天津某住宅小区物业服务投标书.doc

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1、新城家园一号楼物业服务标书目 录第一部分 投标人的服务承诺 第二部分 君浩物业简介及相关资质证明材料君浩物业简介 君浩物业资质材料 第三部分 新城家园一号楼物业管理服务方案工作计划人员配备第四部分 新城家园一号楼物业管理各项承诺及完成指标采取的措施房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理 治安消防管理 环境清洁卫生交通车辆管理 附：新城家园一号楼管理处各岗位职责 第五部分 测算报价第一部分 投标人的服务承诺致 滨海新城开发有限公司：（一）根据已收到的新城家园一号楼物业管理项目的要求，遵照天津市住宅物业管理服务标准、天津市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准、物业管

2、理条例的规定，我司经考察现场和研究后，经过仔细测算，我们确立了新城家园一号楼物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，为新城家园一号楼物业管理定位一级最高级服务标准，其公共服务费按人民币15元/m2。（二）我司保证：自接管新城家园一号楼物业管理项目起随时随地为业主提供优质服务，打造精品工程，达到客户满意。把新城家园营造为安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间。（三）若我司有幸中标，将在签定物业管理合同时，会向贵司提供更完善的服务标准。让业主满意，将是我们孜孜追求的目标。投标单位(章)：君浩物业服务有

3、限公司法定代表人(章)：日期：二0一0年 三月二十九 日第二部分 君浩物业简介及相关资质证明材料第一节 君浩物业管理有限公司情况介绍我公司前身为天津金浩物业有限公司，随着滨海新区的发展改革，为顺应滨海新区开发发展的需要，我司果断提出与新区同生共长，2010年1月，由陈杰经理带领，率滨海新区旗下员工重新组建并成立了滨海新区君浩物业管理有限公司。公司宗旨，新滨海，新君浩，新服务。成立初期就成功承包下原天津银行办公大楼13000 m2物业服务项目。并得到了领导的一致认可。物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，是其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最

4、终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们君浩物业人在工作中为之奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。并在工作中形成了以下几点特色：1、以人为本、重视培训人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明的良好的用人体制。对此，我们对外积极寻找引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。每年、每月、每周我们都要制订详细的培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加相

5、应内容的培训，鼓励员工一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。2、科学管理，规范服务向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。并在此体系内，严格按照“管理专业化、服务规范化、经营企业化”的思想建立起一整套科学规范的管理体制。使大家的一言一行都有文可依、有据可查，用科学的管理体系来规范我们平时的服务工作，使本公司的企业管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。在管理工作中，我们充分利用电脑管理等先进的管理方式，各部门的工作情况、业主的有关资料通过电脑联网查寻，一目了然。有效地提高了工作效率和质量。3、业主第一、服务到家“业主永远是我们

6、的上帝”，这是常常挂在我们君浩物业人嘴边的一句话，业主的需要，就是我们的目标，随时为业主提供最优质的服务，是我们的服务态度。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态，对业主提出的要求，不允许说“不”字。在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到“业主想到的要做好、业主没想到的也要做好”。公司通过一系列的培训和教育，既提高了员工的素质，也向社会大众展示 “君浩物业人”的精神风貌。我们愿通过自己的努力，通过

7、自己对业主的全心服务，取得政府、社会、业主的认同。第三部分 新城家园一号楼物业管理服务方案第一节 工作计划根据本项目情况，拟定管理方式和管理运作流程，具体计划如下：序号 项目 内容 时间前期介入阶段 1. 收集工程施工进度、计划、设计图纸资料，及时编目分类存档使用。2.对工程建筑中的配套设备设施设计、选型、配套、安装、调试，进行满足物管使用功能的评估及建议;建立收发文、存档备案制度;收集产品安装、使用说明书等资料，为编制规范高效作业指导书提供依据。第二节 人员的配备随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化，新城家园一号楼物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化

