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1、陌生城市房地产投资机会与分析以北海为例,关键字：关注点、投资机会、进入时机,简介：本案例通过对北海房地产市场的考察总结，利用一系列的评价方式，给出了在进入一个相对陌生的城市的房地产市场时如何抉择的评判方法。,城市进入,城市：进不进？,时机：什么时候进？,区位：进哪个区域？,产品：开发什么产品？,项目：能不能介入?,客户：在哪里?,产品：开发什么产品？,操作：如何开发？,客户：定位那些客户？,价格：什么价格出售？,操作：如何进行开发？,研究整体脉络,项目介入,一、开发商关注点分析,五大关注点,宏观经济是否有支撑？,区位地理是否有优势？,市场需求是否有满足？,价格增长是否有空间？,产品投放是否有机
2、会？,解决城市是否进入问题,解决进哪个区位的问题,解决进入时机问题,解决进入时机问题,解决产品开发问题,关注点一：宏观经济是否有支撑？,宏观经济考察指标,GDP水平,居民可支配收入,城市规划,总量：是否较大,增幅：是否够快,结构：是否合理,排名：是否靠前,总量：是否较大,增幅：是否够快,排名：是否靠前,负荷：是否合理,城市规划：是否有强势“概念”,产业规划：是否能导入人口,用地规划：是否有较大发展,关注点二：区位地理是否有优势？,区位环境考察指标,空间环境,配套设施,规划利好,地理位置：相邻辐射关系,历史人文：有无悠久的历史文化,自然景观：有无优越的自然景观,交通环境：内、外交通是否便捷,教育
3、环境：有无知名的教育支撑,医疗环境：有无知名的医疗设施,生活环境：有无完善的生活设施,功能定位：有无强势“概念”引入,基建规划：有无大型基建规划,生活配套规划：有无大型商业规划,市场需求考察指标,供应,成交,综合,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,供求关系：是否合理,区位排名：是否靠前,人均面积：是否有空间,关注点三：市场需求是否有满足？,价格增长考察指标,均价,其他,房产价格：有无持续增长,增长幅度：有无达到一定比例,区位排名：与周边其他城市相比,价格区间：客户普遍接受的价格,购买压力：房价与家庭收入比,关注点四：价格增长是否有空
4、间？,地产成本价格：有无增长空间,房地产E网,产品投放考察指标,各类型产品的市场供应比重,各类型产品的市场成交比重,关注点五：产品投放是否有机会？,各类型产品的供求关系,各类型产品的价格水平,二、如何回答开发商的问题？寻找解决问题的途径,答案的实现途径,宏观经济环境,城市地理环境,市场需求环境,城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网,城市政府网站城市规划网城市地图网,城市历年统计年鉴城市房地产网房地交易中心统计报告城市国土资源网实地调查,价格空间环境,产品开发环境,实地调查房地交易中心统计报告房地产交易网当地房企市场研究报告,实地调查城市房地产网房地交易中心统计报告当地房企市场研究报告,接上页,
5、答案的实现途径,三、城市进入机会评价模型分析,说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型和住宅需求分析模型,城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）,城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）,城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）,接上表,土地价值评价模型（模型三）,接上表,土地价值评价模型（模型三）,住宅市场需求分析模型（模型四）,住宅市场需求分析模型（模型四）,接上表,住宅市场需求分析模型（模型四）,接上表,案例：北海市,城市研究说明：东莞某知名开发商有机会进入北海房地产市场，故委托我们对北海房地产市场进行考察，研究目前北海市房地产市场状况，判断开发商可否进入该市场、进入时机、
6、客户是谁以及做什么样的产品？,北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。,北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置。地理位置优越，是西部地区最便捷的出海口，也是西部地区唯一的沿海开放城市。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。户籍人口152.06万人；全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇，5个街道办事处。,案例：北海市,宏观经济环境评价,解决进与不进的问题,能不能进？,资料来源：根据北海统计综合年报整理（单位：万元）,北海市的经济总体保持快速增长，GDP年增长率在12以上，社会商品零售总额年均递增率为10以上，
