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1、金港广场项目销售初案,镇江概况,镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3843平方公里，占全省3.74%。全市户籍人口266.58万人，其中市区62.82万人。市现辖丹阳、句容、扬中三市，丹徒、京口、润州和新区（省级经济开发区）。镇江临江近海，水陆交通极为便利。镇江为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。距南京禄口国际机场90公里,距常州机
2、场40公里。2001年全市港口吞吐量2697万吨。苏南运河镇江段42.6公里，是全国第一条国家级文明样板航道，四级标准，可常年通行500吨级船队。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、商检、卫检、动植检等查验机构齐全。今天的镇江充满灵气和活力，它是中国优秀旅游城市、中国环保模范城市，国家卫生城市和全国社会治安综合治理优秀地市，是长江三角洲最具发展潜力的城市之一，也是长江三角洲最适宜人居的城市之一。,大港新区,在镇江市东郊，北临浩荡长江，东依巍巍圌山，座落着一座风景秀丽的江南古镇大港镇。考古发掘证明大港远在西周年代就有人类居住，1954年宝国“宜侯矢簋”在这里重见天日，有力地证明这里正是悠悠三千
3、年吴文化的发源地。这里物画天宝，人杰地灵，蕴含着深厚的文化底蕴。大港镇现有行政村19个，总人口约6万人，常住人口约2.6万人，占地48平方公里。这里资源丰富，占尽了蓬勃商机之地利；这里发展迅速，国家和省市领导高度关心；这里环境优越，积聚了世界各地的投资。近年来，大港镇以跨越发展，富民强镇为主题，以招商引资为第一要务，经济总量有了突飞猛进的发展。2003年大港镇实现工业增加值近7亿元，财政收入近1700万元，工业销售额近5亿元，实现利税近3000万元。全镇目前共有各类企业三百多家，已初步形成了造纸、工程塑料、化工、精密铸件等为主导的产业结构。围绕沿江大开发的战略机遇，按照镇江市委、市政府将大港定
4、位为生态新城、新型港城、工业城的规划目标，大港镇人民有信心以更快的改革步伐，更高的工作热情，力争通过3-5年时间的努力，将大港建设成人民安居乐业，社会事业不断进步，率先步入小康社会的江南名镇。,大港楼市,房地产业的飞速发展加快了中国城市化进程，城市化进程不断加速反过来又促进了中国房地产业的迅猛发展两者的相互依存性达到了空前的高度。新政以来，镇江楼市与国内许多城市一样，陷入相对低谷，在镇江各大房产版块中，有一个版块却逆市放量的繁荣景象，成为低迷楼市中的一道独特风景，它就是“大港版块”。大港楼市的繁荣是建立在大港地区今年来城市化进程正在加速这一前提下，是镇江市化进程的一个缩影楼市的发展具有很强的启
5、迪意义。大拆迁带来大发展大机遇，随着新区城市化建设的加快，港区的夜晚也由过去的“星星之火”变成了“七彩霓虹”。大拆迁明显改变了城市的面貌，拉开15平方公里的发展框架。今日的大港，是活力四射的大港，正成为镇江经济的活力之源、希望之星。行走在上升通道中的大港城市，亦城市的活力之源、希望之星。当然，除了活力与希望，它还应该给人们以足够的启迪。,我们楼盘的特点,本案位于镇江新区，地处新城区内最为黄金地段的金港大道与通港路的交汇处。本案为集商务办公、休闲商业于一体的商贸中心，为云集于周边的诸多国际知名企业提供了一个良好的商务休闲场所。金港大道宽60米，直通镇江市中心；通港路连接港口码头，交通十分便利。相
6、信不久的将来会成为大港人流最集中的场所。金港广场作为国际商业平台必将带动大港的经济发展。,效果图：整体规模,新区楼盘简介,银山鑫城金港花园海德公园港南花苑及综合农贸市场出口加工区配套服务中心凯悦山庄,银山鑫城,该案位于镇江市新区-大港，金港大道南侧、港中路西侧。小区建筑面积将近50万平方米，一期已全部入住。二期玫瑰苑也于去年8月18日盛大开盘。在次月就获得镇江销售冠军，在统计中发觉楼盘销售的基本上是80平方米左右的两房，第二、三名同样是新区的楼盘，销售的房型差不多。说明在大港地区的居民很青睐两房这种房型，现在该楼盘的销售平均价格1850元/平方米，剩下的三房房型较多，总套数547套，还剩317
