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1、苏州工业园区办公楼市场报告目 录一、园区办公楼市场历史发展概况2（一）供需反差2（二）购买风潮3二、园区办公楼市场目前发展概况4（一）需求使空置率降低4（二）自用比重增长较快4 （三）未来前景依然看好4（四）园区主要办公楼详情统计5三、园区办公楼市场发展因素分析 13（一）园区开发建设重心转向湖东 13（二）湖东商办楼开发得政府支持 16（三）实力开发商逐鹿商办楼市场 16（四）借机轻轨建设向地下要资源 17（五）园区写字楼领跑全市市场 18四、对其它区域办公楼市场发展的启示 19（一）商办楼成为新的投资热点 19（二）中大面积的办公楼最值得投资 20（三）投资办公楼行政中心周边是重点 21x
2、x地产销售部2008年4月苏州在长三角经济中具有举足轻重的地位，苏州工业园区也正日益显现其重要的经济作用，园区是苏州主要的商业区，拥有坚实的商业、经济基础及便捷的交通条件，而这一区域的写字楼，将吸引更多外资企业的进驻。苏州将成为上海之后，整个长三角又一新的写字楼高地。园区中银惠龙大厦的独家租赁代理仲量联行在其全球知名的研究报告系列全球最具竞争力城市中，为中国除北京、上海、广州3个一线城市之外的12个二线城市逐个进行了城市整体竞争力实力分析研究。在这份报告中，苏州在2005年GDP增长了15.3%，位居所有城市之首。报告中另指出，苏州经济在过去的5年中，平均达到了21%，到2010年前，预计平均
3、也将达到16%。像苏州这样的二线城市，有其得天独厚的竞争优势，而这也为苏州园区带来更多知名企业的进驻。本文以苏州工业园区管委会迁至园区得2005年底为界，分析园区办公楼市场发展历史和现状，从中领悟园区办公楼市场发展对其它区域的市场发展的启示。一、园区办公楼市场历史发展概况（一）供需反差尽管苏州办公楼市场发展迅速，但自1999年以来，相对于住宅，苏州办公楼市场的发展相对逊色许多，其写字楼市场就连与GDP远不如自己的常州、无锡等地相比都有差距。与此同时，苏州的经济却发展迅速。作为长三角经济圈的重要成员，苏州一直扮演着重要而特殊的角色，并已摆脱上海“后花园”的单一定位，从而上升为一个具有竞争力的新兴
4、城市。苏州经济10年来始终保持着两位数的增长，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，其总量及增速在全省均处于首位。与之相应的是市区、新区、园区主要的中高档写字楼租赁率在95左右，部分写字楼租售价格近两年来出现了近40的增长，平均租金单价已达到了50元以上。然而在如此强大的市场需求增长面前，苏州的写字楼投资却没有及时跟进。2002年苏州大市范围内办公楼竣工面积仅为41835平米，2003年18月份新开工面积只有14046平米，而同期销售面积达到了52029平米。（据苏州市统计局数据）苏州写字楼2003年呈现供不应求的局面，开工面积大大低于销售面积。这远远不能满足苏州外资的涌入和民营的发展。苏州的写
5、字楼市场呈现了巨大的需求，写字楼市场的供给相对不足，与市场迫切需要所形成的反差，则为涉足这一领域的企业的利润预想留有较大空间。由此而来，苏州下一轮房地产开发、投资的重心已悄悄地向写字楼市场倾斜。2004年这一情况有了变化，面对市场的强大需求，苏州将迎来写字楼供应高峰年。全球知名的戴德梁行房地产咨询公司2004年3月对苏州写字楼市场进行了一次全面的调查，认为2004年园区、高新区销售型写字楼供应量空前巨大，主要竞争项目预计均价在人民币6000元至7500元平方米，毛租金回报率定在10至14比较合理。 在园区，2004年投入市场的有建园大厦、星海国际大厦等。建园大厦是建设银行在苏州园区的新项目，毗
6、邻中央公园和园区管委会所在国际大厦，出售给两家机构客户，新业主可出租、出售或自用，总面积56112平方米。星海国际大厦也是园区2004年的新项目，当时售价为6500元7500元平方米，于2004年12月投入使用，总建筑面积30000平方米。按照当时园区的规划，中央商贸区有数十幢高层建筑，其中有两幢60层高的双子塔组成的40万平方米的综合性建筑群将在2008年前落成，园区从2004年开始得3至5年内写字楼的集中大量供应使得市场竞争相当激烈。2004年，苏州写字楼的月租金在每平方米50元左右，然而，从2004年开始高档写字楼都面临着剧烈的竞争。在苏州购买或租赁写字楼的主要有保险公司、中外资银行、证
