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1、大中华东方广场,项目发展定位研究,中原地产2006.09,历史的影子,机遇与使命,海景广场的改造，是万民所向、众望所归、直指人心的宏伟事业；这也是历史馈赠给大中华的机遇、荣誉与使命；,十年来，海景广场承载着大亚湾楼市崩溃的阵痛，是烂尾楼的巨无霸，是房地产衰败的代言。,但是，困难与机遇并存;它亦是片区房地产复苏与否的信号标;它的影响力与地标性，担负着改写历史的使命，潜藏着引领市场的王者号召力，它将成为大亚湾不久将来的楼王地标；,问题与支撑,开发方向,市场论证指引,同类项目经验借鉴,项目分析,市场分析,定位,客户,价格,规划建议,产品支撑,开发方向在哪?,1,WHRER,项目分析,固有经济指标优劣
2、势风险与机遇改造的可期性,为后面的市场判断提供依据为实现最大价值与利润指引方向,经济指标,片区规划,“五区一岸线”规划大亚湾新城市蓝图；本案位于行政金融商务区的中心腹地，商业价值第一；,本案位置,功能分布,“五区一,大亚湾中心区,西部工业区,霞涌旅游休闲度假区,澳头、惠州港,深圳龙岗,淡水,项目能见度、昭示性为片区第一；距惠州港、大亚湾管委会5分钟车程,本案,石化区,道路,澳霞大道：连接大亚湾开发区东西区的主要交通干线，是往石化区的必经之路。本案车行5分钟至管委会、澳头港，8分钟到达石化区，15分钟到达中海壳牌联合化工厂；,淡澳大道：经惠阳达深汕高速,惠澳大道,08年通车的深惠沿海高速,四至八
3、景,北澳大道,进港大道,中海酒店,新佳百货/08年建广场,建行,广发行,国土局,居民区、虎头山,石化区,居民区、海港,居民区、海港、酒店,居民区、山景、公寓,山景,居民区,居民区,SWOT分析,石化城与惠州港投资效应的体现与拉动政府规划与兴建提升片区价值片区处百废待兴阶段，市场竞争低中联别墅等项目启动拉升片区形象08年沿海高速建成使深惠互通有无代言片区崛起的巨大新闻价值,烂尾楼重灾区，负面形象深入人心产品质素差，通风采光差，噪音大城市化程度低，周边商业氛围不浓车位与户数比为1：5，严重不足,O,W,T,独一无二的中心地理位置独一无二的昭示性片区知名度对投资者的强大吸引业内举足轻重的知名度与影响
4、力较低的收购成本,S,本地消化力不强，外销依赖性大建筑材料的日益涨价将增项目的后期投入成本新政的连续追加及对外资的限制使市场观望延续,改造可期性,项目分析总结,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,立足先天绝无仅有的优势，打造大亚湾的第一个楼王地标，获取品牌与新闻价值；,完善配套，狠抓内外装饰的改造，以高品质的建筑形象霸踞市场；扩大客户渠道，立体营销,利用项目的独一性、标志性和具备的历史意义，联合政要单位开展营销利用前景，引导两地消费,从市场前景、产品稀缺性与高增值引导市场消费在市场允许的开发方向下，首选商业性物业发展；,市场论证,市场导读,综合比较结
5、论,居住性住宅,产权式酒店,酒店式公寓,项目发展方向,论 证,市场概观,澳头：大亚湾人气最旺区，处商圈形成的前期，吃喝在澳头,霞涌旅游休闲度假区,淡水：住宅集中开发，占惠阳70%，住玩乐在淡水,本案,南山国际,行政中心区,澳霞大道两侧,惠丰汽配五金城,华南家电批发市场,康汇外商公寓,风华商务大厦,商业市场1、澳头是目前市场上人气相对较旺的区 域，配套齐全，集中了大亚湾大部分商 业、银 行、酒店及办公楼设施，但商 业都集中在临街农民房，没有形成规模商圈，商业业 态并不成熟。2、行政中心区，集中大亚湾政 府机关，居住人口数量 少。3、澳霞大道两侧零星分布商业，以五 金、装饰材料为主，未形成商业区。
