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1、中韩国际小商品城正式汇报（定位部分）,2008年1月16日,谨呈：青岛政建投资集团有限公司,项目整体工作思路,发展战略,资源挖掘,机会分析,功能定位,价格定位,客户定位,业态定位,案例研究,模式借鉴,发展定位,物业发展建议,产品规划,功能配比,配套设施,宏观经济背景,城市规划研究,前期项目价值挖掘,大势分析,资料收集,实地调研,问卷调查,客户访谈,规划设计跟进,格局分析,竞争分析,客户分析,项目本体分析,区位价值,项目界定,资料收集,实地调研,行业分析,营销策略思路,核心问题,中韩国际小商品城的初印象,一个成功起步的商业航母在青岛具有一定影响力的商业项目面临竞争和机遇的商业项目经营客户不断演进
2、的商业项目可永续经营发展的商业地产项目承载企业理想的商业航母,中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母,核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可持续发展？解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营活动促进一二期的经营，同时与三期进行互动；核心问题二：项目是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？解决思路：寻找市场、项目自身、产业发展的机会，在市场空白点建立项目的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台核心问题三：项目如何创新？解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态创新；市场的唯一性和差异性。,核心问题解析,项目发展策略，切实解
3、决项目的核心问题,机会背景,所面临的外部环境及自身剖析案例借鉴市场回顾及宏观环境机会机会背景分析,战略高度,创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去方向的航船！,从城市切入项目的思考,中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口,青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，2005年GDP占山东省GDP总量的14.6，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第 4位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口,青岛,韩国,济南（
4、政治、文化、教育核心）,青岛（经济、工业、贸易核心）,中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市,全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。,2005年，青岛旅游业总收入为256.6 亿元，约占GDP总量的1/10，2004及2005年均位列中国旅游城市top10。,中国对外贸易强市，交通强市,贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度75%，列中国第一位,交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。,中国的第二大品牌之都,青
5、岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。,中国未来的世界城市,世界城市的概念世界城市概念早在1915年就由西方城市和区域规划先驱 Patrick Geddes在其所著演化中的城市一书中提出。现代世界城市的本质特征是拥有全球经济控制能力，其来源是跨国企业总部与作为生产者服务核心部分的跨国银行的总部。世界城市是以技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受到信息技术不断创新的深刻影响。,世界著名空港产业区发展历程,在1959年爱尔兰成立了香农国际航空港自由贸易区，利用国外资金和原料发展加工贸易，代表世界空港产业区的诞生；世界各国的许多机场，如美国的洛杉矶和
