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1、华鸿水云轩商业项目策略案,广东慧谷城市策略2007.2,我们希望为贵司做到的,打造发展商品牌；打造项目品牌；实现发展商开发利润最大化；追求销售速度及发展商资金回笼速度。,本项目要解决的问题,1、项目住宅和底层商铺的销售价格定位；2、二、三层商业物业的规划定位、业态组合、发展商持有还是销售、若销售，销售价格定位；,商业项目运作成功与否，取决于三个基本条件：城市的经济与发展前景决定了商业项目的规模及档次城市人口的消费需求决定了商业项目的产品及风格项目自身的条件决定了商业项目的操作手段,第一部分 中山城市,经济与商业的互动关系,经济是商业的基础商品经济发展至今，商业已成为人们生活中不可或缺的环节，故
2、工农商共称为国民生活之本。一个城市无论其经济发达与否都必须有商业，区别在于：经济落后的地区其商业需求相对较低，经济发达的地区其商业需求较高，要求的商业规模、商业档次、商业形态也更高级,中山的经济情况如何？要求什么样的商业与之相匹配？,城市的历史,南宋(1152年)设香山县，明代为海中一岛。,城市的历史,清代商业、农业和交通等骤然发展16世纪葡萄牙人入踞澳门,逐渐成为中外贸易、中西文化的交汇点，从此，中山商贸迅速发展，曾成为区域商贸中心。同时，历史悠久的商业氛围也孕育出了众多商业名人，对中国近代商业影响深远,城市的历史,民国时期为粤中最繁盛之区，确定为全国模范县。（图片为40年代孙文西路步行街商
3、号云集照片）,城市的历史,80年代中期，被誉为广东四小虎之一。,今天的中山,中山经济数据一览经济实力位居广东省地级市第五名2005年中山GDP817.6亿元，2006年上半年中山GDP486.68亿元，上半年完成人均GDP20028.00万元居民人均可支配收入10275元,中山经济特色外向型,外向型经济发展迅速，与50多个国家和地区建立了经贸和技术合作关系,中山经济特色集约型,经济质量全面提高，工业企业共24253家，规模以上企业3125家，年产值超亿元企业398家，规模以上工业企业产值占全部工业总产值的比重达到88.8%,中山经济特色侨乡经济,中山除了向全世界出口产品，还向全世界输出人口，自
4、清代以来便是如此，其中由以港澳台、澳洲、美洲等经济发达区域最盛。今天的中山不只是中山人的家乡，也是这些区域中山移民的故乡。当中国、广东、中山遭遇最好的经济发展契机时，中山自然是他们投资的首选。今天，近80万的中山侨胞已经成为中山经济的重要支柱之一。2004年，中山共签订投资项目9宗项目总投资额及利用外资额均为25030万美元完成目标任务的104.3%；贸易成交合同30宗，金额19800万美元其中出口合同20宗，金额13800万美元；进口合同10宗，金额6000万美元，完成目标任务的108.8%利用外资增幅位居珠三角前列。,中山产业六大特色区域,“中国电子音响行业产业基地”、“中国五金制品产业基
5、地”小榄 以轻工业为主体全镇有工业企业4600多家，较具规模的企业（年产值500万元以上）300多家，五金制品、电子电器音响、食品饮料、制衣制鞋、化工胶粘、印刷包装六大支柱产业五金制造业产品种类齐全，生产配套能力强，具有规模大、档次高、发展快、效益好的特点。在国内有着较高的市场占有率，并远销欧美、东南亚等世界各地2002年7月，小榄镇荣获“中国五金制品产业基地”的称号电子音响行业是小榄近年来迅速崛起的新兴支柱产业，年销售占了全镇工业销售的30%。美国惠亚线路版、爱浪、波士顿音响，日本的山水、雅佳音响，丹等国际国内跨国大财团、大公司均在小榄镇建立了合资合作企业或生产基地。2003年8月，小榄镇被
6、中国电子音响工业协会授予“中国电子音响行业产业基地”的称号,中山产业六大特色区域,“中国休闲服装名镇”沙溪 沙溪镇是“中国休闲服装名镇”，是中国重要的休闲服装生产基地。在服装界素有“休闲服装看沙溪”的美誉。目前有服装企业1300家，有6000多亩的服装工业区；有200多家与制衣相关的纺织、漂染、印花、水洗、织唛、纽扣、机械配件等配套企业；有与服装生产销售相配套的布匹面料市场、制衣机械市场、辅料市场、布碎市场等专业市场沙溪镇拥有多名国家级的服装设计师，服装自有品牌70多个。其中，广东省名牌3个，广东省著名商标2个沙溪分布在国内的加盟店、专卖店4500多家，在国内的市场占有率约占7%沙溪是“中国休