6、,市场概观,凯旋居,住宅市场处于初级发展阶段，物业类型单一，以投资型小户产品项目为主，零散的农民房众多，大盘少。,小城故事,熊猫国际,丰华商务大厦,安惠大厦,假日酒店,中海酒店,住宅市场,商业市场,1、纯住宅开发可行性,小户型,小结：不建议纯住宅开发,2、产权酒店开发可行性,重要特征,产权酒店实质：“分时商务或度假+房产投资”,客房分别出售,统一经营，不得自行出租,投资者每年获取一定的返租，一般提供投资回报；并享受年度利润分红年后获得产权。,一般拥有年产权。,2、产权酒店开发可行性,产权酒店分类,2、产权酒店开发可行性,产权式酒店,产权销售利润,酒店经营利润,投资开发收益,销售公司收益,专业酒
7、店管理公司,广大中小投资者收益,入股经营方收益,金融理财公司担保收益,投资开发收益,支付银行按揭款,稳定投资收益,每年度20-30天免费入住权,2、产权酒店开发可行性,典型个案分析东方银座,1）基本资料项目位置：福田深南大道旁开盘时间：2003-11-15项目规模：占地6949.50平方米建筑面积44298.50平方米销售均价：18000元/平方米物业管理：瑞雅物业管理费：9.80元/平方米/月,2、产权酒店开发可行性,2）主要营销手法,通过作为重大会议的指定地点、知名公司的高层领导人进行新闻性的宣传，以扩大项目在市场上的影响力。首次提出了具有投资保障及稳定回报的“产权投资理财”投资模式；首期
8、款投入少，降低投资门槛，20年后即可收回使用权，另赠送超值VIP卡。营销手法一:新复合投资模式营销手法二:一口价投资方案（不分楼层）3）主要目标客户群投资客周边高档写字楼的高层管理者外企高级商务、商贸人员私营企业者政府高层管理者,2、产权酒店开发可行性,2、产权酒店开发可行性,本地市场情况,1、惠阳区：无产权式酒店物业；2、惠城区：,案例一：05年8月，金銮产权式酒店公寓以3000均价入市，销售65%，但年底因经营不善而人去楼空；,2、产权酒店开发可行性,位于演达一路汽车大市场对面。租约20年。配套会议室、500餐厅，约400套房，260个车位。预计11月投入经营，标准套房45左右，客房价13
9、8-188元/天，现同时招商。目前销售23%。,案例二：06年9月，格林豪泰产权式商务酒店以3500均价（含装修与电器）入市。,2、产权酒店开发可行性,结论：市场供需较少。由产权式酒店近年的发展来看，其市场需求量较少，销售难度较高。经营状况也较一般。主要客户群是投资一族，但投资客的容量有限，也就决定了市场空间的狭小。开发商开发经营风险仍偏大：开发商需再次投入较高成本进行酒店的装修与全套家私投入；成本投入增大；同时，如果经营不成功，发展商每年需亏本经营返租。经营风险较大。商业部分牺牲较大，利润得不到保障。,综上，不建议该物业方向发展。,3、酒店式公寓开发可行性,定义：指提供酒店式全套服务的公寓类
10、型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带或著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。,专业性的酒店式公寓（广州中信公寓、澳头中海酒店）星级酒店附带的高级公寓（澳头假日酒店）酒店式服务高级公寓/别墅,酒店式服务公寓三大形式,3、酒店式公寓开发可行性,营销概念商HOUSE 概念 兼具商务、商贸、商住、核心商圈自住的物业；复合酒店式公寓、SOHO融合为一体的物业；实现价值最大化的超级物