6、菲尼克斯机场、日本的大阪和长崎机场、德国的法兰克福和汉堡机场、荷兰的史希斯浦尔机场、马来西亚的苏邦国际机场等，都在临港地区发展了空港产业，并且都在使空港产业区向航空城发展。,世界著名空港产业区发展历程,美国达拉斯的依托伏特沃国际机场是全球最大的批发采购展销市场，交易额高达75亿美元/年。机场吸引了一批跨国高科技企业入驻，把达拉斯变成了“德州硅谷”，成为带动当地经济发展的支柱。,荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场除了航空运输，不仅有高档写字楼，还有会议、展览中心、批发市场，以及便捷的物流中心，方便地连接陆、海、空等各种交通。航空城里写字楼租金超过阿姆斯特丹市中心租金，有5.2万人/天在此工作；,对项目区
7、域的再次剖析临空经济,青岛流亭空港产业区制造业基地总规划面积16.8平方公里，定位于电子信息、机械制造、精细化工、纺织服装、现代物流等新兴行业，分为一期、二期、欧洲产业园三个片区，产业区日渐雏形，物流功能急需完善。,中韩国际小商品城,国际轻纺城,欧洲产业园,北方电子数码信息城,中韩国际小商品城4,5期用地,建材城,日渐繁荣的临空经济圈,外部：环境影响总述,外部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在,今天的青岛，正在发生激动人心的、异乎寻常的变化，奥运、WTO、大青岛、青岛新格局必将创造中国乃至青岛的商业物业有着巨大的市场需求。思路决定出路。对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上
8、梳理思路、盘存要素、配置资源，在项目定位、功能设计、服务配置、推广公共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场有着非常大的前景和优越的发展条件，其间蕴含着极巨大的发展商机。,内部：自身条件研判,优：一二期的成功起步，为项目后期开发奠定基础；三期地块周边交通便利；整体规划较为超前，适应性较强；,劣：三期商业体量较大，加大项目的招商和培育难度；在一二期未完全进入良好经营期时，三期开始面市，市场风险较大大；小商品的定位已深入人心，观念较难改变。,自身条件优劣明显，如何突出与归避,本项目期望结果分析,外部环境对项目成功开发利弊参半,自身条件优劣明显，如何突出与归避,外,内,形成项目品
9、牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营,非期望结果,期望结果,机会背景,面临的外部环境及自身剖析案例及模式借鉴项目国内市场机会机会背景分析,模式借鉴国际批发市场的发展趋势,根据业内人士对批发市场的研究分析，发达国家的批发业已发生了明显的变化。国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导，最终发展到以零售商为主导。,万客隆、麦德龙、山姆店等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化发展。,模式借鉴国外批发企业进入中国的模式,（1）与较小的零售商建立仓库批发市场德国麦
10、德龙公司在中国以经销商的名义登记，开展批发业务，并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场。（2）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂，每家都拥有广阔的销售网（3）在中国建立销售代理网代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等，这种批发业务是由不同层次的代理进行的。（4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务,中国虽然仍未对外开放批发市场，但外国批发商主要采取以下四种办法在中国建立批发网络：,据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是：一开头做零售，然后发展成连
11、锁商店，再后就建立配给中心，最后进行批发业务。,模式借鉴现代会展博览与专业批发市场,由于现代会展博览是比专业批发市场内容更为宽广、丰富的产业概念，其包容性更强，以现代会展博览为依托能够比专业批发市场开拓出更为广阔的后续发展空间；会展博览囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、大众消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力更强；专业性的博览会既可以在中心城市举办，也可以选择在拥有比较雄厚的产业基础或市场要素相对集中的区城举办。从市场化因素和产业链关系上看，在这些区城举办专业性的行业博览会甚至可能比在中心城市更加具有号召力和说