7、券公司、民营企业、上市公司、IT企业、汽车、纺织服装、个人投资者以及房地产投资基金等。 （二）购买风潮与其他城市的写字楼市场相比，苏州市场在发展过程中，写字楼购买成为其形成热潮的一个关键，而包括仲量联行所参与的中银惠龙大厦，亦采用了先售后租赁的形式。早在2000年初，苏州写字楼市场就一改以往以租赁为主的局面，买楼比例大增。部分写字楼租售价格近两年来出现了近40的增长。写字楼市场的投资回报率可以达到10%15%。而自从去年开始，越来越多的外地及苏州本地购房者将购置写字楼物业作投资用途，也在一定程度上催生了苏州特殊市场形态的构成。很多有经验的浙江、上海投资客开始向苏州的商用物业进军，苏州住宅房价的
8、持续高涨也使一些敏锐的苏州人把投资的眼光转向写字楼，银行抵押按揭，使他们能够从容地进行投资。二、园区办公楼市场目前发展概况（一）需求使空置率降低 市场需求方面出现了一定的供不应求现象。中心城区的新增销售项目宏盛大厦在开盘后几个月内快速卖出，周边区域项目的销售价格也创下新高：工业园内的新天翔广场售价自年初的9000万/平方米上升至11000万/平方米，而相城区的嘉元广场写字楼售价更是由6000元/平方米飙升至7500元/平方米，整体市场的销售价格同比06年有10%20%的涨幅。 与销售市场的活跃相呼应，2007年苏州的办公楼租赁市场也有快速发展，除市中心写字楼继续保持低于5%的空置率外，近年来竣
9、工项目的客户吸纳速度明显加快：工业园区湖西CBD内的中银惠龙大厦 (高峰会)空置率下降到了25%20%，2007年内空置率下降幅度达到60%，湖东的建屋企业天地空置率也同比2006年下降约30%，高品质写字楼客户吸纳速度的加快，反映出市场对于高端办公物业的需求开始有了新的增长。（二）自用比重增长较快与2000-2003年初期发展时写字楼购买客户中投资客占主导的情况不同，近年来写字楼购买客户中的自用客户比重有了较大的增长，而出现这种情况的原因一是国家加强了宏观政策调控、二是投资客户在投资时更为理性，三是随着苏州经济的快速发展，对办公物业有需求的客户数量明显增多，除自用客户比重增加外，购买客户中还
10、出现了少量的外地及外资企业。 （三）未来前景依然看好 2007年12月27日苏州轻轨1号线正式开工，北环高速公路竣工通车，官渎立交桥改造完成，苏州内环快速系统由此串联成环、苏城北部快速大动脉初具规模。随着苏州城市交通网络的进一步健全，2008年及以后苏州周边区域将获得更大的发展机遇，其城市建设将进一步提速。近年来苏州市政府持续加大了对工业园区湖东的开发力度，由于市中心受土地乃至城市建筑规范限制，未来的商务商业项目将进一步向周边区域发展。苏州写字楼的未来前景依然看好。这些年以来，率先发展起来的高新区、工业园区已经建成了如建屋企业大厦等具有甲级写字楼标准的高品质写字楼，并已经形成较为完善的商务商业
11、核心区，随着城区的发展，其园区内物业的租金价格及售价水平也上升了很多，而未来几年内苏州写字楼市场将有近100万平方米的供应量，而其中工业园区未来将有60万平方米的办公楼供应，其中包括了时代广场、东方之门、润华环球大厦、九龙仓湖东项目等多个高品质写字楼。（四）园区主要办公楼详情统计1、湖西国际大厦国际大厦总建筑面积6万多平方米，建成于1999年底，2000年初正式投入使用。这座外形呈椭圆形的大厦有着坐拥金鸡湖景的优越位置，而不管是当年还是现在，它所在的位置都是城市CBD的核心，有利的区位条件让这座当时堪称华东地区最先进的智能大楼有了先天的市场竞争力。2006年初，在园区管委会等政府部门搬走后，园
12、区地产经营管理公司成为了国际大厦项目的运营者，公司总裁赵志松明确：国际大厦要打造成“国际化、高品质、市场化的全国示范大厦”。紧接着，拥有着全球150家分公司及合作公司的第一太平戴维斯，这一世界领先的地产咨询公司担当了大厦独家租赁代理和物业顾问，和乔物业公司负责大厦物业管理。国际大厦建成时，是苏州乃至周边城市里智能化程度最高的商务写字楼，大厦集合了新加坡、美国、澳大利亚以及国内诸多设计精英的智慧，在建筑功能、装潢设计等方面都具有相当的超前性，其中，智能化弱电系统、国际领先的计算机中心和通讯网络系统等在目前也具有领先性。而在7年多的使用中，专业的物业管理保障了设施的完备，降低了损耗。为了确保大厦充
