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1、,09年市场大户型调研,中新 浐灞半岛,D2户型所在楼位,D1户型所在楼位,浐灞半岛大户型图,D1户型 4室3厅2卫1厨215,D2户型 4室3厅2卫1厨212,D2户型所在楼位,D1、D户型所在楼位,D3户型所在楼位,F1户型所在楼位,独灞河山组团大户型所在楼位如图示,1、大户型房源的分布状况：A、独灞河山1#、14#、15#、16#和17#楼B、A15组团5#楼2、大户型分析：根据大户型房源的分布状况来看，独灞河山组团中的大户型的优势是北瞰灞河，空气比较清新，出行较方便。并且16#和17#楼离社区里水系和会所较近，这是独灞河山组团中一个最大的优势。分布在A15组团的大户型在位置上优势不是很
2、明显，不过5#楼离社区内道路较近，而且从户型本身来看，阔绰客厅带5.1米面宽弧形观景阳台，风景与气度相得益彰。,3、工程进度：独灞河山于2008年12月13日盛大开盘，现工程已经建地上23层左右4、推广节奏：从之前浐灞半岛的推广方向与现在所推货源分析，对于大户型其更 多是线下销售人员引导；线上全力以赴将刚性需求进行消化，快速 回笼资金。,恒 大 系 列,恒大绿洲,4&5#楼,3室2厅2卫1厨（150）,3室2厅2卫1厨（167）,1、大户型面积区间及详情：大户型平层主要是146.1和164.68共40套房源价格在4600-5300元/左右；跃层面积是164.86，共24套，折后价为4950元/
3、2、近期主推125，二期主推146，上述数量为一期数量，二期暂未推出。3、恒大绿洲2期开盘时间：2009年4月19日开盘4、近期恒大绿洲推出新组团“恒大水岸”，并将中端户型释放，进行摸底，为期后面更多大户型推广铺路。,恒大名都,1、大户型信息：140以上的大户型全是跃层，面积为144-152，均价为4600元/左右2、大户型分布：大户型分布在1#-8#、12#-15#和18#-19#，跃层分布在项目东西两个部分3、大户型特点：D1、D3和D4户型有独立的观景阳台，送向南露台并连接卧室，配有阔绰衣帽间D2户型拥有6米挑空客厅，全明结构,4、大户型所在楼位优势：项目东部的户型距离项目7000的星级
4、会所较近，而且会所后有水域；1#、7#和19#楼位紧临连接小区的道路，方便业主的出行。5、工程进度：1期工程已经几近封顶,绿地世纪城,170户型所在楼位,180和190户型所在楼位,189户型图,1、面积及详情：170大户型分布在28#，原价6100-6200元/，优惠价5800元/左右。2、楼位优势：面积为170平米大户型所在楼位于社区水景附近，位置较好，且与饕界艺饕街紧邻，110米超宽楼间距，所剩房源不多，于今年5月份交房。面积为180和190 左右大户型，3月27日最新推出水景楼王，北楼为110米 楼间距。靠近A区小区中心的豪阔水域景观，背临饕界艺 饕街和绿地国际俱乐部。,4、大户推广方
5、向：从2004年至今绿地世纪城前后推过3次160平米以上的大户型，2008年之前的市场，绿地最好的房源一直是130-150平米左右，而2008年让其之前剩余的小户型全面畅销；在面对2009年刚性需求的局面下，绿地偏小户型剩余有限，而莱顿小镇的大户及C区大户剩余较多，因此近期推出。推广方向，与之前两次专推大户手法一致：大面积的水景、高调的人生态度。,3、大户型特点分析：全明南北通透的189平米大户型，连通卧室和客厅 超大观景阳台，主卧带转角飘窗，书房带有弧形飘窗。,御锦城,图示为御锦城1期开发项目133平米大户型所在楼位,133平米户型图,1、目前在售：现推一期部分，88两房和133三房两种户型
6、，其中三房在房展会期间推出10套优惠10个点，现已经售完，其他大户型暂未推出，均价4500元/2、销售详情：现已开始排号，最高优惠大概2万余元，开盘时间暂定3月之后，2010年底交房。3、户型特点：大户型的户型图暂无，特点是南北通透的纯板式户型。公摊较大，样板间光线较暗 4、工程进度：一期11栋高层已建地上5层左右,华远君城,标注大户型所在楼位,3室2厅2卫1厨（面积146.69）,户型图,1、在售65-146平米户型，均价4700元 2、预计分两次交房，于2010年3月31日交房和6月交房。3、大户型分布：146平米主要分布在10#的1单元和4单元、16#楼的1单元 4、大户型特点：客厅朝南
7、且面宽4.2米 5、工程进度：一期现最高层已经建地上11层，最低建地上4层左右 6、推广方向：华远君城自2008年11月29日开盘以来，销售受阻，面对09年的市场状况，一期房源主要销售房源以刚性需求为主，大户型一期所占比例较少，主要实行自然消化的形式。推广上主要以诉求项目大盘形象及品牌为主，暂无大户推出计划。,九锦台,3室2厅2卫1厨169.49,3室2厅2卫1厨170.49,4室2厅2卫1厨203.10,1、大户型分布与分析：面积为170.67的三房分布于项目西南角，紧邻小区次入口与商业群，方便出行和购物。面积为170.23大三房分布在紧临商铺一条街处，购物十分便捷，但是楼层较低，有碍于阳光