12、服力。,模式借鉴启示,若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，我们研究认为，入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响；不研究国际上批发市场的发展趋势，不研究国外的批发行业的规律，盲目的投资建设传统的批发市场，风险是非常大的；采用适度超前的手段，建设一个符合市场需求的项目，利用国外批发企业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水平的批发市场；高档次的国际性会展博览活动就可以提高一个区域在国际上的知名度，这是以传统的销售方式和市场推广方式所难以达到的，必须着力开展这方面的工作。,两个案例：义乌国际商贸城青岛国际工艺品城,案例模式借鉴义乌国际商贸城,一期工
13、程占地420亩、建面34万平方米，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有9000多个商位1万多户经营户。商品销往140多个国家和地区，90%以上商位承接外贸业务，外贸出口占60%以上。,义乌国际商贸城相对应电子商务平台义乌国际商贸城在线，平台以义乌国际商贸城为中心，全面实现义乌电子商务功能。,案例模式借鉴义乌国际商贸城,一期主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品,案例模式借鉴义乌国际商贸城,一期各经营品种所占面积的大概比例,案例模式借鉴义乌国际商贸城,二期主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具,案例模式借鉴义乌国际商贸城,二期各经营品种
14、所占面积的大概比例,义乌商品产地及经营户原籍情况,商品产地配置情况,经营户原籍组成情况,商品以浙江省内为主，浙江作为生产大省，是市场成功基础,义乌人善经商也是市场成功的根本,义乌成功的原因,政府政策支持是市场发展的坚强后盾 义乌市政府确立并坚定不移地实施“兴商建市”发展战略，走以商贸业为龙头带动区域经济社会全面发展之路，浙江省委省政府两次专门发文，在全省学习推广义乌发展经验；国家领导、专家先后到中国小商品城视察、检查、指导工作；遵循市场规则的经营理念是市场发展的保证经商意识强烈、遵循商业规则；秉持诚信经营的原则；地方产业是市场成功坚强的基础 浙江省是制造行业大省，大量的中小型的小商品制造企业需
15、要专业市场为销售渠道,义乌成功的原因,经营决策促进市场发展天天博览会：1995年，“首届小商品博览会”举办，并于每年举办一届，至2002年发展成为“首届中国义乌国际小商品博览会”（义博会），2006年举办全国首届行书、草书大展活动和首届中国小商品城文化艺术节。优惠吸纳采购商：关于进一步加强市场引进名牌商品和规模采购商的实施意见（试行）在2002年出台。提出了关于国外著名采购企业、国内上市流通企业等规模采购商进驻中国小商品城的优惠政策。连锁配送中心：2007年10月，眉山义乌商贸城和义乌小商品连锁配送中心正式开业。这是继黑龙江省尚志市后，设立的第二个集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送
16、中心。经营费用的降低：2006年，为降低商家经营成本，一是下调部分市场经营户空调使用费，调整部分商家续租租金，两项让利近9000万元。,案例思考青岛国际工艺品城,定位：北方地区最大的的工艺品市场，地处308国道黄金要道；功能：集展示、商铺、贸易、餐饮、销售批发、购物以及办公为一体现状：一期商业销售火爆，后续经营乏力优势：着力介入饰品产业链各个环节，在行业内有一定影响。,青岛国际工艺品城的借鉴启示：,重视招商销售，忽视后续经营和采购商的有效拓展，致使后续经营乏力，难以支撑市场的后续发展和二期的良性销售；现阶段社会效益最大化为目标，而定位模糊，投入产出比低；着力打造饰品产业链的前端（饰品学校、产业
17、园、贵金属基地等），而忽视了产业交易链和商业地价值链的关键一环消费者（采购商），链条没有被有效的牵动和运转。,中国批发市场新项目带来的反思,中国的批发业在快速的发展中也面临着一定的问题,中国批发市场新项目带来的反思,闭门造车，没有真正了解客户需求；招商策略没有落到实处；作秀行为，专家、学者、协会、政府官员有很大程度是作秀行为，诸如项目得到专家学者认可之类话题，结果受伤的还是投资者自己；项目硬伤，项目挑战强势市场，教育消费者市场，付出惨重代价；投资者过于看重短期盈利目标，没有坚守市场的经济决心或实力；大絮宣传炒作，以为有了名气就会成功，结果是有了名声却没有市场。,机会背景,面临的外部环境及自身剖