7、套。住宅下商铺均价2500元/平方米3500元/平方米。一期入住商铺的经营者寥寥无几，租金在0.30元/平方米。他也有自己的商业广场，面积也是很大，基本上看来开发商会已先租后卖的方式销售该广场。该楼盘的品质也较低，一期基本以动迁居民为主。,金港花园,本案位于赵声路与东丰路交汇处，该案规模较小，总建筑面积约60000平方米，整个小区是以多层住宅和双层商铺结合成的综合性社区，一期住宅现已交付，入住的居民不是很多。二期正在销售过程中，现开出的均价为2000元/平方米，在去化的速度上较为缓慢，因为留下的房源以三房为主。商铺的销售在一期已完毕，平均价格在4000元/平方米左右，面积在100平方米左右，不
8、能经营餐饮类。优势在于该案靠近大港老区，配套设施都比较齐全，人气也比较足。基本售房对象以大港本地居民为主，工业区职工为辅。投资客较少。,海德公园,海德公园坐落于镇江大港新区的行政中心西侧新区中心地段。位于银河路、赵声路、通港路和金港大道之间。规划总用地500亩，拟建一个高档的住宅社区，含独立别墅、联排别墅、叠加别墅、多层公寓、酒店式公寓等多种形式住宅及社区景观商业街，该社区配套设施齐全，区内有双语幼儿园、超市、大型会所和其他服务配套公建。该案还未销售，正在做着积累客户和摸索市场的前期销售准备工作，该案整体定位较高，准备打造出新区第一个高档住宅社区。,海德公园,前期广告较多，面也较广，在市民中已
9、经留下了很深的印象和良好的口碑。他们的销售采取了会员卡的方式，有会员卡客户买房可便宜住宅（2万）叠加（4万）联体（6万），以让利给客户的原则，吸引了不少客户在去年年末前来排队买卡。开发商这样做，一是了解客户的心理价位，二是积累了不少的准客户。为一期开盘做好充分的准备工作。一期的销售的房屋总计179套，其中3幢多层90户、6幢叠加52户、9幢联排37户。主力住宅面积为两房86平方米和三房的115平方米为主，将在今年10月份交付使用。从销售员口中得知，一期开盘住宅平均价格在18001900元/平方米，叠加别墅在2500元/平方米。联排别墅在3000元/平方米，这个价格与周边普通楼盘相差不多，在相差
10、不多的情况下，品质又这么高，客户一定会选择海德。开发商的造势应该是成功的，策略也是正确的：低开高走。所以说海德销售的好坏，也直接关系着我们的销售情况。,港南花苑及综合农贸市场,该案位于大港老区，赵声路与吉祥街交汇处。该社区的总建筑面积约40万平方米，本楼盘品质较低，但配套较为齐全。一、二期房屋已顺利交付（基本以动迁居民为主）。该案于2005年9月推出三期吉祥苑，总共推出六幢多层和小区沿街两层商铺，总套数367套，房型面积以两房为主，2/2约95平方米左右。已去化了194套，该案的去化速度还算可以。因为在同类楼盘中价格最低平均价格1780元/平方米，主要客源以大港本地居民为主。住宅楼下的商铺均价
11、3500元/平方米，两层面积约100平方米，销售的不是很好，关键开发商在该楼盘对面建造了一个综合农贸市场，该市场以小面积为主，市场外围一圈是产权商铺、市场内是功能区划分好的摊位（无产权）。开发商采用的销售方式是：1、前三年包租没，累计24%租金回报，未开业已盈利。2、前三年市场管理费全免，无任何经营成本。3、五年后开发商可原价回购。这样不论给经营者还是投资者都吃了颗定心丸，一个稳赚不陪的生意。总摊位数262个，该摊位平均价格5000元/平方米，总价很低，很适合投资，周边也缺少一个这样比较正规的农贸市场。,出口加工区配套服务中心,镇江出口加工区配套服务中心融大型酒店、高档办公、商务中心及时尚公寓
12、于一体。该案位于通港路，总规划面积12000平方米。该中心商铺一期已销售完毕，两层均价4000元/平方米。住宅楼面积为90平方米左右，价格在1800元/平方米左右，还未销售，大概在三月底开盘。对本案的销售价格的制定上带来可比性。,凯悦山庄,该案位于通港路79号。楼盘总建筑面积约10万平方米，一个高档的纯别墅社区，在大港是不多见的。该楼盘由商务别墅、渡假别墅、联体别墅、商铺和酒店式公寓所组成。现在该案已是现房，但还未销售。现推出的商务别墅平均价格在4800元/平方米，单套面积都在600平方米左右，都较大。渡假别墅平均价格在6300元/平方米，单套面积都在300平方米左右。离别墅不远的地方，有两幢
