《2013年1月房地产行业月报：2012年销售小幅增长、潜在供给下降-2013-01-18.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年1月房地产行业月报：2012年销售小幅增长、潜在供给下降-2013-01-18.ppt（11页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2012/1,2012/2,2012/3,2012/4,2012/5,2012/6,2012/7,2012/8,2012/9,2012/10,2012/11,2012/12,Table_Title,历史收益率曲线,24%,16%,8%,-8%,0%,-16%,Table_Summary,涨跌幅（%）,重点公司,相关报告,Table_MainInfo报告类型/行业动态报告,/房地产,Table_Invest发布时间：2013-01-18同步大势,2013 年 1 月房地产行业月报,上次评级：,同步大势,2012 年销售小幅增长、潜在供给下降Table_PicQuote报告摘要：,房地产开发投资增
2、速有所回落，符合统计规律。房屋新开工面积增速 10 多年来首次出现负增长，未来供给萎缩。房地产开发投资资金来源连续 3 年回落。本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落，地价高位暂时企稳，未来供给萎缩有隐忧。,房地产,沪深300,十二月份市场成交基本符合预期，市场信心稳定。总体判断：我们认为，2013 年全国商品房销售面积预计能够继续保持,Table_Trend 1M绝对收益 8.12%,3M21.14%,12M27.44%,平稳增长的态势并保持个位数的小幅增长；从供给面上看，由于 2012,相对收益,0.25%,10.19%,23.70%,年新开工面积和土地购置面积都出现了近年来少有的负增长，
3、房地产市场的潜在供给能力将会下降，因此，2013 年房价可能会面临较大的上涨压力，从而利好房地产股。2013 年政策依然是市场演变的最大不确定因素，目前来看，政府短期内再度出台更加严厉的调控政策的可能性越来越小，比如原先预计的2013 年房产税试点扩大的可能已经被政府官员的讲话证实可能性不大了，这样的话，短期内地产股将会面临难得的政策真空期。B 股问题的解决日益加快，而万科的停牌更引发了万科 B 转 H 的猜想，,Table_Market保利地产万科 A金地集团信达地产广宇集团滨江地产首开股份,投资评级推荐推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐谨慎推荐,如果万科公告 B 转 H 方案并成功实施的
4、话，将会给地产股的估值尤其是一线地产股的估值带来提升的空间，因此，我们认为在万科复牌之前，地产仍然有着较好的基本面基础。上半年地产股的机会将会好于下半年，全年地产股的走势可能会成前高后低的走势。给予 2013 年房地产行业同步大势的投资评级。,Table_Report2012 年 12 月房地产行业月报2012-12-102013 年房地产行业投资策略报告2012-12-032012 年 11 月房地产行业月报2012-11-092012 年 10 月房地产行业月报2012-10-19Table_Author证券分析师：高建执业证书编号：S0550511020011,(021)20361169
5、,请务必阅读正文后的声明及说明,制作时间：2013-01-18,行业研究报告目 录1.房地产开发投资情况.31.1.房地产开发投资增速有所回落，符合统计规律.31.2.房屋新开工面积增速 10 多年来首次出现负增长，未来供给萎缩.41.3.房地产开发投资资金来源连续 3 年回落.51.4.本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落，地价高位暂时企稳.62、全国商品房销售情况.72.1 十二月份市场成交基本符合预期，市场信心稳定.73、国房景气指数.104、总体判断.10,请务必阅读正文后的声明及说明,2/11,19,98,20,00,20,02,20,04,2,20006,08,.,2012,09
6、,20.3,09,20.5,09,20.7,0,209.9,09,.,2011,10,20.2,10,20.4,10,20.6,1,200.8,10,20.10,10,.,2012,11,20.3,11,20.5,11,20.7,1,201.9,11,.,2011,12,20.2,12,20.4,12,20.6,1,202.8,12,20.10,12,.1,2,19,9,208,0,200,0,202,04,20200,086,20.12,0,209.3,0,209.5,0,209.7,2009.,099,20.11,1,200.2,1,200.4,1,200.6,2010.,18,200.1
7、,100,20.12,1,201.3,1,201.5,1,201.7,2011.,119,20.11,1,202.2,1,202.4,1,202.6,2012.,18,202.1,120,.1,2,比,行业研究报告1.房地产开发投资情况1.1.房地产开发投资增速有所回落，符合统计规律2012 年 1-12 月，全国完成房地产开发投资 71804 亿元，同比增长 16.2%，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点，2011 年回落 11.9 个百分点。其中，住宅投资 49374亿元，增长 11.4%，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.8%。本月，
8、房地产开发投资占固定资产投资的比例为 19.68%，比 1-11 月占比小幅下降了 0.17 个百分点。从近几年的统计规律来看，近年来每年的 12 月份，房地产开发投资增速都有所回落，本月房地产开发投资增速有所回落，也符合这种规律。房地产开发投资增速全年落在我们预计的 15%-20%的增长区间，符合预期。预计 2013 年房地产开发投资增速会比 2012 年有所提高，但估计不太会高于 20%。图表 1：固定资产投资与房地产开发投资增速%454035302520151050,固定资产投资增速,房地产开发投资增速,数据来源：东北证券，Wind图表 2：房地产开发投资占固定资产投资比重变动情况272