8、，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，我们在人员配备上坚持以君浩物业公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层学历上要求达到大专以上水平，人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%淘汰率，确保管理目标得以实现。 新城家园一号楼物业管理各项承诺及完成指标采取的措施依照全国优秀管理住宅小区标准天津市普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法。公司郑

9、重承诺：自接管新城家园一号楼之日起，按最高级等级标准实施物业管理服务。对新城家园一号楼各项管理指标承诺：第一节 基本要求1 承接项目，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。2 管理人员和专业操作人员按照政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。3 有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。4 服务人员佩戴标志，服务主动、热情，文明用语。5 在公共区域显著位置公示24小时报修电话，水、电、气等急迫性报修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。6 每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。7 建

10、立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。8 冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。第二节 房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理1 公共设备、设施及场所的维修养护计划我们结合新城家园一号楼各种公用设施，制订了公用设施日常维修方案和定期养护方案。公用设施设备是指共用的上下水管道、水管、落水管、电梯、加压水泵、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、区内道路、路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。每个方案，每一项

11、内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。2 房屋本体维修养护计划共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。为了更好保护业主的利益，我们结合以往管理及贯标工作的经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。3 维修人员配备技工维修人员聘用强电，弱电工程师。技工职校大专生、专业为数控专业，电气化专业。并配置企业老电工、钳工。以老带新高素质的维修、保养人员。24小时全天保障业主的平日维修与紧急维修。第二节 治安消防管理1 入住

12、期消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制。（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。（3）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。（4）每年进行1次消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。（5）发生火情，及时处理，必要时及时报警，积极协助配合消防人员的工作。（6）设有消防箱，备存紧急消防物资，设有消防监控中心的要24小时专人值守（7）制定护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。根据物业、业主的实际情况，对可能发生的突发事件做好预案，是物业管理护卫服务的一项重要工作。我司已制定了详尽的楼层突发火警火灾反应预案以及刑事突发事件反映预案，在预案中要

13、求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保楼内的财产及业主的人身安全。2 入住期治安管理2.1 确立治安重点加大对入住期人流、车辆的有效监控人流控制对来访人员须进行访问询问和离去手续(对办公式公寓要注重管理方式)。车辆控制对本楼车辆进行24小时巡逻管理，对每个车位都标记清楚，防止他人暂用。2.2 治安防范“三岗”结合。全面防范实施“三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动”。3 常规治安管理3.1 根据要求，我司在小区出入口实施24小时值班，安全护卫人员24小时巡查，重要部位实施24小

14、时监控。监控系统也分为两部分一是楼内配置网络系统监控，二是楼外配置联通公司的卫星数字化定位显示。3.2 重要设施采取加锁防范措施，上屋面楼梯间的大门上锁，防止投毒及水源二次污染事件的发生。3.3 对地下室、通道、应急楼梯等部位设置明显标识，以利于人员的进出。3.4 对外来探访人员，建立询问制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。3.6 流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不同的治安防范措施，确保地下停车场等重要部位的安全。第三节 环境清洁卫生我们将进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，创造一个优雅、整洁、文明、静谧的住宅环境，让

15、广大业主能住的安心、放心、称心和舒心。新城家园一号楼的保洁工作分为室内与室外保洁。1 入住前室内保洁（1）玻璃擦拭：使用玻璃刮、抹水器、无泡玻璃水、清理清洁剂，彻底清除污垢，包括窗框清理，保护膜清理，窗户缝吸尘，对一些顽固的水泥点、胶漆等可用玻璃铲刀去除，药水中有防静电成分，经过擦拭过的玻璃，窗框晶莹光亮不沾灰。（2）地面、墙面除尘：对各种软性地面（塑料、软胶）、硬性地面等，彻底清除其面上的油污、蜡渍、锈渍、水泥渍及装修后残留的其它污物，使污浊地面迅速变得光洁明亮；墙面、屋顶及其角落的清洁，清除室内角落的一切污物。（3）卫生间清洁：使用酸性清洗剂，高效去油剂水锈净，消毒剂等专业药剂进行特别处理