7、闲服装博览会”的举办地从2000年起，每年一度的“中国休闲服装博览会”（CHCW）已成功举办了七届。,中山产业六大特色区域,“中国红木家具生产专业镇”、“中国红木雕刻艺术之乡”大涌 大涌，是广东省中山市具有区域特色经济的红木家具名镇，也是全国最大的红木家具生产基地大涌是珠江三角洲重点工业卫星镇，具有地方特色的300多家红木家具厂，成行成市产品以质量好、品种多、款式新、价钱合理而闻名各地，畅销全国，远销欧美、东南亚国家和地区中拓、合兴、华成家具荣获2001年中国知名家具品牌称号制衣业中的牛仔服装系列，现有200多家厂企，是大涌的第二大行业，发展迅速,知名度高 2001年成功举办“中国首届红木家具
8、发展研讨会”2002年被国家文化部授予中国红木雕刻艺术之乡称号。,中山产业六大特色区域,“中国灯饰之都”古镇灯饰业是古镇镇的工业龙头，也是古镇镇的经济支柱，占全镇经济总量的95%以上从1982年发展至今，古镇镇已先后发展成为国内最大的灯饰专业生产基地和批发市场，也是世界最大灯饰专业市场之一目前全镇已登记注册的灯饰厂企1400多家，形成了约7公里的“灯饰一条街”，共有灯饰铺位600余家，赢得了“中国灯饰之都”的美誉其产品畅销全国，在全国同行业市场中的份额约50%，还大量出口到港澳台地区、东南亚、日本、美国及欧洲各国等72个国家和地区，享有较高的知名度和美誉度目前为止共举办了7届国内最大的专业灯饰
9、博览会中国（古镇）国际灯饰博览会，取得了良好的经济效益和社会效益，为灯饰行业的长远发展奠定了良好的基础。,中山产业六大特色区域,国内最大的“广式腊味”生产基地黄圃 中山黄圃腊味跨越百年，驰名中外，全镇共有腊味生产加工及配套企业约200家2003年为黄圃镇创造了超过10亿元的产值，是国内广式腊味最大的生产基地产品多种多样，包括腊肠、腊肉、腊鸭、腊鱼等50多个品种，通过超市、批发市场等渠道销售到省内、四川、上海、浙江、江苏、辽宁等全国各省市，并通过进出口公司代理出口到港澳台、东南亚、中北美洲、欧洲等地2004年10月和12月，黄圃镇还被中国食品工业协会评为“中国食品工业示范基地”和“中国腊味食品名
10、镇”称号2005年3月，“黄圃”腊味商标又被广东省工商行政管理局评为广东省著名商标称号。,中山产业六大特色区域,全国热水器生产最集中的小家电专业镇东凤 东凤镇是中山市创名标试点镇，拥有5个广东省“著名商标”、3个广东省“名牌产品”、1个“中国名牌产品”和1个“国家驰名商标”目前，东凤镇工业企业1800多家，其中家电产业链条企业1000多家，初步形成了以小家电为支柱产业带动五金、塑料、包装印刷等行业发展的特色经济成为“小家电专业化生产的聚集镇”,中山经济总结,在长三角与珠三角激烈竞争的今天，在珠三角各中型城市一路喊着赶超中山的今天，中山的经济始终保持高速高质的发展，今天的经济成果为我们展示的不但
11、是中山稳健的作风，更是中山务实的态度和长远的眼光。这样扎实的经济基础，这样高的经济素质，中山真可谓广东地级城市中的“上海”，厚积薄发的中山在以后经济发展的道路上必将不断提速！,中山经济基础与商业,中山市经济发达，对商业要求较高：首先在体量上，必须满足163.84亿元社会消费总额的释放空间；其次在档次上，必须达到中山中坚阶层的平均消费水平，引导社会主流商业消费人群有效释放其消费需求；最后在商业模式上，至少达到同等城市水平，在结合城市未来发展的前提下，应提出部分超前的商业开发模式及理念，以适应城市未来发展需要,实力雄厚的中山，在新的历史时期，将面临什么样的机遇？未来的发展前景又会怎样？,城市发展与
12、商业的互动关系,城市未来的发展是商业的潜力价值商业的本质应为引导性，而非单纯的满足性；但是其引导性必须在城市未来发展的轨迹中体现；城市未来的发展，是商业必须遵循的法则，商业的超前也必须在城市未来可承受的范围内；不考虑城市发展速度及方向，盲目开发房地产项目，会导致项目因以下两个原因失败只顾眼前项目很快被发展中的城市商业市场淘汰不顾速度太过超前，商业培育期过长，导致项目给养不足而最终失败方向错误错误分析未来主流消费人群特性、喜好而被市场冷落,中山的发展如何？中山商业有哪些潜力可以挖掘？,城市发展总目标与阶段目标,总目标：在规划期内，中山市经济总量和社会、经济发展质量得到明显提高；落实科学发展观要求