18、析案例及模式借鉴项目国内市场机会机会背景分析,市场分析回顾总结,青岛产业优势没有没有升级为品牌优势，项目必须在产业链的上游和下游进行有效的整合，担当起成就青岛饰品品牌的大任，这也是项目的机会点所在；青岛的饰品成品多以外单形式出口，技术依托于韩国技术，在产业链发展上更加与广州相似，两头在外的局面使采购平台的发展有一定的瓶颈；项目成功和形成差异化的关键点恰是青岛饰品业的技术优势和产业优势，我们不能舍本逐末。,义乌的创新给青岛带来的机会,义乌市商城集团启动了一项旨在为全国小型采购商代理采购、连锁配送的新业务。辽宁、湖北、河北、河南、陕西、贵州、湖南、广东、江苏等10余个省市的近20个专业小商品市场设
19、立义乌小商品展示中心的有关事宜，正在洽谈之中；走出国门，义乌小商品城落户首尔，一个个在异国他乡“克隆”出来的市场相继取得成功。,青岛也同样可以发挥自身优势的同时克隆和利用义乌的影响力和成熟经验,义乌的创新给青岛带来的机会,在青岛中国国际小商品城引入集商品展示、代理采购、物流配送于一体的连锁配送中心有效的拓展项目的影响力同时促使项目快速启动。,机会背景临空经济圈的绝佳优势,临空经济圈是局部的，但其产生的经济效益应该是国际化的，只有将临空经济带的发展建立在全球的、全国的观念基础上，临空经济带才会有更大的发展空间，更具备成长活力；航空运输和物流服务产业，航空运输的货物一般具有重量轻、体积小、技术精、
20、价值高、鲜活和事急等特点；（饰品工艺品恰恰存在这个特点）临空经济的快速发展必将推动青岛的国际化和市场化程度的提高，为项目的发展带来极大的优势和机遇。,我们不是站在青岛的角度看项目，而是站在世界的角度看项目,机会背景饰品产业面临升级,人民币升值,环境成本,政府政策,劳动力成本,饰品产业面临升级和重新洗牌品牌出现成为必然,企业对于项目的未来发展愿望,项目开发目标体系,着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台,企业愿景：着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台,青岛，呼唤产业孵化基地运营模式的创新,项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议,打破传统批发模式的
21、束缚，实现“批零兼营”的经营模式的转型,着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台,销售与经营的兼顾，一、二期经营和三期开发的兼顾,中韩国际小商品城发展核心思想,项目的战略定位,建设成为在环渤海经济圈框架下的大青岛空港核心经济区内具有饰品产业孵化功能的专业展贸中心,定位诠释,青岛“世界流行饰品的制造中心”的地位越发稳固，以“原产地的常年展贸中心”的主题，同时强调项目的产业孵化功能和服务功能,项目的主题概念,主题概念是一个统领全局的制高点和中心,主题概念是一种包装或一种说法,饰品展贸中枢，产业孵化基地,核心、根本,信息集合交流行业的地位,产业优化方向趋势，增强青岛企业未来竞争力,项目定位下的发展战略,以
22、带动青岛制造业和现代服务业的发展为目标;以流行饰品和多种相关时尚商品的采购博览为重点;以建立为国际中小企业进入中国市场（包括销售和采购等）综合型服务平台和中国产品拓展海外市场的平台为核心。,项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议,客户分析回顾经营客户分析,全部被访者中外地客商占78.8%，本地客商仅占21.2%。其中除即墨小商品城外，其他专业市场的外地客商均占70%以上。近七成的被访者是通过租赁取得商铺使用权的，而购买比例则仅占三成；中韩小商品城和工艺品城商铺租赁比率相对较低，但是租赁比率依然在4060%之间。,项目目标客户类型,一个复合型的
23、批发市场，而不仅仅是一个批发市场。所以项目的目标客户的非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型,本项目客户分析,找出本项目各类潜在客群,根据产业特点、市场状况、项目的实际情况逐个分析,根据分析结果得出主要客群次要客群边缘客群等定位,青岛本地饰品企业和商家项目未来发展特色的基础广州、义乌饰品企业商家项目前期经营发展的基础韩国流行饰品商家项目辐射全国和发展特色基点本地投资型客群项目良好销售的基础外地投资型客群易形成联动效应利于销售,招商销售目标客群界定,1、青岛市饰品企业有强烈提升销售渠道需求的企业2、义乌饰品企业及批发市场商户3、广州饰品企业及批发商4、韩国饰品、服饰商家5、本地投资型客户,核心
