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1、金域首府四期提案,这是一个无法平庸的项目这是一个必须守正与出奇并用的项目因此，我们以商业角度看待项目，在商场项目中，其经营的主体是商品，而在本项目中，我们经营的 主体是企业,一、四期住宅部分四期住宅，我们将根据市场以及2、3期的户型作为依据，提出四期合理的户型建议。,二期户型分解（2009年12月开盘）,三期户型分解（2011年3月开盘）,三期户型再分解,从上诉表格可以看出80110平米的房型较被市场接受，当然这也不排除大面积的户型就是不好卖了，这有各种因素在里面，例如超过140平米的税费等因素.,吸取了各方面的建议（包括市场、售楼员、一线人员）户型配比建议：,两梯四户型,对于四期我们将建议以
2、下几个户型,建议此户型可以控制在135平米以内,四个基本,D价格,二、S楼建议,一、市场分析纵观整个邢台市写字楼发展历程，可以发现，经过近年的发展，邢台高档办公物业较少，甲级写字楼几乎为零，自身具有特色的写字楼更是凤毛麟角。由于经济发展原因，目前正在使用的写字楼中有相当一部分为商住公寓，纯写字楼的数量仍有待增加。,1、市场现商务物业类型目前邢台办公物业类型多样，有纯办公物业、与商业物业结合的办公物业、酒店类办公物业(酒店商务楼)、商务公寓、城市建筑综合体及偏向写字楼特征按住宅报建的混血产品。（1）纯办公物业：大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套
3、。一般以租为主、以售为辅。（2）与商业物业相结合的办公物业：大多处在有相当商业规模的区域或地段，与大、中型商业场所的开发、经营、管理一体。商业设施完备，入住企业多为与周边市场相近的行业，但办公环境相对嘈杂，交通欠缺顺畅。,（3）城市建筑综合体：城市中商业、办公、旅店、居住、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。建筑综合体内的写字楼商务配套较完善，且与其他物业形成互补关系等。（4）商务公寓：大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周边配套设施完善，商住混杂，商务配置高于普通
4、住宅，入住企业大多为成长型中小企业（如：万城新天地）。（5）偏向写字楼特征按住宅报建混血产品：此类型产品商务配套与写字楼类似，并享受住宅银行按揭、地价、市政费用及水电气等相应优惠，相对于写字楼更利于销售，相对于商务公寓有更大价格张力，也就是偏向写字楼特征按照住宅报建的混血产品。,市场分析：A：世贸天街 桥东区桥东区 中兴东大街亿德隆西侧 河北富兴房地产开发有限公司 该项目有住宅、公寓、写字楼和商铺，精装公寓已于8月6日开盘 该项目总占地80亩，公寓总高24层，容积率3，绿化40%价格：5500-6300元/平米 面积：3657平米 门店：23万/平米 沿街门脸4万元,B：中北世纪城 中兴西大街
5、与守敬北路交叉口曹演庄 邢台中北房地产开发有限公司 该项目为曹演庄改造工程，现项目一次性推出6栋17层住宅、4栋20 层酒店公寓、3栋集中商业和7条商业步行街 其中公寓总高25层，户型为36.14、55与69.72，住宅户型区间为117-200多，商铺面积区间为18-600不等。价格：5500-5800元/平米 门店：15万/平米2层,C：海大商务楼（纯办公）桥东区团结东大街335号 铸诚房地产开发有限公司 该项目建筑类型为写字楼，户型为47多平米到1000多平米不等，均 价4800元/平米。现该项目主体已经封顶，预计将于2012年12月交房。,总结：现在市场稀缺纯办公楼，基本都是以公寓的形式
6、来体现，所以我们必须抓住这个稀缺缺口，万峰集团已有邢台唯一5星级的酒店，如果在这基础上再能创造5A级的写字楼，那对提升形象及写字楼后面的住宅楼都会有很好的提升何为如今“市中心”？在老百姓心目中，其实只要各方面配套齐全，生活方便的就是“市中心”那么我们将自己创造这个“CBD市中心”！,B区(精装小户型公寓),A区(5A甲级自由分割式写字楼),项目A区概况指标建议：位置：郭守敬大道与钢铁北路总长：172米建议：22层（13层为商业）建议起两栋子母楼，两栋楼左右相隔20米左右;1-3层底商建议进深：25米总面积：4300平米/1层,3层共计:12900平方米;4层以上进深:15米;建议层高：1层6米