13、酒店式公寓，该公寓全装修，由开发商交给上海锦江集团统一管理，也能保证客户投资有相应的回报，现公寓价格还未定。在赵声路上有两块集中的商铺，形态都是以两层为主的，面积在150平方米左右，可经营餐饮。现还未定价。,金港广场的整体销售思路,整体包装、整体推广,本案定位于国际社区、商业、商务为主，是大港新区的商业地标。集购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏、旅游、办公于一体的商贸中心。全面整合大港新区的商业版图，打造国际一流品牌。,商务公寓,本案商务公寓定位较高，主要针对园区高级白领及政府官员等。国际知名物业公司进驻本案，提供较好的物业管理。同时伴有商务办公配套设施（健身房、商务中心、会议中心、西餐厅及休闲设施
14、）。给客户高档次的享受。,同步对配套商业（一期）及其他物业（酒店、大卖场）进行招商,由于商业面积较大，一些较大的商铺采取先租后售的方式，进行针对性的招商。引进一家上海较大的卖场如（麦德龙、家乐福、乐购）等，及一家较有知名度的酒店（以四星为主）。其他商业以小区配套商业为主如（会所、KTV、浴场、便利店、网吧）等。,立即组建队伍，人员培训,招聘当地资深房产销售员（以大港地区为主）。我司会对销售人员进行全方位的培训（房产销售专业知识、销售技巧、来电追踪技巧、下定技巧、业务流程规范、销讲培训、带看技巧、客户跟踪、成交技巧、商务接待礼仪等）.,入住售楼处，整体宣传攻势开始,案场和镇江市中心建造售楼处（市
15、中心控制在100m2左右）镇江市中心竖起本案形象广告牌精包工地围墙，在大港主要路段设置导旗在镇江主要报刊刊登本案形象广告,镇江市中心竖起本案形象广告牌,精包工地围墙,报刊刊登本案形象广告,现场接待整体资料,楼书（形象楼书、房型楼书、宣传单片）、客户接待表、电话登记表、工作日报表、销售进度表（周、月）、楼盘市调表、工作联系单、签约单、佣金表,镇江市整体推广,以媒体、户外、报纸、车身、路旗、电视、网站、广告牌、有奖征文、召开房展会为主。,深入目标群体，与客户互动,目标客户为当地中高档收入者：包括政府机关和事业单位中高层领导企业中高层领导，私营企业主、个体工商户、富裕家庭及投资客租客以公司的中高层为
16、主，稳定能承受租金适合投资客和小型公司自用。与他们进行面对面的交流。,深入目标群体，与客户互动,主要客源以丁卯和大港为主，分别集中于高新技术产业园、民营经济园、国际化学工业区、机电科技工业园、韩国工业园、快鹿工业园、出口加工区。现已入驻的企业名单：金东纸业、东海纸业、汽巴净化、道达而液化气有限公司、科氏沥青有限公司、联成化学有限公司、优利德化工有限公司、美驰轻型车有限公司、奥雷光电有限公司等知名的500强企业。,通过一系列活动全面收集资料，参照相关楼盘情况制定销售策略,1）活动主题商业项目投资与经营价值分析报告会暨首期 登记客户交流会2）活动目标与意向客户强化沟通，加深客户对产品认 知，提升购
17、买信心；借分析报告会全面阐释商业街规划特色及投资经营回报；以专家的口吻对项目作专项推介，增强权威性及可信性,通过一系列活动全面收集资料，参照相关楼盘情况制定销售策略,3）活动内容邀请大港新区主要领导讲话并参与座谈；邀请对商业街有丰富经验的讲师对商业项目投资及经 营价值进行分析；邀请置业投资家对商业项目投资作分析讲解；邀请部分意向客户作选购商业项目理由评析发请柬邀请登记客户及镇江市主要商户加交流会以广告形式邀请所有商户参加，所有客户均可接受专家咨询，并由销售人员作详细交流；,开盘活动,1）活动主题财富组合、价值翻番本案盛大公开2）活动目标开盘正式发售；利用促销活动促进销售（预定客户现场抽奖）；现
18、场大型歌舞表演（展示楼盘形象）；现场发放小礼品和楼盘宣传单；新区领导现场剪彩；3）活动内容开盘优惠倒计时，最大优惠10%，每天优惠减少1%；,商业市场发展概况 1、商业形态主要以沿街店为主，缺乏综合百货店,大港新区商业市场相对集中，主要集中在以大港老镇为中心的区域，该片区涵盖了从服装、百货、小餐饮、娱乐等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店为主，缺乏综合百货店。,2、商业发展落后，无法满足当地市场需求,新区外商企业员工收入较高，具有很强的消费能力，但受当地商业发展落后影响，根本无法满足当地市场需求。根据我们对大港主要市场了解，当地销售的商品主要以日用百货为主，具有选择性、目标性和休闲性消费特征的商品十分有限。如品牌服饰、家用电器、家具、建材等主要商品均需依赖镇江市中心，这种严重依赖市中心的商业现状和消费模式，严重影响了大港商业市场的发展，并制约了商业市场的规模和销售。,报告完毕，不吝赐教！,