24、客户,游离客户,偶得客户,饰品等行业领袖企业的跟随者；成长迅速，有扩大饰品销售渠道的商家,1、国内其他市场的饰品商家2、外地投资型客户,商业地产价值链核心力,通过展览和引入采购中心办达成交易,重点推广对象,基本吸引对象,项目目标贸易对象定位,项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议,项目功能定位,以当地企业和广州、义乌饰品企业为基础，吸引全国的饰品企业、工艺品商家入驻该交易市场，建成以专区交易市场、电子商务中心、网络运营中心、品牌展示中心、会议中心、小型商务洽谈中心、物流中心为主的专业功能区域，使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购、产品销
25、售、品牌展示、产品运输、产品出口等多项业务。,中韩小商品城整体功能设计,功能设计展示、交易功能区,同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；经营产品中高档以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌服装企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）。,展示功能与交易功能区，通过动
26、态的展览展示提升本项目的辐射半径，展示功能将成为本项目的核心引擎。,功能设计会展会议、推介培训服务功能区,该区域是市场的配套功能区，主要是提高档次和水平；同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；有计划、有主题地组织各种会展会议。对饰品可以安排各种主题的饰品模特表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如季节主题：春、夏、秋、冬；可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；成为中国饰品博览中心和推介中心；定期组织实用性饰品大奖赛（设立一个基金），有专家团评审；有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展
27、其技能，开发其潜力，变得更有才干。,功能设计休闲娱乐功能,经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施；该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。,功能设计信息服务功能,委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；创办市场自己的专业
28、杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；借Internet网络发布各种信息。,信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。,中韩小商品城三期经营模式之平台,中韩小商品城三期经营模式之合
29、纵连横,合纵：与政府联合将中韩国际小商品城和空港核心区打造成青岛的标志性项目和名片，得到政府的强大支持，不仅在项目招商阶段而且在经营阶段加强与政府的结合，为项目的招商和销售减少压力；与政府联合考察全国和国际上的知名批发市场，同时进行联合招商，吸引商家到城阳投资经营，加强招商引资的力度，为本项目树立形象和信心。,中韩小商品城三期经营模式之合纵连横,连横：与行业协会的联合，打造中国最完备的电子交易平台和信息平台，与中国饰品网、全球饰品网、中国流行饰品网等知名网络媒体联合建立电子商务平台，为市场企业和商户提供最佳的商战平台；协会与协会之间、协会与企业之间的合作，共同促进饰品行业的发展，加强与亚洲珠宝
30、联合会饰品协会、中国珠宝玉石首饰行业协会 等的沟通和交流，举行定期和不定期的交流会。,中韩小商品城三期经营模式之产业链的有效介入,饰品培训学校,饰品配件,饰品成品企业,贸易公司,行业协会,政府,贸易洽谈会,代理经营方,代理合作洽谈,在产业交易链上有效的切入，建立项目品牌和开发商品牌，并有效的激活项目采购。,中韩小商品城三期经营模式之赢利模式,项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议,产品规划业态定位原则,租金贡献率优先原则入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，提供较长远的发展繁荣基础。