13、，促进经济、社会、资源环境协调发展，全力建设协调发展示范市，使中山全面实现现代化；创造良好的人居环境与投资环境，使中山成为适宜居住、适宜创业的城市。阶段目标：按照国家实现现代化建设战略目标的总体部署，第一阶段，全面推进中山各项工作，努力在全国率先基本实现现代化，构建大都市的基本构架；第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，确立具有鲜明特色的大都市地位；第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调、可持续发展的城市，进入发达城市行列。,新时期机遇CEPA,2003年6月29日CEPA（内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排）的签署,该文件签署后，包括中山在内的广东省城市以
14、地利之便成为最直接的受益地区,新时期机遇广珠轻轨,广珠轻轨穿越中山半数镇区，将西北组团、中心组团和东部组团三大组团连为一体，几乎中山市经济最活跃的镇区连接起来，符合中山城市规划和总体规划，有利于资源的整合利用，促使整个区域的产业升级和转型。,中山是广珠轻轨获益最大的城市！,新时期机遇港珠澳大桥,营建大珠三角3小时经济圈，使得中山与香港、澳门、珠海的联系更加紧密。,粤西片区彻底与港澳接轨，整个粤西片区经济、物流、商流更加畅通，并迅速缩短与粤东地区的差异,新时期机遇澳门的崛起,超越美国拉斯维加斯，澳门成“世界第一赌城”博彩业全面带动澳门的房产、观光、展览、休闲等其他产业。澳门的崛起将直接带动中山、
15、珠海等广东粤西南城市的发展,如果说东莞深圳是香港的后花园，那澳门的后花园非珠海中山莫属。而澳门的崛起，也必将推动中山城市的快速发展，并掀起粤西的发展高峰,经济基础的发展潜力,经济基础雄厚，产业生产技术先进，已领先进入规模化生产，工业发展后劲十足,政府换届的发展契机,新一届政府上台，户籍政策有望放宽，加之人口进一步增加，将直接拉动中山商业及房地产业的飞速发展,发展前景展望,中山珠江口西岸的地区性中心城市，广东省生态、投资环境良好的宜居创业城市，以伟人故里为特色的旅游城市。,城市总结,与东莞、佛山等广东其他经济发达城市相比中山似乎活力不足，但是在闲逸、轻松的表面下，中山却孕育着更大的能量。机遇向来
16、只眷顾有准备的人，而中山凭借自身良好的经济基础，相信在不久的将来，必将随着上述历史机遇，随着粤西片区的雄起创造新的辉煌。,中山城市发展需要的商业,中山城市正在面临新的发展机遇，趁着这一轮机遇的实现，中山的商业也必将随着城市的发展达到新的高度体量上，不但要满足中山逐渐增加的城市人口的需求，还要满足日后香港、澳门带来的游客、商客的需求档次上，要随着中山经济的发展，城市人口消费能力的提升，提高整体水平在方向上，要把握新城市人口的消费特性，注重游客、商客的消费需求，突出新中山特色,这样的中山，孕育着什么样的中山人？而随着中山的进一步发展，新中山人又将发生哪些变化？,第二部分 中山人,城市人口与商业的互
17、动关系,城市人口是商业终极服务目标城市人口的平均消费能力是商业档次的最主要依据城市人口结构特征，是商业风格的形成基础城市人口数量的变化，是商业体量依据,中山人有哪些消费特点？他们将指引什么样的中山商业发展？,中山人口数据,2005年中山常住总人口243.46 万，人口密度达1352人/平方公里，是广东省平均人口密度的2.5倍，典型的地少人多型城市中山市著名的侨乡，有约80万人口目前侨居港澳台及海外，几乎每一户中山本地人都有海外关系,中山人口政策,此前中山的人口政策相对比较严谨，对外来人口入户中山限制非常严格，人口增长速度远远慢于东莞,核心文化香山文化,香山文化传承性、包容性、先导性、民生性、创
18、新性和开放性等文化特点；在价值取向上明显表现为崇文尚武、顺应自然和重商传统；在文化精神上主要表现为坚守正统与开放创新、趋利务实与热情浪漫、刚勇好强与文质彬彬、科学理性与人文精神等对立又统一的精神品格,特色文化商业文化,商业文化郑观应：兵站不如商战，号称中山近代商业的幕后人孙中山：革新货币制度，重视资本与土地的关系，保持开放主义与引进外资，农工商并重、实业救国发展交通、重视人才与教育等等。其中孙中山是最早提出引进外资的中国人。徐润：中国最早的资本家之一四大百货：先施公司、永安公司、大新公司、新新公司开创中国商业近代化,特色文化商业文化,郑观应,兵战不如商战 纵观郑观应的商业思想，核心思想包括“兵
19、战不如商战”、“工商可以立国”等等。，工商业同等重要，要发展工商业必须重视人才和教育，发展商业必须按照国际惯例来运作，同时还要善于向西方学习，必须有开放的心态。,孙中山,引进外资 孙中山的主要主张包括革新货币制度，重视资本与土地的关系，保持开放主义与引进外资，农工商并重、实业救国发展交通、重视人才与教育等等。其中孙中山是最早提出引进外资的中国人。,特色文化商业文化,徐润,勤于商战实践徐润是20世纪初中国最大的茶叶出口商、最大的房地产商、最早的股份制企业创始人；同时，徐润还奠定了中国近代航运业的基础，创办了中国第一家保险公司、第一家机器印刷厂，他还参与创建与经营了中国第一家机械化的大型煤矿。,特