13、分体现高端写字楼水准，在此次推向市场时，地产公司联手和乔物业对大厦的闭路电视监控系统、消防自动化系统等相关智能系统进行了改造，引入电信、网通光缆并垂直干线分布各楼层，提高大厦智能化通讯功能等。目前，和乔物业采用的是管家式物业服务，而专业的维护和保养都外包给了专业的管理公司，窗户清洗、空调保养、电梯维修等细节都做到了专业化。“上海静安区嘉里商务中心、恒隆广场、中信泰富广场以及杭州标力大厦等高档次商业商务楼不仅具有较高的建筑品质和成熟的设施配套，而且引进先进的物业管理，使入驻企业得到高格调的环境和服务享受。”国际大厦的做法显然有着这样的“师承”。从办公室到停车位，我们完全实行商业化运作。连刚刚投入
14、使用的液晶广告屏都有着周密的经营规划。高级写字楼里覆盖的受众是一个特定的人群，他们是企业主，企业管理人员，高级白领阶层，而写字楼本身有着难以复制的空间优势，所以像这样的“楼宇电视”通过生动的表现形式、分众的清晰定位、强制的收视效果将受到中高端广告主的青睐，“现在是给国际大厦增加形象分，今后将产生持久的经济效益。”良好的环境能够催生楼宇经济的发展。这又提出了“写字楼公园”的新概念。上海、杭州几个商务区大都坐落或靠近城市商圈和开发区，商务区内金融、购物、餐饮、休闲娱乐等服务网点较为集中，交通也十分便利。而所谓写字楼公园就是要保障写字楼周边有完善的配套设施，能够为工作在写字楼的这部分商务人群提供休息
15、休闲、晌午洽谈等的去处。从目前园区的情况看，国际大厦周边的“公园效应”正在慢慢形成，不仅餐饮设施日益增加，金融、购物等的配套也越来越完善。“不同的肤色，同一个商务平台”是国际大厦招商手册上的宣传语。瞄准大客户、由随机性被动招商转向有针对性的主动招商是该大厦能在短短1年快速提升出租率的关键。2、湖西中银惠龙大厦一座位于苏州园区CBD核心位置的智能化,多功能顶级写字楼高峰会，共占地6315平米，地上30层,地下2层。总高98.8米。项目位于苏州园区苏华路与星汉街交叉口,原园区管委会西侧，得房率为72%，面积从80平米1600平米，弹性空间极大,相邻单位可分可合。地下两层全为地下车库，规划约265个
16、汽车位。标准层层高在3.1米，一楼层高5米，2层-5层均是4.5米，大堂面宽24米，进深14.4米，挑空19米。项目处于CBD中央商贸区的中心位置，南面是苏华路，东面紧邻星汉街，与国际大厦、世纪金融大厦、星海大厦和建园大厦为邻，南面对着左岸商业街，而星海国际广场和天域就在其北侧。大厦基本资料 一座位于苏州园区的智能化,多功能顶级写字楼高峰会，共占地6315平米，地上30层,地下2层。总高98.8米。项目位于苏州园区苏华路与星汉街交叉口,原园区管委会西侧，得房率为72%，面积从65平米1600平米，弹性空间极大,相邻单位可分可合。地下两层全为地下车库，规划约265个汽车位。标准层层高在3.1米，
17、一楼层高5米，2层-5层均是4.5米，大堂面宽24米，进深14.4米，挑空19米。 周边配套设施本案处于CBD中央商贸区的中心位置，南面是苏华路，东面紧邻星汉街，与国际大厦、世纪金融大厦、星海大厦和建园大厦为邻，南面对着左岸商业街，而星海国际广场和天域就在其北侧。周边配套设施齐全，在步行5分钟的范围内有工商银行、农业银行、建设银行、公积金中心、园区人才中心等配套设施，另外还有荷塘月色大酒店、左岸商业街、星海游泳馆等众多的休闲娱乐设施。新城邻里中心、贵都邻里中心、中央公园、湖滨公园、国际大酒店、师惠乐章、馨都广场、海关等也近在咫尺。本案的交通也十分的便捷，星汉街双向六车道畅通无阻，从苏华路到市中
18、心只要十分钟的车程。公交线路众多，有26、28、36、46、47、76、68等，出行方便。大厦内部配套设施大厦配备了现代化5A智能系统，符合国际标准的玻璃幕墙设计，中空双层防紫外线玻璃，营造生态健康的32层现代化企业大楼，挑高19米高贵大堂体现企业的重量级气势，每六层有一个挑空四层的共享空间，提供企业恰公、休闲的独特场所。4部OTIS品牌高速电梯，2部透明观光电梯，国际品牌TOSHIBA智慧型变频中央空调系统，共同构造高速运转的人性化办公空间，它必将成为园区高档写字楼的典范。大厦现委托著名的深圳福田物业发展公司管理，为您带来称心、安心、舒心、放心的工作环境。独一无二的2600平米的空中花园，让