9、52321191715房地产开发投资占固定资产投资的比例%数据来源：东北证券，Wind,请务必阅读正文后的声明及说明,3/11,19,2099,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,208,2000,20109,.,2010.2,20103,.,2010.4,20105,.,2010.6,20107,.,2108,20010.9,2010.1,1.1,200.11,20112,.,2011.2,20113,.,20114,.,2011.5,20116,.,2011.7,20118,2011.9,2011.1,1.1,201.11,2012.2,2012
10、2,.,2012.3,20124,.,2012.5,20126,.,20127,.,2012.8,20129,12.1,20.,1211,.1,2,4年,5年,6年,7年,8年,9年,0年,1年,2年,行业研究报告图表 3：房地产开发投资与房地产开发投资资金来源变动807060504030201004月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月200 2004年 200 2005年 200 2006年 200 2007年 200 2008年 200 2009年 201 2010年 201 2011年 201 2012
11、年,房地产开发投资累计增速,房地产开发投资资金来源累计增速,数据来源：东北证券，Wind1.2.房屋新开工面积增速 10 多年来首次出现负增长，未来供给萎缩1-12 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 573418 万平方米，比上年增长13.2%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点；房屋新开工面积 177334 万平方米，下降 7.3%，降幅比 1-11 月份扩大 0.1 个百分点；房屋竣工面积 99425 万平方米，增长7.3%，增速比 1-11 月份回落 6.8 个百分点。从近几年的统计规律来看，近年来每年的 12 月份，房屋新开工面积等指标都有所回落，本月这些指标有所回落，也符
12、合这种规律。全年来看，2012 年房地产新开工面积增速自 1998 年来首次出现负增长，而且是在商品房销售保持正增长的情况下出现的，值得深入思考。新开工面积代表着开发商对未来 1-2 年房地产市场的预期，因此，要么 2013 年全国商品房销售继续减速，要么 2013 年全国房地产市场会由于供给萎缩的原因而造成房价的持续上涨，我们认为，出现后者的概率较大。图表 4：商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速%80706050403020100-10-20,商品房施工面积增速%数据来源：东北证券，Wind请务必阅读正文后的声明及说明,商品房新开工面积增速%,商品房竣工面积增速%,4/11,28日,行
13、业研究报告图表 5：房屋新开工面积与商品房销售面积增速%,706050403020100-10-20,706050403020100-10-20,04-12,05-12,06-12,07-12,08-12,09-12,10-12,11-12,12-12,房屋新开工面积:累计同比,商品房销售面积:累计同比,数据来源:Wind资讯数据来源：东北证券，Wind1.3.房地产开发投资资金来源连续 3 年回落2012 年 1-12 月份，房地产开发企业本年到位资金 96538 亿元，比上年增长12.7%，增速比 1-11 月份回落 1.4 个百分点，比 2011 年回落 4.8 个百分点。其中，国内贷款
14、 14778 亿元，增长 13.2%；利用外资 402 亿元，下降 48.8%；自筹资金 39083亿元，增长 11.7%；其他资金 42275 亿元，增长 14.7%。在其他资金中，定金及预收款 26558 亿元，增长 18.2%；个人按揭贷款 10524 亿元，增长 21.3%。房地产开发投资资金来源同比增速在连续几个月触底回升后本月有所回落。这和房地产开发投资以及新开工面积等指标一样，近几年来都是 12 月出现增速下降的情况，更多的是统计上的原因。但从全年来看，房地产开发投资资金来源增速已经连续 3 年回落，这主要和宏观调控密不可分。总体上看，房地产开发投资资金来源增长受到抑制，也将会拖
15、累房地产开发投资的增速。图表 6：房地产开发投资资金来源情况1201008060402002月(20)8月28日2月28日8月28日2月28日 月28日2月28日 月28日2月28日8月28日2月28日8月28日2月28日8月28日2月28日 月28日2月28日 月28日2月28日8月28日2003年 2003年 2004年 2004年 2005年 2005年 2006年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年(40),房地产开发资金来源:合计:累计同比房地产开发资金来源:自筹资
16、金:累计同比数据来源：东北证券，Wind请务必阅读正文后的声明及说明,房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比,5/11,2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月 8月 2月,(20),月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月,005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012,行业研究报告1.4.本年土地购置面积和土地成交价款大幅回落，地价高位暂时企稳2012 年 1-12 月份，全国房地产开发企业