7、，2、3层4米，写字楼每层3.5米（总高80米左右）写字楼建筑面积:21660平米/每幢,2幢共计面积:43320平米;建筑面积共计:56220平米;,22层写字楼,22层写字楼,空中花园,25米,写字楼PK住宅,住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品,写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具,A片区建议：精装5A级写字楼中国写字楼市场发展情况当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。,截止到2009年第三季度末，中国写字楼市场最高成交价格排在前列
8、的城市有：上海、厦门、杭州、深圳、青岛、昆明等，其中2009年第三季度中国写字楼市场中，杭州以绝对的优势排在第一的位置，杭州写字楼2009年7月最高成交价格为43196元/平方米，2009年8月为55979元/平方米，2009年9月为67833元/平方米，这说明2009年中国写字楼市场由一线城市逐渐发展到商业发达的沿海二、三线城市，写字楼市场的重心也在发生转移，二、三线城市的写字楼市场在不久的将来将会得到良好的发展。“住宅禁商”的出台，冲击了写字楼市场，中小型企业重返写字楼市场，在短时间内出现了众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，但这类写字楼仅仅满足了短期的需求，对配套、服务、商务氛
9、围等并没有太大考虑，并且商务成本也较低，因此，档次低、形象差的现象屡见不鲜。2009年，“商务公寓”抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。,写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级
10、评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。,何为5A级写字楼？,“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。过去也有“3A”及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。,答：,项目SWOT分析-优势分析,开发商地位：该项目由万峰集团所开发，其政府
11、背景、资源优势、资金实力、品牌优势与创新设计的完美结合，为项目的成功运作已奠定了良好的基础和一定的预期效应。区域发展优势：身处邢台未来行政中心以北，与邢台市政府拟搬迁新址咫尺之距，完全可以与CBD享受便捷与商务氛围。政府、会展、报媒、酒店、银行等单位造就了完善的生活、工作氛围。不仅能够享受有现代、时尚的办公品质和优良环境，具有不可限量的升值空间和其他项目无法企及的区域优势。交通优势：位于郭守敬大道，可快速从环路上京珠高速路；交通便利，周边完善的道路网络可有力地保证客户商务办公出行畅通无阻。,区域氛围尚不成熟：项目地处城北副中心规划区域，目前周边大环境尚未成熟，商务氛围不够浓厚，基础配套设施相对
12、较滞后，特别是生活、商业服务设施等等都有待进一步的加强建设。配套设施尚不完善：对于高档写字楼而言，配套设施的完善对其入驻客户至关重要，如银行、邮局、商务中心、餐饮、商务会所、休闲场所等。因此，如何营造24小时的泛商务生活等等，尽量使工作空间趋于多元化与模糊化，这是该项目在考虑配套设施时应注重之处。,劣势分析,区域内竞争格局的加大：预计在2011年，该区域高档写字楼的竞争格局将日益加剧，海大商务广场、电信大楼、图书大厦、等相当一部分写字楼均将面市，这些势必会造成该区域写字楼的竞争加剧。市场对个性化产品的接受程度：个性化的产品由于其鲜明的外在特征和特有的目标定位，势必造成目标客户群体的狭小。,政府
13、北迁的机遇：随着邢台市政府的向北搬迁,城市政治中心北移的趋势就此形成。这种趋势必然会引导城市的发展方向，带动城市经济、文化中心的移动,沿城市南北主轴线城市以北的商业功能也将更加凸显出来。城北副中心必将分担城市部分市级或市级以上的公共设施配套功能,将使城北的交通等城市配套有更大的变化,且随着政府机关、企业、公司等的进入和居住圈的扩大,新兴的就业机会也会随之而出现,从某种意义来说,城北新区建设也带动了一个新兴的产业链。新城北区域具备完善的市政配套与通信条件，具备现代商务活动的必备素质。将集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，对高品质商务办公需求量会大大增加。,机会分析,行业特征分析从行业特
