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1、中冶齐齐哈尔造纸厂项目产品定位报告,2010年1月11日,北京华业行房地产运营服务商,Key Points 报告要点,项目所处的整体环境近年来齐市房地产市场发展迅速，2009年进入高速发展阶段，未来市场放量较大，竞争较为激烈，但规模性大盘稀缺，本案存在市场机会；项目价值点挖掘市政府引资项目，城市超级大盘，景观资源佳，定位齐市中高端项目，堪称齐市“CLD（Central Living District）”；项目规划建议 规划分四期进行开发建设，规划有：多层、小高层、高层、联排别墅、独栋别墅、商业街；并有完善配套组合：幼儿园、双会所、绿地公园、主题广场；,项目所处的整体环境,3,快速发展阶段200
2、2年,北京市房地产市场发展阶段,北京市房地产市场发展自1995年起步至今，先后经历了四个阶段，即：初始阶段（1995年）快速发展阶段（2002年）高速发展阶段（2005年）成熟阶段（2009年）；对比北京市房地产市场发展阶段变化可以发现，齐齐哈尔房地产市场处于高速发展阶段。,快速发展阶段2005年,齐齐哈尔市房地产市场发展阶段,中度成熟阶段2012年,鹤乡新城,绿溪桃园,新世纪广场,鑫海家园,观湖国际,金湾国际,秀水家园,锦湖雅居,金榜国际（未）,锦江阁,尚城国际,阳光花园,美林国际（未）,锦绣花园,核心板块,三级板块,次级板块,主城区核心地段（环劳动湖板块）开发时间长，成熟度高，土地供应稀缺
3、，已经趋于饱和；位于二、三级板块的次级区域是未来城市开发的方向；处于三级板块的本案具备开发成为中高端项目的潜质。,从土地市场可以看出，未来市场供应量较大，市场竞争加剧；未来竞争对手体量均较小，本案在规模上具备先天优势，在影响力上无人能及。,别墅,多层,多层,小高层,高层,联排叠拼,高层产品接受度低特色多层增多,产品出现：花园洋房,特色多层等,表现,高层接受程度高多层稀缺,表现,表现,电梯洋房大面宽、短进深、高得房率,地下花园地上露台，中庭院,产品进化的表现形式,产品进化论：实质是解决产品与市场的关系,容积率限制特色多层稀缺,项目价值点挖掘,本案,本案位于龙沙区原造纸厂地块，西、北两侧位风光迤逦
4、的嫩江；沿嫩江南岸有规划的绿化带和观光路，未来具备较好的景观资源。,本案位于齐齐哈尔高新技术开发区西端居住组团，与东居住组团遥相呼应，充分享受开发区行政、商业、市政配套、交通等优越资源，具备良好发展前景；项目周边规划配套较多，超100米观光塔、小学、公交总站、市政绿地等，提升项目价值。,西居住组团,东居住组团,项目规划建议,1、2、3、5、6号地块规划为住宅，4号地块规划为绿地公园。,各地块指标要求,交通动线简介：规划沿江观光公路，路宽30米，是连接社区与市区的主要道路之一；：长青路，东段为现有道路，路宽30米，目前为连接市区至项目的唯一道路；：规划为前进路，路宽30米，为连接开发区与社区的主
5、要道路之一；：规划为新立西街，路宽40米，为连接城市南部与社区的主要道路；：规划为民族大街，路宽30米，为社区内主要交通干道；：规划为长远大街，路宽20米，为连接开发区的交通道路。,商业街：分布在长青路及民族大街两侧；集中商业：1个，分布在3号地块东南角；公园：1个，设置在4号地块南侧；广场：1个，设置在4号地块东侧；会所：2个，运动主题会所设置在6号地块东北侧原文化馆内，休闲主题会所设置在5号地块内西北角；幼儿园：2个，分别设置在6号地块和1号地块内；,城市的商业副中心！“金十字”打造齐市南部商业中心,商业中心,商业副中心,长青路与民族大街交叉的“十字街”是连接社区内外的主要交通道路，人流和
6、车流量最大，设置临街商业；3号地块东南角处于“十字街”路口位置，不能具有极佳的通达性，对东南两面亦具有较好的昭示性，设置集中式商业中心。开发顺序上来看，把主要商业放在二、三期启动，有一二期的消费人群做基础加上周边社区和交通逐步成熟，此时开业大大降低了商业的经营风险。,十字交叉的商业布局,香榭丽舍大道 长青路，东西走向，路宽30米；圣安娜大道 规划民族大街，南北走向，路宽30米；滨江风情特色街 规划滨江大道，东西走向，路宽20米；集中式商业中心 十字路口西北角，体量较大，东、南向昭示性强。,便利店,街景,定位于中高端综合商业街，不仅满足项目自身需求，更多辐射周边区域，形成区域性购物中心,银行,美