11、业 实行三年回购买一送一,3、酒店式公寓开发可行性,酒店式公寓的经营方式出售、出租、租售并举三种。采取出售方式，可以尽快收回投资，取得回报，减少市场风险，这是发展商乐于采用的经营方式，实践中为绝大多数发展商所采用。采取出租方式，投资回收期长，而且存在较大的市场风险。深圳房地产市场一直存在盲目跟风现象，一种物业市场前景好，众多发展商一哄而上，致使该种物业的市场供给量激增，售价和租金亦会下跌；另外，采用出租方式，装修也是困扰发展商的一大难题，不装修没有客户租，带装修又恐不合客户心意，新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁，给经营管理带来很多麻烦，同时也增大开发商的投入。租售并举也是酒店式公寓的
12、一种经营模式。通常情况下，发展商都希望将所有户型单位买掉，由业主去打理。采取租售并举，是不得已而为之；,3、酒店式公寓开发可行性,淡水：无该类物业,本案,市场竞争假日酒店公寓：五星级酒店配套服务公寓，共223套。配套齐全。装修简洁风格，家电配置高，定位为外企服务型公寓。房价：9000元/月/3房；5000元/月/2房，3800元/月/1房。由于外企高管大量返国，现出租率仅25%，主要客户为中海油员工。,中海酒店：总建面1万。95个套房。一般装修。30-45/间左右。配套餐饮、康乐、夜总会、商务服务。房价：标间230元/天；商务间280/天；出租率80%。客户为来往商务人士，外籍客极少。,假日酒
13、店公寓,中海酒店,3、酒店式公寓开发可行性,机会点。,大亚湾中心区规划美好愿景石化城、惠州港对下游产业的拉动所产生的经济聚集效应将于07年底显现金融商务中心区发展趋势的渐显以领袖者的身份，对周边商业产生聚集促进效应，加速片区商业商务的成熟大亚湾多个中高端项目启动，片区地产掀起第一波投资置业高潮片区仅2个酒店式服务公寓，租金远远高于市面普通酒店130元/日的房价，利润空间大，市场需求量大随着片区未来的成熟与繁荣，对酒店式公寓的使用率更高，口碑宣传价值更大，品牌延续及增值效应更大,3、酒店式公寓开发可行性,同类项目经验借鉴,佳兆业中心的起死回生,占地面积6306.3平方米总建筑面积约9万平方米分B
14、、C两栋，共四部电梯地下3层，地面29层裙楼6层，塔楼23层,佳兆业中心成功经验,“佳兆业中心”身世原名”子悦台”，1995公开销售失败，因资金问题至2000年停工。2003年拍卖，被佳兆业以4亿价夺取,“子悦台”的失败原因分析主要是户型原因，一梯八户，小则130/套，大则200多/套，最致命的是一梯八户，东、南、西、北各两户，南向、东向房仅50%。单价总价均过高。,先天不足的“佳兆业中心”烂尾楼主体封顶。一梯八户已定。由于结构楼板已经定型，电梯井道 也定型，对其修改造成了诸多的先天不足。如上下班高峰期电梯供应不足，半数户型朝向不好，黑房较多，仅50年产权等。,佳兆业中心成功经验,定位转换为避
15、免大户型总价过高及半数户型朝向不好，改酒店式公寓开发。分割成1500多户，每户20-70平方米不等，提供300-1800装修套餐不等，奢华内外装修展示。,户型包括一房一厅及两房两厅的单身公寓和第29层的总统套房层。此外，设有五星级会所、屋顶泳池、健身房等，并配有高端的智能化配套设施。还将引进国际知名酒店式管理顾问公司进行统一管理。,佳兆业中心成功经验,17套样板房展示到位05年8月开盘，28层17套样板房集中奢华展示。首创实体样板房，公开展示交楼标准的材料，公开拍照博取业界支持。,十年烂尾，一朝重生成为深圳烂尾改造的典范，开发商利润颇丰。拍卖得到楼体价5000元/（地价仅3000多元/），加上
