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1、目 录第一部分、项目分析31.1、项目概况31.2、项目区域及四至分析3第二部分、区域竞争项目分析72.1、信源商业城72.2、绿地新都会82.3、WO居92.4、东方天玺92.5、她他花园商务公馆10第三部分、嘉兴办公楼市场调研11第四部分、嘉兴酒店式公寓市场调研12第五部分、项目产品建议135.1、SWOT分析135.2、项目定位14第一部分、项目分析1.1、项目概况项目名称广益大厦性质商业使用年限40年开发商嘉兴市翔鸿置业有限公司规划设计公司上海利恩占地面积11600总建筑面积43384地上面积35296.8地下面积8087.2裙房部分1-4F（14118.8）塔楼部分5-22F（211
2、78）容积率3.74机动车停车位342（地上180；地下162）建筑密度3.74绿地率20%1.2、项目区域及四至分析1、项目区域分析分析：（1）、政策导向，区域未来发展潜力较大清华长三角研究院、嘉兴科技园、亚太商务总部等全都集中于此，未来这里可谓嘉兴高新科技产业的集聚地，未来大量的高新科技企业、大量商务白领都将逐步落户于此，带来大量的商住、餐饮、娱乐等消费需求，未来发展潜力无限！（2）、商业项目扎堆入市，版块竞争激烈周边聚集了中港城（100多万）、欧尚超市、万好家居购物广场、红星美凯龙、信源商业城（30万）、天德汽配城（4.3万）、嘉兴世贸中心（14万）、亚太商务总部（54万）、WO居（16
3、764）、她他花园商务公馆（25396）、东方天玺（25989）、更有绿地新都会项目（规划40万）、天德商业广场（规划中）、上海宏润项目（10多万在建），此区域可谓专业市场、高档商场、科技商务大厦、酒店式公寓等项目扎堆，已成为嘉兴东南区域崛起的高新科技产业的高地。（3）、区内商办项目较多，同质化现象严重无论是嘉兴世贸中心、亚太商务总部、中港城还是规划中的绿地新都会，都包含了办公这种产品，产品的雷同，加之目前嘉兴在售的办公楼整体价格相对较低，且购买客群以本地客户为主（数量有限），无形中加剧了项目之间的竞争，如何有效的避免同质化竞争，是我们项目未来成功销售的关键。（4）、区内办公项目较多，但商务配
4、套较为稀缺，为我们打造商务酒店提供了可能亚太商务总部现有88栋写字楼，引进大型高新科技企业近百家，加上周边现有的以及在建的办公项目，未来区域商务配套需求较大，而目前区内无论是大型餐饮还是酒店都较为稀缺，这给本案打造一个商务酒店以及大型餐饮提供了可能！（5）、2012-2013年，项目营销竞争惨烈随着限购、限贷、限价等政策的出台，一、二线城市房地产纷纷降价，整个国内房产地产成交情况惨淡（包括商业地产），无形中加剧了房地产市场上的观望氛围，未来的一年，房地产市场不容乐观，如何在竞争的激烈环境、惨淡的房产交易市场里，快速挖掘有限的客户群，差异化营销（分销+直销+SP活动）是项目未来成功的保证！2、项
5、目四至分析东面：WO居、东方天玺、她他花园商务公馆都为精装商务公馆。她他花园商务公馆主力面积52-60，报价在7500元/左右（合同价在7000元/左右）；WO居和东方天玺项目目前尚未开始销售（预计2012年三、四月份开盘，价格在7000-8000元/）。南面：为亚太商务总部，目前已吸引了鄂尔多斯、巨元集团、天信集团、友邦钢铁等长三角众多企业的目光，渐渐形成了“磁吸”效应，目前已有43个项目落户园区总投资超13亿元人民币，其中15个项目已经竣工，18个项目在建，10个项目计划明年开工建设，涉及通信、贸易、电子等多个产业，潜力不断涌现，发展极为迅速。西面：为英伦都市（高档住宅项目，高层和别墅），
