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1、中国城市房价问题及前景分析 主讲人：（）,中国房价问题。,我们的住房价格太高了,！,1.中国房价问题,2010年7月中国城市房价排行榜,01,02,03,04,05,06,07,08,31,25840,12560,13438,16978,18319,18854,19168,22310,新房均价(元/平方米),城市,北京,上海,温州,三亚,深圳,宁波,广州,1.中国房价问题,2010年全国商品房平均销售价格较上年同期上涨15%，由2009年的4800元/平方米左右涨到5520元/平方米左右。蓝皮书也对2011年房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至
2、会更高。房价增长速度过快，房价上涨速度高于城乡居民收入增长速度.是中国房价主要问题.,10万,52万,房价收入比52/10=5.2,房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是用（住宅套价的平均值）除以（家庭年收入的平均值）。,举例,武汉,夫妻,注意！当房价收入比超过了10,就达到了警戒线！,一、中国房价问题,我国房价收入比状况,1.2009年中国房价收入比达8.03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14。一般人买不起啊！2.中国社科院于12月7日在京发布2011年经济蓝皮书关注中国房价问题：今年全国城镇居民的房价收入比是8.76
3、，比去年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。诸如北京、上海等大城市要20多年不吃不喝才能买一套房。,2.现状及走势,一、中国房价现状1.拿中国各大城市横向比可知道房价在中国分布不平衡：一线城市高于二线三线.城市；沿海高于内陆。2.拿全国城市纵向比知道销售价格逐年增长。3.城镇人均住房面积大增，住房需求量大增。,一、中国房价现状,（1）全国各大城市房价比较表（横向比较）.,新房均价单位：元/平方米,一、中国房价现状,（2）全国城市房价纵向比较,按此计算，2006年100万买的房子，2010年可以涨到200余万。武汉大多人都喜欢炒房的原因.,一、中国房价现状,（3
4、）我国城镇人均住房面积,单位：平方米,建设部称我国城镇人均住房面积已经远超日本，居世界高水平!住房需求量大增。,住房价格还会涨吗,？,二.中国未来房价发展趋势分析,（一）城市化,（二）人口出生率,（三）人民币升值和金融危机,（四）城市土地价格,二、中国未来房价发展趋势分析,影响房地产供需求的因素,城市化是房产需求增加的主要原因,是指人口和产业活动向城市集聚或乡村地区转变为城市地区的过程。,（一）城市化进程对房价的影响,二、中国未来房价发展趋势分析,（一）城市化进程对房价的影响,二、中国未来房价发展趋势分析,城市化进程基本规律,城市化率沿着S 型曲线变动,（一）城市化进程对房价的影响,二、中国未
5、来房价发展趋势分析,城市化进程正处于加速阶段，刺激了房子的需求量。,2008 年中国城市化率已达到45.68%.2009年中国城市化率已达到46.59%.2010年中国城市化率已达到50%.,二、中国未来房价发展趋势分析,（二）人口出生率与房价,新中国成立后共出现过三次婴儿潮第一次婴儿潮：建国后不久 出生率300第二次婴儿潮：1962年至1973年 平均出生率33第三次婴儿潮：1986年至1990年，又称作回声婴儿潮，增长1.24亿，接近当前全国人口的10%。,二、中国未来房价发展趋势分析,（二）人口出生率与房价,2006年至2010年，3545岁的群体比重上升，大概2.6亿左右，住房改善需求
6、大房子;20102020年，2535岁人口比重会上升，大概在1.2亿左右，对住房的刚性需求小房子；刺激需求量增加。,二、中国未来房价发展趋势分析,（三）人民币升值和金融危机,金融危机导致国际投资关注中国,到中国投资的重点是房地产,二、中国未来房价发展趋势分析,（三）人民币升值使外商看到利益,100美元,800元人民币,800元人民币,133.3美元,1：8,五年之后,投资房地产,1600人民币,266.7美元,1：6,二、中国未来房价发展趋势分析,全国地价水平变化趋势,（1）全国城市地价总体水平呈较明显上升态势,（四）城市土地价格对房价的影响,2007年以来35个重点城市各季度综合地价增长率曲
7、线图,2009年第四季度，全国商业、居住、工业地价环比增长率分别为3.17%、4.64%、1.09%；同比增长率分别为5.57%、7.92%、1.56%。,综 合 用 途,商 业 用 途,工 业 用 途,居 住 用 途,二、中国未来房价发展趋势分析,全国地价水平变化趋势,（1）全国城市地价总体水平呈较明显上升态势,（四）城市土地价格对房价的影响,（2）全国分用途地价水平中，居住地价增幅明显。,地价推动房价持续上涨,专家建议当买房花的钱超过自己六年工资时就别买了。,根据供求关系：供大于求，房价会增。,为防止价格再增，引起社会不安因素，政府进行调控，效果不佳。,大家看看房价压不下的原因就知道了。,
8、3.房价为什么压不下来,1、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨.2、女人的现实要求是房价上涨的帮凶.3.建材价格攀升，地价猛涨，圈地不止，催高房价.4.媒体一定程度上的捕风捉影、大肆宣杨5、国内的官员腐败性需求拉高房价6、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌7、有房的老百姓支持房价进一步上涨 8、经济发展离不开房地产，其支柱产业地位仍无法动摇9、房地产成为某些地方财政收入的重要来源,3.房价为什么压不下来,10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期每隔一段日子就会出现的强拆事件，韩寒：“我有一个房子 面向大海 却被强拆。”拆了后又不得不买新房子，拉动房子的需求量。,房价为什么压不下来,1
9、1、奢侈消费助长房价飙升，贫富差距拉大全球富人排行榜中，美国富人最多，中国富人增长最快。中国有钱人越来越多。当前国人的享受意识日益增强，宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，80%世界顶级奢侈品牌已经进驻中国市场，富人买房，出手大方，很多都一次性付款买下。,房价为什么压不下来,12、国务院要求控制房价过快上涨，但非打压中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产。,房价为什么压不下来,14、房屋居住时限短而加大市场需求空间 一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，老百姓认为住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。,谢谢大家！,
