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1、银行房地产贷款压力测试分析目 录摘 要1关键词1一、压力测试的定义1二、商业银行压力测试的步骤和主要方法2（一）识别风险因素2（二）构建压力情景及选择执行压力测试的方法3（三）依新压力情景重新进行资产组合评估3三、压力测试相比VAR之优势3四、压力测试的重要性3五、银行房地产市场信贷风险压力测试4（一）我国房地产市场信贷的风险状况4（二）房地产市场信贷风险压力测试设计4（三）房地产市场信贷风险压力测试过程51、房地产市场信贷压力测试计算原理52、房地产开发贷款压力测试63、个人住房抵押贷款压力测试64、房地产市场整体压力测试6（四）压力测试结果分析7六、政策建议7参考文献9附 件10银行201
2、0年资产负债表10银行年资产负债表11【摘 要】结合银行的具体情况，利用压力测试测算房价下跌时房地产贷款违约率对其净利润的影响程度，并对银行的压力测试结果提出了一些具体的、切实可行的政策建议。【关键词】压力测试；房地产贷款；商业银行；金融风险评估2007年12月25日，银监会下发了商业银行压力测试指引，要求国有商业银行和股份制银行最迟应于2008年底前按照本指引要求开展压力测试工作。我国监管机构提出的压力测试范围包括信用风险、市场风险、流动性风险和操作风险等内容。2008年金融危机的爆发，使部分金融机构瞬间土崩瓦解，让人们更加清醒认识到，正常经营环境下的风险管理并不足够，银行受到极为严峻的市场
3、震荡影响时，可能会因为多种因素蒙受损失。而压力测试就是运用技术手段评估银行在发生非正常经营环境下可能遭受的负面影响，分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面影响，进而对单家银行、银行集团和银行体系的脆弱性做出评估和判断，并提早采取措施。一、压力测试的定义压力测试是指将整个金融机构或资产组合置于某一特定的（主观想象的）极端市场情况下，测试该金融机构或资产组合在这些关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是否能经受得起这种市场的突变。压力测试存在不同解释：压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法。通过测算银行在遇到假定的小概率事件等极端不利情况下可能发生的损失。分析这些损失对银行盈利能力和资本
4、金带来的负面影响进而对商业银行抵御风险的能力做出评估和判断（何育田、张羽，）。压力测试一词是指用来测度金融机构对于一些异常但又可信事件脆弱性的各种技术的总称（孙连友，2007）。国际证券监管组织在 1995 年年会相关文件中指出：压力测试是假设市场在最不利的情形(如利率突然急升或股市突然重挫)时，分析对资产组合之影响效果；在 1999 年年会相关文件中则更具体指出压力测试是将资产组合所面临之极端但可能发生的风险加以认定并量化。国际清算银行巴塞尔银行全球金融系统委员会(2000)则将压力测试定义为金融机构衡量潜在但可能发生异常损失的模型。而我国银监会在商业银行压力测试指引中将压力测试定义为：压力
5、测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，通过测算银行在遇到假定的小概率事件等极端不利情况下可能发生的损失，分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面影响，进而对单家银行、银行集团和银行体系的脆弱性做出评估和判断，并采取必要措施。根据巴塞尔新资本协议要求，压力测试作为银行完善风险管理和资本计划的重要工具，在第一支柱“最低资本要求”和第二支柱“监督检查”中都有相应要求：第一支柱三大风险计量中，提出需对相应风险模型进行压力测试；第二支柱明确了银行要在风险治理架构中应制定压力测试总体原则，并使用压力测试内部评估资本充足率，以保障银行提供足够的风险缓冲。根据以上定义，本文将压力测试定义如下：在可能导致