19、您紧张的心情得以放松。入驻企业中国银行、韩国友利银行、星巴克、雅芳、AIA友邦保险、ABB、Asia Base、万科、金蝶软件、DHL等知名企业的强力入驻，在彰显大厦定位的同时，也让您的各种金融交易、工作、生活变得简单、高效。3、湖东九龙仓超高层建筑九龙仓与园区合作的这一超高层项目位于湖东，为总面积约为35万平方米的超高层建筑。项目集五星级酒店、公寓、写字楼于一体。目前九龙仓已邀请知名建筑设计师来设计这一超高层项目，预计项目工程于2008年开始施工，2013年竣工。九龙仓集团是香港知名地产开发商，目前已进驻上海、大连等地。九龙仓于2006年开始加大在苏州的投资，多次在苏州拿地。目前九龙仓集团在
20、苏州的土地储备已经超过100万平方米。九龙仓在园区建设的这一超高层项目必将成为园区标志性地产项目，也会是苏州城市现代化建设的又一标志性建筑。4、湖东建屋企业天地大厦建屋企业天地大厦位于苏州工业园区旺墩路188号。坐镇苏州CBD核心地段，矗立于园区金鸡湖东岸，行政中心西南，是湖东商贸区标志性建筑、苏州最高标准的写字楼之一。该项目总建筑面积74949平方米，地上20层、地下2层，其中1-4层为商业裙房，5-20层为标准写字楼。大厦由美国洛翰建筑事务所设计，其设计概念与规划傲视同齐，代表着新一代办公空间设计的典范。建屋企业天地大厦于2005年7月18日正式投入使用，不仅代表了建屋集团雄厚的开发实力，
21、是建屋品牌影响力的又一次提升，更标志着湖东商贸、商务区域的发展成熟已驶入快车道。建屋企业天地具有高品质的科技内涵、完备的功能配套和国际化的物业服务，是国内国际大中型机构、中型商贸客户以及跨国企业进驻发展的理想选择。自身品质的优越和得天独厚的区位优势，以及四通八达的交通条件，使建屋企业天地一经面世即吸引了众多企业、机构的关注目光。目前已有东芝电器、中国银行、太平洋保险、法国达飞轮船等众多知名企业进驻。建屋企业天地是建屋集团在园区倾力打造的一处高质量商业写字楼。其北靠行政中心（管委会）大楼，南贴东湖大郡等高尚住宅区，西近金鸡湖广场、现代广场等大型商贸区及高档酒店。该地段城区交通方便快捷，城际交通多
22、样灵活。2分钟步行就可到达规划中的轻轨站点，经现代大道十分钟车程可达苏州火车站，经干将路20分钟车程可抵古城中心观前街。楼内建筑品质更是一流：低辐射双层中空玻璃幕墙，全透明/单点式玻璃幕墙大堂，独特水景大堂，无中心柱高效平面布局，6台全进口迅达客梯，2台服务消防梯；架空网络地板，24小时分区VAV全空气调节系统，整合式灯具，289个停车位；独立双回路20KV电力供应，光纤接入及超5类电缆垂直布局，支持ADSL、ISDN、DDN、EI宽带接入及多品种全方位管理系统。园区办公楼市场主要楼盘情况统计表区域项目名称电话地址总楼层出售价格租赁价格物业费备注湖东板块建屋大厦暂无资料暂无资料2014500元
23、/平米暂无资料18元/平方米月建筑面积：75000售价11500 元/M吊顶净高： 3商旅大夏暂无资料星湖街与翠湖路路口1610000元/平米暂无资料2元/平方米月精装建屋企业天地大厦暂无资料园区旺墩路188号20暂无资料暂无资料暂无资料坐镇苏州CBD核心地段，矗立于园区金鸡湖东岸，行政中心西南，是湖东商贸区标志性建筑、苏州最高标准的写字楼之一。项目总建筑面积74949平方米，地上20层、地下2层，其中1-4层为商业裙房，5-20层为标准写字楼。2005年7月18日正式投入使用。湖东大厦暂无资料湖东邻里中心暂无资料暂无资料暂无资料暂无资料位于园区金鸡湖东岸、占地3万平方米的邻里中心湖东大厦20
24、04-8-18正式建成开业湖西板块国际大厦62880107/62880207园区苏华路2号22暂无资料80元/天/平米22元/平方米月原园区管委会办公大楼，自园区管委会搬至湖东，改建为甲级写字楼吊顶净高： 3建筑面积： 61218 高峰会（中银惠龙）67615808园区苏华路与星汉街路口3212000元/平方米60-89元/天/平米18元/平方米月吊顶净高： 3占地面积:6315平方米总建筑面积:66000平方米开工时间:2004-3-28竣工时间:2005-8-31信息大厦65166208/65166308园区娄葑镇政府东侧环府街北侧 12暂无资料暂无资料18元/平方米月入住时间: 2008
