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1、写字楼竞争市场环境,写字楼市场发展概况新街口大行宫办公市场竞争环境鼓楼山西路办公市场竞争环境,南京CBD目前初步形成了以新街口大行宫为主，鼓楼山西路为辅的的CBD格局;奥体中央商务区的规划促进了城市CBD”双核”的形成,鼓楼,新街口,新街口大行宫片区南京的金融、商业中心，南京最早发展起来的写字楼市场；高档写字楼集中区域；项目众多，产品层次参差不齐,河西奥体片区写字楼集中位于奥体中心东的中央商务区，市场发展历史较短，但随着建邺区政府的迁入，办公市场氛围逐步形成,鼓楼山西路片区凭借便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路写字楼市场日渐成形。新建高档项目众多，直接挑战新街口商务中心地位。,区域划分,写
2、字楼竞争市场环境,写字楼市场发展概况新街口大行宫办公市场竞争环境鼓楼山西路办公市场竞争环境,新街口作为南京市CBD,人流、物流、信息流集中，都无一不显示出蓬勃的生机,随着长江路九号、长发中心高档商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成熟,寸土寸金的新街口是绝大多数市民所认可的CBD，其区位优势明显，人流、物流、信息流、资金流等都无一不显示出蓬勃的生机。周边高端商务楼云集并日益成熟，随着2005年地铁一号线的开通，地下停车场的建成，交通线路的调整、拆迁工作的顺利完成将为区域内CBD未来发展空间潜力巨大。在市政府一道重塑大行宫区域的指令下，区域内土地一度整体出让，不少开发企业蜂拥而至、强势
3、汇入，加上区域内明显的区位优势，大行宫片区商务楼市场羽翼日渐丰满。象国际贵都、长安国际大厦、日月大厦、长发科技大厦等都是一下子窜起来的新秀，其实力不可小视，前景乐观。,新街口商圈,项目分布,目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周期,项目概况,城中在售项目面积分割大多在200平米以下，100平米及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期,供销情况,新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准，其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设
4、施档次最高,设施标准,长发中心,项目概况：占地：1.7万平米总建：12万平米地址：中山东路300号开发商：长发地产物业管理：戴德梁行项目规划：由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋135M的高层住宅和商业广场组成。外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净。层高：5米销售情况 2005年4月开盘，累计推出368套房源，目前已去化342套房源。目前已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少量零散办公用房。销售均价：挑高23000-24000元/平米，目前租金3.8-4.2元/平米,项目盘点,个案分析,产品特征项目主力分割面积75.17/90/156/
5、187平米，部分5.3米挑高，可多套自由组合。标准层面积800平米。,2号楼户型,1号楼户型,项目位于大行宫CBD，周边商务气氛浓厚。该项目产品品质高端，市场口碑较佳，已成为区域地标性建筑。,金轮国际广场,项目概况：占地：1万平米总建：10万平米地址：汉中路6号开发商：南京金轮房地产开发有限公司项目规划：建筑总高度约100米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，集国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园五大特区于一体。销售情况项目7-26层为办公用房，于2006年开盘销售，累计推出468套房源，其中78套房源持有只租不售，目前已
6、去化328套。销售均价 17000-18000元/平米,项目盘点,个案分析,产品特征 项目主力面积为65-175平米，主力110左右，也可2000整层出售，公共部分精装，室内部分毛坯。,项目位于新街口绝版位置，区位优势明显。酒店公寓部分与写字楼同处一塔楼，对产品品质有一定影响。项目面积分割较小，定位客群以中小成长型公司为主。,城开国际,项目概况：占地：1万平米总建：6.8万平米地址:白下区程阁老巷开发商：城开建设项目规划该项目为商业、写字楼、公寓综合体，14层为商业裙楼、大中型商场。A座522层为商办综合楼，B座5-33层精装单身公寓。销售情况2006.6.25开盘，推出61套办公用房，目前5
7、，6，7层尚余7套尾房。面积在200平米左右。销售均价 12000-13000元/平米，租金1.6-2元/平米*日,项目盘点,个案分析,产品特征 项目面积分割区间为400-1200平米，主力面积为400平米。,项目位于新街口CBD外延区域，周边商务氛围一般。性价比较高，具备一定市场接受度。,龙台国际大厦,项目盘点,项目概况：占地：0.5万平米总建：3.2万平米地址:中山东路198号开发商：龙台房地产项目规划：项目层高100米高，地上21层、地下2层、局部3层，是一幢由商业、办公立项的综合楼。其中13层裙楼部份是商业区域，418层办公部份挑高4.9米，1921层办公部份是标准层。销售情况2006