14、征来看，邢台高档写字楼的主要客户集中在IT、通讯、电子科技、文化传媒、金融保险、建筑及房地产、电信及医药，这些行业是邢台经济的主要组成部分，预计这个趋势在今后几年内，不会有大的变化，未来新增的写字楼亦将面临这些客户群。租用高档写字楼的客户以IT、通讯、金融保险行业最多；其次是文化传媒和建筑地产类,表明邢台房地产投资呈稳步上升趋势；另外贸易和电信行业发展势头也较为强劲。,写字楼外立面建议及建议,平面式的建筑立面是写字楼最传统的里面形态，主要从90年代初开始采用，在当时是最流行的模式，并一直沿用至今。此种形态由于建设时间短，建造难度低而深受欢迎。,按用料材质划分 近年来，有些城市为提升城市整体形象
15、，对城市建筑物外立面的用材都出台了一些硬性规定，以达到城市整体形象的统一，比如苏州主城区内要求所有新建住宅均为苏州园林风格，立面和屋顶用材都有特殊规定。目前写字楼立面材料主要有石材、面砖、条形砖、铝板、玻璃幕墙、涂料和混合性材料，我们发现，各档次写字楼外立面用材情况有一些明显区别：高档物业：多采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；中档物业：多采用面砖或瓷砖；低档物业：多采用涂料。,建议：玻璃幕墙 玻璃幕墙是一种新型墙体,主要用于高层办公楼的整体外墙。其构造形式一般为框格式，主要承重骨架为垂直向的主龙骨和水平向的次龙骨，中间嵌入玻璃、玻璃镶嵌后用橡胶密封条及其他连接件组成格构式的外围护反射
16、玻璃幕墙。玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃。目前生产的玻璃有中空玻璃、透明浮法玻璃、彩色玻璃、防阳光玻璃、钢化玻璃、镜面反射玻璃等。玻璃色彩上则有无色、茶色、蓝色、灰色、灰绿色等,地下+机械停车场,地上+地下停车场,停车位建议：停车位是目前CBD区域很多写字楼难以规避的问题，而对于诸多入驻高档写字楼的客户而言，尤其是大中型国有企业或私营企业，停车位是否充足又是影响其购买的决定性因素之一。,多层地下停车场,P,通过这三种方式多数满足了写字楼的停车要求，车位数量标准单元比例为1：11：2。多采用IC卡及停车场管理系统,建议层高：超过普通写字楼的标准层高，使该项目一般楼层标准层高
17、达3.5米，因为旁边有我们酒店，酒店又是标志性建筑，所以建议总高不超过22层，不高于酒店。入户大堂建议:入口处挑高两层，大气感；户型建议：任何一个办公环境最重要是室内的要求，硬性的主要体现优越的空间感，层高、进深、视觉的开阔性，空间的灵活性。软性的体现，室内的设计元素要更具人性与热情，体现人文与文化的结合，理性与自然的感觉。优越的空间感体现在：1）通透感。写字楼里阳光直射时最不舒服，为了避免阳光直射，都把窗帘拉下来，整体楼的视觉被破坏，这也是现在写字楼选择玻璃幕墙最大的弊病，窗墙结构可以有效地解决这个问题，没有阳光直射，且每个房间里都有明窗，不影响正常采光。,2）进深。一个楼的进深，体现在空间
18、感，视觉感，和内外的冷热感都是不同的，国际上公认的写字楼进深10米左右时最舒适的。3）楼层的高度。写字楼的标准层高都在3.24米之间，写字楼的空调设备和消防设备占去了1/4到1/3的空间，净高都不是很理想，市场上净高在2.6米以下的写字楼比比皆是，国际上的写字楼标准在2.83米左右时最理想的，净高不是越高越好，要考虑到能源的问题，因国际人士的个子普遍高于中国人，所以写字楼要达到国际化，净高是最严格的一个标准。,4）灵活度。最为写字楼楼层面积多少才是最合适？2000-5000平米是最合适的择，楼层面积过小，满足不了大公司整体独立办公的需求，过大将过分依赖电梯与卫生间的配比。面对日后公司发展同楼层
19、扩充面积的局限，更好的满足公司日后的发展和现今的需求，合理化的灵活分割和整层面积的有效设计是最重要的。,生态办公邢台首席景观写字楼绿色广场楼前拥有大面积花园广场，在寸土寸金的北经济区彰显卓然不群的高贵气度。景致大堂挑高12米，以水境、园艺小品、绿色植物等景观形成花园大堂。让您在紧张的工作中得到放松与休闲，让您和您的客户在这优雅的环境中达到共识，精诚合作，成为商海中亲密的朋友。空中花园楼层中或楼顶设置空中花园，突破了写字楼人际交往的壁垒，既为办公人士和到访者提供了自由交流和休息休闲的空间，也为严谨沉谧的商务空间注入了内敛宁静的理性之美。花草、绿植、流水、清音的生态有氧办公，激发无限工作灵感，成就