20、色文化商业文化,中国四大百货：先施百货,创始人马应彪1917年10月20日在上海南京路630号开设规模与总店相当的分店，引入西式商业文化，轰动一时，开中国近代民族百货业的一代革命先声。先施公司创举甚多，首次引入了“环球百货”的概念，首倡“不二价”和女售货员，影响至今。,特色文化商业文化,中国四大百货：永安百货,创始人郭乐1918年9月5日，上海永安公司正式落成，“统办环球货品发售，输出中华诸般土产”，兼营游乐服务，形成了吃、穿、住、玩为一体的经营体系，此外投资兴办当时规模实力首屈一指的永安纱厂，成为当时中国最大的百货公司。,特色文化商业文化,中国四大百货：大新百货,创始人蔡昌推销中华国产，搜罗
21、美备，选办环球物品，总汇精华；诚信经营，顾客至上。是中国第一个有轮带式自动扶梯的百货。,特色文化商业文化,中国四大百货：新新百货,创始人李敏周是上海第一家有空调的百货，每一个员工都有一份详尽的入职履历表，职员统一着装。采取“猜谜得奖”的独特经营方式，注重广告宣传，并配有私营电台。,特色文化商业文化,文化成果城市荣誉,教育强市 全国文明城市 国家园林城市 联合国人居奖 国家环保模范城市 全国双拥模范城市 国家卫生城市 慈善万人行,中山文化总结,文化名城，城市文明成果丰硕文化底蕴深厚，兼容并蓄,商业文化有待传承从郑观应的商战思想到孙中山的商贸观，再到徐润经商的成功，我们不能不发出香山代有才人出的感
22、叹。今天当我们在享受着丰富的物质生活的时候，对于商业这个与生活密切相关的字眼，大家似乎很少去探究，也甚少去考虑商业商战的来由。事实上，作为香山人，我们不能忘记先哲们对于美好生活的推动，不能忘记先哲们闪光的思想和伟大的实践。作为香山的一分子，我们有义务挖掘提炼和宣传香山文化当中商业思想的精髓，有挖掘有传承，才有未来。,一方水土养一方人，这样的中山文化孕育了什么样的中山人？,知名的中山人,中山自建县以来名人辈出，由以民国时期最盛，上到一代国父（中国民主革命之父）孙中山，下至中国第一代电影明星阮玲玉，中山人在各个领域谱写着中国近代历史，中山也成为中国历史上最闪耀的星群。,冒险的中山人,淘金热、留学热
23、、革命热、投资热中山人创造了中国太多的“最早”，且不提民主革命、商业近代化与改革开放，早在清朝末期，勇敢的中山人已经驾着一叶轻舟漂洋月余到澳洲淘金。“敢为天下先”是中山人冒险精神的高度概括！,富裕的中山人,中山居民存款达786.13亿元，人均存款额达3.23万元去港澳消费，去欧洲旅游已经成为中山人的时尚生活方式,爱投资的中山人,中山人富裕，但他们更懂得求财之道，投资就是富裕起来的中山人最热衷的财富升值之道，房地产是他们投资的最爱，在城区，多数本地家庭至少拥有2-3套住宅。,悠闲的中山人,早早走上致富之道的中山人也是最懂得享受生活的广东人，中山街头满是随性的游走和轻松的笑脸，生活节奏既不慢得让人
24、不思进取，也不快得如同搏命。在中山，人们最重视的两个字，是生活,高素质的中山人,知识永远是上流社会的奢侈品，这句话在今天的中国可能已经不合时宜，但在中国贫困的近代却是真实的写照，所幸，中山人利用自己的冒险精神最早赢得了财富，成为中国的富饶之乡，而富裕的中山人也有机会接触更多的知识，形成良好的城市素质。可能在日常生活中，他们的知识水平与个人素质不易体现，但是，如果你够细心就不难发现，中山永远洁净的马路上，是多少中山人共同保持的成就！,保守的中山人,如果政府正在召开重要会议，请不要举行大型活动；如果恰逢节假日，请不要随便举行大型活动；如果可能有任何微小负面影响，请不要举行活动；如果可能产生歧义，请
25、不要这样命名；如果经过半年多与中山各级政府的文件往来，这是我们对中山政府最深刻的印象。可能正是因为中山已经富裕了，他们才提前进入“守业”阶段，使中山人富起来的冒险精神才会被掩藏。今天的中山可能是广东省最保守的城市,有品位的中山人,见多识广的中山人最会吸收先进的时尚的东西，他们从欧洲、美洲、澳洲、日本、韩国、香港、澳门、台湾带来了最先锋的时尚讯息，所以，你不能拿流行的东西蛊惑中山人因为他们绝对有自己独特的品味,爱喝酒的中山人,笔者见识不多，这一点仅从与东莞人的对比中得出中山人热衷于享受生活，业余时间交朋会友，难免小酌，上至政府领导下到平民百姓，敢喝酒、能喝酒是中山人区别于其他地区广东人的独特酒文
