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1、本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。,机会（二）,浦东中外环区域刚需产品后续存量不足,10-11年80-100户型产品共成交1005套，占环线成交的56%，为市场绝对需求,浦东中外环区域80-100存量仅剩259套，占总量的22%，稀缺严重,挑战（二）,外患：板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过3000套内忧：前期产品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2
2、.5万/,挑战（三）,锁客周期过长：4月进场至11月开售，锁客周期长达6个月；面临客户分流压力,本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。,事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者已经成家。年龄处于2540岁间，公司骨干或业务精英具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育（政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类
3、的刚需将占较大比例）,核心区域客户：北蔡、花木为主力地缘性客群区域张江因为道路通达性，为产业园客群之首,价格挤压客：受价格的挤压、道路的通达，导入了陆家嘴、联洋、金桥等区域客户,偶得型客户：少量市区客户、区域固定徐汇、闵行靠近两桥、两隧区域；,本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。,中环线：导入金桥、杨浦、上海南站区域客户杨高路、罗山路：导入陆家嘴、静安黄埔区域客户11
4、号线地铁：导入徐汇、长宁、上海南站区域客户,本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。,东有金桥碧云、西有古北、北有新江湾城南上海的国际社区在哪里？,本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制
5、的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。,本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。,6月,9月,户外导示（重点地铁）；扫街派单；园区拓客；宜家样板房合作；外籍客户导入；,10.1房展会；公关活动产品展示核爆开盘；,活动聚客；短信、DM、网络渗透；各大商圈联合巡展老业主发动；万客会会员入会；,“核爆”三部曲,4、5、6月,7、8、9月,10、11、12月,布点：去宜家看我们
6、的样板房！,11号线：地铁延长线工地包装。11号线：现有重点站点包装。轨交报纸：时代报软文形式,轨道线：,覆盖面一：住宅社区,以由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需要改善，32个3年以上社区可以开发客户资源。,覆盖面二：商圈,1个CBD：八佰伴浦东客户的首选购物地区3个地区商圈：周末、夜市机会多3个独立卖场：地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心,覆盖面三：产业园区,以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园张江：6大板块，144家企业康桥：上海首个工业园区，199家企业中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近100家,6月,
7、9月,户外导示（重点地铁）；扫街派单；园区拓客；宜家样板房合作；外籍客户导入；,10.1房展会；公关活动产品展示核爆开盘；,活动聚客；短信、DM、网络渗透；各大商圈联合巡展老业主发动；万客会会员入会；,“核爆”三部曲,4、5、6月,7、8、9月,10、11、12月,配套商家活动：联动宜家、红星美凯龙举办万科体验之旅系列活动,教育配套系列活动：持续举办教育配套系列活动，大篇幅且持续贯穿国际社区理念，以教育配套资源炒作本案。,系列暖场活动：每周暖场活动集聚人气，保持现场热度,1、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进行细分,不同居住区域和社会层次的客户对项目要求也有不同，客户细分之下可以有效向各
8、类型客户推荐万科项目；另外还要针对达到换房周期的客户进行细化。,动员老客户：,2、万客会会员折扣实现万科金色置业卡,启动万科金色城市置业卡，客户前期可参加活动，后期自己认购或介绍新客认购均可给予一定程度的积分，并获得额外购房优惠，或者在年终时换取各类礼品。,6月,9月,户外导示（重点地铁）；扫街派单；园区拓客；宜家样板房合作；外籍客户导入；,10.1房展会；公关活动产品展示核爆开盘；,活动聚客；短信、DM、网络渗透；各大商圈联合巡展老业主发动；万客会会员入会；,“核爆”三部曲,4、5、6月,7、8、9月,10、11、12月,房展会、样板房开放快速告诉市场金色城市三期已箭在弦上,700套=7000组蓄客建议入市价：28000元/,军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力,万科化制度：万科军团进阶成长模式,