31、人气贡献率优先原则入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。发展前景好高品质优先原则未来的发展前景良好、品质高，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；互补的原则业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；,产品规划商业布局,基于上述，本项目3期业态建议,产品规划商业布局,初步功能构想,B1,F1,F2,F3,F4,车位仓储物流,商品区,商品区,会展、厂家直销区,车位,分析目的：体现市场各类饰品、工艺品的供需关系。为项目经营商品分类以及供应面积做参考
32、依据。数据采集：以从事本行业企业为出发点，通过登记注册公司所经营商品类别统计该类商品在饰品/工艺品市场的数量及结构。数据主要来源商务部登记企业、以及相关行业网站，访问几家行业内企业了解该行业基本特征。,产品规划商业布局,市场供需结构分析,产品规划商业布局市场供需结构分析,饰品、工艺品需求,通过对行业和贸易公司需求的侦测，市场对饰品的需求量高于工艺品；广告促销品随着各类企业、产品的推广活动开展，越来越多的被市场认可，此类产品类同于各类工艺品、饰品，但用途原因，由于多用于各类企业，因此多为厂家定制、销售渠道简捷；节庆用品则由于时节的关系所占比重较小。,产品规划商业布局市场供需结构分析,区域饰品、工
33、艺品供应,从青岛饰品、工艺品来看，工艺品的供应量相对饰品较大，占总数的近63%左右，而以鲁绣工艺品为代表的布艺、纺织类工艺品占尽绝大多数，市场竞争压力较大。,产品规划商业布局市场供需结构分析,饰品、工艺品对比,市场景气指数,从市场总体情况看，饰品市场在现阶段贸易景气指数高于工艺品市场，同时正处于上升趋势。,产品规划商业布局市场供需结构分析,饰品、工艺品对比,经营效益指数,从经营者收益分析，饰品收益总体处于上涨趋势。基于良好的收益，商户对业主租金的回报相对会有较好的保证。,产品规划商业布局市场供需结构分析,对项目本项目启示,工艺品行业，需求量与供应量比例相对显现不协调特征，整个市场行情目前景气指
34、数不佳，趋于下滑阶段，需寻求市场主要需求产品，加以规划；加大饰品所占比重，从本地主要生产、加工企业出发，基于“空港核心区”的优势区域条件，为打造原产地的展贸中心；节庆用品在制作工艺上属于工艺品类，但从市场供需情况看此类商品占有较大比重，已从工艺品类中分流出成单一品类，可形成独特经营区。,产品规划商业布局市场供需结构分析,时尚饰品类是饰品行业的主要需求对象，而本区域在这一产品的竞争力十分强大，因此此类商品在本项目的发展空间将被非常看好。饰品包装类商品在需求量共有9%，需求量随饰品需求而不断增长。,饰品需求分析,产品规划商业布局市场供需结构分析,区域饰品供给分析,韩国技术的时尚饰品加工是区域内主要
35、饰品供应特点，在国内市场同样具有较高知名度，项目实施中引导通过此类产品吸引的客户对其他类商品产生需求欲望。,产品规划商业布局市场供需结构分析,时尚配饰类别需求分析,增加饰品分类的主题营业面积，头饰、吊饰、手饰在市场上需求量较大，考虑规划此类专业区域。,产品规划商业布局市场供需结构分析,工艺品需求分析,从市场需求量较大的工艺品品类中，玻璃、塑料、树脂、布艺、编纺、陶瓷、水晶类工艺品在山东区域内生产水平较高，更为适合本项目引入。,产品规划商业布局市场供需结构分析,区域工艺品供给分析,布艺纺织工艺品在区域内供应量较大，市场竞争压力同时相对加强，而该类商品本身与金银珠宝、玻璃水晶等主流工艺品相对区隔较
36、大，因而在项目中不建议规划大面积布艺类商品。,产品规划商业布局市场供需结构分析,对项目的启示,时尚饰品市场供需两旺，是项目主营商品，同时可带来大量人群消化其它类商品。手机饰品从发展历程上看由其它饰品演变而来，目前市场需求以及供应状况良好，可单独规划主题性区域。将饰品、工艺品中分类，合理规划分区，能够与韩国商品形成互动。,商业规划,针对东大门进驻与否，对业态进行灵活规划，在此提供2个方案,商业规划方案一,韩国饰品厅,时尚配饰,商业规划方案一,汽车饰品厅,金银珠宝厅,家居饰品厅饰品类：挂摆件饰品、钥匙扣、链、手机饰品工艺品类：相框、玻璃工艺品、陶瓷工艺品、竹木工艺品、布艺工艺品、金属工艺品,饰品包
37、装,手饰,吊饰,头饰,商业规划方案一,韩国服饰品牌直营店,韩国服饰品牌代理店,引入韩国东大门品牌服饰,商业规划方案一,厂家展销,风味餐饮厅,娱乐休闲,车位,仓储,商业规划方案一,商业规划方案二,韩国饰品厅,时尚配饰,商业规划方案二,汽车饰品厅,金银珠宝厅,家居饰品厅挂摆件饰品、钥匙扣、链、手机饰品,饰品包装,手饰,吊饰,头饰,相框,节庆用品,饰品器械加工、定做,商业规划方案二,水晶工艺品,布艺、编纺工艺品,玻璃工艺品,竹木工艺品,塑料、树脂工艺品,宝石、玉石工艺品,陶瓷工艺品,金属工艺品,仿真、仿生工艺品,商业规划方案二,厂家展销,风味餐饮厅,娱乐休闲,车位,仓储,商业规划方案二,业态布局,配