26、化，中山人豪爽的个性也可见一斑,复杂的中山人,本地人、来自国内其他地区的淘金者、港、澳、台投资客、外国商客、全球各地的中山侨胞、澳门带来的游客、伟人故里带来的游客、往来的学者,中山人的总结,富裕：有消费能力，投资欲望强烈注重生活质量：有消费欲望生活闲逸：有消费习惯个性既感性又理性：营销的可引导性强,中山是个“商”家必争的商业宝地！各种中山人对商业的需求应该是：精致的、先进的、有品味的、能与国际接轨的、能体现中山文化特色的、能传承中山商业文明的商业,中山的商业是什么样的状况？中山现在的商业是否已经满足了中山城市及中山人的需求？,中山商业分析,当商业成就一种文化,有学者认为，如果晋商可以称作“农商
27、”，徽商近于“儒商”，那么马应彪为代表的粤商似乎可以称之为“游商”。他们身上折射出更多香山人奔走开拓、敢为天下先的草莽精神。明清时期蓬勃的晋商和徽商算是旧路子的商界领袖，而后来居上的粤商算是近代商界之翘楚。推动了中山乃至中国商业的 近代化！,关于中山商业,近年来，中山市私营经济的快速发展使大量的财富藏富于民，不少市民在满足了一定的住宅消费之后，把眼光投向了投资性质的商业地产，使中山的商业地产保持了较高的增幅。但是由于开发时间较短，中山的商业地产不可避免出现商业形态低、发展无序等情况。日前，中山市商业地产陆续传出利好消息，加强了中山商业发展的规划以及引导。诸多利好将促进中山商业地产的升级。中山人
28、素有商业投资热情，不少人把投资眼光投向商铺。,商业地产开发稳步增长,由于中山市工业发展一直保持了稳定的增长，给中山人带来了较高的收入。据相关部门的统计数据显示，中山市工业增幅连续多年居珠三角城市首位，2004年人均GDP超5000美元。全市约有13的家庭成为私营企业主。大量的财富藏于民，给中山的第三产业龙头房地产业带来了广阔的发展空间。中山的商业地产供销基本处于比较稳定的阶段，增幅保持了较高的水平，并且成交金额高于成交面积，说明中山商业地产的价格也有一定的升幅。,投资潜力分析,业内人士分析：近两年来，中山商业地产的发展以购物中心、商铺和专业市场为主。其中，商业地产最大的变化是新购物中心的兴起，
29、由于中山是个比较休闲的城市，市民的购物、饮食、消费需求较多，并且房地产的发展也促进了新购物中心的需求。,商业前景,中山首个商业网点规划通过专家论证：该规划包括商业中心、零售商业网点、商业街、农贸市场、批发市场和物流基地，根据规划，中山市将构建四区、五轴的大商业格局，四区即中心城区、小榄、火炬区、三乡四个商业重点发展地区，2015年，中山把大型零售商业网点控制在60个以内。,现有中山商业是否容许新的商业项目存活？,中山城区四大主力商圈,孙文西路商圈,益华商圈,假日广场商圈,大信商圈,本案,孙文西路旅游文化步行街商圈,孙文西步行街 逢源商业街金都城商业广场,孙文西步行街,孙文西步行街,历史原因：孙
30、文西路古称迎恩街，从隋唐时期开始到1925年逐渐拓展，形成今天的格局，与铁城形成中山市八百年历史，1925年孙中山先生逝世后为纪念孙中山先生改称孙文路。商业具体数据 商业形式：全街铺、不通车步行街规模：全长约529米，路宽15米，占地200亩，总建筑面积 约14万平方米，共有商铺137家 建筑风格：20世纪初建筑风格，与广州北京路、上下九有非常相似主力消费人群：学生、年轻人 租售形式：只租不售商品档次：中底档经营业态：休闲服装、特时尚精品、特色小吃、日用品开业率：100%人流情况：人流旺盛,租金价格：400元/平方米以上，转手费在 2-25万不等,逢源商业街,逢源商业街,形成原因：处于西接中恳
31、广场，东连市政府的中间路段，为缓解孙文西路步行街建成之后的交通压力而拆建。具体数据 建筑风格：现代化、时尚街区商业形式：街铺形式（可通汽车）商业规模：600米的商业街 经营业态：1层街铺：时尚、潮流服装、特色餐饮，24层为：住宅租售形式：租售皆可开业率：90%以上商品档次：中、高档主力消费人群：城市白领、有一定购买能力的青年人人流情况：人流一般,租金价格：80-90元/平方米，转手费一般在36万元,金都城商业广场,金都城商业广场,租售情况：只租不售开业率：一层：100%二层：90%以上业态组合：一层：潮流男女装、潮流饰品、美发 二层：潮流女装、美容主力消费群：学生、15-30岁的年轻人商品档次
