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1、XX号地块投资建议书,XX公司企发部,目 录,项目情况项目背景项目概况项目定位市场研究市场定位经济评价投资收益评价总结投资项目重点要素分析结论,项目背景,城南新区以高新区为依托，是成都市政府近年来着力打造的城市副中心，是未来成都的行政、商业和商务中心；随着政府南迁，区域大交通的完善，地铁一号线的动工，市政配套不断兴建，不少大公司的房产项目纷纷在高新区启动，该区域成为成都房地产开发的热点；项目位于高新区南区大源组团，规划为成都高品质聚居区，紧邻元站华路，离天府大道约1公里；外环外大源华阳组团，规划有12个居住区，每个居住区的人口为3万5万人不等，该区域将聚集50万人左右，加上现有居民，新城南的居
2、住人群将超过100万人，住宅市场需求大；,项目概况地理位置,东侧与元华路相隔约100m，紧邻公司城南凤凰城项目及中海兰庭项目，距天府大道约公里；西侧为规划居住区空地及拆迁安置小区双源小区；南临市政规划道路（已建），直通天府大道；北面是绕城高速公路（北面约公里）；项目东侧是大源商务科技片区，包括科技园区和总部商务区。,项目概况交通情况,东临元华路（20m宽），东距天府大道约公里；西临规划路（20m宽）；南临大源4线（40m宽）北临大源8线（30m宽）；主要干道及快速路元华路、站华路天府大道地铁一号线绕城高速公路（北面约公里）,项目概况区域规划及配套,项目处于高新南区大源组团，该区域规划为高新南区
3、高档住宅区；地块以北约2公里是正在兴建的市级行政办公区、成都第一人民医院新区；项目北侧已经建成的有成都职业技术学院、高新区管委会、联通大厦等机构；东侧是世纪城及新会展中心，拥有完善的休闲娱乐设施。建设规模总计约100万平方米的成都金融后台服务中心将落户天府大道西侧，将于3-5年内完成；临近兴建中的地铁一号线出站口。,社区规划有完善的市政配套设施，如学校、农贸、菜市场等；在两块地块之间有南干堰，两旁将分别有30m的绿化带，项目东南侧也规划有一大型公园；项目旁有一以商业为主的用地，约150亩，未来作为该住宅区域的商业配套；,8,小学,幼儿园,绿地,菜市场,中学,幼儿园,中学,幼儿园,小学,医院,双
4、源小区,8,7,项目概况规划设计条件,GX63（252/211）：2007-077,项目概况规划设计条件,GX63（252/211）：2007-078,市场研究2006年成都市房地产市场总体分析,06年随着政策调控等各方面影响，成都市主城区的固定资产投资从7、8月份的急剧下降。而后在市场刚性需求和各种投资环境因素的影响下，到下半年趋势逐步回升。在经历了大幅波动后，至12月份才恢复到6月的最高水平。,市场研究2007年18月房地产市场分析,商品房供求情况全市商品房供销情况 18月，全市新增商品房供应1837.62万平方米，同比增长35；成交1743.79万平方米，同比增长42.4，供求基本平衡。
5、,市场研究2007年18月房地产市场分析,五城区商品房供销情况 18月，五城区新增商品房供应989.30万平方米，同比增长54.1；成交883.75万平方米，同比增长47.7，当期供销比为1.13。8月，五城区商品房市场延续了7月的火爆形势，新增供给164.43万平方米，与7月基本持平；成交155.32万平方米，环比增长10.4，增幅较7月有所回落。,市场研究2007年18月房地产市场分析,郊区商品房供销情况 18月，郊区（市）县新增商品房供应757.94万平方米，同比增长22.5；成交802.21万平方米，同比增长39.0，当期供销比为0.95，表现出郊区（市）县商品房市场强劲的需求。,市场