16、外墙与设备费，成本7000元/，最后实现均价13000元/，6层商业只租不售，正在招商。,东方广场，3年前佳兆业的身影,项目开发方向明析,投资方向,商务方向,居住方向,酒店式服务公寓,定位?,2,WHat,我们的目标就是整合项目资源，对项目功能相互促进的特点进行强化改变房地产普遍的性格平面化、消费者认同单一化的状况,弹性空间,颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性,我们的目标,定位,LIHO：即“life、investment、hotel、office”四个英文单词首写字母的组合，满足CBD区域及其周边目标客户对集“居住、投资、酒店和商务办公”四位于一体的房地产产品需求。,LIHO公寓注重LIVE
17、居住，辅助其hotel+office功能，是最具创富资源的投资型物业investment。,LIHO百变物业功能,定位,第一：物业处于大亚湾的核心区域,第二：建筑本体具有很强的标识性，开发商的品牌实力,第三：依托大亚湾石城及惠州港，大量的外来工作人员,第四：完善的交通配套体系，连接深圳、惠阳、惠州,第六：未来具有相当增值与升值潜力,第五：具有强势的区域性政策倾斜支持,LIHO开发的支撑,定位,LIHO的价值与意义,定位,国际化的外衣包装,提供更高商务的平台,先进的居住潮流和地产开发的方向,社会价值 代表先进居住潮流改变居住价值取向,人文价值【SOHO升级版，现代白领族群文化】,艺术价值【主张高
18、雅品味，全新功能演绎全新生活】,经济价值 销售价值与经营价值的双重体现,商业活力中心,投资,创业SOHO,信息平台,商务交流,LIHO公寓以商促居，面向多种需求的集成建筑,功能定位,定位,物业定位,定位,大亚湾首席景观式五星级公寓,产品解构图,项目增值基点,商业,会所,积蓄人气,片区奢华体验,名商俱乐部,商务人士高尚配套,居家的尊贵配套,住宅,国际公寓,会员制寓所,假日寓所,纯租赁公寓,超标准服务式公寓,商务社区,创业SOHO,公寓写字楼,商务中心,酒店,形象定位,定位,大亚湾楼王地标东海岸不夜城海上世界的长明灯,竞争力?,3,HOW,总纲,物业建议,户型,裙楼,广场,户型建议,功能布局,市值
19、参考,塔楼,风格,与周边关系,内外风格,大堂入口,活力会所,外立面,其他,酒店与服务,标志性,样板房,户型 深圳同类户型市值参考,物业建议,一、酒店式公寓主要面积,注：寸土寸金，户型面积整体偏小，注重于满足B&B（bed与breakfast）的现代概念,二、商务、酒店公寓主要面积,深圳同类户型市值参考,物业建议,注：商务性公寓比酒店式公寓面积稍偏大；,项目户型分析,物业建议,注：项目片区处复兴期，相对深圳单价低，面积虽偏大但整体总价仍偏低，是超值奢华享乐空间。,项目户型分析,物业建议,注：一期以大一房为主力户型，二三房占总体22%左右。二期小户型为主，占60%。,物业建议,A栋一期D/E/G/
