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1、北京甲级写字楼及底商市场调查报告,BeijingMarch,2006,郑重声明：本方案中包含商业机密，未经批准，任何人不得用复印、打印，E-mail、拷贝、共享等一切方式进行传播，,项目执行说明,项目总体调查思路及目的调查区域选择调查对象及调查方法项目人员及分工实际调查样本结构,项目总体调查思路及目的,调查区域选择,区域选择原则由于本次调查带有普查性这一特点，因此我们在确定调查区域时遵循“全面覆盖+重点突出”的原则，首先，调查样本按比例覆盖北京写字楼的集聚区；其次，对于写字楼底商集中开发区（如CBD、中关村等）采用由客户指定+拓思建议的方式来加大样本比例。,写字楼集聚区,底商集中开发区,底商商
2、户样本选择原则底商商户调查主要用于定量分析，实操过程中，为了让调查结果更为简捷有效，我们本次对商户抽查采用判断抽样的形式来进行，经过拓思专家协商，最终样本量确定为300个。,调查对象及调查方法,实际调查样本结构,写字楼（合计：60个）,底商商户（合计：302个）,第一部分 北京写字楼市场状况,北京写字楼市场特点2005年北京写字楼销售市场成交情况写字楼售价与租金2006年北京写字楼市场发展趋势,北京写字楼市场特点,北京三大核心写字楼区域,2005年，及周边区域有北京财富中心(论坛 像册 户型 样板间)一期和富尔大厦、百富国际大厦等项目供应，对市场造成一定程度的冲击，使空置率水平从2004年末的
3、3.4上升到目前的10左右。区域诸多写字楼项目以销售为主，加权平均售价在2万元平方米左右。较去年上涨约18。随着国外房地产投资机构逐步进入国内市场，写字楼由于其独特的区位优势和稳定的租金收益，备受国外投资机构青睐。,近两年，金融街写字楼市场重新升温，供应势头强劲。2005年即有英蓝国际金融中心、新盛大厦、鑫茂大厦、盈创大厦、中国证券大厦、西环广场等项目入市，总体供应面积约40万平方米。目前，金融街商圈的写字楼平均租赁报价为6.5元天平方米，较2004年有较大上涨。加权平均售价由去年的1.5054万元上升到今年的1.6409万元，上涨9左右。2005年，金融街高档写字楼的需求客群中大型国内外金融
4、机构、大型国企、外企集团、金融管理机关等的需求强劲。截至目前，已有500多家机构入驻金融街区域，,2005年中关村核心区写字楼供应近90万平方米，其中销售型接近30万平方米。出租型约60万平方米。甲级写字楼放量主要集中在中关村西区，如辉煌时代大厦、中关村金融中心座、首创拓展大厦、11大厦等。区域写字楼销售价格普遍在1.2万元平方米至1.9万元平方米之间，加权均价在1.5万元平方米左右。租金方面中关村西区写字楼平均租金在5元天平方米，2005年，中关村写字楼供应量较大，市场竞争异常激烈，但2005年后期市场上表现出需求相对旺盛的势头。资金实力雄厚的中资机构、高科技企业将成为中关村高端写字楼的主要
5、购买者。,05/06年主要区域的甲级写字楼供应量,05/06年主要区域的甲级写字楼供应量,代表项目：财富中心华贸中心银泰中心万达广场万通中心,代表项目：凯晨广场长安兴融中心,代表项目：昆泰国际中心朝外MEN尚都国际中心百富国际大厦天恒大厦新保利大厦铂宫北环中心非中心传媒大道德外科技园,2006年由于供应量的加大，市场竞争将进一步加剧，北京甲级写字楼市场依旧面临租金下调压力。近几年，北京写字楼市场供需状况已基本平衡。据统计，今、明两年市场供应将大增，在CBD地区、中关村、金融街、亚运村等区域累计至少有超过500万平方米的供应量，如果加上东二环和燕莎商圈等二线商圈的供应量在内总量达到1000万平方
6、米。,05年底北京甲级写字楼空置率,北京甲级写字楼总体存量已达400.8万平方米。各区域空置率中，只有东二环区域下降至5.7%外，其他区域空置率都迅速增加。全市平均空置率24.5%，与2004年相比上升23.7%。,北京甲级写字楼的需求推动,2005年北京写字楼销售市场成交情况,根据统计2005年北京写字楼市场租售吸纳量超过130万平方米，与去年相比上涨130%。推动写字楼销售市场的仍然是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量，如中国人