25、-05项目位于通圆路与环府街交界口,娄葑镇政府之东，娄葑医院之西与苏大附中和娄葑第一中心小学相邻，大厦附近有建设，工商银行等金融机构，家乐福大型卖场以及东城世纪 广场等商业圈。全层精装修，完善物业配套，大型中央空调，高速宽带接入恒宇广场 hengyu plaza暂无资料园区星海街东，苏华路南 25暂无资料暂无资料暂无资料公共部分精装修容积率: 6.97绿化率: 1.20%占地面积:8962平方米总建筑面积:87647平方米停车位:300星海国际广场62578999/62577999 园区星海街与苏绣路交界处 暂无资料暂无资料暂无资料暂无资料毛坯入住时间: 2004-12-31占地面积:1795
26、0平方米总建筑面积:47000平方米科技广场62526100/62527100园区机场路328号 暂无资料暂无资料暂无资料暂无资料公共部分精装修科技广场是国际科技园的中心点和制高点总建筑面积约58000，投资超3亿占地面积:140000平方米开工时间:2003-6-1竣工时间:2005-3-1世纪金融大厦67627998/67625998 园区苏华路1号暂无资料暂无资料暂无资料15元/平方米月占地面积:17000平方米总建筑面积:58180平方米停车位:141只三、园区办公楼市场发展因素分析（一）园区开发建设重心转向湖东1、园区行政中心迁至湖东行政中心的东移表明了政府大力开发湖东的信心和决心，
27、除了建屋企业天地这个首个启用的商务楼外，行政中心内，园区管委会所在的现代大厦在2005年年底投入使用，园区公安、检察院、法院办公楼在2005年第四季度投入使用。此外，人力市场、房产市场所在的市场大厦建设进展顺利，在2006年投入使用。园区湖西地区已初步建成，园区的开发建设重心向湖东转移。高建筑标准的国际甲级写字楼的启用，带领苏州城市迈入了东进时代。随着园区行政中心的东迁和商业的逐步繁荣，未来湖东地区将发展成一个以服务业为龙头、多元产业结构共同发展的新兴区域。园区金鸡湖东商圈人气渐旺、磁力凸显，在大型社区、邻里中心、主题餐厅等相继建成、开放后，2005年7月，湖东首座高科技智能商务楼宇建屋企业天
28、地正式落成并投入使用，首批入驻的10家中外企业包括中国银行、东芝电器、太保财险、安华物流等。这个位于园区湖东行政中心的商务楼与其他大型商业设施一起构成了湖东多元化的超级商办区，也为湖东的商贸商务发展增添了新的砝码。“建成苏州CBD”是园区服务业发展的重要目标之一，该区在金鸡湖湖西、湖东3平方公里规划建设了1000万平方米的商业设施，重点发展金融、证券、中介机构、地区销售总部、商务楼、宾馆、大型百货超市等商业形态。湖东商务区的规划面积约为2平方公里，重点发展以高档商业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。其中现代广场、金鸡湖广场等大型商业设施
29、目前已初具形态，首个落户现代广场的主题餐厅墨西哥餐厅已顺利开张，金鸡湖商业广场在迎来了韩国休闲娱乐城后又将有日本最大的百货公司“三越百货”、全国知名家居企业“百强家居”等加盟。2、湖东九龙仓成苏城新地标市规划建设一直走在全市前列的苏州工业园区又有率先之举：2008年起园区中新合作区内精装修商品房比例不低于50%，其中高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。园区此举意在推行绿色建材和绿色装修，进一步减少建筑垃圾和噪音污染。轨道交通1号线园区段建设紧锣密鼓地启动，同时园区还将同步推进轨道交通地下空间的开发工程。而最近刚更名为金鸡湖大道的原机场路和星港街也将实施拓宽改造。为了加速园区与周边地区的“沟
30、通”，区内外路桥对接工程包括园区与昆山道路对接工程、港田路跨青秋浦大桥建设工程也将于今年开建。园区CBD即苏州CBD，为了将这重要的城市标志性地域尽早展现风貌，2008年园区CBD的建设步伐也前所未有地加快了，共有二十大“商贸工程”建设围绕CBD展开。这二十大“商贸工程”均为园区CBD已拍卖地块建设工程，位于湖西的有润华环球大厦、恒宇国际中心、康都商业大厦、尼盛万丽综合楼、海天广场、天翔国际大厦、佳敏综合大楼、东方之门等工程。位于湖东的则有九龙仓超高层建筑、新鸿基商业大厦、晋合洲际酒店、晋合凯悦酒店、晋合酒店公寓、乐嘉实业、兄弟综合大楼、宜必思酒店、迈锦酒店、招商银行大厦、东吴农村商业银行大楼