20、H户型临北澳大道与进港大道，商业价值最大，且户型偏大，建议为商业公寓功(或公寓式写字楼)用设计。其他为酒店式公寓。体现主体建筑的商务定位。,北澳大道,进港大道,农民房,E,E,D,D,G,H,H,G,物业建议,B栋二期A1户型临北澳大道商业价值最大，且户型偏大，建议为商业公寓功用设计。其他为酒店式公寓。本栋基本以定位酒店式公寓。,项目户型建议,A1,A1,户型革命,小厨房、大浴室,全景落地玻璃,物业建议,项目户型建议,+,=,从居住型小户型向“Studio”的转变适应人群,可变功能，弹性空间,+,另一户单身公寓,=,从纯居住型小户型向“SOHO”的转变，向“LIHO”的转变,散点式布置的“联合
21、起居”在建筑内部形成了垂直公园，为不同的居住人群不同职业不同背景但都充满个性的居住者提供了交流的平台,“联合起居”,物业建议,项目户型建议,物业建议,A栋每套预留卫生间管道（3件套，花洒、坐厕、洗手台），不加隔墙。为客户购买多件组合预留空间。面积控制在3平米左右。保障最大采光。,E+E,D+G,B+G1,A+B,F+F,物业建议,B栋A1、E1户型可联合起居，中间设入户花园，或弹性合并为一户，且隔墙少，后期销售以并购优先。其余采光通风性均好，直接按酒店式公寓设计装修，不考虑弹性变革。,项目户型建议,A1+A1,E1+E1,SKY Huose：27-28、29-30层上下层打通成一户，6米高空单
22、层SKY Huose豪宅，加上屋顶仿天空设计与灯光配合，白天与黑夜都能感觉更高广宽阔的空间自由,物业建议,项目户型建议,整层活力会所,1F,2F,住 宅,4F,物业建议,功能布局,3F,5F,酒店/办公室,27/28F,29/30F,商 业,广场,物业建议,广场,商业街,商业街,广场周边与商业街,物业建议,广场周边与商业街,物业建议,财富之泉,万国旗,电子屏,入口广场,物业建议,广场周边与商业街,街铺,主入口,裙楼,物业建议,注：商住分离，电梯直接上五楼住宅层，与商业分离。,B栋,A栋,1、公共空间住户入口,物业建议,信报箱：统一标号，采用优质不锈钢。,A栋主体楼豪华风格，体现大亚湾最高档商务
23、档次。B栋经典风格，体现高贵的酒店式居住档次。,电梯宜与五楼大堂相承接的暖色调，尤其注重灯光、细节的处理。突显尊贵。电梯宜选用品牌高速电梯。,1、公共空间电梯间,物业建议,1、公共空间商场,物业建议,设置中庭的理由：1.在主体楼中间采光不好处有空置位，用作中庭不至于有太大损失；2.中庭的设置增加了景观，提升了周边单位的价值；3.再次体现了商务社区的概念。,商场设计充分考虑公共空间的大气与舒适性，体现大亚湾地王的豪气，建筑本身柱多布局不合理，应适当牺牲部分空间作为公共区域增强形象及商业氛围。,1、公共空间商场,物业建议,1、公共空间商场,物业建议,业态：商业是本项目价值的集中体现，亦是保障住宅良
24、好销售、后期经济效益增收、项目真正盘活及占据大亚湾地王身份的重要支撑，所以需准确把握商业的定位。片区购物消费力低，饮食玩乐消费力强劲，一层可设大街铺，内外双向开口，侧面边角上招商移动、联通、银行等品牌商家，中间部分宜招商高档消费商家，维持夜间整体的灯光效果。二三层不宜设百货，应考虑供应住户24H的实际需求、商务人士的日常消费所需，打造成为一个片区最有活力、最有凝聚力、最有号召力与影响力的消费场所。,裙楼外立面的设计要充分考虑到商业广告牌的设立及日晒遮雨功能，可以考虑连廊。,2、裙楼外立面,物业建议,物业建议,塔楼 立面风格,御景立面,现代、简约、国际、钢制冷色调，银灰主色调凸显商务国际化本项目