20、顶尖智慧商务。,现在办公的人群不但注重写字楼自身的品质，更关心在工作的环境里能不能呼吸到新鲜的空气，在工作之余有没有放松的地方，所以本项目建议在写字楼与商业之间建立空中花园，商业的顶层为空中花园。,阳光办公国际标准舒适办公环境人性化的建筑功能设计和层高设计，自然光线照射到大厦每个角落，使在这里工作的人们尽享阳光办公、激发无限灵感。细节的高标准设计，防晒、防反射、隔音、隔热等环保型建材的应用。强调建筑的商务环境设计，适宜人们休憩、交流、运动的阳光空间，在公共空间分享阳光，调节心情、舒缓压力。电梯数量足够，停车位足够；赠送户式中央空调，使用便利、费用低廉，有效降低企业运行成本。,生产工具提高生产力
21、投资工具保值、增值经营效率这个区域是否提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点：机场、高速公路等）形象（面子）这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）,写字楼客户普遍关注什么？,1、客户普遍关注物业形象及档次2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调等设施具有自身行业的要求3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况4、现金支付能力强：物流类、投资类5、关注付款方式：贸易类、金融类6、关注舒适的办公环境：服务类7、务实型企业：实业类,不同行业关注点有什么
22、不同？,目标客户界定三把尺子,第一把尺子区域选择,第二把尺子办公升级,第三把尺子档次体现,三、公寓建议,B片区建议：精装酒店式公寓+3层商业又是一个新的创新，又是一个新的突破，又是一个新的缺口，又是一个,目前邢台市市场上的公寓都是商住一体化的形式，酒店式公寓更是少之又少，被人们所熟知的也只是商住一体化的世贸天街和中北世纪城。,酒店式公寓一直被宣扬成低总价、风险小的投资上品，那么，到底什么才是酒店式公寓呢?,答：,所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公
23、寓。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。,它的面积大多控制在3580平米内，多为一室一厅，小而精致，可以两梯多户的形式，无需朝向要求，最主要功能分明，投资回报率高，建议高度不超过酒店与写字楼。,酒店式公寓个性化十足：酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际
24、化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。,我们将最终达到,五星酒店,住宅,5A写字楼,联动,同赢,公寓,提升公寓出租率,提升住宅出售出租率,提升形象，建立品牌在邢台市场站稳脚跟,新CBD中心区,四、商业建议,项目位置：公寓13层，写字楼13层公寓地下1层为下沉式绿地区，地下23层是停车库可满足购物人群和其他人群建议定位：购物公园,那什么是购物公园？,购物公园是购物中心的另一种形态。购物公园既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是
25、游客了解地方民俗风情的、采购特色商品的旅游观光景点，具有文化性、平民性、休闲性的特色营造了一种“坐享城市文明、体会山林之趣”的建筑氛围，购物公园个性鲜明的园林小品，具趣味性的建筑物色彩、风格、与绿色植被相映成趣，质朴亲切。购物公园既不是美式的购物中心，也不是中国传统的购物老街或四合院，而是自然与公园的产物，别具特色。购物公园也不是商业街，它避免了传统的商业街分布较散，缺乏核心主题，整体商业价值难以提高的缺点。购物公园具有购物中心的集中商业和实现物业整体商业价值的优点，也具有商业街灵活分散多变的优点，同时又兼有公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征，它集三种城市功能于一身，是一种创新、有生命力的商业模式。,答：,建筑焦点为购物公园主入口处正对钢铁路交叉口处的圆形建筑，这一圆形建筑具有很好的识别性，以圆形建筑为焦点,下层式的绿地公园,楼上为精装公寓,可设有部分沿街门脸,这是一场非常具有挑战的破冰行动,此次提案时间较为紧张，如有不足之处，请各位领导见谅谢谢各位,