31、以及望湖角四季酒店工程。其中湖西的东方之门将成为未来园区的标志性建筑之一。而湖东的九龙仓超高层建筑预计建筑高度420米，总高度可能突破450米，将成为苏城第一高楼。3、湖东商办楼定位长三角一条观前街，已经无法承载现代新苏州对于大型购物中心的日益急迫需要。然而，受观前的辐射，石路、南门商圈也不具备成为与观前分庭抗礼的第二大商圈。而园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺，致使园区中高端客源外流。苏州园区，非常适合长三角地区高级员工的工作与居住，但是没有与其相匹配的商业配套，会阻碍其发展。苏州市市区商业网点布局规划明确提出：“古城内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场。”有关人士指
32、出，这在一定程度上显示出政府有意引导购物中心布局避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，向都市圈层人口密度不高、但日后交通条件会较好的园区分布的意向。园区湖东距苏州主城区较远，在传统观前商圈的覆盖范围之外，居住人口消费能力较高；拥有成为精品百货商圈的条件。园区商业总体规划能够满足的消费人口规模是100万人。因此，园区商业将不仅用于满足苏州本地的消费市场，更意图借助长三角“一小时经济圈”的拉动，吸引周边城市的高端消费群体。园区之于苏州，好比沙田之于香港；苏州之于上海，又好比深圳之于香港。一个城市的商业辐射与它的经济辐射能力和文化旅游辐射能力都有关系。而苏州兼具了两者。苏州轻轨的开工和城际轨道交通的建
33、设，将长三角城市的距离进一步拉近，围绕休闲度假而展开的一系列消费行为将成为苏州园区的又一大命题。李公堤二、三期的建设、阳澄食街、月光码头等项目的启动，将日益完善苏州工业园区的度假休闲娱乐等延伸商业服务。按照园区商业的布局规划，园区将出城市生活最美的风景线，这一魅力足以吸引全苏州乃至长三角的目光。面对园区湖东商务楼宇的热租、面对国际科技园等众多外包服务载体的日趋成熟，站在制造业高地上的园区人看清了未来发展的全新定位：“世界工厂”要变身为“世界办公室”，而从工厂到办公室，改变不仅仅体现在蓝领变白领。（二）湖东商办楼开发得政府支持苏州市总体规划（2004-2020）纲要明确指出，园区与昆山上海连片发
34、展，设苏州东部新城，将建设苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区。截止2007年6月，苏州工业园区吸引了包括66家世界500强跨国企业在内的外商投资企业2600多家，成为中国发展的奇迹园区。与此同时，园区正在进行从工业园区向人居天堂的转型。根据发展规划，园区规划居住人口为60万人，其中湖西10万，湖东50万。中国一线品牌开发企业在此云集，连续3年区域住宅成交总量遥遥领先，园区毫无争议地成为苏州未来居住的新版图。有居住就有消费，有人气便有商业。苏州与上海相比，一直以来商业地产的比重相对偏低，与苏州在长三角的经济地位极不相称，园区也呈现有居住而无商业的现状。这让众多资本看到了机会，闻风而动了。20
35、07年4月，苏州市政府宣布，将在两年内投入28亿元发展工业园区的商业地产项目。以苏州工业园区环金鸡湖商圈开发为核心，未来环金鸡湖3平方公里区域将成为整个苏州的中央商务区。（三）实力开发商逐鹿商办楼市场直属苏州工业园区管委会的圆融集团担负着园区主要商业地产项目开发建设的任务，该公司未来两年将有60万平方米商业地产的开发规模，涵盖了商务办公、购物、娱乐、餐饮、健身、休闲等多种业态，时代广场将是园区最为重要的标志性商业项目。2007年6年，新加坡仁恒置地集团以21.63亿巨资拿下园区双湖版块的37.5万方商业地块。10月12日，第一太平戴维斯物业顾问促成韩国SK证券以6.7亿元人民币收购时代广场两栋