7、容美发店,便利店,服装专卖店,邮政局,定位中高端综合性商业街区，形成齐市南部商业副中心建议临街商业建议设置为一拖二商铺，满足各种业态的经营需求；一层商业有独立门面，以便日后销售；建议单体面宽设置45米，进深810米，主力产权铺位面积控制在100平米左右，部分控制在50平米左右；业态建议 生活需求类：银行、邮政局、电信、移动、服装专卖店、鞋帽城、汽车美容店、诊所、烟酒专卖店、手机专卖、影像数码产品店、床上用品店、眼镜店、24小时便利店等；休闲需求类：健身俱乐部、溜冰馆、瑜伽馆、洗浴中心、保健按摩等。,商铺业态建议,咖啡店,火锅店,特色餐饮店,台球俱乐部,KTV,香薰SPA,足浴保健,定位于中高端
8、特色风情街，主打餐饮、休闲、娱乐为主题，再造一条齐齐哈尔“休闲一条街”,定位于特色餐饮休闲娱乐一条街建议临街商业建议设置为一拖二商铺，满足各种业态的经营需求；一层商业有独立门面，以便日后销售；建议单体面宽设置45米，进深810米，主力产权铺位面积控制在100平米左右，部分控制在50平米左右；业态建议 生活需求类：中高档餐饮、特色美食吧、品牌咖啡店、茶坊、酒吧等；休闲需求类：健身俱乐部、瑜伽馆、棋牌室、洗浴中心、保健按摩、陶吧、书吧、工艺品店、宠物店等。,商铺业态建议,1F 珠宝首饰,B2 停车场,B1 品牌超市,2F 品牌服饰,4F 电影院,商场外景示意,商场内景示意,3F 鞋帽,定位于齐市中
9、高端商业中心建议地上4层，地下2层，单层面积约为5000平米，总建面积约30000平米；建议B2层用作地下立体停车场，提供约250个车位；B1层引进品牌超市，如家乐福、乐购等；1-3F为百货商场，建议引进奥特莱斯品牌折扣店，与市区商业中心形成差异化竞争态势；4F为影院、餐饮和电玩城。奥特莱斯的三件法宝：驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。,招商建议,特色餐饮 滨江饮食,特色休闲滨江酒吧,特色娱乐滨江KTV,特色旅游江上表演,一 期,二 期,三 期,四 期
10、,项目预计共分四期进行开发：各期详情见左表。,项目总体经济指标一览,总体规划：适度降低容积率提升项目品质，奠定项目中高端形象；车位配比：充裕车位配比，匹配项目形象；建筑风格：主打南加州建筑风格，形成差异化优势卖点；景观建议：大尺度景观设计，现代欧式园林铸就核心卖点；户型建议：丰富产品线类型，扩大客群范围；其他建议：私享会所、商业完善配套,一期建议关键词：中高端、南加州、大尺度景观、丰富产品线,一期主要经济指标,项目一期开发6号地块、4号地块南侧公园部分、文化馆及广场改造部分。规划建筑形态为小高层、多层、幼儿园及商业配套，具体体量见上表。,小 高 层,多 层,小 高 层,满足25-50米的限高要
11、求，一期适宜建造小高层及多层产品；当前市场对多层及小高层产品接受度高，一期应迎合市场需求，规避市场风险；小高层、多层产品建安成本较低，工期较短，便于缩短销售周期，快速回笼资金；小高层、多层产品与周边现有住宅高差较小，避免过于突兀，能较好融入其中；适度降低容积率至1.5-1.6，营造绿化景观空间，提高居住舒适度，形成差异化优势，打造项目高端形象，确保整体的顺利开发。,一期规划理念采用“鹤归巢”，寓意本案是齐齐哈尔中高端人群的最好归宿；,小 高 层,多 层,小 高 层,地下停车场,地下停车场入口,地上停车位,地上停车位,小高层部分：建议地下停车，车位配比1：0.5，车位面积约20-25；多层部分：