6、高层户型面积200-300，均价在10000元/左右；别墅330-450，均价12000元/左右。北面：为嘉兴总部商务花园待开发地块。分析：（1）、虽然本案地处亚欧路以及亚美路的交汇处，但这两路都非城市的主干道，而本案还被亚太商务总部的写字楼所遮挡，可视条件不足；（2）、亚太商务总部目前已吸引了鄂尔多斯、巨元集团、天信集团、友邦钢铁等近百家长三角企业，在此或计划在此设立总部，随着他们的进驻，大量商务白领的聚集，必将带动区域的发展，未来升值潜力较大；但是嘉兴世贸中心、亚太商务总部、中港城等项目都有办公产品，且扎堆入市，造成了项目产品的同质化竞争。对项目的启示：（1）、由于本案的可视条件相对不足，
7、因此我们建议本案裙楼部分定位为一个目标性消费的商业；（2）、面对周边未来同质化竞争的市场，我们一方面建议：项目在产品定位上与入市的项目形成差异；另一方面，在入市时间上与竞争项目形成错位，成为我们项目未来成功的关键！第二部分、区域竞争项目分析2.1、信源商业城项目位于嘉兴市南湖区南江路广益路路口。一期信源国际电气城为五金机电市场于2008年开业，赢得了良好的口碑；二期为赛格电子市场和文体酒店市场，总建筑面积8.5万，目前已成功开业；三期为信源灯具城，目前处于正在销售中；四期、五期是规划中的小商品市场和副食品市场。1、二期为赛格电子市场和文体酒店市场 该市场位于信源国际电气城东侧的信源商业城内（广
8、益路上），总建筑面积约8.5万平米，是填补浙江电子、文体酒店用品产业贸易平台的升级之作，整体定位为四层主题式专业市场，一、二楼是嘉兴赛格电子市场，一层主营元器件、仪表工具、线缆、LED（租金120元/月，享租两年用五年的优惠）；二楼主营安防、手机、数码、电脑、维修和DIY（租金90元/月，享租两年用五年的优惠）。三、四楼为文体和酒店用品市场。2、三期为信源灯具市场总建筑面积主力面积报价合同价备注1800020一楼3.8万/二楼1.8万/三楼保留不售一楼3万/二楼1.42万/主营各种中高档灯具。一层规划为精品水晶、现代花灯灯具区；二楼规划为皮羊灯、云石灯区；三楼规划为高档水晶灯区。包租十年，前三
9、年21%一次性总房款抵扣，后七年，一九分成2.2、绿地新都会 上海绿地集团斥资6亿元，一举拿下嘉兴南湖区5宗地块，共占地16万平方米，建筑面积约40万平方米，其中3宗住宅用地、2宗商业金融业用地。规划由阔景小高层、高层、精致LOFT、准甲写字楼、公共配套及商业广场（购物中心）构成。2.3、WO居 WO居，项目位于亚欧路与亚美路的交汇处（项目的东侧），占地面积7742，总建筑面积16764（六层建筑），主力面积在50-80，项目开始定位为办公，由于周边办公项目较多，加之嘉兴办公楼项目整体售价较低、且销售状况较为惨淡，因此项目改变了策略，定位为精装公寓，目前尚待装修中，尚未开盘（预计2012年上半
10、年开盘）！2.4、东方天玺 东方天玺是由嘉兴天亿房产开发有限公司开发建设，位于广益路与亚欧路交汇处，占地面积8275，总建筑面积25989.4（其中地上20428.9，地下5560.5），整个建筑一共16层，由3层的裙房商业和13层的主楼构成，是一幢集商业、办公与单身公寓为一体的综合性大楼。目前项目尚未开盘，预计2012年上半年开盘!2.5、她他花园商务公馆 她他花园商务公馆是由嘉兴鸿锦置业有限公司开发，德国设计和规划的嘉兴首个乐活社区，位于广益路北侧亚美路南侧，占地面积9946，总建筑面积25396（其中地上24755，拥有公馆400多套），主力户型在40-50，项目定位为精装商务公馆（作为