8、的照射，并且有压抑感。2、大户型特点：170.67三房入户花园与阔绰阳台连接，使生活更加丰富有意义。配备储藏室方便大家庭收集杂物。170.23大三房户型本身来说，入户花园连接270度转角观景阳台，室内配有衣帽间和储藏室，处处体现生活便捷快乐。3、工程进度：预计2010年8月交房,4、推广方向：自2008年10月18日开盘，以“大宅道”的人生理念+科技型产品特点进行推广诉求，之后转向“买一赠一”营销模式，买房赠送“一亩庄园”，曾吸引了较多客户；年前以营销活动，名人效应答谢客户，雷声大雨点小。2009年推广转向以诉求客户实际买房需求为主，以“携手铁一中，共筑名门风范”的教育主题进行诉求。面对不远处
9、万科新地城的产品、品牌夹攻，效果不甚理想。,万科 新地城,黄色块为面积是143大户型的所在楼位示意图,户型图,万科新地城 1、大户型楼位分布：在1号、2号和3号楼，都是D户型 2、大户型面积及数量：1号楼的大户型面积是145.15，共62套；2号和3号楼的大户型面积为145.55，分别为93套 3、大户型所在楼位分析：较靠近小区南面，离公路相对其他楼位较远，但是比较安静 4、大户型特点：户型特点是宽绰客厅带落地大飘窗，餐客分离，主次卧都带飘窗，恣意人生唯你独享 5、一期工程施工进度：大户型共93套，08年10月开工，09年3月16日建至15层,6、推广方向：万科新地城自去年10月18日推出以来
10、，凭借万科的品牌，其偏小户型销售较好，大户型受阻，2009年重新调整策略，伴随市场回暖，以百万回馈“2009筑梦万科 为爱安家”及现场活动进行暖场，效果甚佳。月日伴随活动，推出新房源“美座”总共套，平米左右精装两房占，平米精装三房占，三月共销售套左右，其中三房占。,华鑫学府城,面积163.3户型图楼位示意图,8#楼,1、在售信息：主要针对两房小户型房源面积为83-93浪漫两居进行释放 2、大户型分析：大户型的楼位优势不是很明显，但其户型特点方正，设计比较人性化，主卧带全方位观景阳台，配备衣帽间，厨房配有生活阳台，餐厅和观景阳台相连，享受诗意生活 3、项目二期2008年11月22日开盘，一期预计
11、09年3月20日交付使用，二期预计2010年上半年交房、华鑫学府城期11月22日开盘，推出以来大户型销量较少，主要以经济居住型户型销售理想，暂无大户推出计划。,中海国际社区,观园,熙岸,中海 熙岸08年8月30日开盘现场,中海国际社区 观园08年11月15日开盘现场,获奖客户喜上眉梢,09年3月28日开盘现场,4室2厅2卫1厨141,4室2厅2卫1厨162,21#-150户型图,观园 1、大户型分布：面积为162的大户型分布在项目接近核心的楼位区域，距离主入口较近，户型本身特点为南北通透。2、开盘详情：3月28日开盘，当日客户较多，年龄层次是40岁左右，均价5500元/左右，高层，大部分已售完
12、，销控表显示只有130和159平米两种户型仅剩十余套。熙岸 在售信息：主推面积为143的大户型共48套，均价6800元/，现只有16层以上房源，总层高24层，1梯3户。,、推广方向 中海国际社区观园月日开盘，主推一期单位：3栋高层(1#、2#部分、6#)，其中四房：140-161共66套约占12%。以“让更多人定居曲江”的推广主旨，网络全城年轻人，当天销售 所推房源的货量，但少数大户型由于同类产品东郡制约销售一般。月日伴随园林示范区开放，推出中央景观组团78-162宽宅，才俊型78纯南阳光两房，菁英型94纯南花园两房，智慧型126-135南北通透三房，领袖型162御景露台四房，其中大户销售较少
13、。,熙岸，作为中海国际社区景观较好的组团，自08年9月13日熙岸东郡开盘，主流户型为78至88平米的二居室和127至140平米的三居室，销售均价为每平米5200至5600元不等。大户型销售一般；年底更在观园的冲击下销售不见起色，年年初推出每周特价房，进行销售。,富力城,面积为150-160平米所在楼位示意图,面积为170-180平米所在楼位示意图,面积146.48,面积175.58,面积149.72,面积157.77,面积177,面积178,1、大户型类型及面积区间：三室面积为150 2、大户型分析：面积为175.58的户型是全明设计，带空中庭院恶化储藏室，动静分区。面积为146.48的户型特
14、点是全明设计南北通透，三卧室都带阳台，全明卫生间和洗衣间，入户即储藏室，空间开阔。面积为149.72的户型特点是全明玄关设计，配有阳光花房。客厅宽绰，事 业开豁。面积为157.77的户型特点是动静分区，带空中庭院和工作阳台。面积为178和177的户型特点是全明设计，配备阳光花房和工作阳台以及储藏室，餐客分离。,3、大户型楼位分析：大户型所在楼位于小区的中央楼王地带、富力城现推出平米水景组团赠送平米元精装修；首付21万,THANKS,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限
15、公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品
16、,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,