16、使厕所内各种设备用具洁净光亮。 （4）装修痕迹的处理：对装修后遗留的漆点、涂料点、水泥块、胶迹、铅笔痕等，使用清洁球、专业铲刀、除胶剂、稀释剂、汽油专用药剂等各种专业的小型工具进行精细处理。 （5）楼梯：用掸子或是吸尘器做除尘处理，用毛巾擦拭扶手，用除胶剂刀片除去胶迹、漆印、水泥印，用保养剂保养楼梯扶手；用除胶剂刀片除去胶迹、漆印、水泥印，用墩布擦拭地面。 （6）电梯：接下电梯保护膜、用无毛毛巾进全面擦尘、用玻璃工具擦试玻、用不锈钢保养剂对电梯内外保养、用除胶剂刀片除去胶迹、漆印、水泥印，用墩布擦拭地面。 （7）全面吸尘养护：使用进口大型吸尘器，将所有墙面、后台、灯具、纱窗，各种木橱柜，暖气罩

17、内，装饰吊顶，天花板等易附灰尘的材料、用品、家具表面吸尘擦拭然后用洁磁剂，不锈钢光亮剂，铁艺水及渍清蜡等上保护膜进行专业养护。2入住后室内保洁业主入住后，室内保洁标准均达到三星级宾馆水平，室内配备保姆型保洁人员，保洁人员全部为当地下岗人员。保证人员素质，并承诺当清扫屋内卫生时必须为双人，保安随时跟随，保证业主的财产安全。入住前与入住后保洁的不同：由于室内保洁是基于入住前保洁之上的又一次清洁工作，所以它与入住前保洁有着不同之处：入住前期保洁是着重处理装修遗留下的垃圾、尘埃、胶迹、涂料点等，它注重的是整体效果；入住后期保洁则不然，它注重的是细节问题，入住保洁后，仍然会有一些胶迹、涂料点等污迹，一些

18、容易被人忽略的边角、门框沿、窗框缝等。保洁标准：玻璃：目视无水痕、无手印、洁净光亮；框缝无尘土、洁净；窗台下手摸光滑无尘土。卫生间：无杂物、无污渍、洁具触摸光滑、有光泽、无异味。 厨房：无杂物、无污渍、瓷砖表面洁净，手摸光滑，有光泽。卧室及大厅：墙壁手摸光滑、无尘土，开关盒、排风口、空调出风口等无尘土、无污渍，灯具洁净。门及框：手摸光滑、无污渍、沿口处无尘土，无死角，有光泽。地面：无尘土、无污渍、地板光滑有光泽，石材光亮。上海保洁地角线：无尘土、洁净、无胶渍。2室外保洁建立清扫保洁制度，楼内实施全方位的保洁，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。每层放置统一的垃圾

19、桶，居民的生活垃圾上门收集，日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。在狠抓环境管理和培育业主环保意识的前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。2.1 垃圾收集袋装化：业主生活垃圾的收集，统一采用标准的垃圾袋进行袋装清运。2.2 垃圾处理无害化：再次分检后出现的有害垃圾可统一交给环卫部门集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出小区。2.3 和当地街道的城管科(灭“四害”的职能部门)，定期杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源。第四节 电梯管理1无人值守电梯,应24小时运行。2有人值守电梯，

20、主梯6：0024：00不间断运行，0：006：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话和房号。3凡设有高峰梯的，在高峰期6点8点、17点19点与主梯同时运行。4主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内进行抢修，其它维修应在23点至次日5点以内进行。5一旦发生电梯停电、关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。附：新城家园一号楼期管理处各岗位职责：第一节 项目经理岗位职责1. 直接上级：总经理;直接下级：专业主管。2. 在物业公司总经理领导下负责管理处全面工作，努力经营好新城家园一号楼物业管理处。3. 贯彻国家有关政策、法令、法规，公司各项经营管