38、套设施,金融网点以及通讯营业厅选址主要特点多为临街店铺，同时为了便于商户的商务活动设置商务休闲场所，增加项目功能，同时吸引各类人群消费。此部分商铺可采用双层连体形式，可有发展商自持或出售。,产品优化铺位格局,单个铺位使用面积控制在1020平米左右，适合商家、投资人个性组合。增加面宽与进深比，目标商家多需要良好展示空间，适合尺度比例最好在1:1.5以内。,产品优化铺位格局,增加中间铺位的双向展示,受“柱”影响，每个铺位面积区间会有所加大，同样适合不同商家的面积需要。,产品优化铺位格局,产品优化铺位格局,对经营客户进行大面积引导,产品优化动线规划,人行动线引导,在主要出入口设置人工服务台，便于客户
39、服务，同时可提升项目形象。,F1,产品优化动线规划,人行动线引导,街铺可实现内外连同，可实现消费群内外动线，加大街铺使用价值。,F1,产品优化动线规划,人行动线引导,F1,在主要动线设施处设置引导牌，表明各层业态布局，以及该引导牌所处位置，便于消费群的室内引导。,产品优化建议,引导设施,项目车行道以及停车场处同样设计引导牌，便于车行客户便捷采购。项目周边主要道路上以及高速出口处增加交通导向设施，引导客户车行到项目。在公共汽车设施上协调主要管理部门，在此处设立车站，方便中、小采购者的出行。,产品优化建议,商业氛围营造,在楼体与室内增加广告位（同时增加一期、二期），营造良好的商业氛围，同时可增加运
40、营收入。运营阶段定期举行商户活动、或购物活动，积极培养市场,产品优化建议,商业氛围营造,通过显示屏提供主要商品的需求、以及供应信息，为上下游企业搭建沟通桥梁。,产品优化建议,商业氛围营造,屋顶花园、中庭休息区域以及交通东线上设置饰品、工艺品相关主题的小品，增强业态主题的塑造。,项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议,价格制定说明,制定原则：价格的制定以租金反推法作为基础价格，通过与其他商业项目的权重分析进行测算租金；选样原则：以青岛市的竞争商业项目作为整个价格分析的参照，更加合理有效；,中韩国际小商品城定价权重表,中韩国际小商品城定价权重表,
41、中韩国际小商品城定价权重表,注：商场不同楼层售价和租金的关系一般情况下负一层、一层、二层、三层比例关系分别0.6：1：0.7：0.5：0.4;销售单价按照商业地产一般规律10年后收回投资计算可得,每个铺位的价格根据位置和经营业态具体定价,项目整体发展定位客户定位与深入挖掘功能定位及经营方式论证产品规划价格定位空港核心区规划建议,空港核心区在半岛城市群的定位,中韩乃至欧美经贸的门户，日韩及欧美企业进入中国市场的超级服务平台，构建大青岛世界制造中心的核心引擎和增长极，,空港核心区规划定位的目标,空港核心区规划定位的目标,商贸带创造吸引商家投资和经营发展的环境，强化的批零商业功能；以国际化的开发理念
42、，建设中的商贸区应该同国际上的商贸中心模式接轨，为进驻商贸中心的企业和个人提供信息交流、咨询服务的平台。具备现代商业意象，协调自然与人文的关系。生活带提高生活环境品质以吸引经营商家居住；创造一个居住与工作均衡的生活环境，充分结合城市发展与商业产业发展的吸纳及叠加效应，创造山东商贸区域开发的新典范。生态带确立保护自然生态资源和可持续发展的指导理念，例如网球场、中央绿地，提供休闲、游憩活动和可持续使用的自然环境。,空港核心区规划策略理念,规划策略 强调“混合分区”(mixed use)的概念，并强调完整单元的互相流通性，强调城市的不同区域间能建立多面向的互动关系，成为一个活的有机体的概念。规划一个
43、具有弹性可持续发展的成长架构，以追求商贸环境国际化、生活环境人性化和生态环境可持续化的目标。规划策略的理念 以组团式结构规划每个具有特色的发展组团，并以公共活动轴带的有机结合；各组团成为核心区的发展中心，由于项目推进存在诸多不可预测因素，应尽可能增加项目发展的弹性空间；各发展组团在主要功能的实施中仍需保留一定的混合使用弹性空间。,空港核心区空间规划布局建议,空港核心区规划布局建议采用：“两个区片、三条轴带、四个发展组团”展开；两个区片：指西部商贸发展区和东部生活服务区；三条轴带：以公共活动轴、商贸物流轴和生态生活轴；四个发展组团：时尚商品商贸组团、物流仓储配送服务组团、休闲商务服务组团、居住组
