湛江市国家房地产政策实施效果研究.doc

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1、湛江市国家房地产政策实施效果研究 广 东 海 洋 大 学硕士学位论文湛江市国家房地产政策实施效果研究 白浚宇指 导 教 师: 宁凌 教授 申 请 学 位 类 别: 管理学硕士 专 业 名 称: 行政管理 研 究 方 向: 公共组织与人力资源管理 学 院 名 称: 经济管理学院中国?湛江 72013年 6 月 分类号:C939 密 级 : U D C :303 学 号 :201050032419学位论文答辩委员会组成 主席:委员:导师:时间:广 东 海 洋 大 学 学位论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外,本

2、论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名:年 月 日学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权广东海洋大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1、保密,在_年解密后适用本授权书。 2、不保密。 (请在以上相应方框内打“”)作者签名: 年 月 日 导师

3、签名: 年 月 日原创性声明 I 湛江市国家房地产政策实施效果研究 摘要 房地产行业具有产业值总量大,关联度高和产业带动能力强等特点,健康稳定发展房地产行业在我国当前经济时代背景下对于保持和推动经济总体稳定增长具有重要意义。我国政府历来重视运用公共政策来调控房地产行业,房地产市场受国家宏观政策重要影响,近年来国家加大了对房地产业调控力度。政策作用范围在国内区域逐步扩散,湛江作为发达省份的三线城市,研究当地国家房地产调控政策实施效果,有利于规范湛江市房地产行业发展和科学评价国家房地产政策在具体区域执行情况,具有重要学术和实践研究价值。 本文首先通过阅读文献界定研究范围,接着通过梳理国内外研究现状

4、确定选题的学术研究价值,然后阐释房地产业和公共政策效果概念,选取市场失灵理论、政府失灵理论和公共政策绩效评价理论作为理论依据,并论述了房地产行业存在市场失灵和政府政策调控必要性以及可能的影响效果。然后在第三章开始归纳了 2007-2012年间中央政府实施的房地产政策,解析各阶段政策实施的侧重点,对实施政策进行分类,析出土地、税收、金融和房地产四大类型,并分别阐释了四类政策的作用领域、机制和预期效果。文章核心部分在第四章,依据地产相关统计数据对湛江市国家房地产政策实施效果进行了描述性分析,分析结果显示:(1)土地供应量不足导致不能有效支持房地产业产生规模效应和吸引大企业投资,(2)土地出让金和税

5、费成为地方财政重要来源,(3)政府税费不是房价上涨的主要影响因素,(4)银行贷款是现阶段房地产企业融资的主要来源,(5)银行紧缩后中小房地产企业生存压力加大,(6)湛江作为三线城市,相比一、二线城市,整体上受到调控政策的影响相对较小。由此得出以下结论:国家房地产政策实施效果在湛江区域范围内整体上是有效的,能够在一定程度上促进当地房地产快速健康发展,但也存在一些负面效果,提示政府应当从科学制定房地产政策体系、提升房地产业市场化水平、创新产业财税金融制度和强化政策实施监督考核等四大方面进一步提升政策实施效果。总体上本文对国家房地产政策效果在具体区域层面进行了综合分析,在规范分析中系统归纳了国家房地

6、产公共政策体系,论述了政策实施的作用机制及效果,采用统计分析分别揭示了四大类政策在湛江市的具体实施效果并提出了相应增效对策。 关键词:房地产业,国家房地产政策,政策效果,湛江市 II An Effect Study on the Implementation of National Real Estate Policies in Zhanjiang Abstract With the scope of study defined after a thorough literature review, and with the academic research value of the sel

7、ected topic determined through a clear understanding of the relevant research status at home and abroad, this paper, providing a further interpretation of the concepts of realty business and public policy effect, probes into the market failure mechanisms and the regulating effects of government poli

8、cies in the real estate industry, based on the theories of market failure, government failure, and public policy performance appraisalAfter a general survey of the Central Government real estate policies enforced between 2007 and 2012, this article deals with the focuses of the policies and a classi

9、fication of the policies. These policies are grouped into four types: land, revenue, finance and real estate, whose ranges, modes and effects of action are discussed respectivelyParticularly, a descriptive statistical analysis of the real estate data from the city of Zhanjiang is made to explore the