21、理目标，保证各项管理服务工作能使业主(用户)满意。4.确立管理处的组织机构并规定其职责以及相互关系，任命管理处各部门负责人，并按规定赋予职权，协调指导各部门负责人工作，负责管理处员工的提升、奖惩、录用、休假、公出、辞退等工作的审批。5. 确立管理处财务管理制度，审核管理处年度财务预算，做好财务审核监督，督促财务部门做好成本控制、财务节流等工作。6. 协调各部门之间的工作关系。主持召开例会。7. 定期、不定期地听取员工的意见和建议，不断完善管理处的经营管理。8. 确保按照标准建立和保持质量管理体系。9. 代表管理处与外部各方面联系、协调。10. 对管理处的物业管理服务负最终责任。第二节 管理处行

22、政事务助理岗位职1. 直接上级：项目经理。2. 在项目经理领导下，贯彻执行国家有关的政策、法规及企业的规章制度，全面负责管理处日常行政、人事、后勤工作的协调及对外接待工作。3. 督导员工自觉遵守管理处各项规章制度。4. 接收外来发给管理处的所有文件，转报项目经理批阅。5. 以管理处名义拟定、印发所有报告、文件，并转报项目经理签发。6. 审查、修改各部门呈送项目经理的报告，并转呈项目经理批示。7. 安排和布置各种会议，印发会议纪要，并负责检查落实决议决定的执行情况。8. 负责员工的考核、晋升、奖惩的管理工作。9. 负责员工考勤、考核、奖惩记录汇总。10. 负责各类文件资料的控制、收发、传递、管理

23、及归档。11. 协助管理处日常对内、对外沟通、联络、协调工作，组织安排接待、参观等公关活动。12. 负责办公用品、劳保用品等的采购计划、保管、发放工作。13. 负责管理处的重要证件和合同进行保管、管理、年审。14. 参加管理处例会，作好记录。15. 制定员工的培训计划及其工作的考核和评估方案。第三节 管理处主账会计岗位职责1. 直接上级：项目经理，公司财务部经理;直接下级：出纳。2.贯彻执行国家财政、税务方针、政策，以及有关的法律、法规，严格遵守各项财经纪律和财务制度，负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度，加强财务监督和控制管理。3. 负责编制财务预算，并检查、监督、落实计划的执行情

24、况，按时做好月、季、年度的财务决算，编制报送有关的会计报表。4. 负责财会资料档案的保管保密工作。5. 负责组织每半年一次的资产清理，盘点工作，确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。6. 负责对部门员工进行培训和工作考评。7. 按照公司费用开支标准和开支范围，检查各种费用开支，杜绝铺张浪费，坚持勤俭节约。8. 认真审核各项原始单据，根据审核无误的原始单据，编制会计凭证并及时入帐，负责管理处一切往来帐项的核对、清查。9. 加强计费、收费管理，负责管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收缴统计及分析工作。10. 定期检查固定资产和流动资金，协助做好物资盘点工作，负责经济核算，对帐目做到日清月洁。1

25、1. 编制管理处年、季、月度财务预算，组织编制公司财务会计报表和统计报告。检查和掌握计划的执行情况。12. 按时发放工资、各类补贴等。配合公司财务部与税务部门保持密切联系，办理税务登记、税务申报等税务工作。13. 完成领导交办的其他工作。第四节 管理处出纳岗位职责1. 直接上级：主账会计。2. 坚持各项规章制度，对工作认真负责，对业主做到礼貌热情，保持仪表端庄。3. 按照有关规定，办理现金报销手续、经营收入手续，对现金收支及转帐应及时办理。4. 对日常发生的现金、银行业务要及时登记现金日记帐、银行日记帐。保证做到日清月结，帐款相符。5. 保管好银行核定的库存现金，超出核定的库存现金要及时送存银