11、总部花园的高级公寓配套），目前处于正在销售中：总建筑面积主力面积报价合同价备注2539640-507600元/左右7000-7100元/包租两年，一次性付款享9.6折优惠分析：（1）、目前本案的竞争区域内项目多为商办复合型产品，主要以商铺、办公、精装公寓为主。虽然竞争区域属科技城版块，未来商住需求大，升值潜力大，但目前该区域还属于发展起步阶段，大量商办项目的扎堆，以致竞争日趋白日化。（2）、随着绿地新都会的开发建设，亚太商务总部的大型企业陆续入驻，将有助于提升版块整体品质和形象，有利于带动区域房地产市场发展。第三部分、嘉兴办公楼市场调研项目名称开盘时间均价主力面积套数销售状态层高装修租金营销模
12、式嘉兴世贸中心11年11月1250048-910200在售4.1-7.5精装92折浙联金座（LOFT）10年4月1.2-1.3万50-2000359在售5.6精装1.7左右前5年30%一次性抵扣置地广场10年4月7600110-250307在售5.4毛坯京润大厦08年11月7000-800050-100428售罄3.45毛坯当时98折丽晶广场09年3月980025-630售罄毛坯3中禾大厦11年4月750084-1200在售精装全款95折按揭97折恒创广场11年1月6960-8010100在售3.7精装福地广场09年12月780060-1000327在售3.6精装富悦水晶大厦09年12月790
13、0-9500200-1200126在租3.4精装1.5耀城广场08年3月7000-8700410左右46在租毛坯1元尚元名郡11年11月870070-15045在售3.6简装92折纯高商务花园10年4月4000130-80053在售3.3毛坯现状分析：（1）、嘉兴的企业以劳动密集型的制造业及加工业为主。 （2）、因大部分私营企业办公地点都设置在工厂内部，导致写字楼销售市场及租赁市场长期以来难以兴旺。 （3）、目前嘉兴写字楼市场仍处于发展初级阶段，发展尚不成熟，价格甚至还低于住宅的价格，而且客户对于面积的需求也较小。 （4）、嘉兴办公楼市场的投资客相比住宅而言，占有较高比例，不少业主在买下办公楼
14、后会委托物业或中介公司代为转租。分布分析：（1）、嘉兴城区的写字楼主要集中在中山路、中山西路和广益路周边。 （2）、以往嘉兴的写字楼多为商住两用性质，这些项目因硬件老化、配套不足、品牌缺乏、 以及办公环境差，已不能满足现代企业的办公需求。因此嘉兴市写字楼市场在近年里，将工作重点集中在产品升级换代、精准定位及物业品牌提升这三大层面。（3）、近年来秀洲区出现了一大批高档甲级写字楼（中禾大厦、丽晶广场、京润大厦、置地广场、浙联金座），而随着城区的南移和城市化改造工程的进展，南湖区也有新的高档写字楼项目呈现（如嘉兴世贸中心），这一方面提高了嘉兴写字楼的整体档次，另一方面也提升了嘉兴写字楼市场的价格。租
15、金分析：（1）、目前嘉兴写字楼的租金在1-2元/天；（2）、地段是写字楼租金高低的决定性因素，在此基础上，项目的形象、内部设施及物业的服务亦会对租金有所影响。市场展望：（1）、南湖新区科技城版块，未来将有大量的高新科技企业陆续进驻，随着周边商务、生活配套的逐步完善，未来区域发展潜力无限;（2）、随着政府对住宅市场调控紧持不放的态度，2012年住宅市场将走入“拼跌时代”，投资者也会把目光转向商业地产。酒店式公寓作为类住宅产品将获得投资者的关注！第四部分、嘉兴酒店式公寓市场调研项目名称总建面项目进度销售率主力面积装修标准交房时间均价返租方式开发商颐高SOHO7.3万尾盘93.3%50简装现房760
