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1、,关于冷水江市成立第三家渣土公司可行性报告,2012年8月,谨呈：冷水江市城市管理行政执法局,前言,此份报告是针对目前冷水江市渣土市场现状及市场容量报告，帮助冷水江市城市管理行政执法局解决如下问题：1、目前冷水江市渣土公司现状？2、目前冷水江市渣土市场的容量预测 3、成立第三家渣土公司的可行性？,基本概念解读,冷水江市城市发展情况,冷水江市渣土市场现状,目 录,成立渣土公司的可行性,概念解读,冷水江市城市情况,冷水江市城市发展情况,冷水江市渣土市场现状,冷水江城市基本概况,冷水江，位于湖南省地理几何中心 东抵涟源 东北距娄底（87公里）、长沙（236公里）；南邻新邵、距邵阳（83公里）；西接新
2、化、怀化（244公里）。地处北纬273049275038，东经11118571113640之间。湘黔铁路东西穿境而过，东靠南北大动脉洛湛铁 路，上瑞高速公路擦境而过，资水蜿蜒流经市区，规划中的太（原）澳（门）高速公路纵贯南北。冷水江市东距上海1600公里，南距广州700公里。辖4个街道、6个镇、6个乡；总面积439平方公里，总人口36万，其中城市人口20万。,冷水江,矿产资源富集 湖南的老工业基地，湖南省重要的能源、原材料基地，享有“世界锑都”、“江南煤海”、“金属之乡”、“硅石宝库”等美誉，锑产量占全球的 60，煤储量占湖南全省已探明储量的1/4。旅游资源丰富 大乘山波月洞省级风景名胜区，“
3、世界岩溶博物馆”，拥有空心鹅 管、网状石槽、巨型石坝三大世界之最；大乘山被誉为“不是南岳，胜似南岳“！水资源充裕 拥有湖南省第二大河流资江，流域面积达326.5平方公里，绕城而过，年过境水量达126亿多立方米，工业及生活用水十分便利。,冷水江城市基本概况,2004年，冷水江市人均 GDP 达 1800 美元，位居湖南省第二位，人均财政总收入列湖南省第四位，综合经济实力居湖南省第三位。在娄底市“三个文明”建设综合考核中，冷水江市名列第一，并被列入湖南省首批13个经济强县（市）考核验收范围。被湖南省委、省政府授予“全省基层党建先进县（市）”和“发展民营经济先进县（市）”等称号。2005年和2006
4、年，连续2年入选湖南省 GDP 过百亿县市区。2007年，人均 GDP 达 22520 元。湖南省县域经济综合实力第五强，只位于长沙、浏阳、望城、宁乡等领跑湖南县域经济的四小龙 之后。,冷水江城市经济概况,冷水江区位优势之于地产行业的影响力,冷水江将凭借其自身区位优势，加快发展成为“银三角”城市群的重要极核，并促进城市的产业发展转型与人口转移，同时，区域经济的良性发展，也为房地产业的可持续发展提供了良好的契机。,冷水江市在湘中“银三角”城市群中，凭借其得天独厚的自然资源条件、成熟的工业基础以及城镇化水平等自身优势，逐步发展成为湖南“银三角”城市群中的重要极核。作为湖南”银三角”的重要中心城市，
5、未来发展必将加大资产投资，吸引更多的财力与人力资源进入，同时，有效地促进相关产业的发展转型与人口转移（城市东进）解决新增人口的居住问题，伴随着冷水江市未来经济的持续、大力发展，也为冷水江房地产业提供了良好的发展契机。,冷水江建设空间规划,城市向东冷水江东，一座现代化的自然生态之城,规划范围：东到毛易东路250米；西、南以资水为界；北到金竹路以北250米，规划范围总面积1074.19公顷，其中城市建设用地849.45公顷。规划定位：把生态城建设成最具活力的行政文教区，生态型的高端居住区，最具吸引力的核心商务区,冷水江建设空间规划,城东生态新城空间布局规划：“一心一轴三廊六组团”一心：城东生态中心
6、，包括行政中心、文化中心、商务中心；三廊：滨江景观廊道，铁路防护绿地廊道，崇马山、罗家山一线的山体生态廊道；六组团：文化教育组团，商住组团，仓储物流组团，行政商务组团，山水居住组团，滨水商住组团。,冷水江建设空间规划,交通规划对外交通：将现有冷水江火车东站升级为二级客运站，并将站场客货分离，保留现状长途客运站。道路系统规划：二纵三横二纵：资江大道、群丰大道，三横：金竹路、荷叶路、人民路。,冷水江道路系统规划,道路系统规划：归纳为二纵三横，二纵：资江大道、群丰大道，三横：金竹路、荷叶路、人民路。5、公共服务设施：分为三个等级，新城区服务中心，小区服务中心及组团服务中心。,冷水江建设空间规划,沙塘