7、社会购买力逐步提高；2006年人均GDP约为14325元（按户藉总人口计）。近年来，北海全社会固定资产投资呈现快速增长趋势，固定资产投资额主要侧重于城市基础建设、基础产业和高科技产业。固定资产投资额的增长标示着经济发展和城市化进程开始加速。,自2000年起，北海经济进入快速发展期，城市化进程以及工业产业的快速增长为房地产发展提供进一步的支撑,市场需求环境评价,解决进入哪个区域问题,进哪个区域？,从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为如下主要四个区域,蔚蓝海岸,碧海云天,蓝色海岸国际家园,森海豪庭,大益花园,北海花园,海角路一带,银滩一带,棕榈泉,银湾花园,碧雅苑,贵都花园,云南路一带,明月苑,天
8、赐花园,北部湾公寓,海洋购物公园,中房春华园,华杰春秋源,桂成大厦,逢胜大厦,润发大厦,怡景港湾,凯旋国际酒店,海尚巴黎公寓,金域阳光,市中心区,近3年来北海市的土地市场成交日渐活跃，土地价格大幅攀升，地价的上升必然会助推房价的上涨。,北海市国土局的数据显示：自2004年起至2007年9月4日，北海市土地市场共成交土地40宗（工业用地不计其中），共302895亩，总成交金额8485978万元，平均价格为28万/亩。,2004-2007年9月北海土地市场成交情况简表,土地供应,北海近年来房价涨幅惊人由于投资客蜂拥而至，北海07年房地产价格增长幅度连续好几个月全国第一。,发改委通报07年上半年北海
9、房价涨幅全国最高（涨幅列表）一月份：15.5%;二月份：16.2%;三月份：13.7%；四月份：23.6%；五月份：15.1%六月份：15.5%七月份：18.6%八月份：18.2%九月份：19.4%十月份：17.7%,由于北海房产存在价格洼地，2006年下半年，受全国房地产市场大热影响，江浙、北京、上海、福建、广州、深圳等地的投资客蜂拥进入北海房地产市场。2006年的八、九月份不到一年的时间内，北海的房价就涨了500-900元/平方，达到2700元/平方。特别是北京路、北海大道以南、火车站以北这段路上，其楼盘明月苑、春秋源、城市丽景，和北海大道中段上四川路以东、广东路以西这段路上，其楼盘逢胜大
10、厦、南洋新都、城市购物广场等一下子将北海市的房价带到了一个新的高度。上述几个地方的多层均价目前基本达到了2700-3000元/平方，小高层、高层均价达到3180-3600元/平方，最高的房价已经突破4000元/平方，价格直指5000元/平方。,进入时机？,北海楼盘普遍销售良好，即使新政严苛也有销售量产生。,北海目前在售楼盘有30多个，遍布各区域。大中小盘均有，洋房，公寓、别墅。每个楼盘销售都不错，基本销售达到60-70%。虽然新政后销售量有所下滑，但仍有持续销售。别墅和平价公寓、平价洋房畅销。承诺回报的产权式酒店公寓慢销。说明北海房子价格基数低，仍有大量外来客认为便宜、可投资。,销控板显示销售
11、状况良好。,统计表明，07年上半年，北海市外地人购房占个人购房总量的57%，首次突破五成，目前保持在60%左右。业内人士认为，外地人到北海投资购房，缘于北海房价的“洼地”效应，尤其是随着北部湾经济区的概念被全国媒体广为宣传，对市场机会敏感的浙江、福建商人将北海作为房产投资的重点。此外，北海当地的旅行社经理、律师、个体老板及一些薪酬较高行业的人士也加入了“炒房”行列。,虽然房价涨幅很大，但是由于房价基数较低以及外地人的支撑，北海房价仍有上涨空间。,新政对北海房地产造成一定影响，外地投资客萎缩，本地富裕原住民不再购买。但由于北海房价基数低，仍有部分投资客逢低买进。,“提高第二套住房按揭首付”的政策
12、对北海市影响较明显，统计数字显示，截至月日，月份销售的商品房仅套，十一期间的月日到日，成交为空白。从今年月份起，北海市商品住房价格同比增长一直位居全国首位，交易一直较为活跃，平均每月在套左右，其中最高的月份达套。由于当地商品住房销售价格从每平方米元到每平方米元不等，业内人士认为，交易量的萎缩反映出购销双方对市场的心理预期。随着9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等调控措施出台，北海楼市初显颓势，“十一”黄金周销售寥寥无几，但11月出现反弹迹象，新购住房成交量近6万平方米。而目前除偏远地段及尾楼，新房销售价都在3000元左右，部分楼盘超过4000元。,新政下北海成交量萎缩，但房价呈现刚性，并未明显