6、发生巨大损失的极端异常事件发生时，测试该金融机构或资产组合在市场变量突变的情况下能否承受此极端冲击的风险测试工具。二、商业银行压力测试的步骤和主要方法商业银行进行压力测试一般分为四个步骤：识别风险因素、构建压力情景、选择执行压力测试的方法、依新压力情景重新进行资产组合评估（张敏，2010）。（一）识别风险因素根据风险的表现形式，商业银行面临的金融风险可以分为以下几类：市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险和法律风险。在压力测试的识别风险因素阶段，主要任务是识别银行将面临何种风险。此步骤为进行压力测试的基础，只有准确的界定银行所面临的风险类型方能据此构建压力情景。其中，针对信用风险压力测试，孙
7、连友（2007）提出应采用搭积木的方法，包括确保数据可靠、调查资产组合与环境、建立压力测试、确定冲击大小、执行压力测试、报告和发布压力测试结果等几个步骤。郭彩霞（2010）构建了两种宏观经济极端情境国内生产总值增长率大幅下降和通货膨胀率骤升，在这两种情境设定下，商业银行体系的信用风险都出现了不同幅度提高。通过分析，可以看出，中国商业银行体系在面临假设的宏观经济冲击时，抵御、化解风险的能力显得不足，稳定性还有待进一步加强。（二）构建压力情景及选择执行压力测试的方法压力情景既可分为基准情景和可选择情景，又可分为直接情景和间接情景。进行压力测试的方法，大致可分为两类：情景分析和敏感性分析。情景分析是
8、在假设一组风险因素(如股价、利率、汇率、信用、房产价格等)同时变化时，投资组合、金融机构、金融系统出现的脆弱性情况。敏感性分析旨在测量单个重要风险因素或少数几项关系密切的因素由于假设变动对银行风险暴露和银行承受风险能力的影响。其中情景分析是最常用的压力测试方法，其目的在于评估金融市场中的某些特殊情景或事件对资产组合价值变化的影响。（三）依新压力情景重新进行资产组合评估选定执行压力测试的方法之后，依据构建的压力情景对银行的资产组合进行分析和评估，即将构建的压力情景冲击通过基本模型作用于银行的资产负债表、利润表等报表。三、压力测试相比VAR之优势国际上大多数金融机构采用的测量金融风险大小的方法为在
9、险价值计算方法（Value-at -Risk VAR)。VAR（蔡晨，2010） 是指在正常的市场情况下，在一定的置信水平和持有期内，衡量某个特定的头寸或组合所面临的最大可能损失。与传统的风险衡量方法相比较，VAR 提供了一种考虑到杠杆、相关性和当前头寸的结合风险的整体观点，是一种具有前瞻性的风险衡量方法。不过VAR方法存在一定缺陷：置信度内，正常的市场情形下 VAR 风险估计有效，但 VAR 对超过置信度的低概率极端金融损失事件无能为力。由此压力测试开始发挥其独特的作用。张敏（2010）研究认为：（一）与 VAR 比较，压力测试作为 VAR 的辅助工具，能够弥补VAR模型的缺陷，如对小概率事
10、件考虑不足，通常只估算市场风险等；（二）压力测试能确定极端市场出现时金融机构的偿债能力。在金融风险管理中，VAR 能较为准确地测量金融市场处于正常波动情形下资产组合的市场风险，但不能处理极端价格变动情形，而压力测试的优势在于它能较好地分析极端不利市场情形对资产组合的影响效果（杨文生、赵杨， ）。四、压力测试的重要性根据以上对压力测试的诸多介绍，读者可清楚地看到压力测试在当今金融活动中发挥的极其重要的作用。很多文献对此也有说明。随着金融环境的日趋复杂化，金融市场的全球化，新风险类型的不断涌现，压力测试的灵活性、综合性以及对管理层赋予的了解机构整体风险的职责，使压力测试逐步成为商业银行内部风险管理
11、的重要辅助手段（李亚范、王磐，2009）。压力测试已经被国际大型金融机构普遍认可和接受，其测试结果也已成为年度财务报告中不可或缺的内容之一（董天新、杜亚斌，2005）。有鉴于以上重要性的分析，本文利用压力测试研究房价下跌对银行的净利润的影响。五、银行房地产市场信贷风险压力测试近年来，优惠的利率条件、宽松的信贷政策和强劲的经济增长推动了我国房地产业的迅猛发展，但是我国房地产业对银行的严重依赖以及金融机构对房地产业的过度支持也是不争的事实。美国次贷危机由房地产市场蔓延到信贷市场，在2008 年演变成为全球性金融危机，中国也在这场危机中深受影响，经济增长放缓，节节攀升的房价开始回落。随着房价下跌，因