10、 implementation effects of the national real estate policies in the region. The results of the analysis are as follows. 1: Insufficient land supply leads to the absence of scale effect in the citys housing industry and the lack of attraction to large enterprises for investment. 2: Transferring fees

11、and taxes form a major source of the local finance. 3: The government taxation is not a chief contribution to the rise of housing price4: At the present stage the property enterprises depends largely upon bank loans for fund raising. 5: The tight money policies bring more pressure upon small and med

12、ium-sized property companies. 6: In general Zhanjiang, as a third-level city, is affected less than the large or second-level cities by the regulatory policies. The conclusion is that the implementation of the national real estate policies in Zhanjiang is effective on the whole, which contributes in

13、 some measure to the rapid and healthy development of the citys realty business. But there are still some negative side effects, suggesting that it is necessary for Zhanjiang to advance the policy effects through the scientific development of the real estate policy system, promotion of the property

14、marketization, innovation of the finance and taxation systems for the realty business, and enhancement of the supervision and examination of policy implementationIn a word, this paper covers a comprehensive analysis of the national real estate policy effects at the regional level, a systemic descrip

15、tion of the national real estate policy system through normative analysis, a discussion on the mechanism and effect of policy III implementation, a statistical analysis of the specific effects of the four types of policy executed in Zhanjiang, and a suggestion of corresponding strategies for effecti

16、veness enhancementKey words: realty business,national real estate policy,policy effect,Zhanjiang 目录 摘要I Abstract II 1 绪论 1 1.1 研究背景 1 1.2 研究目的与意义 1 1.2.1研究目的. 1 1.2.2研究意义. 1 1.3 国内外研究现状 2 1.3.2国内研究现状 3 1.4 研究内容与方法 4 1.4.1研究内容. 4 1.4.2研究方法. 6 2 相关理论概述. 6 2.1 相关概念 6 2.1.1 房地产行业政策 6 2.1.2 政策效果 6 2.2 相关

17、理论 7 2.2.1市场失灵. 7 2.2.2政府失灵. 8 2.2.3公共政策绩效评价9 3 国家房地产公共政策实施分析. 11 3.1 2007-2012国家房地产政策实施状况11 3.1.1 2007年国家房地产政策实施状况 11 3.1.2 2008年国家房地产政策实施状况 12 3.1.3 2009年国家房地产政策实施状况 12 3.1.4 2010年国家房地产政策实施状况 13 3.1.5 2011年国家房地产政策实施状况 13 3.1.6 2012年国家房地产政策实施状况 13 3.2国家房地产政策实施作用分析14 3.2.1土地政策实施作用机制 14 3.2.2税收政策实施作用

18、机制 15 3.2.3金融政策实施作用机制 16 3.2.4保障房政策实施作用机制. 17 4 湛江国家房地产公共政策实施效果分析18 4.1 湛江市房地产业概况. 18 4.1.1湛江城市概况18 4.1.2湛江市房地产市场概况 19 4.2 湛江国家房地产公共政策效果分析. 20 4.2.1土地政策实施效果. 20 4.2.2税收政策实施效果. 22 4.2.3金融政策实施效果. 24 4.2.4房地产政策实施综合效果. 25 4.3 湛江国家房地产公共政策效果影响因素 27 4.3.1国家政策实施影响. 27 4.3.2湛江区域影响因素. 28 5 湛江国家房地产公共政策效果优化建议29

19、 5.1科学制定湛江区域房地产政策体系. 29 5.2提升本地房地产业市场化水平30 5.3创新湛江房地产业土地财税金融制度31 5.4强化政策实施监督考核31 6 结语32 6.1研究结论32 6.2研究局限32 参考文献 34 致谢. 36 作者简介 37 导师简介 38 广东海洋大学硕士学位论文1 1 绪论 房地产行业是资金密集型产业,对国民经济总量增长具有强关联带动作用。发达国家相关研究表明,房地产产值每增加 1个单位能带来相关产业超过 1.5个单位的增长,在我国经济增长面临复杂形势,推动房地产健康快速发展对推动经济发展和维护社会稳定都有着显著效果,因此政府一直将房地产业作为政策重点调