16、0-9000颐高集团融寓3.9万新盘13%37-7112年8月7200嘉兴市大禹置业龙跃公馆12万未开盘48-612013年底7500道洪集团她他花园商务公馆2.5万新盘52-62精装2012年底报价7500合同价7000左右包租2年一次性96折嘉兴鸿锦置业有限公司苹果假日12万精装房售罄；还剩有毛坯房93-143精装、毛坯现房毛坯4500嘉兴市亿源置业元一柏庄（LOFT）60万 在售81.6%30-70精装9000左右浙江元一柏庄房产公司恒鑫文锦苑6.1万未开盘12年6月嘉兴恒鑫房产旭辉广场近20万 销售中63.4%40-60精装现房14000旭辉集团尚元名郡近1.7万在售63%28-72精
17、装现房9000一次性96折，按揭98折嘉兴至尚置业分析：（1）、大量酒店式公寓项目扎堆入市，市场竞争激烈； （2）、拎包入住成为嘉兴酒店式公寓项目未来的发展趋势和重要卖点； （3）、在惨淡的房地产市场环境下，酒店式公寓项目的售价走低； （4）、有良好的品牌为服务支撑的项目，成为目标客群青睐的重点； （5）、建议引进品牌管理公司，快速扩大项目的品牌知名度，引起市场的关注，实现快速销售。第五部分、项目产品建议5.1、SWOT分析1、Strengths 优势 位于亚欧路与亚美路的交汇处，靠近城市主干道广益路，路网完善，出行便利； 嘉兴科技城版块未来会有大量的高新科技企业陆续进驻，带来大量的商住需求，
18、未来升值潜力较大； 随着绿地、宏润等品牌开发商的进驻，不仅会完善周边的生活配套，且将提升周边楼盘的品质，拉升周边楼盘的价格；2、Weaknesses 劣势 本案被位于广益路上的亚太商务总部的写字楼所遮挡，可视条件相对较差； 目前区域的商业市场正处于上升期，周边商业多以专业市场为主，成熟商圈形成尚需要一定时间积累，短期内难以引发市场共鸣；3、Opportunities 机会 住宅地产在政府的大力干预下，生存空间减少，经营成本增加，商业地产将成为更多投资客选择的目标，对于目前市场而言，抢占商业市场空间将是良机； 城市向东南，大力发展科技产业新城，本案地处科技新城核心区，未来发展前景良好 本案周边写
19、字楼较多，但目前周边商务配套不足，这给本案提供了机会4、Threats 威胁 目前中国经济处于动荡期，未来走势不明，不确定的经济因素以及政策因素给项目带来不可预测的风险； 未来同类型竞争项目的入市，会对本案造成威胁。5.2、项目定位1、商业裙房部分嘉兴世贸电子城涵盖电子元器件、小家电、新能源、精品五金、精品机电等业态，拥有电子商务、餐饮娱乐、产品展示体验等配套齐全的电子产品专业MALL原因： 本案地处科技城版块，未来周边将聚集大量的高新科技企业，对电子产品的需求量较大； 电子属于科技产业的一部分，与政府对区域的规划发展相契合，未来发展机会较大；业态细分：元器件压电元件、传感器元件、高频元件、高
20、频组件、静噪元件、陶瓷电容器、陶瓷振荡器等消费类电子（小家电）电视机、影碟机（VCD、 SVCD、DVD）、摄录机、收音机、组合音响、复读机、点读机、电子辞典（学生掌上电脑）、学生电脑、游戏机、个人电脑、家庭办公设备、家用电子保健设备、汽车电子产品等新能源光伏产品（太阳能电池板、封装胶膜）、太阳能灯、光热产品（热泵、太阳能灶）、太阳能水热器及配件、太阳能设备原材料（铝型材、聚氨酯发泡料等）、风力发电机组、风力发电机及元器件、风电塔筒及材料、风电化工材料、风电控制系统、风电传动设备等精品五金精品机电信源商业城一期的五金机电市场，为最传统的专业市场，从建筑到产品档次较差，本案规划精品五金和机电，与信源在产品的档次上形成区分，作为它们产品的补充。配套电子商务、餐饮、休闲娱乐等（2）、主楼部分楼层定位备注5-11层嘉兴世贸饭店以酒店为主，作为科技城版块的商务配套，填补区内的空白；12-22层嘉兴世贸商务公馆1、与世贸中心形成互补，品牌概念的嫁接2、作为嘉兴世贸中心的商务配套3、建议采用精装修，拎包入住。