17、土地购置面积 35667 万平方米，同比下降 19.5%，降幅比 1-11 月份扩大 4.7 个百分点；土地成交价款 7410 亿元，下降16.7%，降幅扩大 6.4 个百分点。从平均成交土地价格来看，土地价格在高位有所企稳。从全年来看，2012 年全国房地产开发企业购置土地面积和金额的增速创出了2005 年来的最大跌幅，这意味着未来 2 年的房地产市场潜在供给会下降。从 2005年来的统计规律来看，每当出现房地产开发企业土地购置面积增速负增长的时候，次年的房价就会面临较大的上涨压力，我们预计 2013 年也将面临较大的房价上涨的压力。图表 7：全国房地产开发企业本年土地购置面积和土地成交价款
18、累计同比增速140120100806040200,20,05年 2005年 2006年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年,8月,(40)(60),本年购置土地面积:累计同比数据来源：东北证券，Wind图表 8：全国新出让土地平均成交单价25002300210019001700150013001100900700500,本年土地成交价款:累计同比,2,年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8 年2 年8,月,全国土地平均成交单价（元/
19、m2)数据来源：东北证券，Wind,请务必阅读正文后的声明及说明,6/11,20,06,.,202,06,.,205,06,20.8,06,.1,1,20,07,.3,20,07,.,206,07,20.9,07,.1,2,20,08,.,204,08,20.7,08,.1,0,20,09,.2,20,09,.,205,09,20.8,09,.1,1,20,10,.3,20,10,.,206,10,20.9,10,.1,2,20,11,.4,20,11,20.7,11,.1,0,20,12,.2,20,12,.,205,12,20.8,12,.1,1,20,06,20.2,06,.,205,0
20、6,20.8,06,.1,201,07,.,203,07,20.6,0,207.9,07,.1,202,08,.,204,0,208.7,08,.1,200,09,.,202,09,20.5,0,209.8,09,.1,201,10,.,203,10,.,206,10,20.9,10,.1,202,11,20.4,1,201.7,11,.1,200,12,.,202,12,.,205,1,202.8,12,.1,1,行业研究报告2、全国商品房销售情况2.1 十二月份市场成交基本符合预期，市场信心稳定2012 年 1-12 月份，全国商品房销售面积 111304 万平方米，比上年增长 1.8%，
21、增幅比 1-11 月份回落 0.6 个百分点，比 2011 年回落 2.6 个百分点；其中，住宅销售面积增长 2%，比上月下降了 0.3 个百分点。商品房销售额 64456 亿元，增长 10%，增速比 1-11 月份提高 0.9 个百分点，比 2011 年回落 1.1 个百分点；其中，住宅销售额增长 10.9%，增速比上月下降了 0.5 个百分点。从全年来看，全国商品房销售面积的潜在增速已经由 2 位数下降到个位数的增长水平，这说明房地产市场已经逐步由快速增长阶段向平稳增长阶段转变。图表 9：全国商品房月销售面积2500020000150001000050000全国商品房各月销售面积（m2)数
22、据来源：东北证券，Wind图表 10：全国商品房成交增速100806040200-20-40,商品房销售额增速数据来源：东北证券，Wind请务必阅读正文后的声明及说明,商品房销售面积增速,7/11,9月,00 200 200 200 200 200 200 200 200 201 201 201 201 201 201 201 201 201,2,行业研究报告图表 11：上海市商品房月销售面积35000003000000250000020000001500000100000050000001月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月200
23、7年 2007年 2007年 2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2012年 2012年 2012年上海市商品房预售面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 12：北京市商品房月销售面积180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000,20,1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月06年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 201
24、0年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年,7月,北京市新房认购面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 13：深圳市商品房月成交面积90000080000070000060000050000040000030000020000010000001月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月 1月 5月 9月7年 7年 7年 8年 8年 8年 9年 9年 9年 0年 0年 0年 1年 1年 1年 2年 2年 2年深圳市商品房成交面积（m2)数据来源：东北证券，Wind,请务必阅读正文后的声明及说明,8/11,8月,09,年,10
25、,20,月,09,年,12,20,月,10,年,2月,20,10,年,4月,20,10,年,6月,20,10,年,8月,20,10,年,10,20,月,10,年,12,月,20,11,年,2月,20,11,年,4月,20,11,年,6月,20,11,年,20,8月,11,年,10,20,月,11,年,12,20,月,12,年,2月,20,12,年,4月,20,12,年,6月,20,12,年,8月,20,12,年,10,20,月,12,年,12,月,20,20,09,年,年,年,20,20,年,20,年,20,年,20,年,20,年,20,年,年,20,20,年,20,年,20,年,20,年,2