32、：中低档次人流情况：人流火爆租金情况：,商圈总结,孙文西路旅游文化步行街商圈见证了改革开放后中山城区零售业的变迁。目前仍是城区中部商圈的“领军人物”和中山旅游业的“名片”。这里有数不清的散户商铺，更有中山百货大型购物商厦。当年，孙文西路的“文化旅游步行街”定位在全省乃至全国均属创新之举。随着金都城商业广场、逢源商业街、岐江一河两岸等商业设施的完善，步行街商圈的影响力和吸引力将得到从线到面的全方位发展。商圈特色：主题鲜明，人流旺盛，但属于老式商业且商品偏中低档，不能引导未来城市商业发展方向,2、益华商圈,项目地址：座落在中山市繁华的中山三路，集购物、餐饮、住宿、娱乐、休闲于一体。具体数据：开业率
33、：接近100%商业规模：占地面积 74000多平方米，经营面积120000多平方米业态组合：服装、百货、特色餐饮主力消费人群：收入、文化高层次人群商品档次：高档人流情况：人流一般配套：粤港直通巴士租金情况：90120元/平方米租售情况：只租不售,商圈总结,益华商圈是城区中高档消费的代名词。这里的零售机构包括益华百货以及数不清的临街商铺，旅游一条街和提供高档餐饮服务的京华酒店为商圈增色不少。商圈特色：商家品牌实力较强，但商业业态单一，建筑老化,3、假日广场,项目地址：假日广场位于中山市城区核心地段兴中道与孙文路交汇的黄金轴线上，是本市的政治与文化中心，紧邻市委市政府、人大，周边高尚住宅林立，具备
34、罕有标志性地利及极高的商业价值。正式营业时间：2005.11具体数据：租售情况：只租不售开业率：90%以上商业规模：占地面积约33亩，总建筑面积55,000，商业面积30000租赁价格：200元/平方米业态组合：一层：餐饮、服装、游乐园、百货 二层：百货、特色餐饮 三层：酒楼 四七层：写字楼人流情况：人流旺盛主力消费人群：年轻人、城市新贵、追求生活享受商品档次：中高档商业特色：悠闲、集中、吃喝玩乐建筑风格：欧洲大陆风情,商圈总结,假日广场走出特色的商业文化。这里是年轻人和都市新贵的新宠。假日广场的购物环境更为悠闲，集中，轻松，吃喝玩乐、购物、休闲都可以在这个圈子里解决。商圈特色：精致、有品味，
35、但规模过小,4、大信新都汇商圈,商圈地址：中山市石岐区莲塘北路开业时间：一年多商业规模：以大信新都汇商业广场为核心，向周边扩散。大信新都汇商业广场建筑面积：110000平方米 街铺：90000平方米左右；商业广场经营业态：负二层：地下停车场负一层：地下停车场、真冰溜冰场、电脑城首层：优越城百货、国美电器、屈臣氏、麦当劳、肯德基二层：优越城百货、手机通信城、大福源超市、奇摩咖啡三层：优越城百货、大福源超市、奇乐儿亲子乐园、四层：金龙欢乐城、自助式KTV、宜康家具中心五楼：王子饭店（高级）、美食广场、健身房街铺经营业态：特色饮食、苏宁电器、永乐家电、休闲服装服饰、美容美发、首饰精品,商业广场内部租
36、金一楼：大堂临时摊位租价500-700元/月/平方米内铺：200-250元/月/平方米（套内面积）二楼均价：130元/月/平方米左右三楼均价：100元/月/平方米左右（二手价）街铺租售街铺：套内面积70平方米。租金7000（3500）元（经营一年，暂时只收五成租金）销售单价：20000元/平方米左右经营情况：人流旺、生意火爆、星期天与晚上人流更旺辐射面：整个中山市、甚至澳门商品档次：中档主力消费群：家庭消费购物开业情况：接近100%目前商铺不出售,商圈总结,大信商圈缔造了中山第一MALL的神话，让SHOPPINGMALL的理念走进中山，大信商圈提倡大众消费、一站式消费，被中山人一直追捧，现成为
37、当不无愧的中山零售业巨头。商圈特色：大而全，但不精致，商家品牌实力一般,中山商业总结,高端消费外流，以本地户籍人口最为严重商家品牌知名度普遍偏低，目前少有国际商业巨头进驻目前中山存活的商业项目大多比较精致，各个特色鲜明，优势突出，但以后可发展空间有限，当城市增容，目前的商业项目仅足以在城市商业中割据鼎力，不具备可以统领中山商业的实力一个城市的新城气质现在他的商业，如北京：旧朝古都，国家心脏，她，大气、尊贵在王府井你可以体会；上海：贸易中心，国际都市，她，品味、奢华在南京路你可以体会；广州：经济龙头，创新之城，她，前卫、丰盛在新天地你可以体会。而中山敢为天下先的创新精神，在中山的众多商业项目中却
38、没有体现中山缺乏一个体现其新城市气质的商业项目！,中山商业升级势在必行,中山市目前的商业尚不能满足中山人对商业精致的、先进的、有品味的、能与国际接轨的、能体现中山文化特色的、能传承中山商业文明的需求，更无法企及作为珠江西岸中心城市的面对继续发展的中山，面对珠海、澳门及其往来的商客、游客的商业实力！中山商业升级势在必行！,中山人与商业地产,中山的商业地产或早已开发比较成熟，或只租不售，爱投资的中山人投资商铺无门，便多投资住宅，导致中山住宅空置率奇高，投资回报率不断降低！,中山地产投资市场急切需要一个有潜质的商业项目填补市场空缺！,商业升级的方向在哪里？我们能弥补这一空白吗？,项目分析,项目数据,