26、行，对支票进行登记领用，保管好空白支票及有价证券、收据。6. 按时计发各类人员的工资、补贴、奖金等。7. 及时办理银行结算业务，管理银行帐户，月终应及时将银行日记帐与银行对帐单进行核对，并编制银行余额调节表。8. 每日收取的现金及银行转帐支票等要清点后及时送存银行，以便做到帐目准确，情况清楚。9. 收款情况应有考核，认真、准确、及时编制月报表，收入明细与会计核算相符，按月核对。10.每月定期由业主到管理处交纳物管费，超过时间按3/天缴滞纳金，对超过时间仍不交款的业主，采取书面通知、电话催交、上门收款的办法，对拒不交纳管理费的业主要及时向有关领导汇报，方可采取一定的措施。第五节 管理处客服主管岗

27、位职责1. 直接上级：项目经理。2. 熟悉有关物业管理及相关的法律、法规和政策以及各类物业管理知识，并能有效运用。3. 对小区物业管理服务工作计划积极提出意见和建议。4. 负责接待业主和来访客人，对业主的投诉要耐心解释，及时处理，投诉处理率达100%，投诉回访率达100%。5. 建立与业主密切友好的关系，熟悉小区业主情况，积极与业主交流、沟通，定期访问业主。6. 及时向项目经理反映业主的意见和建议，定期提交小区业主提案。7. 熟悉小区房屋及各类公共设施的结构和管理要求，及时满足业主合理要求。8.做好业主(用户)进住工作，建立业主(用户)档案，签署有关管理协议，配合工程部进行装修监管，装修结束，

28、组织验收，建立业主(用户)工程档案。9. 负责接听业主报修电话，认真做好记录，迅速转达相关部门，并及时对业主进行回访。10. 做好编制物管费、公共分摊费、特服费用一览表工作，做好收缴工作，妥当解释业主提出的相关问题。11. 做好领导交办的其他任务。第六节 管理处护卫主管岗位职责1. 直接上级：项目经理，直接下级：护卫队员。2. 定期或不定时对本班安全护卫人员的工作进行抽查、检验，对不合格工作(服务)作出处理。3. 监督和督促本班质量体系运作，对不合格工作实行纠正措施。4. 主持召开班务会议，准确传达上级工作安排和决策指令，带领本班人员做好安全护卫工作。5. 负责对日常班务的处理，负责检查纠正本

29、班人员执勤中的违规行为。6. 负责本班人员考勤、考核等工作，对不称职者上报主管领导处理。7. 负责对本班人员的岗位培训和军体训练及相关记录的整理。8. 熟悉安全护卫各岗位职责和任务，掌握本辖区安全护卫工作的规律和特点。9. 负责协调班与其他班人员的关系，搞好团结。10. 督导本班人员的日常工作，并对因管理不力造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。11. 做好安全标识的管理和质量记录工作。12. 对本班安全、消防工作负责13. 完成领导交办的其他工作。第七节 管理处中控室监控员岗位职责1. 直接上级：护卫主管。2. 正确操作和爱护监控设备、消防报警、防盗报警设备及电梯监控报警设备。3

30、. 通过安防设备对小区实施24小时监控。4. 通过观察摄像监控系统监视画面，掌握治安目标情况，并将异常情况通知相关岗位进行处理。5. 通过消防报警系统、电梯监控报警系统将报警情况及时通知值班队员，并对报警情况进行应急处理。6. 利用现有的通讯工具与各岗位进行信息沟通与交流，传递各类指令。7. 对智能化器材进行简单维护与保养。8. 做好各种质量信息的记录、反馈。9. 对自己的工作进行自检，做好工作中的各种标识。10. 做好值班质量记录和交接班工作，保持室内整洁设备无故障。对录相带及其有关资料做好存放管理工作，确保正常使用随时协助备查各类案件。11. 完成领导交办的其他任务。第八节 管理处护卫员岗

