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1、中央台卫视省级台城市台其他,电视台的频道数量高达近2000个,2011年央视强势发力竞标价：160亿比2010年涨19%,中央台,Date Source：CSM Infosys 2008-2009 36中心城市 4+,曾经，中央台一枝独秀现在，卫视频道快速增长,Date Source：CSM Infosys 2009 36中心城市 4+,曾经，卫视也只影响本省；现在，可以在全国快速拥有粉丝团,曾经，收视平均；现在，两级分化！,2011年卫视暗中发力招标段比2010年涨67%,湖南卫视,2011年快乐大本营冠名权：1.3亿,2011年天天向上冠名权：1.1亿,2011年卫视暗中发力江苏卫视招标段
2、比2010年涨60%,安徽卫视招标段比2010年涨40%,浙江卫视招标段比2010年涨30%,2011年的传播挑战,面临传统电视媒体大幅涨价的传播挑战,传统电视媒体涨价的情况下，如何做到精准营销？选择怎样的媒体，才能将传播效应最大化？因而我们要思考一下媒体的价值究竟是什么？媒体的价值是：广告不仅仅是到达，而是广告到达之后，影响改变你的能力。那么如何将这个能力最大化？就是看到广告的同时,看到广告上的产品就摆在货架上,2011年的传播挑战,销售导向下的传播挑战,如何让广告更有效地变成销量？就是做到在产品销售终端营造广告主场氛围,数据来源：CMMS2008年春季-2010年春季,随着卖场LCD的发展
3、，媒体到达率逐年提高,CMMS将卖场LCD这一媒体作为专项媒体进行调查发现，随着卖场联播网超过4年的受众培养，卖场联播网媒体到达率逐年提高，特别是近年来，主流客户将卖场作为新品信息及促销信息的发布的一个重要渠道，更增加了卖场受众对媒体的关注度，而家中电视却呈现下降趋势,家中电视：家中可以收到的所有电视台卖场LCD：仅分众卖场联播网,媒体价值-与家中电视互补,对于非电视重度收视观众，广告1次容易达到，达到3次/5次不易，而且要花费成本很高，用卖场电视可以低成本补频次,时间,70-120个电视频道,61号令电视成本增加,网络电视造成电视收视习惯的改变,替代了费用高昂TV,家中电视面临的问题,201
4、1年电视媒体价格大幅上涨,北 京,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 2010春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：816万（CCTV在北京媒体到达率TOP3、卫视在北京媒体到达率TOP3、地方电视台在北京媒体到达率TOP3）,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 2010春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：959万（CCTV在上海媒体到达率TOP3、卫视在上海媒体到达率TOP3、地方电视台在上海媒体到达率TOP3）,上 海,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 201
5、0春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：556万（CCTV在广州媒体到达率TOP3、卫视在广州媒体到达率TOP3、地方电视台在广州媒体到达率TOP3）,广 州,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 2010春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：280万（CCTV在深圳媒体到达率TOP3、卫视在深圳媒体到达率TOP3、地方电视台在深圳媒体到达率TOP3）,深 圳,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 2010春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：291万（CCTV在成都媒体到达率
6、TOP3、卫视在成都媒体到达率TOP3、地方电视台在成都媒体到达率TOP3）,成 都,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 2010春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：364万（CCTV在重庆媒体到达率TOP3、卫视在重庆媒体到达率TOP3、地方电视台在重庆媒体到达率TOP3）,重 庆,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 2010春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：122万（CCTV在杭州媒体到达率TOP3、卫视在杭州媒体到达率TOP3、地方电视台在杭州媒体到达率TOP3）
7、,杭 州,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,目标受众：15-60岁,数据来源：CMMS 2010春 过去一周媒体到达率，可推及目标人口：191万（CCTV在南京媒体到达率TOP3、卫视在南京媒体到达率TOP3、地方电视台在南京媒体到达率TOP3）,南 京,从媒体到达率的角度看，卖场电视如何补强家中电视？,卖场光顾者与70后、80后的关联度！,光顾人群：中老年人,卖场购物,主观感觉,光顾人群：年轻人和中老年人,卖场购物,客观实际,为什么会出现这种现象？-消费者结构变化-70后奔四，80后奔三！,70后，逐渐成为社会各领域的中流砥柱，财富的持有者，对社会发展产生强有力的影响,年富力
8、强,这保证了中国政府至少有10年左右的充裕时间在未来逐步完善社会保障制度,以迎接老龄化冲击,2030年前后出现人口峰值，中国人口红利的持续期还有20年左右,2009年，中国国民平均年龄为32岁,“黄金十年”,80后婴儿潮一代在2005年2015年进入结婚高峰期消费观念转变、财富跨代转移，都将推动中国消费结构的转变,为什么会出现这种现象？-70后和80后是家中食物饮料的主要购买人群,数据来源：新生代市场监测机构中国市场与媒体研究2010SU（CMMS），35城市，75,000样本,Base:70后&80后,与服装，数码产品等时尚类消费相比，食品及饮品的购买人群在50后，60后，70后及80后没有
9、明显差异，70后和80后人群同样是食品和饮品大众消费的主力军。,北京TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-50分众卖场：65%电视：55%-62%收入：3000+分众卖场：58%电视：16%-23%,学历构成：大专及以上分众卖场：69%电视：27%-34%,数据来源:CMMS 2010,上海TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-50分众卖场：77%电视：54%-63%收入：3000+分众卖场：44%电视：22%-29%,学历构成：大专及以上分众卖场：54%电视：18%-30%,数据来源:CMMS 2010,广州TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25