36、写字楼。而2006年年底，李嘉诚旗下长江实业在以与苏州本土企业美田房地产、今日置业合资的方式获得园区24号地块。该地块将成为仅次于湖东时代广场的园区第二大商业广场。各路资本在苏州新旧商业布局的切换中寻找机会，认定园区无疑是蛰伏过久的“商业富矿”。（四）借机轻轨建设向地下要资源轨道交通工程给城市发展带来了新的发展空间。已经开工的轨道交通一号线将穿越苏州市核心CBD金鸡湖东西两岸中央商务区，借着轻轨站点建设的契机，工业园区已规划并将着手建设城市发展地下空间。昨日下午，苏州工业园区规划建设局副局长徐国平向记者透露，园区将与一号线站点同步建设6万平方米的公共地下空间，而在未来，以园区CBD为中心，公共
37、地下空间将达到35万平方米，同时将与区域内几乎所有高楼的地下室打通。地下公共空间的规划建设在全国范围内尚属起步阶段，苏州城市发展向地下要资源无疑走在了前面。 园区打造的公共地下空间未来将具备三大功能：其一，将轨道交通与周边商贸等三产紧密联系起来；其二，形成以轻轨站点为核心的地下商业业态；其三，为形成多种交通方式的换乘枢纽提供空间，其中包括了大型的地下停车场。 轨道交通一号线由东向西在地下穿越工业园区腹地，共设9站，其中有7个站点在CBD区域内，分别是星明街站、星海街站、星港街站、会展中心站、华池街站、星湖街站和南施街站。在轨道交通线路规划之初，园区规划部门就提出了与CBD区域公共地下空间相协调
38、的设想，一号线园区区域内的两处车辆调度点也为此移至CBD区域内。结合一号线站点施工，园区首期建设的6万平方米公共地下空间将分别位于湖西的星海街至星都街之间，湖东的华池街至星湖街之间。这两处都是CBD的核心区域，两处地块上在建及即将建设的高层建筑密集，其中包括了东方之门、九龙仓等数幢标志性的超高建筑。打造出的地下空间将把轨道交通站点与这些高层建筑的地下室相互连通，形成有机的地下整体。在未来，甚至市民坐轻轨至星港街站可以不出地面由地下空间来到金鸡湖畔。 借机轻轨站点建设，打造地下发展空间实为一种有效的办法。面积3平方公里的园区CBD，规划建设30多幢超高层建筑，高楼总建筑面积达1千万平方米。同时，
39、35万平方米的地下公共空间将打通绝大多数的高层建筑地下空间，为城市发展带来新的空间资源。（五）园区写字楼领跑全市市场楼宇之于城市，意义绝不仅仅是景观上的抢眼，更重要的是，以楼宇为载体，当地经济可以藉此得到迅猛发展，城市功能可以藉此得以不断完善。自2004年以来，苏州优质办公楼基本处于供求活跃的状态。据不完全统计，2006年的苏州优质办公楼面积约49万平方米，其中56分布在园区。而最先进、最优质的写字楼也集中在这里。目前，国际大厦、世纪金融大厦、中银惠龙大厦等的租金价格都呈现持续上升状态，净租金已高达每平方米每月80到120元，而以租售并举的星海国际大厦、中银惠龙大厦的售价2007年1月就已超过
40、1万元平方米，租售价格年均上涨约20。2007年园区迎来办公楼市场供应的高峰，空置率接近25，租金亦可能微降。但至2008年，园区空置率重回10-15的区间，而租金则超过85元/平方米/月，达区域市场历史高位。国际大厦的重要性不仅在于它曾是园区行政中心所在，作为全市的第一座智能化楼宇，国际大厦带给人们的是很多全新体会。仰头看着楼顶眩目的液晶广告大屏，你能感受到这里正悄然酝酿着服务型新经济风暴的到来国际大厦楼顶的弧形大液晶屏是在2006年12月25日亮起来的，靓丽的色彩、跃动的图像、居高临下的位置让这个新鲜的尝试一下子有了夺人眼球的效果。2006年年初，园区管委会及相关部门整体东进、搬出大楼后，
41、国际大厦开始了默默招商的艰苦努力，1年不到，伴随着液晶屏的点亮，大楼以出租率近70%的骄人成果重新成为人们关注的焦点。而世界500强公司入驻，金融、资讯等现代服务型客户的落户等则让国际大厦作为高端写字楼的市场定位愈加鲜明起来。楼宇经济是这两年大热的新名词，它是指以商务楼及功能性板块、区域为主要载体，通过招商、留商，发展地方经济，体现集约型、高密度特点的房地产业与现代服务业高度融合的一种新经济形态。说它新，是因为国内商务写字楼市场的形成不过短短两三年，而对于国际大厦这座投用已经7年的标准商务写字楼来说，楼宇经济早已是前瞻已久的熟悉概念了。四、对其它区域办公楼市场发展的启示（一）商办楼成为新的投资