39、总建面：约3万（以目前规划计算）其中：1.3万住宅底商；1.7万纯商业楼形态：单边街铺为主长度：约1.9公里,四至分析,东起福湾道、水云轩小学与福湾道隔路相对的是已经入住的紫茵庭苑花园，入住率较高，常住人口稳定，具备一定消费能力水云轩小学是省重点小学，共有学生1100余人，教职员工48人西临起湾道是中山市新城规划的两条样板道之一，两旁林立高档写字楼、住宅等南至孙文东路中山老城主干道，两边皆是比较成熟的住宅项目，不过大多比较老旧，两边街铺以社区生活配套为主北靠水云轩住宅、比邻香格里拉大酒店CLD主流楼盘，是中山住宅地产的价格风向标，社区居民消费力旺盛香格里拉酒店已经正式营业，且经营状况良好。,项
40、目分析,地段项目处于中山市核心居住区，周边云集中高档住宅项目，消费人流日常消费力旺盛；5分钟车程内便可到达各大商圈；所处地段并非传统商业旺地，尚未形成独具特色的商业氛围,项目分析,交通外部交通：近邻城市主干道之一的起湾道，旧的城区核心干道孙文路，以及项目与香格里拉酒店、水云轩小学的规划路，可谓四面环路，交通非常便利内部交通：项目主体以街铺形式存在，是环项目一周约1.9公里的步行街，且全部为单边商业街，非常不利于人流回旋，且步行一周耗时太长，极其不利于旺场,项目分析,规划目前规划形式单调，仅为普通住宅底商，商铺分布零散，不易产生商业必须的聚合效应，商业价值难以体现,项目分析,辐射范围核心圈层：车
41、行3分钟之内以项目为核心2.5公里直径紧密圈层：车行3-5分钟以项目为核心2.5-6公里直径松散圈层：车行5-15分钟以项目为核心6-15公里直径游离圈层：车行10分钟以上以项目为核心15公里直径距离以上,辐射范围示意,紧密圈层,核心圈层,松散圈层（城区及邻近镇区）,游离圈层（外围所有区域）,项目分析,消费人群地处CLD家庭消费占主流周边住宅项目档次较高，消费水平也较高，以中高收入人群（政府官员、公务员、企业主、港澳台人士、外籍人士、高级白领）为主紧靠香格里拉大酒店，旅游消费也将是项目的重要组成与各大商圈之间往来交通便利，实际辐射范围可达全市商圈辐射人口核心圈层10-20万人紧密圈层30-50
42、万人松散圈层60-100万人游离圈层200万人以上,项目总结,项目片区虽然居住人口数量庞大，但是整体氛围却显得不够活力，究其原因是没有商业人流带来的活力。20万人常驻人口的项目板块，需要一个调动板块活力的商业项目，丰富片区生活,项目分析,项目性质：社区商业,商业模式,商业分类,注：GMS即大型综合性超市,片区需要的商业体量,以项目核心辐射人群圈层及紧密辐射人群圈层的人口数量：分别为10-20万，30-50万项目至少需要满足核心圈层人群需要的30000-90000商业板块可以支撑90000以上的大型商业存活,项目自然条件对开发方向的要求,作为社区商业，项目所辐射的人群远远大于普通社区商业的人群，
43、如果仍以单纯的社区商业定义项目又无法满足辐射人口的消费需求，从而浪费项目的商业价值。如果作为地区型商业或超级商业广场定位，身处住宅区的项目又必须兼顾社区商业的生活配套功能。在项目的定位上必须在保障满足社区商业基础需求的基础上，争取项目价值的最大化，即大型商业（地区及以上）的规模+社区商业的功能,大型商业（地区及以上）的规模应该如何操作？社区商业的功能有哪些？,商业模式探究,？社区商业,社区商业分析,何为社区商业？社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里
44、型商业而言，其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。,社区商业现状,06年，社区商业大热在北京，仅仅半年时间，就有家平方米的商业企业走进社区，抢占社区商业服务市场；“十五”期间，北京市将建成近个社区商业中心，覆盖城乡所有的城镇和居民小区在上海，社区商业成为新一轮发展的战略重点，社区购物中心是重中之重；很多商家和房产开发商实行跨行业合作，抢占这一市场。联华、华联、友谊、九百等大型企业组成自己的“联合舰队”，开赴各社区网点,社区型商业商机,社区商业在购买商品、餐饮消费和生活服务等方面均有很大的发展空间 的人要求在社区中配备健身场所，而娱乐场所（）、花店（