6、研究2007年18月房地产市场分析,五城区商品住宅供求结构分析商品住宅供销月度走势 2006年至今，五城区商品住宅市场供销比围绕1小幅波动，且近几个月来波动幅度越来越小，这表明成都商品住宅市场发展较为平稳，供求结构较合理。,市场研究2007年18月房地产市场分析,五城区商品住宅供求结构分析区域市场对比方位角度 从方位上分析，城南楼市仍显供不应求，城北、城东北、城西北发展势头强劲。,市场研究2007年18月房地产市场分析,五城区商品住宅供求结构分析区域市场对比行政区块 从行政区域看，金牛区、成华区工销量大幅提升；武侯区供销均出现回落。,市场研究2007年18月房地产市场分析,五城区商品住宅供求结
7、构分析区域市场对比环域角度 从环域上看，新增供给主要分布在二至三环，但三环外区域具有更大发展潜力。,市场研究2007年18月房地产市场分析,五城区商品住宅供求结构分析套型市场供求情况中小套型住宅供销占比持续升高；120平方米以上住宅总体上供小于求。,市场研究2007年上半年土地市场分析,总体情况 今年上半年共交易土地116宗，成交面积6794.7亩，平均成交土地规模为58.58亩，总成交金额为1880053.8738万元，平均土地交易单价为276.69万元/亩。与去年06年同期相比，上涨99.36%。总体来看，今年上半年整个成都土地市场供需持续走高，与去年上半年的土地供需情况相比，今年无论是在
8、供应量还是成交量上都多于去年，土地市场发展形势良好，仍然呈现出蓬勃发展的形势。近郊（区）县土地市场的发展仍然相当迅猛，比如龙泉、双流、温江、郫县等近郊（区）县，近郊（区）县已经成为成都土地市场的重要组成部分。,市场研究2007年上半年土地市场分析,区域土地成交价格同期对比,市场研究城南房地产概况,区域新增楼盘情况（1-7月）,2007年上半年成都市六城区新推盘以金牛区为主，有32个项目或批次。高新区位居其后，有24个。,今年上半年，二三环是成都房地产开发的核心区域，随着城区可开发量的日益减少，二环外的项目呈现出上升趋势。1-6月，二三环共推出64个项目批次，居各环域首位。三环外位居第二，推出了
9、31个项目批次的产品。,市场研究城南房地产概况,城南高新区地产项目统计分析,华润置地,23,市场研究城南房地产概况,现城南高新区住宅项目共计26项，其中销售5000以上的占到了53%，其中销售价格3000以下的均为原有售罄项目。从近期住宅销售数量排行中，位于城南高新区的南城都汇及英郡分别居于前两位。,市场研究城南房地产概况,城南高新区土地价值及楼面地价增长趋势迅猛,今年17月成都市南部三环外土地拍卖均价已达到515万元/亩；,上半年成交地块的楼面地价主要在2000-3000元/平方米之间。,市场研究小结,房地产市场分析小结房地产投资继续增长，显示开发商继续加大对住宅的投资，以满足住宅市场的旺盛
10、需求，从目前成交快速增长情况看，供应略显不足，但供求关系已经得到一定程度的改善，下半年的供求关系将会进一步缓和。二、三环路之间仍是交易量最大区域，三环路交易量增长较快；城南、城西商品房成交量较大，显示这两个区域仍是主流群体认可的购房区域，需求量最大。土地楼面地价从几百元上涨到3500元，预示该片区已进入争夺“圈地”阶段。,市场研究高新南区规划配套情况,高新南区产业分布特点软件研发中心，公司总部办公区，配套会展中心、金融、商业、咨询、现代服务业等，不再安置新的生产性项目，没有工业产业，已进入南区的生产性项目要调整到西部园区。特点为智力密集、知识密集性产业。新颖的对外立面高档写字楼形态，新科技城区
