国际城首创
34、置业成都有限公司蜀都大道与东三环路交界东南侧117 亩42万平米,4048户容积率:4.99绿化率:40 %60-88平方米，60套左右 均价4900元/平方米卓锦城4期千树郡新加坡盛吉立地产有限公司成龙大道一段9号4期70亩12万平米，1028户绿化率：50% 容积率：2.3889平方米，60套左右均价4800元/平方米蓝谷地成都融创置地有限公司成都市锦江区静宁路9号306 亩60 万平米，4000 户容积率:4绿化率:45 %86-88平方米，204套左右均价4800元/平方米交大绿岭成都交大房产静居寺路沙河旁31亩10万平米，1200户绿化率：37%容积率：4.8580-100平方米，4
35、0套左右 均价5500元/平方米华润翡翠长汀华润置地锦江区华润路1号114亩41万平米，3252户容积率:4.5绿化率:36 %86平方米，200套左右 均价6500元/平方米摩玛城成都黄和投资二环路东5段23亩16万平米，1500户容积率:9绿化率:30 %65-130平方米，接受咨询 均价6500元/平方米三）项目价格体系初步拟定1、成本利润法定价项目建设开发总成本合计47731.32万元，按总建筑面积算，每平米成本为2918元，如按可售建面（商品住宅和商业），每平米成本为3564元。加上营销费用及税费、贷款利息等费用（约900元/平米），可售建面每平米成本为4460元。地下车位作为公司的
36、资产，暂不考虑纳入销售产值内，市场价值约5780万（643个，均价9万元/个）。经保守测算，住宅成交价格要在4500元/平方米以上，才可能收回项目开发销售总成本，如加上15%的销售利润，住宅成交价格约5180元/平方米。2、市场比较法定价目前项目周边竞争楼盘与本项目比较表：楼盘浅水 半岛华润翡翠长汀澳龙名城万科魅力之城首创国际城卓锦城4期蓝谷地项目评估 3期周边环境34333334交通条件44333334配套设施44433343小区景观45443335小区配套45454344建筑规划34444445品牌效应45454443物业管理45453443策划宣传45445434总 计344134363
37、2313235中小户型销售均价5200620051005200450045004800根据周边竞品楼盘（户型面积相似）跟本项目比较，项目目前市场销售均价为5100-5200元/平方米，3、项目价格体系拟订 根据目前市场及项目成本考虑，建议项目整体销售均价为5200元/平方米，结合项目多批次上市销售和价格“低开高走”执行原则，项目销售均价大体按三步走：开盘价格5100元/平方米热销价格5300元/平方米中后期价格5200元/平方米。具体价格根据当时市场和销售蓄水、楼盘销售状况调整和细化。 推盘一、项目房源统计 北区房源统计表 栋号层数面积套数60-70平方米70-80平方米80-90平方米90-
38、100平方米100-120平方米套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积1#26128001500015012800002#26128001500015012800003#26128001500015012800004#261207015001007630504440005#3218593186006255730124130206#3218593186006255730124130207#3218593186006255730124130208#261207015001007630504440009#2612800150001501280000合计13111914580200152608867
39、6799037239060比例0.00%0.00%13.72%11.64%60.77%58.57%0.00%0.00%25.51%29.79%备注:1.上表面积均为测算面积。 2.60-80平方米产权面积占到总面积的，其次是80-90平方米的占到总面积的1/3,90平方米以上占到总面积的 统计时间：2009年6月23日二、项目销售推盘计划1、推盘顺序和销售计划项目北区房源共计1458套房源，销售建面约131119平方米，预计销售均价5200元/平方米，产值约6.8亿元， 2009年12月前实现4亿元销售目标：906套，79300平方米，销售均价5100元/平方米；剩余5.2万平方米、552套住
40、宅计划在2010年6月底全部销售完毕，销售均价5200-5300元/平方米，实现销售产值2.8亿元，销售周期10个月左右。现根据公司的总体销售目标，结合市场销售状况将组团情况和销售计划及任务拟定如下：1）、第1批次：销售房源：项目北区1#、2#楼，房源合计300套。栋号层数面积套数60-70平方米70-80平方米80-90平方米90-100平方米100-120平方米套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积1#26128001500015012800002#2612800150001501280000l 开盘时间： 2009年8月29日；l 销售预计价格：1#楼、2#楼均价：5100元/平方米，
41、合计产值约13056万元；l 1#、2#楼认筹时间：2009年8月16日2009年8月29日，2周，预售证件8月15日前办理完毕；l 认筹方式：诚意登记排号或摇号8月29日开盘。l 蓄水阶段：2009年7月16日-8月29日l 1#、2#销售任务（完成销售300套，实现产值13056万元）： 开盘首日销售200套，完成产值8704万元； 诚意登记排号客户：330组（按60%的客户成交率）； 来访客户：1650组（按20%排号率），日均来访量：36组/天以上（宣传日至开盘日期间约45天）。9月份销售任务（9月1日-26日，销售100套，完成产值4352万元）： 来访客户：500组（按20%成交率
42、），日均来访量：20组/天以上。以上来访客户为有效目标客户。2）、第2批次：销售房源：项目北区3#、4#楼，房源合计300套。栋号层数面积套数60-70平方米70-80平方米80-90平方米90-100平方米100-120平方米套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积3#26128001500015012800004#26120701500100763050444000l 开盘时间初定： 2009年9月26日（秋季房交会期间强销，根据第一批次销售情况确定准确的开盘时间）；l 销售预计价格：3#楼、4#楼均价：5200元/平方米，合计产值约12932万元；l 3#、4#楼认筹时间：2009年9月
43、17日2009年9月26日，1周，预售证件9月15日前办理完毕；l 认筹方式：诚意登记排号9月26日开盘。l 蓄水阶段：2009年9月17日-9月26日。l 3#、4#销售任务（完成销售300套，实现产值12932万元）： 开盘首日销售100套，完成产值4310万元； 诚意登记排号客户：150组（按70%的客户成交率）； 来访客户：500组（按30%排号率），日均来访量：70组/天以上（宣传日至开盘日期间约7天）。10月份销售任务（10月1日-31日，销售160套，完成产值8622万元）： 来访客户：800组（按20%成交率），日均来访量：26组/天以上。以上来访客户为有效目标客户。3）、第3批次：销售房源：项目北区5#楼，房源合计186套。栋号层数面积套数60-70平方米70-80平方米80-90平方米90-100平方米100-120平方米套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积5#321859318600625573012413020l 开盘时间： 2009年11月7日；l 销售预计价格：5#楼均价：5300元/平方米，合计产值约12932万元；l 5#楼认筹时间：200