25、需要兼顾酒店式公寓与商务公寓，建议配以部分玻璃幕墙，既现代、简约、国际，又能有较好的质感，体现尊贵档次。,物业建议,立面风格,lomo wall：在外观设计上考虑夜间效果。建议引入新型房间照明系统，客人可以根据心情调节自己喜欢的灯光颜色，那么在外观上就可以形成一个巨大的、不断变化的lomowall，从而达到由内而外的视觉统一，又可成为一个时尚新潮的都市景观。,物业建议,立面风格,夜间标识,物业建议,标志性,顶端独特设计的标志展示性,活力会所,物业建议,物业建议,活力会所,物业建议,打造开放式阳光活力会所，360度天然景观，24H与城市亲密接触。与裙楼商业错开竞争，针对高档商务人士，可设空中酒巴
26、街、红酒屋、西餐等及泳池、球场健身配套。商务体闲两用。,大堂设接待总台。装饰豪华水晶吊灯。A栋以现代经典及高贵品质感的风格为主，体现商务的高端与尊贵。,大堂,物业建议,置地逸轩入户大堂,B栋以暖色调为主，体现酒店式公寓的温馨与豪华。,大堂,物业建议,第五公社入户大堂,时刻感受酒店式服务,大堂,物业建议,6、样板房,商务SOHO风格,现代SOHO办公布局，简洁明爽，注重色彩搭配，营造舒心养眼的工作情境,样板房,物业建议,中式酒店式风格：温馨、浓厚、舒适,SOHO+酒店式居家,样板房中式,物业建议,样板房欧式古典,物业建议,物业建议,样板房现代简洁,样板房现代简洁,物业建议,物业建议,样板房现代简
27、洁,A、服饰设计师的家波西米亚在微笑B、媒体传播人的家展翅高飞的源泉和力量,直木式和木格式放在一起初看很不调和，但厨房里多处出现整体木色，缓和了冲突，增加了多元感。,打通睡房的主壁，将漱洗室和浴室设计成一个开放单位，以纱玻璃作隐约间隔，生活透明,空间：是休憩的家也是朋友聚会的场所。细节：散落在书房的书籍和最新出版的CD、招帖画、名人传记。用具：卧室一隅的时尚电脑组合是传媒人不可缺的助手。夜深人静的脑力激荡也正是思如泉涌之时。,样板房依职业特征设计,物业建议,C、IT职业经理人的家点击.COM,空间：WWW自由空间装饰：白色与条纹体现干练与优雅。细节：彩色掌上电脑、IT杂志、软件包、磁盘,样板房
28、依职业特征设计,物业建议,D、自由职业者一半是海水，一半是火焰,空间：工作+生活装饰：简洁明快，不同功能房间风格迥异，色彩对比强烈，开放式厨房细节：两台电脑（台式与手提各一台分别在卧室和书房）、办公桌就是餐桌,竹帘把主人房一分为二，睡觉的空间因此更具隐私。,小平台是休闲角落，在这里沏茶聊天，最理想不过。,样板房依职业特征设计,物业建议,空调：所有公共空间设中央空调集中制冷；所有室内赠送分体空调（统一赠送、统一位置安装，隐藏）。空调槽：尽量减少空调槽对外立面的影响。可考虑隐藏或半隐藏式。挡板厚度：不宜厚，6公分左右较合适。,1、空调,其他,物业建议,2、楼宇智能化,24小时监控系统、对讲防盗系统
29、通讯：光纤、宽带、卫星接收系统消防系统：烟感系统、声光报警系统24小时物管、24小时热水供应,其他,物业建议,3、车位,项目现有规划不足以支撑项目的商务功能，149个车位不能满足790户住户及商业的接待力，需增加车位。开辟露天停车场，增设停车位建立地下立体车库，减小占地面积于B座增加地下车位，现有地下2层车库，建议再增加一层,精装修标准交楼。所有大堂及公共走廊装修风格统一，所有室内房间装修风格统一。门扇：高级防火防盗门配防盗眼，户内门为优质木门地面：客厅地砖、卧室高级复合木地板内墙及天花：高级乳胶漆窗及窗台：高档铝质窗、窗台优质石材。厨房：名牌橱柜（工作台、洗菜盘、水龙头、炉具）、名牌抽油烟