11、与城市化建设紧密联系在一起，需要更完善的城市基础配套要求，对电力、通讯、网络、公共交通基础设施要求高标准。高新南区定位高新科技新城区（研发中心、高新技术产业、IT软件业、电子信息）、总部经济、商贸中心、国际会展中心、高档住宅区南区企业有3千家以上，90%以上是中、小型企业。,市场研究高新南区规划配套情况,高新南区城市规划主要特点依托城南副中心，创建科技新城，全面推进城市化进程，按中心城区基础设施配套标准建设，相关配套金融、商业、居住、通讯、交通、医院、学校、公共交通都已规划并逐步实施过程中。总部经济招商情况企业总部招商引资从去年到今年已确定10-20个项目都是总部经济发展区，其中有6-7个项目
12、已竟如方案设计实施阶段，特点体量大，每个项目1幢楼，如通威、新希望、电子30所等研发中心、总部办公区，成都海关、联通公司、三峡总公司、中石油西南公司等单位纷纷入驻其中，目前软件研发中心总部经济招商引资状况良好，成效显著。高新南区生活配套规划生活区与工作区在规划上严格分离，各自相对集中，工作区相对集中在南延线两边，生活区主要分布在工作区的两边入驻企业均没有住房安置，自行解决，全部市场化商品房高新区的区域布局划分为四个功能组团，分别为起步组团、新园组团、站南组团、大源组团。大源组团15平方公里，站华路以西全部规划为住宅用地。,市场研究高新南区规划配套情况,土地供给今年南区准备有2-3千亩配套规划用
13、地，包括住宅、商业、医院、学校建设用地，前几个月已拍卖1000多亩商住用地配合城南副中心建设，本区域今年重点项目大源组团（与华阳交界区域）外环以外15平方公里（含新会展中心），2006年基本完成管网，路网建设及相关基础设施配套建设，大源组团包括7平方公里规划软件集中区，总部经济区8平方公里配套项目含有：酒店、展馆、商业、居住、国际医院、国际学校。,市场研究高新南区规划配套情况,配套进度该区域生活和社会配套基本与行政中心的配套同步，据估计，3年基本建成，5年基本完善，8年内商气基本完成。城南地铁2010年国庆通车市政府南迁2007年底开始，现外部装修市一医院南迁建设同市政府南迁同时开始，2007
14、年底开始公建商业配套高新起步区规划新建小学5所，中学1所（不含和记黄浦内中学1所），幼儿园7-8所规划石羊片区成都市一医院（自建）、和平片区规划医院用地宜家超市主体完工、欧尚超市还处于土地整理，本区域在建项目：新会展中心、商品房项目（会展以南9万平方米）、中兴通讯研发楼、大源组团基础设施配套项目，6-7个总部办公区方案设计。配套招商原则针对生活配套：一旦住宅项目落成，通过市场手段调节，餐饮、休闲娱乐、购物等商家会主动联系社区办事处入驻，上面住宅下面铺面将被淘汰，开发商和政策均会倾向住宅小区外围有专门的2-3层商铺，为生活区提供配套，象清华坊一样。象幼儿园、学校、医院等需要市政府有关职能部门解决
15、,市场研究高新南区规划配套情况,发展前景“政府南迁实施、地铁1号线建设”将促使城南房地产进入到良性运行的快车道，为房地产业发展奠定坚实基础。居民收入提高、城乡结构调整、城南产业规划建设等因素将有力拉动需求的持续增长。高新区产业发展提供了大量高科技产业、中高管理人才，这将是一个潜在、巨大的购房生力军，同时政府南迁带来的公务员住房迁移促进城南房地产的发展。高新区总部经济的发展，将在南沿线形成办公物业聚集地，大量商务人士不仅带来住房需求，还有商业、商务的需求。地铁1号线通车将打破以往成都按圈层居住的传统习惯，不会强调在外环内、还是外环外，未来人们居住更多选择在地铁沿线。按照规划预计两年内，南沿线将越