31、位职责1. 直接上级：护卫主管。2. 认真做好交接班质量记录，按时交接班。上岗前按管理处的要求整理好自己的仪容仪表，热情礼貌服务。爱护公物及岗位上的各种设备。3. 服从命令，听从指挥，坚决执行上级的一切指示，做好各项安全工作。4. 对日常安全工作进行自检。5. 熟悉当值岗位的地形地物，熟悉小区的基本情况(包括楼层结构、消防、监控等器材与业主入住情况等)。6. 巡查小区各楼层的房间门、走道、消防通道、电梯间、设备间、消防间、配电间等有无异常情况。7. 巡查消防、监控等器材设备是否完好、有无短少，供水、供电系统有无跑、冒、滴、漏异常情况及气味。8. 查看是否有可疑人员、可疑情况等，对在巡查中发现的

32、重大情况或重大问题，必须立即上报，按规定和管理权限作相应的应急处理。9.巡查施工人员是否佩带临时出入证，是否按装修管理规定要求、规范施工(特别是动火施工)，是否有非该作业区域的人进入，是否有乱扔装修垃圾等情况。10. 消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，电梯运行是否正常。11. 管理好小区内的安全标识。第九节 管理处停车场护卫员岗位职责1. 直接上级：护卫主管。2. 做好各种质量信息的反馈。3. 按时交接班，上岗前按管理处的要求整理好自己的仪容仪表，热情礼貌服务。爱护公物及岗位上的各种设备。4. 对日常工作进行自检和互检。5. 值班时不得擅离职守，交班前必须抄号、交车，认真做好质量记录，按

33、时交接班。6. 查验停车收费卡与车辆号牌相符后方能停放，指导车辆停放到位，不得一车占二位。7. 督促驾驶员熄火关机、拉手刹、切断电源、取下点火钥匙，关锁车门和车窗玻璃，保管好物品。车内不得存放大量现金和贵重物品。8. 加强停车场巡逻，看护场内公共设施及车辆停放情况，发现有异常、可疑之处要及时查明，发生重大事故必须奋力抢救，保护现场并立即上报。9. 对闲杂人员进入停车场实施管理，遇可疑人员必须核实，做出判断，妥善处理，对夜间车辆出场必须核对清楚方予放行。10. 管理好停车场交通安全秩序，确保车道通畅。严格控制非机动车辆进入。禁止在场内修理汽车、加放汽油，严禁在场内有吸烟等违规行为。第十节 管理处

34、维修电工岗位职责1. 直接上级：项目经理。2. 做好本班各种质量登记处的记录.反馈。3. 对日常工作进行自检和互检，做好标识。4. 坚守工作岗位，按规定着装并佩戴工作证，仪表端庄，精神饱满，全天候热情为业主服务。5. 管理好各机电设备正常运行，保证小区用电设备每天都处于最佳状态，为业主创造理想的生活环境。6. 重要机房严格遵守门禁制度，保持室内卫生整洁。7. 负责小区的各项设备及管道的保养和维修，每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查，并做好保养记录。8. 积极参与改造完善公共设施及配套设施，对业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。9. 发现用电设备运转过程中的异常现象，要立即报告上级，对

35、突发性故障应以最快时间修复，减低对业主工作生活的影响。10. 坚持修旧利废，控制能源降低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。11. 服从分配，工作认真，完毕有记录。12. 讲文明，有礼貌，接受监督，业主投诉立即解决，重大问题立即向上级报告。13. 努力学习业务知识，熟悉图纸资料，提高工作能力.应变能力。第十一节 管理处水工岗位职责1. 直接上级：项目经理。2. 贯彻质量文件精神，做好各种质量信息的记录、反馈。3. 对日常工作进行自检和互检，做好标识。4. 水工必须准点上下班，上班时须身着整洁服装，佩戴员工工作牌，保持良好的精神状态，并做到文明礼貌待人。5. 水工必须了解和掌握小区管道走向、