10、-50分众卖场：72%电视：58%-74%收入：3000+分众卖场：57%电视：17%-34%,学历构成：大专及以上分众卖场：60%电视：18%-29%,数据来源:CMMS 2010,深圳TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-50分众卖场：52%电视：58%-66%收入：3000+分众卖场：55%电视：32%-49%,学历构成：大专及以上分众卖场：28%电视：10%-25%,数据来源:CMMS 2010,南京TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-50分众卖场：54%电视：55%-61%收入：2000+分众卖场：48%电视：21%-23%,学历构成：大专及以上分众
11、卖场：55%电视：10%-19%,数据来源:CMMS 2010,成都TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-50分众卖场：74%电视：55%-60%收入：2000+分众卖场：46%电视：14%-21%,学历构成：大专及以上分众卖场：54%电视：12%-21%,数据来源:CMMS 2010,重庆TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-50分众卖场：61%电视：54%-65%收入：2000+分众卖场：53%电视：15%-27%,学历构成：大专及以上分众卖场：34%电视：9%-18%,数据来源:CMMS 2010,武汉TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-
12、50分众卖场：65%电视：54%-62%收入：2000+分众卖场：47%电视：9%-16%,学历构成：大专及以上分众卖场：44%电视：8%-22%,数据来源:CMMS 2010,杭州TOP TV与卖场LCD受众构成比较,年龄构成：25-50分众卖场：90%电视：50%-67%收入：2000+分众卖场：95%电视：20%-56%,学历构成：大专及以上分众卖场：80%电视：22%-28%,数据来源:CMMS 2010,2011年，如何更好的配合客户，增加媒体效果？分众卖场联播网的媒体变化是怎样的呢？,整合终端，打造中国卖场视频联播网,遍布全国185个大、中、小型城市（未来城市数量将上升至250个，
13、增加30%的卖场数量）近4000家的卖场、超市、便利店网络,大卖场联播网每周覆盖全国超过1.5亿购物者,具体门店：详细请见附件中卖场阵地表,大卖场覆盖的一、二级城市共计38个,大卖场覆盖的三、四级城市共计147个,分众传媒卖场联播网市场份额达到84%,数据来源：2007年快速消费品连锁零售企业销售规模,全面覆盖59个主流卖场系统，占零售终端份额达到84%,分众卖场联播网主流城市市场份额,数据来源：2007年快速消费品连锁零售企业销售规模,北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、杭州、武汉的市场份额在90%左右,全程覆盖消费者的购物过程,2006-2010年分众大卖场数量稳步提升,单位：家,数据来源
14、：2006、2007、2008、2009卖场阵地表,2010年已签约卖场（不包括超市和便利店）,69%,15%,3%,16%,（预计）,2006年-2010年，分众大卖场数量稳步提升，2009年增加家乐福，2010年增加沃尔玛、万宁2大系统，并新装中百、武商、物美等系统,40,2010年新签系统,-作为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。-1996年进入中国至今,已经在全国20多个省的90多个城市开设了超过180家商场。-自从沃尔玛加入阵地以来，华南地区的卖场阵地规模 27%,41,2010年新签系统,2004年进入中国的健与美连锁企业截至2010年5月，万宁在华东、华南、华北、西南四
15、大区域二十多个城市开设超过140家门店。7月15日前，140家门店将全部安装完毕，预计到今年年底，门店总数能到200家，未来3年内预计增加到500家。,武汉当地最具影响力的零售系统，零售额远远超过家乐福和沃尔玛，有了武汉武商和武汉中百两个连锁卖场以后，武汉地区卖场数量增加了50个,日本著名零售企业，吉之岛是国内专业化管理水平较高的百货商场经营商，现已签约5家店铺，3家在谈。未来几年，JUSCO将在珠江三角洲乃至广东省发展更多的店铺,42,已签系统的扩签新增,机器安装位置品质,2006-2010年分众大卖场机器数量稳步提升,单位：台,数据来源：2006、2007、2008、2009、2010阵地
16、表,8%,54%,22%,3%,10050,到2010年底，已签系统的扩签新增门店，预计安装10050台机器,2006年-2010年，分众大卖场机器数量稳步提升，2010年底，预计已签系统扩签新增门店预计安装机器达到10050台,“大屏高清计划”以提升媒体原有价值,数据来源：分众FWO系统,9%,13%,4%,13%,大量卖场推广“大屏高清计划”，由17寸液晶屏改为32寸、42寸液晶屏,档次更高画面更清晰视觉冲击力更强广告播出效果更好,每周覆盖全国超过1.5亿购物者,单位：10000人次,数据来源：2006、2007、2008、2009、2010年卖场阵地表,1亿,8000万,5200万,1.
17、2亿,1.5亿,谢谢关注！,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者
18、的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析
19、,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房
20、地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产
21、市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指
22、标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特
23、点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O
24、,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市
25、场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就
26、做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思
27、路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的
28、供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域
29、界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对
30、当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：
31、销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步
32、区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,
33、对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素
34、地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策
35、略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