7、寿保险(集团)公司购买金融街国际金融中心A座91477平方米的案例，中国电力投资集团公司和中国电信购买盈创大厦南北两栋逾100000平方米的案例，中国人民财产保险股份有限公司购买银泰中心东翼60000平方米的案例。,2005年全年最新推出写字楼,2005年全年最新推出写字楼,2005年全年最新推出写字楼,2005年全年最新推出写字楼,装修比例,2005年全年最新推出写字楼,各区域平均出售价格比较,2005年北京甲级写字楼大单成交案例,2005年北京甲级写字楼大单成交案例,2005年北京甲级写字楼大单购买的业主中，金融集团、保险、投资等金融类公司为主。成交大单中大部分为“整座购买”，表现出强大的
8、购买能力,写字楼售价与租金,截止2005年11月，北京写字楼市场平均售价14808元/平方米(建筑面积报价)，与2004年相比上涨4.6%；平均租金22.0美金/平方米/月(建筑面积报价)，,成交净租金美元/平方米/月（2005年12月）,注：成交净租金：跨国公司租用的500平方米左右，位于中层的甲级写字楼面积成交价，换算成使用面积并考虑免租期以后的价格（数据来源：高纬物业2005年12月）,写字楼面积,（单位：平方米）,（单位：平方米）,2006年北京写字楼市场发展趋势,总供应量将小于2005年，西部地区(西城区、海淀区)将以微弱优势超过东部市场(东城区、朝阳区)；2006年北京写字楼平均售
9、价、平均租金预测将会小幅下跌，部分产品有可能出现滞销和滞租局面；单一产权的写字楼，长线持有楼盘明显增加，从而进一步提升北京甲级写字楼的整体品质；受人民币升值的影响，甲级写字楼租售报价将从沿续多年的美金报价模式转向人民币报价模式。北京写字楼市场“外资企业向西，中资企业向东”的预言将变成现实。写字楼整体租赁市场仍然是压力比较大:是市场供应压力依然存在，预计06年市场供应与05年持平；高端项目仍未达到入市条件，CBD区域高端项目明年入市量仍然较少，预计这批高端写字楼项目入市时期应该集中在2007年和2008年，06年的写字楼租金很难走高；预计2006年的写字楼租赁市场仍不乐观，但由于北京写字楼市场整
10、体走势仍然较为平稳，因此写字楼租金应该是在较为平稳的基础上略有下滑。,第二部分：甲级写字楼调查分析,一、入住公司分析二、最大单位出售/出租面积分析三、出售/出租率分析四、写字楼价格分析五、写字楼配套设施分析六、小结,一、入住公司分析,入住公司行业属性,入住公司行业属性,入住公司行业属性,入住公司公司性质,入住公司公司性质商圈,入住公司公司性质区域,入住公司公司规模,二、最大单位出售/出租面积分析,已出售/出租的最大单位面积,（单位：平方米）,（单位：平方米）,出售最大面积商圈,（单位：平方米）,（单位：平方米）,出售最大面积商圈,（单位：平方米）,（单位：平方米）,（单位：平方米）,出售最大面
11、积区域,（单位：平方米）,（单位：平方米）,出售最大面积区域,（单位：平方米）,（单位：平方米）,（单位：平方米）,（单位：平方米）,出租最大面积商圈,（单位：平方米）,（单位：平方米）,出租最大面积商圈,出租最大面积区域,（单位：平方米）,（单位：平方米）,出租最大面积区域,三、出售/出租率分析,写字楼的出售/出租率,写字楼出租率商圈,写字楼出租率商圈,写字楼出租率区域,写字楼出租率区域,四、写字楼价格分析,写字楼出租与出售价格,写字楼出租价格,写字楼出租价格,写字楼出租价格,区域,写字楼出租价格,区域,五、写字楼配套设施分析,网络通讯设施,网络通讯设施商圈,网络通讯设施区域,车位总体情况,