12、其导致的银行坏账比例开始增加（有银行测试结果显示：如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将可能上升约40%）。如何测算房价下跌所导致的银行业的信用风险，提高银行业的风险管理能力已成为我国商业银行面临的重大课题。（一）我国房地产市场信贷的风险状况房地产行业的周期性决定了银行房地产贷款存在巨大的潜在风险。据2008 年三季度中国货币政策执行报告：2008 年前三季度，全国房地产开发贷款余额为1.97 万亿元，购房贷款余额为3.3万亿元，房地产市场的贷款占金融机构贷款的18%左右。 由此可见，房贷规模占银行贷款比例较大，房地产市场的风险是银行信用风险管理
13、的重点。房屋价格的波动影响着房地产资金链的正常运转，所以银行在房贷业务上的风险暴露取决于房地产开发企业和贷款买房者是否能够按时偿还本息，本文对这两方面进行了压力测试。（二）房地产市场信贷风险压力测试设计根据银行报所披露的净利润，同时对年房价下跌幅度做了三种假设，根据三种拨备率水平对银行的房地产开发贷款和住房抵押贷款导致的净利润的影响进行压力测试，测算房价下跌时由这些贷款所产生的对其的负面影响。本次压力测试中所需的数据、环境、风险因子和情景设计如下：1、本文采用的相关银行数据均来源于公开的财务报表，能够保证其可靠性。2、如果房价下跌，购房者将处于观望状态，可能导致开发商和个人借贷者偿还贷款出现问
14、题。因此作为房地产贷款的资产处于经济增长放缓、房价下跌的环境。3、本次压力测试的风险因子是房价下跌的幅度、开发贷款逾期率、个人住房抵押贷款违约率和拨备率。根据银监会的通知要求，我们把压力情景分为轻度、中度和严重三种程度（分别对应房地产价格下降10%、20%和30%）；依据2004年3月银监会颁布的“中国银行、中国建设银行公司治理改革与监管指引”中第二十一条规定：两家试点银行2005年底不良贷款拨备覆盖率，中国银行应达到60%，建设银行应达到80%；2007年底应继续有所增长。按此，我们设拨备率分别为60%、80%、100%。按照上述风险因子的不同假设情况我们得出了9种情景。4、根据风险因子，引
15、用相关调研结果的论据：如果年房价下跌10%，将有2%的房地产开发贷款逾期和1.5%个人住房抵押贷款违约；如房价下跌20%，将有5%的房地产开发贷款逾期和3.6%个人住房抵押贷款违约；如房价下跌30%，将有10%的房地产开发贷款逾期和11%个人住房抵押贷款违约。同时参考银行年报与季报中所披露的房地产开发贷款余额和新发放的个人按揭贷款，计算出在房价下跌不同幅度时、不同的拨备率情况下，房地产开发贷款逾期金额和个人住房抵押贷款的违约金额，得出了在压力情境下的风险值。由此建立压力测试。5、通过求得风险值房地产开发贷款逾期金额和个人住房抵押贷款的违约金额，将它们与银行年净利润的估计值作比较，估算出不同压力
16、情景下冲击的大小。（三）房地产市场信贷风险压力测试过程1、房地产市场信贷压力测试计算原理下涉表1与表2数据的计算由以下过程得到：设房地产贷款余额为，商业银行的预计利润为，房价下跌所导致的贷款违约率为，拨备率为，则房价下跌所导致的对银行净利润的影响程度可用公式表示。由于房价下跌对商业银行净利润的影响程度是负面的，所以取负值；与分别可以通过银行的年报数据查询或者推算；与的具体数值在上文中已经得出。2、房地产开发贷款压力测试本文用年房地产开发贷款余额作为压力测试的变量，对9种情景下房地产开发贷款逾期对银行业净利润的影响程度做了压力测试，计算结果见表1。表1 房价下跌导致的房地产开发贷款还款逾期对年银
17、行净利润的影响单位：百万元年开发贷款余额预计利润房价下跌10%对净利润的影响房价下跌20%对净利润的影响房价下跌30%对净利润的影响60%拨备80%拨备100%拨备60%拨备80%拨备100%拨备60%拨备80%拨备100%拨备11281857129-2.37%-3.16%-3.95%-5.92%-7.90%-9.87%-11.85%-15.80%-19.75%数据来源：银行年报，表2、表3同。 3、个人住房抵押贷款压力测试由于房价下跌2010年的购房者出现断供的可能性最大，我们对2010年的新增个人住房抵押贷款做压力测试。新增贷款可以从上市银行的年报中得出。本文对9种情景下个人住房抵押贷款违