13、下跌。（一般区域3500元/平米。市中心区公寓4000元/平米。）,进入时机？,北海楼盘客户分为五类：,一般来自东北、西北、贵州、四川。一般为退休或邻近退休。一般早期购买（2006年7月前），购买大户型两房三房，对海景房有偏爱。,一般不买房或只考虑买小户型酒店式公寓。一般在北海逗留一周或半月，来时住宾馆或托朋友找酒店式公寓。投资度假两相宜，追求低总价，低首付。,一般为江浙、福建、广东、北京、上海、山西投资客。一般在2006-2007年快速涨价期购买。购买紧凑型两房/一房/酒店式公寓/低价邻海别墅。外地投资客追求低总价、低首付，要求精装修、良好物管、代出租。,本地原住民一般不买房，住自建小楼。但
14、富裕原住民（生意人）除自建小楼外，一般购买1-2套房产作投资。一般在2004-2006年复苏期购买。新政后购买较少。,外地来北海工作者、下面县市生意人。这批人群因为工作需要普遍有买房安家落户的需求。一般买在市中心繁华区。早期购买者买大三房四房，后期购买者因为总价原因买两房三房。,外地养老度假客户,外地度假客户,外地投资客户,本地富裕原住民,外地来北海工作者,卖给谁？,北海楼盘普遍产品设计水平不高。,北海楼盘普遍设计水准低，楼盘布局较死板，缺乏优良的建筑规划。园林只是种绿化而已，根本谈不上设计，比较原始。户型设计也比较单调，除了有入户花园，缺少空中院馆/挑空露台/赠送大露台/主卧带露台/送夹层等
15、创新设计。,建筑设计和建筑排布较死板,开发什么产品？,园林粗糙缺乏设计感,户型设计中规中矩,产品开发环境评价,解决开发什么产品问题,发现一：配套成熟度开始对项目销售有较大影响,发现二：客户对目前北海的产品档次不太满意,发现三：北海的海景资源为客户所关注,发现四：创新型产品的市场关注度较高,发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主,发现六：北海本地人买房者少，主要为度假养老或投资的客户购买,发现七：当地房地产价格差异较大，不同区域位置的楼盘价格差异明显,开发什么产品？,总体供应大,总体供应量大；单体规模小；户型面积集中在120160平米以前供应以多层为主，现高层逐渐增多,需求增长,总体需
16、求增扎国内；宏观政策可能影响需求；新政前北海楼市需求比较旺盛，大多数楼盘不愁卖；新政后楼盘销售放缓。投资者需求以2房/3房/公寓为主；自住客以3房为主。,以投资客为主本地客成长,投资客占60%；大多数客户为候鸟型，买房主要用来度假旅游居住；看中租金和售价比。虽然新政对市场有影响，但由于北海房价基数低，投资者仍认为可升值。北海自住客开始增长。,需求,客户,供应,北海房地产总发展现状与趋势：,北海房地产长久以来有独特的三多现象一是小规模楼盘多，10亩、20亩的小盘比比皆是；二是宅基地自建房多；三是存量盘多。,多个因素支撑北海房地产市场持续增长,北海经济发展及外来投资增幅加大。一是北海的产业结构逐步
17、趋于平衡，各行业出现了共同发展、投资同时增长的局面，如港口的建设加快，吞吐量加大，依托港口的物流、工业增长快速，水产品的深加工业得到有效发展，旅游产业的开发也有了质的提升等等；二是经济基础得到了加强，据测算，今年北海的GDP将超过200亿元人民币，市民购买能力整体得到提高；三随着几大项目及配套项目等的陆续建成投产，两年后北海的就业及市民的购买能力将再次提高。,出现前所未有的发展机遇。中国东盟自由贸易区、北部湾经济区的建立已经成为我国的一项外交策略，加快该地区的发展已经成为势所必然，将北部湾发展成为中国经济的新一极是中央的定位。从目前来看，东盟自贸区的建设已经取得成效，泛北部湾经济区的建设必将加
18、快推进.,多个因素支撑北海房地产市场持续增长,北海的房地产投资比例低于全国平均水平。北海今年18月份全市固定资产投资达到107个亿，其中房地产投资的比例为16.7%，这个比例在全国来说是偏低的，全国平均一般是2628%。这说明北海房地产的投资并没有过热，价格的增长更多属于需求拉动。,外来投资者对北海的信心持续增加。由于外地人对国家政策的信心，增强了他们对北海未来发展的信心。除了企业投资行为的增加外，外来购房者的增加也说明了这一点。如果说以前来北海置业是出于对北海环境良好的认同以及房价低的吸引外，现在外来置业者增加了一个更重要的理由，就是对北海未来经济发展前景的信心。而这一趋势将会在三五年后随着
19、北海这一轮经济发展成果体现及户籍制度改革推进加大。,综合结论,根据我们对北海市住宅市场的调查，我们发现目前北海市住宅产品品质有较大提升空间。整个北海房地产市场呈现一个快速发展的状态，完全可以进入该区域，首先选择的区域应该是云南路以及尚处于起步阶段的东部区域。进入时机最好选择在08年的下半年，产品开发要把握好几方面因素：,物业选择：建议以高档公寓（卖给外地度假投资客户）或者高品质的大平面高层洋房（本地富裕原著民以及来北海定居的外地人）为主；产品塑造：引进一些城市成熟的产品，建议产品做适当的超前；景观功能：打造优质的园林社区，营造项目高品质感；配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次；物业管理：引进知名的物管公司，提升小区的物业管理水平，拉开档次。,