20、控对象。 我国政府从 20世纪 90年代初期就开始对房地产业进行政策干预,针对各种实际情况在不同时期会出台多种房地产业调控国家政策。2007年开始政策调控力度整体不断加大;当年为解决住房困难群体的住房需求,政府出台健全廉租房制度;2008年在复杂的经济形势下,政策调控基调出现了大幅变化。2009年为落实“保增长、扩内需、调结构”的宏观调控要求,出台政策鼓励房地产发展以实现扩大内需的目标。2010年为落实保障民生,抑制高房价,国家政策重心逐渐向保障房倾斜。2011年为进一步遏制房价过快上涨和抑制投机性购房,综合运用行政和经济手段,出台了更为严厉的调控政策,包括“国八条”和具体限购措施等,2012

21、年在复杂的国内外经济情势下又有所变动,国家宏观政策出台后,政策作用范围在国内区域逐步扩散,限购政策不断向二、三线城市扩展的,湛江作为发达省份的三线城市,研究国家房地产调控政策在湛江的实施效果,有利于规范湛江市房地产行业发展和科学评价国家房地产政策在具体区域执行情况。 1.1 研究背景 1.2 研究目的与意义 1.2.1研究目的 研究湛江市国家房地产政策实施效果目的在于: (1)定性分析国家房地产政策实施后原理和作用机制,揭示政策实施产生效果的路径和过程,描述湛江市房地产行业政策实施后效果现状,总结国家房地产政策在湛江市实施效果。 (2)分析国家房地产政策在湛江市实施效果的有效程度,确定政策实施

22、效果的影响因素并揭示其影响作用机制和原理,明确政策实施阻碍因素并针对这些阻碍因素提出优化湛江市国家房地产政策实施效果的对策,做为政策调整参考依据。 1.2.2研究意义 在现阶段对湛江市国家房地产政策实施效果进行研究,具有以下明显理论与实践意义: (1)在理论层面上,国内对于具体区域层面国家房地产政策实施效果研究相对湛江市国家房地产政策实施效果研究2 较少,研究湛江市国家房地产政策实施效果从政策学科层面来说是对公共政策分析研究进一步具体化,从研究内容上来看对于湛江这类国内相对欠发达地区国家房地产实施效果进行研究也在内容上存在一定新颖性。 (2)在实践层面上,研究湛江市国家房地产政策实施效果对于当

23、地房地产科学规范发展和区域经济优化具有促进作用,同时研究政策实施效果有助于中央政府检验房地产政策执行情况,科学评价政策实施效果并对政策做出及时修正,也有利于地方政府在中央政策原则下因地制宜制定适合区域发展的具体政策,提升政府管理水平和塑造民主、开明的政府形象。 1.3 国内外研究现状 1.3.1国外研究现状 随着公共政策学科研究的不断发展,对政策执行研究不断深化并伴随着企业绩效管理与考评技术的系统完善,研究政策实施后的影响作用在政策科学中重要性越来越明显,对政策效果的理解和研究已经成为公共政策研究的一个重要领域。对于政策效果,J.E. Anderson 1990 1认为政策效果反映了解决政策问

24、题的有效程度;普雷姆詹德A.Premchand 1995 2认为政策效果包含效率、产品与服务质量及数量、机构所作的贡献与质量,包括节约、效益和效率等因素。T.R. Dye2008 3认为政策对现实世界产生的所有效果,包括五个方面:对目标情形或群体产生的影响;超出控制目标范围产生的实际影响;对近期以及未来的状况产生的影响;直接成本即政策实施中直接投入的各种资源;机会成本即政策实施消耗的资源本可以用于做其他事情的机会形成的损失。 国外学界在理论规范分析政策效果内涵的同时,也逐渐开始结合具体行业进行实证研究分析评价政策效果,房地产行业就是其中典型行业之一。Buckley 等(1982)4通过计量分析

25、研究了英国货币与财政政策实施对房价及通胀之间的影响,认为税后优惠政策造成了房价上涨与预期通胀之间的高度相关,同时政府抑制通胀的宏观政策也能有效控制房价上涨。Fullerton 等(1989)5通过经验分析发现许多国家的房产资本税收政策效果是双面的:有利于产业资本积累同时也造成社会整体福利的下降。Allen 等1990 6认为政府通过利率变动实施财政政策会造成房地产需求膨胀加剧,原因在于住宅的投资商品属性对利率变动敏感,具有内在的价格剧烈变动趋势;Kim.C等(2000)7认为基于政府决策的风险规避性,在短期政策变更影响不确定和迎合大众舆论压力的情况下,韩国房地产政策可能产生负面效果。Gerva