18、约对银行业净利润的影响程度做了压力测试，计算结果见表2。表2 房价下跌导致的个人住房抵押贷款还款逾期对年银行净利润的影响 单位：百万元年开发贷款余额预计利润房价下跌10%对净利润的影响房价下跌20%对净利润的影响房价下跌30%对净利润的影响60%拨备80%拨备100%拨备60%拨备80%拨备100%拨备60%拨备80%拨备100%拨备29899757129-4.71%-6.28%-7.85%-11.30%-15.07%-18.84%-34.54%-46.06%-57.57% 4、房地产市场整体压力测试在上述两种测试的情况下，笔者将两种贷款加总在一起，得出房价下跌对银行整体利润的影响，从而可以更
19、直接的看出房价下跌的效果。表3 房价下跌对年银行净利润的影响 单位：百万元房价下跌10%对净利润的影响房价下跌20%对净利润的影响房价下跌30%对净利润的影响60%拨备80%拨备100%拨备60%拨备80%拨备100%拨备60%拨备80%拨备100%拨备-7.08%-9.44%-11.80%-17.23%-22.97%-28.72%-46.39%-61.85%-77.32%（四）压力测试结果分析由表1、表2、表3，笔者认为可以得出一下结论：1、在房价下跌同等程度的情况下，个人住房抵押贷款对净利润的影响远远大于房地产开发贷款对净利润的影响，两者的影响的差别最小也达到了一倍以上。2、在轻度压力情境
20、下（即房价下跌10%），拨备计提60%时，对净利润的负面影响为7.08%；拨备计提拨备计提80%时，对净利润的负面影响为9.44%；100%时，对净利润的负面影响为上升至11.80%。测试结果表明：房价下跌程度不大的情境对银行有一定的影响。如果以通行的6%为承受能力的警戒线来看，银行将承受一定的压力。3、在中度压力情境下（即房价下跌20%），拨备计提60%时，对净利润的负面影响为17.23%；拨备计提拨备计提80%时，对净利润的负面影响为22.97%；100%时，对净利润的负面影响为上升至28.72%（此为最符合现在市场形式的情境）。测试结果表明：在最可能的情况下，银行的盈利能力遭受了相当大的
21、影响，这在某种程度上说明，银行的房地产贷款资产是质量不太高的。4、在悲观的严重压力情境下（即房价下跌30%），拨备计提60%时，对净利润的负面影响为46.39%；拨备计提拨备计提80%时，对净利润的负面影响为61.85%；100%时，对净利润的负面影响为上升至77.32%。测试结果表明：在最可能的情况下，银行的盈利能力收到严重影响，即使在其中最好的情况下（即拨备为60%），负面影响仍然接近50%，这说明银行几乎完全不能承受如此剧烈的房价波动。六、政策建议为提升我国商业银行的风险管理水平，满足自身风险识别、评估、衡量、控制的需要，推动自身资产结构调整优化，增加市场竞争力，对于我国商业银行的压力测
22、试工作建议如下： （一）立足于国内微观金融机构层面推广压力测试技术的运用。监管机构应协助各商业银行树立风险管理理念，积极学习先进的风险管理技术，逐步使压力测试等新型风险管理技术的应用规范化。各商业银行也应努力提高自身专业素质， 引进国外先进方法，针对银行所持有的投资及资本组合进行主观判断, 找出建立压力情景所需的风险因子, 并建立科学的数学模型。 （二）建议我国应加快完善压力测试所需的宏观与行业数据采集，例如国内商业银行的个人房地产贷款还没有经历完整的经济周期，房地产市场萧条情况下的历史数据无法得到，缺乏极端事件造成的银行损失的历史记录，因此只能借鉴其他地方的历史情景，这就在一定程度上弱化了压
23、力测试的现实意义； （三）监管机构应结合金融业现行的需求与做法，制定符合本国金融业发展要求的规范标准，内容包括但不限于风险类别、压力情景、预测期间、所运用的资产与负债模型等，并要求各银行根据自身的风险特点制定各自的压力测试方案，并定期评估和汇报。 （四）建设全行范围的压力测试框架体系为满足年巴塞尔新资本协议达标要求，确保相关工作落地实施，银行需建立一个全面风险管理部门，牵头压力测试工作，初步建立全行性的压力测试框架体系，制定包括全行压力测试的目标、程序、方法、频度、报告线路以及相关应急处理措施等内容的统一压力测试政策，规范压力测试工作流程， 将压力测试作为常规性的风险管理工具，制度化、定期化。