12、建议地上停车，车位配比1：1，车位面积约20；地下车库出入口建议设置在北侧入口处，尽量做到人车分流。,一期建议采用“南加州”建筑风格与现有市场产品形成差异化竞争，成为独特卖点；当地居民认可欧式建筑风格，接受度高。,南加州建筑风格是北美建筑风格之一。北美风格是一种混合的产物,即在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间有融合，又有相互影响。南加州风格实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的。早期，它的建筑厚实形体、小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始木方等特殊的材质，让建筑显得粗犷自然，整体环境透露着一种宗教的神秘感。后期，大约在19世纪晚期，由于新艺术运动的兴起，它也开始讲究装饰，但它强调铁艺
13、的运用，呈现简洁、粗犷的时尚，一派异域风情。,景观风格建议现代欧式园林景观,造园手法建议大尺度景观空间设计,造园手法：考虑到当地人生性豪爽，喜欢大气的建筑和景观，建议做大尺度空间景观设计景观风格：与南加州建筑风格相适应，建议现代欧式园林景观,入口组团景观,公园景观,项目一期景观规划入口景观：含广场、会所、大门环岛；公园景观：含4号地块南侧原生树、雕塑小品、欧式长廊等,宽度为30-40米的带状公园；内部景观：由“一轴四心”组成，“一轴”为中心景观轴，“四心”为中心广场、次入口景观及两个小高层组团景观组成,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,景观特点：庄严壮丽、规整、尊贵 主要
14、元素：罗马柱、林荫大道、喷泉、雕像,高贵体现欧式皇家园林风范,景观特点和主要元素布局规整对称，大量的几何形状植被，点缀喷泉、雕塑采用宽广的林荫大道、广场，局部中应用丛林安排出巧妙的透景线以及修剪规整的绿植、仿植，更显出恢弘的气度和雍容华贵,主题雕塑,广场中心景观,雕塑小品,雕塑小品,景观绿化树,欧式广场内景,欧式广场,浅水池,欧式亭子,公园小径,绿化小品,雕塑小品,绿化小品,小花圃,景观绿化树,休憩小亭,方形树池,绿地小品,指示系统,每幢建筑私享绿地多样化亲水平台,内部景观建议“生态岛”、浅水系,绿地、乔木,花圃、乔木,灌木,灌木、石径,绿地、花圃,【“生态岛”理念营造多样的景观效果】每幢楼的
15、“生态岛”绿化均不相同，或大或小，树种繁多，视觉效果丰富多样建立景观标志性，强化业主私属领地尊崇感,灌木、绿地,叠水设计，冬天可作观景池,休憩水系,【多样化亲水平台水浅乐无穷】入口设置雕塑喷泉水系，强化景观效果，营造恢弘气势泳池夏天用作孩童嬉戏，冬季温度低用作景观池设置浅水鱼池，饲养景观鱼供业主游玩嬉戏,浅水水池,主入口喷泉,多层部分：总建面积78600，主力户型为二居（80-105），约占60%；其次为三居（110-140），约占35%；一居（50-70）约为5%；小高层部分：总建面积159773，主力户型为二居（80-110），约占57%；其次为三居（110-170），约为34%；一居（5
16、0-70）约为9%。,本项目户型设计与创新方向(小高层),户型设计原则：1、常规动作：明厨明卫，南北通透，阳台2、舒适性打造：270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等3、引入创新元素：入户花园、空中院馆、错层露台、阳光房、客厅挑空,运用入户花园，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣,空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值,入户花园作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。,110140平米户型,入户花园,2房2厅1卫,270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观,落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。,65平两房两厅一卫,倒凸窗,