26、is 2002 8的研究也表明对房产实行税收优惠将导致社会福利整体损失。Leamer 2007 9认为房地产交易量存在周期性,政府政策效果要反作用于周期性控制房地产市场周期性波动。Sridhar2009 10通过国际比较分析发现常用来促进房地产发展的主要财政与货币措施顺次为住房公积金计划、贷款的所得税抵扣、低收入家庭补贴和贷款补贴。广东海洋大学硕士学位论文3 Bernanke201011实证分析发达国家货币政策对房地产价格作用,研究发现货币政策的泰勒剩余显著负面影响房地产价格。国外研究房地产公共政策效果主流集中针对某类房地产行业具体政策实施效果进行实证研究,规范分析也有通过比较视角进行的实例研

27、究。 1.3.2国内研究现状 随着我国房地产市场化改革的不断推进,上世纪 90 年代以来国内学界对于房地产政策效果的研究认识也在不断深入发展,市场经济发展早期就有学者开始思考政府在推动房地产发展中的作用和途径,何国钊等1996 12研究认为房地产经济政策的周期性对房地产市场周期性波动存在明显影响,经济政策的扩张和紧缩效果与房地产经济波动周期基本一致,且房地产周期波动反过来也影响政策周期。随着 1998 年房地产业完全市场化改革以来,对于房地产政策的直接研究不断深入,早期研究内容集中于对国家宏观政策调控的解读以及方法往往是从理论视角进行一般定性探讨归纳,这类研究如陈俊(2010)13一般定性探讨

28、了近年国家宏观调控政策实施对中小房地产企业生存的影响。 进入“十一五”以来伴随着房地产价格成为经济和社会持续关注热点,加上相关统计工作的不断深入开展和政策评价研究的不断深入,对房地产政策效果进行实证评价逐渐成为主流,虽然也有对于宏观政策效果的一般定性描述,但是更多的是直接运用统计数据对政策效果进行量化评价,其中又分为两大类型,统计直观描述和建模计量检验。 统计直观描述主要直接基于产业统计数据直观描述政策实施后效果,林素钢(2007)14在梳理 2003 至 2007 年国家房地产宏观政策基础上,从商品住宅价格、供求关系以及住房供应结构方面简单描述了政策效果。望晓东等(2008)15针对国家房地

29、产宏观调控政策,从房价、市场供求总量平衡、供给结构和社会公平和住房保障程度四个方面运用统计分析,认为在价格、供给结构和住房保障程度三个方面调控效果不理想,并归纳了成因。潘丽萍(2009)16将三十年来国家房地产政策演变划分为五个阶段,运用产业统计数据分析了各阶段政策实施对房地产业经济增长的政策效果。林春燕(2010)17运用统计数据从房价变动、供求总量平衡和社会公平和住房保障程度描述了国家房地产宏观调控政策效果,并运用二维博弈模型分析了国家政策、地方政府和房地产开发商利益互动影响国家房地产宏观调控政策效果的作用机制。 另一类则是通过建立计量模型测算政策实施对房地产市场的具体影响,其中又可分为对

30、宏观调控政策在全国范围内和具体区域层面的实证研究,在全国范围研究中,学者往往将房地产政策效果进行分类然后进行检验,如牛毅(2007)18运用相关统计数据通过计算直接贡献率和间接贡献率指标从扩大住房供应、稳定住房价格、提高居住水平、配合宏观政策四个方面具体评价经济适用住房政策的效果;或者对某类具体政策在某方面的政策效果加以分析检验,王要武等2008 19分析表明购置土地面积政湛江市国家房地产政策实施效果研究4 策对房地产投资和房价效果明显,利率政策对房地产投资产生一定效果,利率、货币供应量和购置土地面积政策三种政策对房地产需求的影响很小;陈辞等(2011)20依据 1999 至 2008 年国内