16、过华阳，沿到正兴镇或黄龙溪。目前公建商业配套建设滞后短期内影响南沿线房地产发展。,市场研究周边楼盘情况,天府大道，新国际会展中心、新世纪公园、第一人民医院新址和政府行政办公区区块，由于社区配套完善，交通便利，所以该区域楼盘均价在6500元/平方米左右；距离华阳较近的“阳光华苑”、“戛纳湾畔”、“御景台”项目均以售罄。,南三环,绕城高速,航空大道,世纪城,项目位置,6720,戛纳湾畔,3300,远大都市风景,5700,阳光华苑,5100,华阳,天府大道,绕城高速,兰桥尚舍,4200,御景台,3400,雅居乐花园,中海兰庭,6500,英郡,5700,盛南领地,57006600,育才竹岛,5600,
17、齐胜艺景,5300,5500,凤凰城,6800,市场研究周边楼盘情况,南三环,绕城高速,航空大道,站华路,南三环,绕城高速,融城理想,4200,航空大道,神仙树大院,6700,上海花园,5500,4700,凯丽滨江,天府长城,6400,天府大道,市行政办公中心,科技孵化园,市政公园,新世纪公园,南城都汇,6500,三环外楼盘依托市行政办公中心的完善配套，交通趋势潜力，均价在51006720元/平米；,市场研究可参考楼盘分析,中海兰庭项目概况全部为24层电梯公寓净用地面积：110亩总建筑面积：35万平米产品描述采用大围合集中式景观规划理念，打造超大间距共享生活空间，项目产品为24层左右景致高层，
18、采用新古典主义风格演绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。网球场、特色商务会馆、景观游泳池等生活配套设施。销售情况 8月推出2批次184套房源，销售面价6300元/平方米，登记销售均价6170元/平方米，开盘当天基本售罄。,市场研究可参考楼盘分析,远大都市风景3期项目概况全部为18、24层电梯公寓占地面积：21987.48平方米 总建筑面积：79865平方米 产品描述“优悠风景”1、2栋采用罕见的两梯两户的板式设计，大面宽小进深；3、4栋为独特的圆形地标建筑，气质优雅，色彩炫丽，360度采光观景，居高望远，独享南城璀璨灯光。销售情况目前3
19、期房源基本售罄，仅剩不足10套，剩余125和140平米户型，目前价格5600-5900。4期将在08年初推出。,市场研究可参考楼盘分析,远大都市风景3期价格支撑点构建“当风景成为生活”的全新生活模式，强调对社区自然风景和人文风景的营造；在规划、建筑、户型、景观四方面均实现了突破性的创新；三横四纵的交通体系，紧邻规划中地铁一号线二期工程地铁出站口。依托各大科技园区、市政办公中心、国际会展中心“世纪城”以及成熟的房地产开发新区。,市场定位 住宅价格定位,项目优势环境宗地南侧规划中有上百亩的大型公园；8号地块南干堰通过，两旁各有30m宽的绿化带；项目北侧有8.2公顷新世纪公园（紧邻绕城高速）；城南自
20、然环境空气清新，污染少，生活环境好。交通东临元华路，距天府大道约1公里；北面是外环高速，距离约1公里；宗地南侧已修好40m宽的市政规划道路，直通天府大道；临近规划中地铁一号线出站口，约1公里。,市场定位 住宅价格定位,项目优势配套周边规划有完善的市政配套，如学校、商业、金融、菜市场、养老院、公共服务设施等；地块以北是正在兴建的市级行政办公区、成都市第一人民医院新区，南侧则有国际医院和美视国际学校；接近新会展中心和未来规划的商业商务用地，可充分利用更多配套设施产品纯住宅的开发理念，良好的人居环境；XX集团的品牌、资金、人才优势，开发翡翠城口碑效应；未来新城区，升值潜力大。价格定位：本项目与中海兰
21、庭和远大都市风景可比性比较强，同时利用新行政中心和世纪城的完善配套，环境优美，交通便利，年底均价7200元/平米可以达到。,四、市场定位 客户来源（委托专业公司调查）,城南购房群体结构城南购房者以原来居住在城南的家庭为主。调查显示，购买楼盘时，86%的业主居住成都城区，其中武侯区、高新区较多，分别占34%、25%，居住在成都其它区市县的占8%，居住在 省内的占3%，居住在省外的占3%。家里收入最高的人工作地点，86%在成都城区，其中高新区、武侯区分别占33%、30%，成都郊区县占8%，省内其他地区占4%，省外占2%。从年龄分布看，城南业主中青年特征明显，30-39岁的业主占50%，平均年龄为3