17、180度外飘窗，景观主卧,飘窗、凸窗,首层类洋房,首层创新价值高层类洋房产品,送地下半层，同时增加设计因景而生的空间形式下沉式私家花园，使其景观价值最大化，增加首层产品品质。,私家花园,首层类洋房,45,170250平米,入口玄关,形成空间收放概念,以小衬大;独立客卧与主卧区东西相隔,互不干扰;豪华客厅下沉设计,彰现豪宅本色；独立阳光早餐厅,空间功能完整;北向次卧一步圆弧阳台,导入户外美景。,去采用国际豪门大户的三区布局概念：工作区包含佣人房及卫生间、大型厨房、洗衣房与工作阳台，与主客活动区分开。接待区豪华客厅与大阳台空间相连，室内形成 多个休闲与接待区，互不干扰。主人区引入主卧“区”的概念，
18、居住更舒适，更添生活情趣。,建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积。在阳台下做一个较低的平台，这个“低台”可以打掉。此面积作为赠送面积提高产品性价比和舒适感。,高层住宅270观景阳台,50一室一厅,60一室一厅,70两室一厅,一居户型设计要求：户型紧凑，功能区分明显，满足基本的生活功能需要；客餐厅融为一体，减少不必要的面积浪费；一户或两户朝南，满足采光需求。,客餐厅一体化,客餐厅一体化,卧室朝南,卧室朝南,客餐厅一体化,二居户型设计要求：户型紧凑，功能区分明显，满足基本的生活功能需要；走道较少，减少面积浪费；带入户花园，提升居住舒适度；动静分明，方便生活起居,80两室两厅,90两室两厅
19、,100两室两厅,入户花园,入户花园,入户花园,三居户型设计要求：主卧朝南，套房设计，增强主人尊崇感受；南北双阳台设计，270观景视角；私密区与公共区分开，动静分明；客餐厅分开，功能区划更加明确，生活更加便利。,120三房两厅两卫,130三房两厅两卫,140三房两厅两卫,入户花园,主卧带卫生间,私密区,公共区,功能阳台,观景阳台,餐厅,客厅,入口组团景观,公园景观,项目一期景观规划入口景观：含广场、会所、大门环岛；公园景观：含4号地块南侧原生树、雕塑小品、欧式长廊等,宽度为30-40米的带状公园；内部景观：由“一轴四心”组成，“一轴”为中心景观轴，“四心”为中心广场、次入口景观及两个生态岛景观
20、组成,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,内部景观组团,广场主景观,欧洲主题雕塑广场,社区主入口,运动主题会所,社区主入口景观,售楼处（会所）景观,主干道示意图,方案一：建议将现有文化馆改造成欧式风格古城堡，高贵典雅，与本案气质相符，前期用作售楼处，后期为会所。本司推荐采用。,方案二：将现有文化馆改造成现代风格建筑，外立面具有独特造型，凸显现代气息。,售楼处,办公区,办公区,会所预留区,展示区,洽谈区,办公区,办公区,签约区,健身房,台球厅,游泳池,主题雕塑,广场中心景观,雕塑小品,雕塑小品,景观绿化树,二期主要经济指标,小 高 层,联 排 别 墅,花 园 洋 房,项目二期开发5号地块。
21、规划建筑形态为小高层、联排别墅、花园洋房、会所及商业配套，具体体量见上表。,会所,项目二期景观规划由“一轴两河三心”景观组成：“一轴”为中心景观轴；“两河”为各建筑形态区域分界线；“三心”为两个内部生态岛景观和一个运动区组成。,三期主要经济指标,项目三期开发3号地块。规划建筑形态为高层、集中商业及沿街商业，具体体量见上表。,高 层,商 业 街,集中商业,项目三期景观规划由“两轴两心”景观组成：“两轴”分别为东西向和南北向景观带；“两心”为中心广场景观和商业中心景观。,1号地块主要经济指标,2号地块主要经济指标,项目四期开发1、2号地块。规划建筑形态为高层、幼儿园，具体体量见上表。,高 层,项目四期景观规划由“两轴三心”景观组成：“两轴”分别为两个地块南北向景观带；“三心”为1号地块中心景观和2号地块坡地景观。,北京华业行房地产运营机构,诚信、正直、专业、团结good faith、honest、specialty、unity,Thanks,项目的成功源自双方的信任与配合，让我们为本案实现既定目标而努力！,