30、机、地面高级防滑地砖、墙面精美瓷片。卫生间：名牌洁具、名牌热水器、排气扇、冷热水龙头及花洒、地面高级防滑砖、铝扣板吊顶、瓷片贴面、防雾面镜连灯饰。电视电话：有限电视接口、电话线插座及宽频网络插座、配访客对讲系统,其他,物业建议,不可自由组合的酒店式公寓全部精装修。商务公寓/公寓式写字楼简装修即可。大堂、电梯厅及所有公共部分以超星级酒店标准配备，注重体现酒店式居家的舒适与温馨。样板房分多种不同风格展示，同时开启多套样板房配合销售。,小结,户型,裙楼,广场,户型偏大，奢华超值空间享受；根据户型价值区分及组合可变性，设定商务公寓与酒店式公寓的功能分区，其中就四层、五层及顶层的功用及修改作了部分建议,
31、塔楼,通过与周边关系 的分析，对广场与商业街的风格、景观等提出建议,拟建议商业的现代的立面风格、非百货类的业态定位、内外装饰风格、车位的增加、住户入口的经典形象等,外立面风格建议冷色调体现国际商务气派，增加夜间灯光系统及屋顶特殊设计的标志性，会所就内外需求及商住需求的功能进行了细分，希望打造有内函的阳光活力会所，入户大堂的不同风格建议及样板房装修风格的不同建议。,谁来买单?,4,WHO,他们是这样一群人,目标客户,客户,大亚湾石化上下游产业高级白领,他们是充满激情的一族，以经营工作室状态存在 他们有着浓厚的都市情节，对城市的便利有着先天的依赖 他们思维活跃，喜欢自由，对空间的追求也比较随心所欲
32、,海内外常驻大亚湾分公司或办事处,以生产或经营高科技、化工产业的企业 25人的公司规模，实力强，注重形象 需要依托城市完备的配套 体现母公司人性化关怀，驻外员工可以工作和生活兼顾 办公场所不要太大，但一定要有的品位,目标客户自用,客户,深圳客户及香港人,经常往来与惠深两地的深圳及香港商务人士，与大亚湾有着密 切的商务往来；他们需要一个来往惠深方便的场所；看好本项目未来发展前景的深圳客户及香港投资客；,经常在大亚湾中短期驻足（2、3个月）的公干人员,出差的时间不长不短，住酒店费用昂贵划不来，自己租房子却 不太现实 需要方便商务办公的地方 需要城市配套集中的地方 需要提供商务及家居全套服务的地方,
33、目标客户自用,客户,经常往返大亚湾的商旅人士,他们是工作上的精英，总是飞来飞去，但大亚湾却是他们商务往来 的核心所在 他们需要自由的商务空间 他们需要高品质的生活空间 他们需要高档次的商务、生活、娱乐消费,商务人士及年轻高级白领一族,他们是都市时尚的代表，有着令人羡慕的工作和收入 他们具有相当的品位，注重生活的内涵。他们交际广泛而频繁，喜欢随时的逛街，购物和娱乐消费,为大亚湾服务的本地生意人,他们生意繁忙，经营红火 他们赚钱第一，享受第二，没有太多休息时间 他们需要一个离生意近的地方，可以随时养精蓄锐,客户,具有敏锐眼光热衷于投资的专业投资人士,他们具有独到的投资眼光，善于理性的分析 他们看中
34、物业的品质，更会考虑综合价值因素 他们对房地产投资情有独钟，对酒店式公寓投资的前景更是看好,对大亚湾石化带来的商机充满信心的投资者,他们看中大亚湾石化蕴藏的无限商机 他们对大亚湾、澳头及临近片区充满信心,少量的投机者,他们比较富有，对小额的投资不是很在乎 他们对羊群效应持跟进态度,目标客户投资,客户,本地蓄势待发的有钱人,一直在寻求本地有投资价值的物业，从已接触的政府官员、开发商关系户的需求来看，有喷发趋势,地域图解,客户,本项目,立足本地区域撬动深圳区域开拓周边区域,价格?,5,PRICE,市场价格总类,价格,项目市场价格预期,价格,项目市场预期价格,价格,酒店式公寓：5000元/,商务公寓：4200元/,经济指标测算,价格,经济指标测算,价格,财务测算-中原.xls,THE END,THANKS,以上陈述仅为对本项目的初步判断！,