31、 30 个省市区的住房市场数据,运用协整分析检验实施国家房地产宏观政策对住房价格的影响效果,结论表明国家宏观政策能对住房价格产生长期协整作用从而调控房价。 还有针对具体地域实施效果进行的实证评价,这里又可以划分为地域范围内的研究,如黄凌翔等(2011)26运用层次分析法计算指标权重值,通过构建判断矩阵、计算权重值及一致性检验评价环渤海区域土地政策实施效果,研究表明政策调控显著影响经济增长,但也产生不利于社会公平,加剧物价波动的非预期效果,另外区域内促进就业效果存在明显地域差异。 更多研究集中在省会等国内大型中心城市,萧薇等2008 21通过回归分析测算房地产政策对 1997-2006 年上海市

32、房地产价格指数的影响,发现调控政策对抑制房地产价格作用存在明显正相关。马璐璐等(2009)22将土地供应政策效果划分为结构配置效应、经济效应和社会效应,运用指标权重均方差决策法评价成都市土地供应政策实施效果,认为结构配置效应和经济效应符合政策预期目标,社会效应则存在明显不足。赵鑫(2009)23通过计量建模实证以成都为样本分析了房地产税收政策效果,主要体现在对商品房交易量、市场供给需求结构、社会福利以及资源保护的影响。赵元芳(2010)24-25在建立经济适用房政策绩效评价指标体系基础上,运用熵值法从扩大住房效应、稳定住房价格、提高居住水平和推动经济增长四个方面测算了乌鲁木齐市经济适用房政策实

33、施效果,认为经济适用房政策效果在各具体领域作用迥异,近年来整体效果出现减弱趋势。蔡明超等(2011)27以上海为样本,基于真实经济周期理论通过微观经济分析建立计量模型认为我国财政货币政策中,贷款政策、利率政策和税收政策依次对宏观政策调控效果的产生敏感影响。杨鸿(2012)28以广州市为样本进行了计量建模,实证分析房地产投资拉动经济增长效果,研究结论表明调控政策实施效果受区域差异影响。这类研究往往将房地产政策划分类别,然后基于预期的理论效果检验实施过程中带来的各种效应。 综述国内房地产政策效果研究现状表明,量化实证研究由于分析的科学性和准确性,以及学术规范程度已成为国内房地产政策效果主流研究方式

34、,从研究地域对象上主要集中于国内一线城市以及省会城市,这也说明针对湛江这类国内三线城市运用相关统计数据分析国内房地产政策效果在内容上存在研究价值,在分析方法上也有学术依据。 1.4 研究内容与方法 1.4.1研究内容 本文通过阅读分析相关文献梳理国内外研究现状确定选题研究价值,并选取相广东海洋大学硕士学位论文5 关理论作为分析指导依据,随后介绍近 5年来国家房地产政策实施的历史脉络,定性归纳国家房地产政策实施对湛江市房地产行业的影响,运用相关统计数据描述国家房地产政策实施效果,揭示其成因,最后在上述分析基础上提出针对性对策建议,具体研究思路如图 1-1所示:图 1-1 研究思路 依据研究内容和

35、研究思路,本文研究内容大致可以划分为以下五大部分 第一部分主要包含绪论和第二章,主要介绍研究背景、目的和意义,论述国内外关于房地产政策实施效果研究现状,确定研究内容和选取研究方法,并介绍政策效果分析相关指导理论。 第二部分主要包含第三章,主要介绍 2007 年以来近 5 年的国家房地产政策,理论分析政策实施后对湛江市房地产行业发展的影响。 第三部分主要包含第四章,主要运用湛江市房地产行业相关统计数据客观描述国家房地产政策在湛江市实施效果,并分析影响因素及其作用机制。第四部分主要包含第五章,在前面第三、四章分析基础上提出提升国家房地产政策在湛江市实施效果的针对性建议。 第五部分得出研究结论,并对

36、全文研究思路和内容作出总结,指出研究局限。研究思路文献法 梳理研究现状 介绍相关理论统计分析定性归纳法 描述政策实施效果 剖析政策实施作用机理 梳理国家房地产政策 分析政策效果影响因素 提出对策建议,总结研究结论总结研究揭露你 湛江市国家房地产政策实施效果研究6 1.4.2研究方法 (1)文献法 通过阅读分析相关文献,梳理国内外研究现状,确定研究对象及其研究价值,并确定研究的理论依据。 (2)访谈调查 通过政府课题参与并与相关部门沟通进行调查获取房地产行业发展相关资料,作为研究内容的具体依据。 (3)统计描述 运用调研获得的统计数据建立图表描述湛江市房地产行业受国家政策影响状况,并描述图标分析