24、 （五）提高压力测试信息披露程度对于上市的股份制商业银行，应定期对其风险管理中的压力测试情况进行披露，如压力测试范围、采用的方法，压力测试结果对VAR及损益的影响等，以提高投资者对银行风险管理水平的认知度，从而提高投资者的信任。附 件银行2010年资产负债表报告期:2010/12/31单位：元资产负债现金及存放中央银行款项294,955,000,000同业和其它金融机构存放款项203,011,000,000存放同业和其它金融机构款项-向中央银行借款-贵金属-拆入资金45,573,000,000拆出资金58,917,000,000交易性金融负债188,000,000交易性金融资产12,079,0
25、00,000衍生金融负债1,821,000,000衍生金融资产1,738,000,000卖出回购金融资产款33,439,000,000买入返售金融资产176,547,000,000吸收存款-应收利息7,588,000,000应付职工薪酬3,220,000,000发放贷款及垫款1,402,160,000,000应交税费4,972,000,000可供出售金融资产271,683,000,000应付利息10,369,000,000持有至到期投资97,614,000,000代理业务负债-长期股权投资1,130,000,000应付债券36,285,000,000应收款项类投资7,225,000,000递延
26、所得税负债924,000,000固定资产15,038,000,000预计负债-无形资产-其他负债30,356,000,000递延所得税资产3,706,000,000负债合计2,268,501,000,000投资性房地产1,946,000,000所有者权益其他资产5,852,000,000实收资本（或股本）21,577,000,000资本公积金36,197,000,000盈余公积金10,880,000,000未分配利润49,063,000,000库存股-一般风险准备16,812,000,000外币报表折算差额-526,000,000少数股东权益-归属于母公司股东的权益134,006,000,00
27、0所有者权益合计134,006,000,000资产总计2,402,507,000,000负债及所有者权益总计2,402,507,000,000银行年资产负债表报告期:/12/31单位：元资产负债现金及存放中央银行款项-同业和其它金融机构存放款项205,699,000,000存放同业和其它金融机构款项-向中央银行借款-贵金属-拆入资金67,484,000,000拆出资金131,381,000,000交易性金融负债-交易性金融资产-衍生金融负债1,469,000,000衍生金融资产1,887,000,000卖出回购金融资产款42,064,000,000买入返售金融资产73,975,000,000吸
28、收存款-应收利息10,852,000,000应付职工薪酬3,320,000,000发放贷款及垫款1,604,371,000,000应交税费7,112,000,000可供出售金融资产275,173,000,000应付利息16,080,000,000持有至到期投资145,586,000,000代理业务负债-长期股权投资1,143,000,000应付债券46,167,000,000应收款项类投资22,085,000,000递延所得税负债864,000,000固定资产16,242,000,000预计负债-无形资产-其他负债14,918,000,000递延所得税资产4,337,000,000负债合计2,629,961,000,000投资性房地产1,710,000,000所有者权益其他资产7,146,000,000实收资本（或股本）21,577,000,000资本公积金37,665,000,000盈余公积金14,325,000,000未分配利润73,508,000,000库存股-一般风险准备18,794,000,000外币报表折算差额-1,150,000,000少数股东权益13,000,000归属于母公司股东的权益164,997,000,000所有者权益合计165,010,000,000资产总计2,794,971,000,000负债及所有者权益总计2,794,971,000,000
