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1、1,保障性住房概念,保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。两限商品住房两限房全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为两限商品住房。两限房指经市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。经济适用房经济适用住房是指已经列入国家计划，政府以划拨方式提供土地，免收城市
2、基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。廉租房廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收
3、入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格向中低收入人群租赁。,2,保障性住房的发展历程,阶段一：安居工程起步阶段(1995年-1997年)1995年1月20日出台的国家安居工程实施方案标志着安居工程在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房，不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为
4、集资合作建房和安居工程两种方式，同时实物分房还没有完全取消。阶段二：保障性住房体系初步确立阶段(1998年-2001年)1998年7月3日国务院出台国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。新的住房保障体系主要分三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房。这是救济性的，基本不需要贫困家庭出钱，完全依靠政府救济。廉租住房的核定标准是双困标准，即收入和现有住房面积的双困。二是为中低收入家庭提供的经济适用住房。这是援助性的，即政府贴一部分，个人掏一部分。三是面向中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。这一阶段主要以商品住房的
5、供应为主。阶段三：保障性安居工程全面萎缩阶段(2002年-2006年)2001年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投资占房地产投资比例大幅下降。2005年更达到了历史最低点，仅为3%（2005年经济适用房投资额为519亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适用住房的建设。,3,阶段四：保障性住房体系重新确立阶段(2007年-2009年)2007年国务院出台国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象
6、，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到十一五（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。意见中要求城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。2008年底,国务院提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低
7、收入住房困难家庭的住房问题。2009年国家制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。阶段五：保障性住房体系逐步完善阶段(2010年-2015年)2010年国务院出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要求加快保障性安居工程建设，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体
8、系已经逐步趋于完善。十二五规划明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000套保障性住房的历史欠账。,4,我国城镇保障性住房的发展,从1949年至今，我国城镇保障性住房的发展大致经历了以下四个阶段：福利分房制度阶段（1949-1978年），住宅私有化与福利分房制度并存阶段（1978-1998年），取消福利分房，住房保障收缩阶段（1998-2007年），其中1998年至2007年又可以划分为两个阶段，以及住房保障政策调整阶段（2007年至今）。,5,19491977计划经济与前苏联经济发展模式,19781997由计划经济向社会主义市场经济转轨时期,1998至今
9、完善社会主义市场经济体制时期,福利分房低租金制度,补贴出售公房提租补贴住房合作社住房公积金安居工程,经济适用房廉租房,6,新中国成立以后我国住房保障制度的发展历程（三大历史阶段）,7,我国住房保障政策发展历程及各阶段政策重点,8,9,1995年中国开始实施“安居工程”为保障性住房的雏形。计划在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售并优先出售给无房户、危房户和住房困难户在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房不售给高收入家庭。,10,1998年住房制度改革正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇
10、住房供应体系”最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房中低收入家庭购买经济适用住房其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。,2006年出台“90/70”政策（即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上）市场结构开始向中小户型住宅转变并称尚未建立廉租住房制度的城市必须在2006年年底前建立并合理确定和公布今後两年廉租住房建设规模。,11,2007年提出住房保障制度的目标和框架，即以城市低收入家庭为对象进一步建立健全城市廉租住房制度改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度力争到“十一五”(2006-2010年)期末使低收入家庭住房
11、条件得到明显改善。,2008年底提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划2009年到2011年全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。,12,2009年制定保障性住房发展规划计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。,2010年全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套改造农村危房120万户。2010年中国加速推进保障性住房的建设中央首次与地方政府签订了目标责任书要建580万套保障性住房和棚户区改造住房并明确年底考核问责。,13
12、,.,14,15,16,2011年，“十二五”开局之年。全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进实现“住有所居”的目标，是党中央、国务院作出的重大决策,堪称中国公共福利保障制度建设中的历史性大手笔。,2011年，1000万套保障性住房和棚户区改造住房即将入市，而按着计划，“十二五”期间将建设 3600万套保障性住房，保障性住房的覆盖率达到20%。住房和城乡建设部陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。,2011年5月，国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知，要求大型品牌房地产企业尤其是央企，积极
13、投身于保障房建设，至此中国房地产市场结构面临深刻调整已成为业界共识，民生地产已成为中国房地产行业关键词。,2011年，中央安排建设各类保障房1000万套，比2010年增长70%，创历年之最。2010年，保障性住房建设规划为580万套。新华社此前曾在报道中表示，580万套保障房的开工任务已全部完成。,17,从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。2011年10月25日，住房和城乡建设部透露，2011年的1000万套保障房可以在11月底前实现全部开工。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。,