37、政策影响规律。 (4)定性归纳 通过理论分析和逻辑归纳总结国家房地产政策实施效果作用原理、路径和过程,剖析相关因素的影响作用机理,提出优化政策实施效果的针对性建议。 2 相关理论概述 2.1 相关概念 2.1.1 房地产行业政策 房地产是指土地和建筑物及与之固着关联不可分离的实体部分及其附带各种权益,由于房地产资深具有位置固定性和不可移动性特点,其存在形态表现为土地、建筑物以及房地合一,经济学中又称其为不动产29,属于第三产业。房地产业具有基础性、系统性、高收益高风险、先导性和高关联性等特征。房地产政策是指国家调控房地产的公共权力规则制度,按照作用领域可以分为土地政策、税收政策、金融政策和保障

38、房政策,土地政策主要规范房地产交易的一级市场,保证土地合理有序的流转、使用;税收政策是指房地产行业征收税费的基本方针准则,作用在于抑制投机、规范交易和增加公共财政;金融政策是指规范各种金融工具已达到合理引进资金、规范经营推动产业健康发展的作用;保障房政策主要政府提供用于满足低收入人群基本生活需要的住房优惠政策。 2.1.2 政策效果 20 世纪 50 年代后期拉斯维尔H. D. Lasswell和卡普兰A. Kaplan提出了公共政策的概念,迄今为止对于公共政策的内涵并未取得一致,但是其内涵中核心的“社会价值或者社会利益的目标导向30”、“通过有效增进和公平分配维护公共利益31”以及“行为规范

39、或准则32”则是得到一致认可的。政策效果是指公共政策执行后实现预期目标的程度,以及产生的实际影响,依照陈庆云(2011)33的观点,政策效果包括直接效果、间接效果、潜在效果和象征性效果,直接效果就是政策实施解决问题符广东海洋大学硕士学位论文7 合预期目标的程度,间接效果是政策实施后产生对政策目标之外的实际作用和影响,潜在效果是指短期内无法察觉,但是在长期中产生的后果,由于其长期隐蔽性,往往难于观察和测评,象征性效果是指政策执行后产生有形效果极为微弱有限,但是这种后果可以使目标群体或者社会公众产生对政府的正面映像或者认可,相信并支持政府,从而促进政策实施直接效果的顺利实现并积累社会资本收获社会效

40、益和政治合法性。基于政策效果的直观性和整体复杂性,因此本文研究的政策效果集中于直接效果和与之密切相关的部分间接效果,作为资金密集的高经济利润产业,本世纪以来房地产一直处在政府调控之下,因此房地产整体发展状况能够很大程度上反映产业政策效果,但是由于政策作用的复杂性和房地产业的高关联性,本文将从土地政策、税收政策、金融政策这三类主要领域分析产业具体发展要素的政策调控效果,并从产业整体发展角度描述政策实施效果。 2.2 相关理论 2.2.1市场失灵 市场失灵是指由于市场运行机制在实际运行中存在内在缺陷,无法有效实现合理配置资源从而导致经济生产活动的帕累托最优无法实现,市场在损害参与方利益的情况下也可

41、能无法提升社会整体利益水平。房地产行业必须在市场经济条件下发展,但是由于房地产业自身特性,其产业发展过程中往往会受到市场失灵的困扰,具体情况如下: (1)信息不对称 参与市场交易活动双方由于客观条件和主观认知能力限制无法充分获取与交易活动相关的一切信息,信息获取本身也需要投入成本,交易双方在信息获取的程度上存在差异从而形成信息优势方和信息劣势方,卖方由于对产品全过程信息更为熟悉往往成为优势方,由于房地产项目开发的复杂性、长期性和高关联性,房地产商处于明显的信息优势方,处于信息劣势方的消费者则倾向于质疑产品质量从而产生压低价格的心理预期,交易双方基于各自利益最大化进行交易时从而容易产生交易前的“