8、.2.19开盘，推出302套，目前已经去化288套，在售办公尾房。销售均价：尾房平层办公16000-17000元/平米，租金2-2.5元/平米,个案分析,户型特征项目主力户型为50平米的4.9米挑高办公及70-100平米的平层办公。,项目位于大行宫CBD中心区域，户型实用，利用率高，定价具备一定优势，去化状况良好。,凯润金城,项目盘点,项目概况：占地：4.2万平米总建：22万平米地址:长江路2号开发商：大发地产项目规划 项目规划有2栋酒店式公寓、4栋住宅楼、1栋27层的写字楼以及1栋6层的大型商城。销售情况 项目住宅部分已于2007年推出，写字楼部分2009年以后推出市场。,个案分析,写字楼竞
9、争市场环境,写字楼市场发展概况新街口大行宫办公市场竞争环境鼓楼山西路办公市场竞争环境,在湖南路商业街商业氛围的带动下，山西路写字楼市场得以发展，位于鼓楼的绿地广场更以其430米的高度成为南京写字楼标杆建筑,凭借丰富的人文积淀和便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路日渐成形，且政府有关部门也着力将片区打造成商贸巨港，同时在改善周边环境上大下气力，如建设山西路市民广场，湖南路灯光隧道等等。这些举措支撑着片区内商务氛围和发展后劲的提升，目前片区内的商务楼除金山大厦、天鹤文云等老一批写字楼外，银河国际广场、中环国际广场、和泰大厦等新一代写字楼迅速崛起，位于鼓楼的绿地广场的更是刷新南京写字楼多项纪录，成
10、为南京市顶级写字楼的代表。,本案,绿地广场,银河国际广场,龙吟广场,和泰大厦,天星翠琅,南京国际广场,金峰大厦,区域分布,目前鼓楼山西路在售办公项目共4席，除和泰大厦进入尾盘期外，绿地广场、金峰、锦盈仍有充足的供应量,项目概况,绿地紫峰大厦已然成为南京写字楼标杆，其单价达3万元/平米，领跑整个南京写字楼市场；山西路片区在售写字楼单价在13000-17000元/平米，低于新街口写字楼单价,项目概况,鼓楼绿地广场以顶级硬件设施及六星级酒店商务服务吸引了多家世界五百强企业入驻;山西路办公市场有所升级,但已交付的天星翠琅、龙吟广场入住企业规模不大，质量不佳,设施标准,凤凰国际大厦,项目盘点,项目概况占
11、地：4.1万平米总建：10万平米地址:鼓楼区中央路401号开发商：江苏凤凰置业有限公司 项目规划 大厦共有16层，其中6-16层为办公房源，1-5层为商业用房。销售情况 项目2007.11上市，共推出11层110套办公，目前去化10层100套。与2008年11月交付销售均价：11000元/平米。,个案分析,产品特征项目标准层面积为1500平米左右。,锦盈大厦,项目盘点,项目概况占地：0.34万平米总建：3.78万平米地址:玄武区中央路258号开发商：江苏绿源置业发展有限公司 项目规划 大厦共有23层，其中2-17层为办公房源，目前推出 9层整层销售，现售出2层。销售情况 项目2007.11上市
12、，共推出9套整层，目前去化2层。销售均价：17000元/平米。,个案分析,产品特征项目标准层面积为1000平米左右。,项目紧邻玄武湖，绝版湖景办公房是其最大卖点,金峰大厦,项目盘点,项目概况占地：0.5万平米总建：3.6万平米地址:鼓楼区中央路19号开发商：德嘉置业项目规划 大厦共有29层，其中1-5层为商业裙楼，主要业态为金融机构和商业配套；6-29层为商务办公楼，精装修交付。销售情况 项目2007.7上市，共推出197套，目前去化126套。2008年8月项目交付。销售均价：15000元/平米含精装，目前租金2.5元/平方天左右。入住率：目前入住率约10%左右。,个案分析,产品特征项目标准层
13、面积为1000平米，主力分割面积95-145平米。,项目紧邻绿地广场，依托其创造的良好商务氛围，以低价入市，填补细分市场空白。,绿地广场,项目盘点,项目概况：占地：2.8万平米总建：28.8万平米地址:南京市中山北路1号开发商：绿地集团项目规划 由紫峰、云峰、翠峰三座大厦组成。其中紫峰大厦高450米、89层，为江苏第一高楼，世界第七高楼。销售情况 翠峰即绿地商务中心，已经交付。2007.5.20推出云峰，目前云峰处尾房期，2008年4月推出紫峰，紫峰主要面对大型企业，与本案竞争关系较小。销售均价云峰23000元/平米；紫峰32000-50000元/平米。目前租金5-5.3元/平米*日据调研，紫
14、峰项目可能不对外正式发售，将被外资整体收购，目前处于谈判中。入住率：目前云峰入驻率达90%以上。,个案分析,紫峰大厦楼层功能分布,产品特征 紫峰大厦标准层面积为2500平米。共计297套，面积分割为130-240平米，可自由组合。目前全球租售中，售价32000-50000元/平米，销售情况未知。,南京顶级写字楼，地标性建筑,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完
15、善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业
16、前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技
17、术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