22、8岁。城南业主的职业主要是个体/私营业主（32%）、企业一般职员（22%）、专业技术人员（17%）、公务员（8%），还有部分离退休群体（10%）。,市场定位 客户群结构,市场定位 客户来源,区域认知知道大源组团区域的业主占65%，不知道的占35%。城南业主对本区域未来发展前景看好的占95%。城南业主认为该区域适合居家的占79%，认为不适合居家的占6%。对于下次购房的区域选择，58%的城南业主仍会选择目前区域，13%业主不会选择目前区域。城南业主推荐亲戚朋友在本区域购房的占74%，不会推荐的占5%。,四、市场定位 客户来源,核心群体（占70-80%）1、个体/私营业主（成都经商的个体/私营业主，
23、包括城南电脑城的中小企业主）2、专业技术人员（律师、工程师、高校教师、高新区科技IT人士）3、企业中高管理人员（目前在成都城区人民南路沿线写字楼和总部办公区的企业白领和中高管理人员）4、公务员（包括政府南迁部分公务员和其他公务员）边缘群体（占20-30%）1、习惯居住在城南居民，包括城区南部、华阳、双流等地购房者2、看好城南发展的外地购房者,市场定位 客户来源,公务员购房者,四个职业细分购房者,成都本地购房者（占70-80%）,南沿线购房群体,外地购房者（占20-30%）,个体/私营业主购房者,公司白领及中高层管理人员购房者,高新南区科技IT人士购房者,市场定位 客户来源,政府公务员由于政府南
24、迁，2006年推出兴南开发的东苑、南苑面向公务员及部分事业单位工作人员团购销售，共50000户报名。目前南苑位置极好，主要供应局级以上的干部，1800套全部售完。由于本次销售需要出示合法的收入证明，因此，部分政府官员放弃了南苑的住房，东苑4000多套，户型面积稍小，也全部售完，但楼盘位置不佳，在三瓦窑。可以看出，公务员对住房的需求大。政府公务员住房原则上通过市场化方式来解决本项目沿站华路开车约3分钟可到达新市政府大楼，对即将入驻的政府公务员应有较大的吸引力。,市场定位 客户来源,科技IT人士高新区将建成现代的孵化基地，成为西部最大的孵化园区，主要吸引软件专业人员创业、形成化工、中医药、博士生和
25、海归人员创业园；高新区产业发展提供了大量高科技产业、中高管理人才，这将是一个潜在、巨大的购房生力军。白领和中高层管理人员项目附近将建成总部商务区，积聚全世界和国内知名企业地区总部、营销中心；企业总部招商引资从去年到今年已确定1020个项目都是总部经济发展区，其中有6-7个项目已进入方案设计实施阶段，特点体量大，每个项目1幢楼；通威、新希望、电子30所等研发中心、总部办公区，成都海关、联通公司、三峡总公司、中石油西南公司等单位纷纷入驻其中；高新区总部经济的发展，将在南沿线形成办公物业聚集地，大量商务人士不仅带来住房需求，还有商业、商务的需求。,市场定位 客户来源,个体/私营业主成都经商的个体/私
26、营业主，包括城南电脑城的中小企业主；据调查，对于公司7月新拍的项目，城南电脑城个体私营业主购买意愿比例达到55%。习惯居住在城南居民，包括城区南部、华阳、双流等地购房者按照规划预计两年内，南沿线将越过华阳，沿到正兴镇或黄龙溪，项目辐射范围将向南延伸。,投资收益评价,分析思路,为了保证项目居住品质，本测算时未考虑商业，按纯居住社区进行测算。根据土地规划要求，分别对7、8号地块进行3.6和3.42容积率的测算。考虑税后利润率为10%。假设19、20层高层电梯公寓08年8136元/的均价定位，进行地价的推算。,测算依据,19、20层高层住宅考虑建安成本1600元/平方米；6级人防，可做车库用，成本为