36、结构，各种阀门的位置和布局，熟练掌握各种设备、设施的操作和使用管理。6. 值班时必须严格交接班制度，值班时发现情况异常，要及时处理并立即报告领导，严禁在值班时脱离工作。7. 水工负责小区的给排水系统，消防水系统，水泵房及其他水系统设备的运行(管理)及上述循环系统设备的保养维修。8. 负责泵机房的安全保卫工作，严格执行门禁制度。9. 每天应对小区给排水设备和设施进行预防性日常保养及检查工作、水箱的清洁工作。10. 加强巡检力度，虚心听取业主或用户反映的情况和意见，热心为业主服务，尽力为业主排忧解难。11. 完成领导临时交给的其他工作。第十二节 管理处电梯工岗位职责1. 直接上级：项目经理。2.

37、做好各种质量信息的记录、反馈。3. 对日常工作自检和互检，做好标识。4. 电梯工必须准点上班，坚守工作岗位，按规定着装并佩带工作牌，仪表端庄，精神饱满，随叫随到，热情为业主排忧解难。5. 自觉遵守管理处制定的各项规章制度，工作时思想集中不闲聊、不抽烟，不作与工作无关的事，禁止酒后上岗。6. 熟练掌握电梯的基本原理，能看懂电梯的原理图，熟悉电梯内部构造，积极配合电梯公司做好电梯的维修保养工作，搞好电梯的年检年审。7. 持证上岗，每天负责对电梯、对讲机、电梯机房进行清扫、保养、巡视检查，严格执行电梯定期保养制度，做好维修保养记录备查。8. 维修保养电梯时在一楼轿门或扶梯口挂停用牌，严禁违章操作，保

38、障检修安全，电梯在运行中发生停机故障，要迅速赶到现场，全力以赶抢救人员,抢救设备，减低对业主的影响。9.工作中认真负责，精益求精，努力提高维修保养水平，确保所管设备正常运转。如发现电梯运行过程中的异常现象，及时查明原因，报上级尽快解决。10. 班时必须严格交接班制度，修旧利废，节能降耗，维修中不浪费材料，努力降低维修成本。11. 讲文明，以礼待人，虚心接受群众监督，全心全意为业主提供优良服务，业主投诉要立即处理，重大问题要向上级汇报。12. 电梯机房严格执行门禁制度保证机房卫生整洁。第十三节 管理处环境主管岗位职责1. 直接上级：项目经理。2. 在项目经理的领导下，协助做好清洁管理工作，确保环

39、境整洁。完成主任安排的各项工作任务。3. 带领和指导清洁工工作，合理安排班次，妥善解决清洁工作中存在的问题。4. 定期或不定期对本班的工作进行抽查、检验，对不合格工作做出处理。准确掌握班组员工思想动态和工作情况，并及时向主任汇报。5. 根据本班员工的工作情况，每月提出对员工的奖惩意见。6. 组织垃圾的清运，废旧物品的回收工作。7. 组织员工进行业务学习，检查各项规章制度的落实情况，并做好记录。8. 加强对清洁设备、用具材料的管理，及时提醒缺货补充，节约开支。9. 督促本班员工保管好清洁设备、用具，按需发放材料，节省费用。10. 每日参与清洁工作并监督检查小区环境卫生等清洁状况，向主任及时汇报。11. 做好本职工作并完成领导交办的其他任务。第十四节 管理处保洁员岗位职责1. 直接上级：环境主管。2. 在当班时间内，责任区的各种垃圾，做到随产随清，保持责任区内的卫生。3. 保洁员每周对责任区内的排水井、污水井、绿化槽进行检查，清理残余垃圾一次。保持雨季水道畅通。4. 保洁员接受用户卫生服务要求后，必须在24小时内完成。5. 维护责任区卫生，劝止和制止不卫生、不文明的现象和行为。6. 学习消防知识，履行义务消防员职责。7. 做好本职工作并完成领导交办的其他任务。