7、湾组团、禾青组团：二组团主要以工业发展为主，现有工业有：资江氮肥厂、冷水江制碱厂。未来禾清镇、沙塘湾将成为工业发展中心。,冷水江建设空间规划小结,冷水江市城市空间规划：“一中心”“二组团”“一中心”：将老城区（冷水江商业核心区）、布溪区（行政及高档居住区）、集中区（文化教育区）建设成为未来的城市中心区“二组团”：中心区东南部沙塘湾组团、西南部禾青组团，将成为工业发展中心。城市空间发展：东扩，着力打造城东生态新城城东生态新城规划定位：把城东生态新城建设成最具活力的行政文教区，生态型高端居住区，最具吸引力的核心商务区,综合小结：未来冷水江市的城市化商业功能区主要集中在老城区；高档居住、行政文教、商
8、务主要集中在城东生态新城为渣土市场提供了良好的发展空间 工业发展主要集中在禾青组团、沙塘湾组团。,近年政府高调调控，手段严厉,2010年房地产调控政策：,5-9月,10月9.29 调整交易环节契税个人所得税优惠政策9.2 上海出台住房预销售行为管理“沪5条”8.20 上海公积金全面停贷三套房,二套房认定等各项细则出台，政府强调严格执行政策,7.8开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款,标准。抑制投资投机需求,5-7月,6.4 三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房5.6 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款5.2 央行上调存款准备金率0.5个百分点,4月史上最严厉的调控政策出台,4.17新政
9、,4.304.264.214.174.14,北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房住建部发布加强经济适用住房管理条例二套房以住房套数界定，不再以贷款为准“新国十条”出台“新国四条”出台,3.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案,1月份：国十一条,1-3月,3.8 关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台2.20 银监会正式公布流动资金贷款管理暂行办法1.10 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台,929新政,在限购令出台后，央行依然加息，不惜对楼市带来叠加效应，可见中央对楼市调控的决心之大，足见此次调控之长期性。目前冷水江房地产行业受国家政策影响：观望将成为常态，市
10、场越恶化越观望。有一点几乎可以肯定，只要政策执行不打折不中止，决策层不出台新的融冰性政策，史上最严厉的调控政策必然会造就更长的调整周期。开发商开发项目的积极性减少，很多拿了地块的项目没有开工，在建楼盘比较少。购买者对产品持有观望态度，导致产品销售大量减少。,冷水江房地产市场状况分析,江南名都,滨江豪范,佳泰家花园,凤凰山庄,山水名城,商业步行街北区,华天汇畔公馆,同心汽车站,东方财富中心,各片区楼盘分布：老城区（6个）荷花景苑 金泰花园商业步行街北区东方财富中心东苑数码广场华天汇畔公馆布溪区（3个）金水湾江南名都时代100新区（3）和瑞学府公务员小区金鼎花园,冷水江房地产市场楼盘汇总,锑都家园
11、,东苑国际商业广场,汇美畔山公馆,同兴汽车站,秀水江南,金鹰国际大厦,凤凰山庄,山水名城,金泰花园,步行街北区,君悦华府,珠江花城,东尚.裕嘉园,冷水江市热销楼盘汇总,概念解读,冷水江市城市情况,冷水江市渣土市场现状,冷水江渣土市场问题及可行性,目前冷水江市渣土公司基本情况,冷水江目前的渣土运输公司 冷水江市安达汽车运输服务有限公司于1995年注册成立。2003年成为国家三级运输企第一家渣土专业运输公司。业务覆盖范围是老城区区域的工地渣土运输业务业。作为一家股份制公司，2005年5月，创办冷水江市安达渣土运输公司，是冷水江第一家渣土企业。冷水江市千里马景恒渣土实业有限公司是2011年成立的一家
12、专业的渣土运输公司，目前经营范围为新城区沿线区域的工地渣土运输业务。,目前冷水江市渣土公司基本情况（安达公司为例）,2008-2011年安达渣土公司年营业额趋势图（以上营业额包含车辆油料，司机工资，场地租金 及各种税费和管理费用,通过历年渣土公司运输量及年营业额分析对比，从最近的4年里面冷水江渣土运输量在逐渐减少的趋势。,2008-2011年安达渣土公司业务趋势图,目前渣土公司的运输能力分析,通过对目前冷水江在册的渣土运输公司走访了解到：冷水江安达公司2011年业务量7.8万方，运输车辆是8台主要的运输业务范围：建筑垃圾，城市垃圾房地产垃圾占60%，城市垃圾占40%冷水江市千里马公司2012年