45、）和音像店（）也有不少支持者 的人需要大众餐馆，以全部受访居民家庭为总体计算，平均每个居民家庭每月在外就餐次。但困扰人们在外就餐的主要问题是当前小区餐饮业卫生状况不尽如人意。另外，的人需要早餐服务 希望在小区内建立茶室、蛋糕店、面包房的居民占,社区商业的发展模式一,社区底商发展模式商业辐射半径为 1公里或居民步行5分钟范围内服务人口为2-3万开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业强调本社区的特色，突出社区底商和居住环境“软硬”条件集中配套着眼于生活服务为主，使社区底商因社区生活配套而存在，可以作为小区配套型购物中心，区别于城市购物中心区,社区商业的发展模式二,社区商业街发展模
46、式商业辐射半径为 3-5公里或居民步行15分钟范围内服务人口为3-5万从规模上看，社区商业街小于城市中心区的大型商业街和城市区域中心的中型商业街，属综合型的小区小型商业街，与住宅区融为一体，成为一条真正的“生活街”社区商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。,社区商业的发展模式三,社区购物中心发展模式商业辐射半径为 3-5公里或居民骑车15分钟范围内服务人口为5-10万在面积、服务人口、商店数目等方面都介于城市区域型购物中心与邻里型购物中心之间集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求以生鲜食品超市为主力，融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服
47、务设施为一体，满足居民一站式的消费需要可以实施组团式开发，融合各种商业业态配置的商业面积不低于 2.5万平方，设置超市、便利店、药店、快餐店、餐馆、酒吧、专卖店、休闲娱乐中心等。,社区商业总结,社区商业特色 社区商业“因住而商”，立足点是全面迎合社区消费色彩，满足社区居民基本生活消费。实现居民步行5分钟可到达便利店，步行 10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心；体现就近方便、价廉物美、服务多样的商业特征；具备四项基本功能：1、购物功能：提供主副食、生活用品等；2、修理服务功能：满足社区居民日常用品修理的需要；3、餐饮服务功能：为居民提供早点、正餐；4、综合服务功能：社区居民美容
48、美发、洗衣熨衣、彩扩等全在社区内完成。,？大型商业,大型商业分析,大型商业的存在形式街区商业SHOPPING MALL,？街区商业,大型商业街区商业,何谓街区商业？街区，是城市系统的一个重要构成部分。其价值不仅在于为区域的发展提供框架和边界，也是各个单体的“通道”，构筑“公共活动空间”，提供各个单体发展的“背景”和“视野”，同时，还将提供极其重要的商业和生活的“文脉”。,街区商业特色,街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式体现居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了
49、人们对新型居住的需要提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。,街区商业发展前景,随着城市街区化的大势所趋商业地产的开发必将走向街区化，商业地产步入“街区时代”也是大势所趋。一方面，源于楼市竞争而带来的创新的需要；另一方面，也是经济发展与城市文明不断推进的结果。从城市发展的角度审视，街区的价值值得挖掘。由于街区能开放性地融入城市，能共享更多的城市配套资源，同时也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用，达到街区效益的最大化。,街区商业的发展模式,城市街区包含两个指标一是硬件，在项目建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时尚元素较高的社区配套，如主
50、题商业街、富有情调的景观以及主题公园二是软件，这是“城市街区”的核心体系，即对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面的引导。,街区商业必然是本项目的一部分！什么是SHOPPING MALL？它适合我们吗？,大型商业Shopping Mall,何谓Shopping MallShopping Mall的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。是一种高级业态形式，作为一种新兴复合型商业零售业态。,Shopping Mall 特征,规模