26、0,年,20,年,20,年,20,年,20,10,年,年,12,2,年,年,年,年,行业研究报告图表 14：天津市商品房月成交面积25000002000000150000010000005000000,07 07,5月,9月,08,1月08,5月08,9月,09,1月09,5月 9月09 10,1月10,5月10,9月,11,1月11,5月11,9月,12,1月12,5月 9月12,天津市商品房成交面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 15：南京市商品房月成交面积180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000,月
27、 2月007年 2008 2008,6月 10月 年2月2008年 2009 2009,6月 10月 年2月2009年 2010 2010,6月 10月 年2月2010年 2011 2011,6月 10月 年2月2011年 2012 2012,年6月 10月20,南京市商品房成交面积（m2)数据来源：东北证券，Wind图表 16：重庆市商品房月成交面积3500000300000025000002000000150000010000005000000重庆市商品房月成交面积（m2)数据来源：东北证券，Wind,请务必阅读正文后的声明及说明,9/11,行业研究报告3、国房景气指数12 月份，全国房地
28、产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 95.59，比上月回落了 0.12 个百分点，比去年同期下降 3.3 点。国房景气指数在本月小幅回落，但我们维持全国房地产开发的景气阶段已经处于触底回升阶段的判断。图表 17：国房景气指数变动情况数据来源：东北证券，Wind4、总体判断我们认为，2013 年全国商品房销售面积预计能够继续保持平稳增长的态势并保持个位数的小幅增长；从供给面上看，由于 2012 年新开工面积和土地购置面积都出现了近年来少有的负增长，房地产市场的潜在供给能力将会下降，因此，2013 年房价可能会面临较大的上涨压力，从而利好房地产股。2013 年政策依然是市场演变的最大不确定因
29、素，目前来看，政府短期内再度出台更加严厉的调控政策的可能性越来越小，比如原先预计的 2013 年房产税试点扩大的可能已经被政府官员的讲话证实可能性不大了，这样的话，短期内地产股将会面临难得的政策真空期。B 股问题的解决日益加快，而万科的停牌更引发了万科 B 转 H 的猜想，如果万科公告 B 转 H 方案并成功实施的话，将会给地产股的估值尤其是一线地产股的估值带来提升的空间，因此，我们认为在万科复牌之前，地产仍然有着较好的基本面基础。上半年地产股的机会将会好于下半年，全年地产股的走势可能会成前高后低的走势。给予 2013 年房地产行业同步大势的投资评级。,请务必阅读正文后的声明及说明,10/11
30、,推荐,回避,行业研究报告,重要声明本报告由东北证券股份有限公司（以下称“本公司”）制作并仅向本公司客户发布，本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断，不保证所包含的内容和意见不发生变化。本报告仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议。本公司及其雇员不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，除法律或规则规定必须承担
31、的责任外，我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易，并在法律许可的情况下不进行披露；可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务、财务顾问等相关服务。在法规许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。本报告版权归本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，须在本公司允许的范围内使用，并注明本报告的发布人和发布日期，提示使用本报告的风险。若本公司客户（以下称“该客户”）向第三方发送本报告，则由该客户独自为此发
32、送行为负责。提醒通过此途径获得本报告的投资者注意，本公司不对通过此种途径获得本,东北证券股份有限公司中国吉林省长春市自由大路1138号邮编：130021电话：4006000686传真：(0431)5680032网址：http:/中国上海市浦东新区源深路305号邮编：200135电话：(021)20361000传真：(021)20361159中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座邮编：100033电话：(010)63210866传真：(010)63210867,报告所引起的任何损失承担任何责任。销售支持,分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为
33、证券分析师。本报告遵循合规、客观、专业、审慎的制作原则，所采用数据、资,冯志远电话：(021)20361158手机：13301663766,料的来源合法合规，文字阐述反映了作者的真实观点，报告结论未受任何第三方的授意或影响，特此声明。周磊电话：(021)20361151,投资评级说明,在未来 6-12 个月内，股票的持有收益超过市场平均收益 15%以上。,手机：18616333251,股票投资评级说明,谨慎推荐中性,在未来 6-12 个月内，股票的持有收益超过市场平均收益 5%-15%之间。在未来 6-12 个月内，股票的持有收益介于市场平均收益-5%-5%之间。,凌云电话：(021)20361152手机：18621755986,在未来 6-12 个月内，股票的持有收益低于市场平均收益 5%以上。,行业投资评级说明,优于大势同步大势落后大势,在未来 6-12 个月内，行业指数的收益超越市场平均收益。在未来 6-12 个月内，行业指数的收益与市场平均收益基本持平。在未来 6-12 个月内，行业指数的收益落后于市场平均收益。,陈方立电话：(021)20361153手机：18616824760,请务必阅读正文后的声明及说明,11/11,