42、热点根据当下苏州房产市场现状，同时类比沿海城市房产发展趋势，我们对苏州后房产开发时代下的投资物业的购买及分析做出以下判断：在传统房地产投资市场中，主流的投资产品不外乎住宅，办公楼、厂房及商铺。在苏州这样一个居住型关系矛盾并不突出的城市，居住型物业的租赁价格及投资回报都相对稳定，当前形势下，通过住宅投资来获取暴利的时代已经过去，众多投资者开始转变投资方向，非居住型物业成为一个目标。 目前在苏州非居住型物业中，厂房随着城市产业结构关系的优化已经达到饱和，商铺也因着市场需求量日趋饱和，而办公楼作为体现城市经济发展的产物已经成为新苏州的稀缺物业。长三角作为世界经济发展的主要区域，未来几年对写字楼的需求
43、量将继续加大，租金水平稳中见涨，而苏州是一个经济力极强，包容性极大的城市，继上海之后苏州写字楼市场需求将呈现旺盛局面，成为整个长三角又一新起的写字楼高地。随着苏州逐渐由生产性城市向流通性城市转变的进程中，苏州市大力发展现代服务业的举措出台，高档办公楼需求还将大幅提升，静态租金大幅上升，这一现象预示苏州办公楼市场前景一片大好。其中，作为苏州城市特征的市中心区位办公楼，因其在通货顺畅时能因市场升值而升值，在通货紧缩时能保值并随地价升值静态租金相应上升，随市场变化波动较小，投资稳定性极强，从而成为业内专家及众多投资者一致认同的最佳投资选择。房产的增值主要来源于土地的增值，而区域的主中心区土地的稀缺性
44、更强，是否位于区域的主中心区，是衡量一幢办公楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。园区湖西的发展与古城区连成一片，且已成规模；而湖东随着园区行政中心的东迁和政府规划对湖东的支持，这一区域发展潜力巨大，将成为园区甚至苏州未来首屈一指的CBD商务中心，真正成为一个集交通人流、资金流、信息流汇聚的枢纽，大量的社会精英人士及境外人士相继进驻，办公楼租赁市场被空前看好。（二）中大面积的办公楼最值得投资 2007年苏州办公楼租赁市场仍将延续2006年大热行情。特别是受2006 年中国对外资开放金融市场的影响，外资金融机构在中国加速扩张，甲级办公楼成为市场追逐的“香饽饽”。对于投资办公楼市场的个人在投资型物
45、业购买当中，有许多问题需要非常仔细的选择、思考。办公楼因为所面对的市场是一个比较稳定的企业或者是公司，随着经济飞速发展，这种企业和公司在不断增加，因此他们对办公需求的面积也不断增加。 传统投资客一度热衷的小户型物业，由于其总面积控制在120以下，为投资者降低了一定的投资风险，加上总价低，从表面现象看共同成就了小户型办公楼市场的热销局面。然而仔细分析，我们也发现这类面积段物业的客户是SOHO一族、新成立的中小型公司及外地企业的驻苏州办事处等成长型企业，由于此类企业只适合8人以下的团队进驻，而且业态相对不稳定、规模相对较小、进驻期相对短暂，从而造成市场换手率畸高，进而促使市场空置率上升现象。其次，
46、近年来小户型办公物业的供应过量降低了投资回报，市场上的小户型产品大多由上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格，特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，终会给有序的市场竞争带来消极影响，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。基于以上两点分析，小户型投资热中的冷思考不得不引起市场重视。相对而言，市场上一些面积段在150m2220 m2的办公物业，由于其规模适合15-24人的团队进驻，非常吸引一类有企业背景及实力的规模成熟型公司，良好的企业成长及发展模式使得该类物业换手率不高，从而在市场
47、上空置率也相对较低，与前者相比这类物业的投资收益相对稳定深得业内专家认可。（三）投资办公楼行政中心周边是重点 目前苏州写字楼市场正处于一个高速发展时期，面对快速的经济发展，苏州原有的写字楼条件，远远无法满足进入苏州的企业发展需求。巨大的市场空缺，为苏州写字楼的发展提供了广阔的间，目前苏州已陆续形成了园区、新区2大新兴商务区，商务聚效应日益显现。新区依托区域内巨大的产能基础和外资企业的源源进驻，其核心商务中心和金融中心的地位已日益形成。在近期政府相关规划中，狮山路将作为高新区的“门户工程”，未来狮山路及其周边地区将形成一东高西低、南张北驰、“T”字型结构的繁华商贸区。以狮山路为核心的全区域规划布局在进一调整中。这种辉煌的商务发展前景，日益吸引越发庞大的国内外实力