27、2000元/平米；停车位比例1：0.7，地下车位建筑面积为35平米/个；会所成本3000元/平米；城市基础设施配套费：118元/平米；红线外市政施工费用按500万元预留；红线内管网及站点建设费计130元/建筑平米；区内环境景观工程费按400元/平米，绿化率按60%计算；代征地绿化按200元/平米计算；土地增值税严格按照国家规定计算；所得税率按照25%计算。,投资收益评价,建安成本,投资收益评价,7号地块投资收益评价,技术经济指标,7号地块投资收益评价,动态开发计划表,总开发建设（）：252362总销售面积（）：247457（含车库）,7号地块投资收益评价,销售计划,7号地块投资收益评价,静态测
28、算结果,项目现金流量分析,7号地块投资收益评价,首次当期净现金流正值为10520万，出现时间为08年第4季度净现金流正峰值为35536万，出现时间为2010年第1季度,7号地块投资收益评价,项目现金流量图示,8号地块投资收益评价,技术经济指标,8号地块投资收益评价,动态开发计划表,总开发（）：192845总销售面积（）：189704（含车库）,8号地块投资收益评价,销售计划,8号地块投资收益评价,静态测算结果,8号地块投资收益评价,项目现金流量分析,首次当期净现金流正值为10549万，出现时间为08年第4季度净现金流正峰值为17161万，出现时间为2009年第4季度,8号地块投资收益评价,项目
29、现金流量图示,投资项目重点要素分析,区域选择及选址该地块位居成都新城南中心区，是未来成都高尚聚居区，小区周围规划配套完善，将聚集众多人口，市场需求大；项目附近将建成总部商务区，积聚全世界和国内知名企业地区总部、营销中心，大量商务人士将带来住房需求；项目周边道路宽敞，交通便利，离天府大道约一公里，临近地铁一号线出站口，辐射范围广；政府关系翡翠城项目及420项目的获取使公司在成都有较强的影响力，与政府关系良好，市场信誉度高。,投资项目重点要素分析,城市规划城市主要发展方向：向东向南各大科技园区、市政办公中心、成都最大的国际会展中心“世纪城”将陆续完工成熟、知名房地产企业开发新区，不断提升该区域的居
30、住品质和价值主力客群个体/私营业主专业技术人员企业中高管理人员公务员,投资项目重点要素分析,产品定位组合高品质纯住宅，居住环境与自然环境的结合项目规模与公司城南凤凰城项目结合，可形成规模效益（542520万平方米建筑面积）发挥公司的资金实力、开发能力和品牌效果产品开发强调高品质产品，且与河道绿化的自然环境结合成熟的前期、设计、管理和销售团队和经验营销策略纯住宅的开发理念，良好的人居环境，对区域未来规划的预期；营销注重对品牌、生活方式、产品品质的诉求,结论,城南房地产市场处于健康、稳定的发展阶段，供需两旺；城南三环外成为房产投资热点区域，楼面地价和住宅均价涨幅大；该区域基础设施配套齐全，起点高，基础设施配套超前先行配置，比其他区域有优势；配合市政府南迁，城市副中心建设，区内生活基础设施配套完善；地块位居成都新城南中心区，随着政府南迁（预计2007年底）、高新产业的兴建和大中型企业的入驻，将聚集众多中高消费者，住宅市场需求大，未来预期清晰可见；该项目具备可操作性，有较好的盈利能力和抗风险能力；在合理的价格上获取该项目对于上市公司增加优质土地储备，增加盈利和抗风险能力有显著意义。经测算，7号地块1030万/亩，税后利润率为10.01%；7号地块935万/亩，税后利润率为9.97%。2007年底销售价格预估为7200元/平方米。,The end,