42、逆向选择”和交易后的“道德风险”,这样房地产业市场机制由于信息不对成偏离最优供需均衡,产生扭曲从而无法有效配置资源,制约房地产业长期健康发展。 (2)公共产品供给 公共产品是由社会公众共同使用和消费的商品和服务,具有产权非排他性、消费非竞争性和效用不可分割性的特点。房地产在国民社会生活中具有基础性,处在社会底层不具备市场购买力的民众也存在房地产消费需求,为最广大民众基本需求,对于社会稳定和发展有着重要影响,从而也存在一定的公共物品性。但是由于公共产品特性,市场本身无法有效提供公共物品,当市场价格偏离国民收入水平,大部分民众不具备购买能力,并且本身就有部分民众由于低收入水平无法有效参与市场购买,

43、市场湛江市国家房地产政策实施效果研究8 机制无法满足民众基本生活合理需求,因此政府必须进行政策干预提供住房商品保证广大民众对于房地产消费的基本合理需求。 (3)高投入高风险 房地产行业属于资金密集型行业,需要大量资金投入,开发时间较长,并且由于市场波动性、政策干预性和产业强关联性,这都增大了房地产行业开发经营的不确定性,从而给各生产商实现利润带来了高风险性,而当一定量生产商经营不善会导致整个资金链断裂,给国民经济带来不小的冲击,同时市场通过优胜劣汰培育竞争力强的经营主体,优胜者会不断汲取资源,当资源在部分房地产商那里集中到一定程度就会形成垄断,垄断者会利用市场支配地位使价格偏离成本获取超额利润

44、,损害社会整体福利,而垄断本身又会增加竞争者进入市场的难度,影响市场机制正常发挥功能从而损害社会整体福利。因此政府也需要采取一定干预措施控制垄断程度,保障市场竞争的效率。 (4)外部性 外部性是指处于市场内部的市场经济活动对超出市场边界之外的地方产生了作用,这种作用会扩散到社会影响整体福利水平,其本身又无法由市场机制自行调节。房地产开发项目过程中存在大量外部性,如拆迁、施工建设行为会对居民日常生活环境产生明显影响,而这种行为结果本身又无法由市场机制自身加以纠正,所以需要借助外部力量来进行干预控制。房地产业由于建设长期性和高关联性往往对周围环境产生明显溢出效应产生外部性,影响产业和社会均衡发展。

45、 2.2.2政府失灵 市场失灵是市场干预的重要原因和逻辑起点,由于政府组织的权威性和强制力,政府干预市场往往存在必要性和合理性,但是政府组织由于本身特点也存在内在缺陷,使纠正市场失灵的预期无法实现,甚至带来更为严重的政府失灵,具体原因如下: (1)有限理性 要对产业发展做出有效干预弥补市场失灵,政府实施公共政策要实现信息完备、优良决策能力、决策时间和精力充裕以及良好执行途径。然而在实际运作过程中,信息往往是不完备的,并且由于政府获取信息渠道和价值偏好会产生信息失真,由于政府晋升渠道的彼得原理,处在决策职位的决策者能力并不能与实际要求完全匹配,决策时间和精力受到严格时间限制,决策质量存在缺陷,同

46、时政策执行中会受到众多因素的复杂影响,政策预期和政策实际效果之间总会存在不一致,房地产业是个产业关联度高、生产过程复杂、市场波动频繁的复杂行业,政府在进行政策干预时,因为理性决策的多种现实约束导致决策制定容易存在缺陷,无法有效弥补房地产业市场失灵。广东海洋大学硕士学位论文9 (2)权力寻租 与市场经济中的微观个体一样,政府官员也存在理性个人效用最大化倾向,并非因为承担公共权力而摒弃个人偏好,拥有决策权力的政府官员在制定决策时基于个人偏好会运用公共权力追求私人利益从而产生权力寻租行为,导致将部分福利集中分配在少数决策者与利益集团之间,严重损害社会整体福利,同时社会监督存在“搭便车”效应,加上权力寻租的收益集中和成本分担,社会无法有效遏制寻租行为,尤其在非民主制国家权力监督制约机制更是弱化,产生权力寻租不仅不能纠正市场失灵,还会带来更严重的权力腐败。房地产行业是个高利润行业,加上大额资金密集,在我国权力制约明显缺失的现实下,政府官员容易和房地产商形成利益集团利用权力寻租损害社会整体福利,近年来全国范围内多起政府官员严重腐败发生在房地产领域,这都说明了房地产行业权力容易寻租从而严重影响行业正常发展。 (3)效率