13、半年业务量为2万方，运输车辆是16台，主要运输业务是房地产占比为100%冷水江安达公司运输能力分析以10方/台/趟大约一年的运输量在60万方。冷水江千里马公司运输能力分析16方/台/趟大约一年的运输量在90万方。以上预计目前冷水江渣土公司运输能力在一年150万方左右,目前冷水江渣土市场容量预测,通过对在建项目走访调研得到如下数据：从2012年新开工的项目情况其中：水利局项目约2500方，东鑫德源项目约5000方，和悦学府项目约15000方，特教学校项目约400方，红日岭工地项目约2600方，菊花井叉路口项目约1700方，红日路项目约砖渣1000方。2012年下半年可能开工工地：秀水江南项目约2
14、0000方，集中三粮站项目约18000方，华夏家具城项目约20000方，环城路琏水丽园项目约11000方，新天地二期项目约4000方。2012年上半年门店装修垃圾约400方。2011年遗留扫尾工程项目情况。电影院项目约12000方，西苑项目约8000方。通过以上数据我们能够得出了目前冷水江市渣土市场运输量大约在：12万方土左右，其中80%的项目工地已经进入了扫尾工作，实际还能够有需要运输的渣土量比较少。,通过实地调研发现：目前冷水江在建开工工地中，最大的工地汇美畔山公馆，属于城郊结合部，工地渣土由开发商自行运输解决 政府机关建设这块：主要在新区的道路建设和政府机关建设这块上，约有几百万方，但都
15、是由项目承建方及新区管理办公室自行组织转运，目前的渣土公司并不能也没有进行承运。结论为：目前冷水江市渣土市场供过于求，渣土公司基本处于歇业状态。,目前冷水江渣土市场容量预测,未来冷水江渣土市场容量预测,规划范围：东到毛易路东250米，西、南以资水为界，北到金竹路以北250米，规划范围总面积1074.19公顷，其中城市建设用地约849.45 公顷。,城市建设用地约849.45 公顷，理论上总体大约产生渣土5600万立方 除去高扯低填，实际需外运土方会大打折扣。,未来冷水江渣土市场容量预测,在未来冷水江城市发展东扩影响下，城市发展重心在东区，目前冷水江老城区改造已基本到位，基本没新启动的建筑项目。
16、受国家房地产政策影响冷水江房地产市场处于萎靡状态。新区目前真正属于房地产开发的项目实际没有，今后较长时间也不会有太多项目出现。根据经济规律认为房地产市场回暖需要在2-3年左右，甚至更长时间。根据冷水江民意调查发现：开发商和普通市民，暂时不打算投资新区，新区房地产高潮尚需时日。与房地产开发息息相关的渣土运输行业在目前的情况下，冷市江渣土运输市场前景不容乐观。,未来冷水江渣土市场容量预测总结：,概念解读,冷水江市城市情况,冷水江市渣土市场现状,冷水江市渣土市场问题及可行性,冷水江渣土公司经营现状,目前冷水江渣土公司经营困难，业务量非常的少，基本处于歇业状态受房地产政策影响，冷水江地区在建的房地产项
17、目比较少，导致渣土运输量减少。渣土市场混乱，私人车辆，无证无牌车辆及外地运输车辆在本地接活做的情况比较多。冷水江目前政府大型工程项目都是建筑方安排运输公司，渣土公司基本没有办法接到相关业务。所有政府基础设施项目渣土，也不由渣土工司承运。老城区改造已基本到位，其它没有启动的项目，受房地产调控政策的影响，开发商一时很难下决心。2家碴土公司常有互相抢生意扯皮现象，开发商颇有微词，一定程度上有影响冷水江的投资环境。总体市场而言，冷水江目前渣土市场是供大于求，渣土公司之间恶性竞争比较大，渣土企业面临生存危机。,冷水江成立第三家渣土公司可行性,通过对目前冷水江的渣土运输能力及渣土容量调研走访总结出以下结论 优势方面：在一定程度上能够减少渣土公司之间随意哄抬渣土运输价格，左右建设方的情况。劣势方面：目前渣土运力已呈现严重过饱和状态，渣土的处置量呈下降趋势，成立第三家渣土公司会造成渣土公司资源的闲置，导致成本增加，亏损增大。成立第三家渣土公司势必导致目前的渣土公司业务量急剧减少，渣土公司之间形成恶性竞争，从而产生新的困难群体，给渣土运输的规范管理带来很大的困难，从而使城市管理工作增加难度。成立第三家渣土公司会出现因公司之间为生存问题而相互抢夺市场，导致三家公司之间的矛盾，影响社会安定。目前形势是冷水江成立第三家渣土公司是弊远大于利目前不适宜成立第三家渣土公司。,诚待携手，共创辉煌,