44、团,空港经济核心区概念性规划,公共活动发展轴,生态生活发展轴,西部生活商务服务区,东部商贸发展区,商贸物流发展轴,兴阳路,两大区片车轮式发展,两大区片类似“左右手”、“两个车轮”，构筑起“空港核心区”的空间格局。西部商贸发展区 这个区域是“空港核心区”的本质和灵魂所在，也是“空港核心区”最主要的核心功能区。性质：主要为韩国的商品通向中国和中国的商品通向韩国的展示、销售、批发的商贸市场，同时辅助一些旅游、休闲、娱乐和居住功能，形成一个多种功能复合的综合区。商贸区功能主导功能辅助功能专业市场会议会展物流配送公寓居住餐饮娱乐旅游休闲功能：这个区域承载着商业（批发市场）、产业服务、会议会展、商业步行街
45、、物流配送、配套设施、餐饮、娱乐、旅游等核心功能。,两大区片车轮式发展,西部商贸发展区功能,主导功能,辅助功能,专业市场,会议会展,物流配送,餐饮娱乐,旅游休闲,两大区片车轮式发展,东部生活商务服务区性质：生活商务服务区是“空港核心区”最能迅速产生经济效益的板块。与商贸区一左一右联动发展，“双轮驱动”，互相促进，共同构筑功能完善的城市新功能区，吸引商贸区老板入住，并在后期区域板块成熟时，可形成一定规模的高尚商务区。在项目后期开发商务公寓、写字楼等高尚物业；功能：这个区域是核心区的辅助配套功能区，它规划了包括居住产业服务园、商务办公、休闲运动、社区公共开放空间等辅助功能。生活商贸区功能主导功能辅
46、助功能居住运动休闲商务服务商务办公餐饮娱乐旅游休闲以商务公园、运动公园和产业商贸服务园对生活环境价值加以提升。,两大区片车轮式发展,三条发展轴带的规划公共发展轴,商务功能开放空间 生活功能开放空间 商贸功能开放空间,公共活动发展轴：公共活动发展轴集中商贸、商务、产业服务、物流和生活功能和公共开放空间的区域，是塑造空港核心区整体形象的发展轴,三条发展轴带的规划公共发展轴,公共发展轴将串起三大公共服务功能区：轴线东端是以休闲商务功能区，建造商务会所、酒店式公寓，发展商务服务，成为空港核心区的交际平台；轴线中部是以社区商业、公共设施、休闲广场等功能区，建设超市、邮局、银行等公共服务设施和中心休闲广场
47、，发展社区生活服务，成为生活配套的服务平台；轴线西端是商贸功能区，建设会展博览中心、韩国风情步行街（时尚和传统）、商贸功能区配套服务设施，成为空港核心区的商贸服务功能区；,三条发展轴带的规划生态生活发展轴,以东部现有小区中心为发展轴线，串起高尚住宅区、产业服务园（商务会所、商务办公）的功能，充分利用绿地系统，形成主次清晰，相互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连各个组团中心（入口、网球场、游泳池、配套公共设施），形成休闲的开放空间系统，是社区居民和办公者主要的室外活动空间，提升整体的环境质量。,三条发展轴带的规划商
48、贸物流发展轴,以道路为发展轴，串起商贸功能区的各种商贸功能和产业服务功能，小件商品配送服务功能区、时尚品交易中心、仓储配送服务区，形成以物流为主的交通系。由于道路西部是居住空间，需要注意减少对住宅区的噪音、人流的干扰。,空港核心区规划示意图,中韩国际小商品城一二期,山东轻纺城,中韩国际小商品城三期,会展博览中心,商务会所、酒店公寓,商务办公区,仓储,物流中心,中小企业孵化基地,高尚居住区,韩国流行主题城家居商贸城,空港核心区商贸物流区对青岛未来经济的带动,国际经验表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出比为180，技术转移比为116，就业带动比为112；中韩国际小商品城借助空港产
49、业区的辐射和带动，已形成辐射日韩、欧美、东南亚的物流门户，打破了青岛饰品产业的“瓶颈”；国际饰品品牌通过中韩国际小商品城这一平台形成了双向流通格局，不仅成为了进入中国市场的桥头堡，同样也让中国的饰品品牌也走向了世界；,空港核心区商贸物流区对青岛未来经济的带动,中韩国际小商品城的兴建吸引了韩国、美国、巴西、日本、中国香港、中国台湾等各大商户的入驻，保证了产品的国际化和多样性，满足了世界上不同地区、不同风格的采购商的需求，为来自世界各地的饰品制造商、经销商、零售商提供了商机，使青岛成为中国和世界饰品、工艺品的销售集散中心。在吸收下岗人员再就业、解决富余劳动力和促进社会稳定方面发挥了重要作用。据初步
50、预计，中韩国际小商品城未来从业人员将超过2万人，将有效的吸纳国企下岗职工，有力地支持了国企改革，促进了社会稳定；,关于轻纺城的思考,附件：关于山东轻纺城的思考中国纺织产业带,从上图可以看出，中国纺织服装较发达的城市主要集中在东部沿海一带。中国纺织产业重镇、名企主要集中在广东、福建、上海、江苏、浙江、山东、辽宁等地。在这些产业重镇中原材料生产企业和成品生产企业之间、生产企业和流通企业之间等上下游相关企业汇集在一起构建了一个高效率、低成本的产业供应链，形成了具有中国特色的纺织服装集散市场，如著名的虎门富民服装城、西樵面料市场、绍兴中国轻纺城、常熟招商城、中国盛泽东方丝绸市场等。但中国的纺织服装集散