12、车位商圈比较,车位区域比较,电梯配备情况,垂直梯,滑梯,六、小结,，入住公司主要以“网络科技和互联网”、“贸易公司”、“电信或通讯公司”、“咨询、公关、广告公司”行业为多。公司规模上50一下的小公司在数量上占据主体。在公司性质上，外资独资企业和合资企业是北京甲级写字楼的主要销售客户。目前的甲级写字楼除了少部分整栋出售的案例外，总体上出售率不是很高，还是以出租为主。平均出售的单位最大面积为1438.4平方米，最大的3000平方米，最小的500平方米。总体分布不是很集中。平均出租的单位最大面积为1220.8平方米总体上，平均出售价格为16692元/平方米，大部分在20000元/平方米以下，调查样本
13、中最高的价格达到30000元/平方米。总体上，平均出租价格为：183元/月/平方米，大部分在150元/月/平方米左右，调查样本中，最高价格为500元/月/平方米，朝外商圈的平均出租价格最高，达到208元/月/平方米，其次是金融街，为180.8元/月/平方米。配套设施：有28.8%的写字楼已经配备了目前比较先进的无线网络设施。从网络发展来讲，成为写字楼的标准配置应该是必然；甲级写字楼平均提供的车位有368个，分布上比较集中，绝大部分写字楼在500个车位以下,第三部分 北京甲级写字楼底商市场,一、商户经营实体类型分析二、经营状况分析三、底商业态布局分析四、商户对周边环境的评价分析五、商户选择经营地
14、点的环境影响因素分析六、商户租、买价格分析七、客流量分析八、小结,一、商户经营实体类型分析,商户经营实体类型总体,商户经营实体类型区域,商户经营实体类型区域,商户经营实体类型区域,商户经营实体类型商圈,商户经营实体类型商圈,商户经营实体类型商圈,二、经营状况分析,经营时间,经营状况满意度,经营状况满意度-商圈,经营状况满意度区域,经营状况满意度区域,三、底商业态布局分析,底商出租最大面积商圈,商圈,（单位：平方米）,（单位：平方米）,底商出租最大面积-商圈,底商出租最大面积-区域,（单位：平方米）,（单位：平方米）,底商出租最大面积-区域,商铺位置,商铺类型分布,商铺面积平均百分比,四、商户对
15、周边环境的评价分析,对周边环境的评价区域,对周边环境的评价商圈,五、商户选择经营地点的环境影响因素分析,选择经营地点环境的影响因素总体,选择经营地点环境的影响因素总体,选择经营地点环境的影响因素总体,选择经营地点环境的影响因素总体,选择经营地点环境的影响因素区域,区域差异比较,选择经营地点环境的影响因素商圈,商圈差异比较,六、商户租、买价格分析,商户租、买价格,商户租赁价格比较,区域差异比较,商圈差异比较,（单位：元/平方米/月）,（单位：元/平方米/月）,商户租赁价格商圈,商户租赁价格区域,商户购买价格比较,区域差异比较,商圈差异比较,（单位：元/平方米）,（单位：元/平方米）,商户购买价格
16、商圈,商户购买价格区域,商户租用的付款方式,七、客流量分析,底商总体平均日客流量,底商总体平均日客流量,区域差异比较,商圈差异比较,（单位：人/天）,（单位：人/天）,底商总体平均日客流量商圈,底商总体平均日客流量区域,商户店面平均日客流量,商户店面平均日客流量,区域差异比较,商圈差异比较,（单位：人/天）,（单位：人/天）,商户店面平均日客流量商圈,商户店面平均日客流量区域,商户店面平均日客流量区域,八、小结,甲级写字楼底商商户以私营企业占据绝大部分主体，占据了约72的商户数量份额底商商户的经营地点流动性比较大，写字楼在管理维护、招商时需要注意这一问题由于西单商圈多年的历史积累以及特有的浓厚商业氛围，再次经营的商户一般都能获得非常好的收益，因此西单底商商户在本次调查中的满意度最高，满意度最低的是CBD和朝外商圈，由此说明CBD和朝外更多的商圈意义在于办公方面，影响底商商户选择经营地点的环境因素主要是地理位置和周边环境、已经其目标用户的客流量，相对来说，甲级写字楼底商的商户受到租金是否低廉的影响程度最低平均店面租金为600元/平方米/月，购买店面的平均费用为12194元/平方米.56的商户租赁均采用“押三付一”的付款方式，这是目前最流行的付款方式。甲级写字楼的底商客流量平均为2155人/天。受访商户对象的店面客流量平均为434人/天,
