《绿地房地产公司财务风险研究文献综述.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿地房地产公司财务风险研究文献综述.doc（9页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、毕业论文文献综述课题名称： 绿地房地产公司财务风险研究 院 系： 经济管理学院 专 业： 工商管理（金融企业管理方向） 姓 名： 指导教师： 二一五年十月十三日绿地房地产公司财务风险研究文献综述专业：工商管理（金融企业管理方向） 班级：班 作者： 指导老师：摘 要：随着经济的发展和人们生活水平的提高，房地产行业呈现快速发展的态势。房地产行业属于资金密集型的高风险行业，在发展过程中面临着激烈的市场竞争。财务风险贯穿于企业经营始终，随着经济环境日益复杂化和多变化，房地产企业面临的财务风险与日俱增。由于房地产行业还没有形成平稳健康的发展机制，中央加强了房地产行业的调控力度，这对房地产企业带来了重大的
2、影响。如何有效地规避、降低房地产企业的财务风险，对房地产企业的生存和发展有着至关重要的意义。本文从当前房地产企业财务风险的表现形式出发，深入研究绿地房地产企业财务风险的成因，并在此基础上探讨绿地房地产企业财务风险的措施，避免财务风险的产生。关键词：房地产 绿地地产公司 财务风险一、 研究背景房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生活中占有的重要社会财富。房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段，以其产业关联度强、带动系数大的特点，迅速发展成为国民经济的支柱产业之一。房地产业与经济、社会、文化发展关系密切，在整
3、个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。二、论题有关定义与特点房地产财务风险主要由以下种类：1、项目投资的风险房地产企业进行开发和经营，首先是进行房地产投资，去找有价值的投资项目。投资失误是产生投资风险的主要原因。房地产具有地域限制性，一旦进行投资建造，就很难更改，如果改建，将承担更大损失。因此投资失误，房地产企业就会面临资金无法收回的困境。但是大多数房地产企业往往只追求投资回报，忽略了对投资项目的可行性进行周密分析和研究。最终使得项目投资回报率低，甚至投资失败，投资本金无法收回，为企业带来了巨大的财务风险。2、债务偿还的风险房地产企业的每一个项目投资，都
4、需要事前投入大量的资金，来保证项目的开发。一些房地产企业为了扩大投资规模，获取更多的投资项目，千方百计向银行贷款或者想其他单位借款。盲目举债，只会加大企业的成本负担。房地产项目开工后，企业又没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，只考虑了个别项目的用款，影响了整体的收益目标。3、利率变动的风险近几年，为了抑制房价的过快上涨，央行频繁地上调利率。对于房地产企业来说，加息抑制了购买者的需求，降低了房价。结果导致房地产市场供过于求，导致房地产商品积压，空置现象严重，投资资金回收失败，给企业带来了很大的损失。在房地产企业举债经营的时候，利率的变动必然会产生利率风险。第一，贷款利率
5、升高，会使房地产企业需要支付过多的利息，减少预期收益，造成投资成本上升和投资风险增加。第二，采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。同时，加息会增加企业资金周转的困难，使得资金链出现问题的概率进一步增加，成本的增加会加速房地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。4、资金筹集的风险目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资。企业筹资规模选择不当会形成筹资风险。一方面筹集资金规模过大，企业不能有效支配资金，就会造成资金的闲置，加上利率过高会导致企业筹资成本费用过高。另一方面如果企业筹资规模小，赶不上自身的投资规模，那有可能使在建的投资项目停工，失去良好的获利机会。有些房地产企
6、业借入长短负债的相对比重不合理，造成债务到期过分集中，企业偿还债务就会加大难度，加大企业的财务风险。另外，由于筹资来源渠道狭隘，也会造成资金紧张，对于过度依赖于银行贷款的房地产企业带来很大被动，加大了筹资风险。 三、国内外房地产市场发展现状（一）国外研究现状 1美国房地产市场发展的现状和警示美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期。随着美国经济近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨。美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅问题的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的
7、别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算房价。虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入2l世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15，这是该国自二十世纪8年代以来房价涨幅最大的一年。2006年初房市急转直下，房价迅速走低。全美房地产商联合会当年8月的一份报告称，7月份房地产商信心指数跌至32点，创15年来的最低点。到2007年，美国房屋销售量和房价均继续下滑，到年底，新房销售量将比2
8、005年的高峰期下降33，待售房屋近420万套，创历史新高。美国次房危机的苗头，其实早在2006年底就开始了。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，有的人根本无法支付高额房贷，只能拒交贷款。次贷公司随即成为直接受害者。即使收回抵押的房产，由于房价走低，房产已资不抵债，进而引发了次贷危机。只不过，从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失，花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。有研究报告认为，由于次贷危机导致美国经济将进入增长放缓时期
9、，而房地产市场目前已处于衰退初期阶段，短期难以复苏。一方面，美国国内累积的可供出售房屋较多，需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。另一方面，美国通货膨胀压力加大，美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地，这都不利于房地产市场尽快回暖。2日本挤压房地产泡沫的措施和启示日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场我国房地产企业财务风险及其防范研究的培育己日趋理性和规范。日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房
10、地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。现今日本房市才得以恢复，进入新一轮的
11、增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。（二）国内研究现状 房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房
12、地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。目前，我国房地产企业现状主要表现在以下几个方面：1房地产企业发展迅速我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不断壮大起来的，根据国家统计局统计资料显示，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2006年已达到58710家。其发展过程可以划分为3个阶段：1986到1991年：我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。(2)第二阶段为1
13、9921996年：1992年，我国房地产开发投资开始出现快速增长势头房地产开发企业如雨后春笋般不断涌现，仅当年就增加8438家，房地产开发商队伍首次突破1万家。1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为21269家，比1995年减少12213家。(3)第三阶段为1997年至今：房地产开发企业数量出现稳步增长局面。2房地产企业中以内资企业为主我国房地产开发企业主体为内资企业，呈逐年增加趋势，但内资房地产开发企业中的国有、集体企业数量却逐年减少，而港澳台投资企业、外商投资企业数量也有逐年减少趋势。根据国
14、家统计局统计资料显示：内资企业个数由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而国有企业个数却由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集体企业个数却由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年与2001年相比，国有和集体企业个数分别减少了3523和4697，而民营和股份制企业个数则增加了18749。国有房地产开发企业的个数所占比例虽然只有647，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产开发企业对市场的影响仍然举足轻重。同时，港澳台投资企业个数也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外
15、商投资企业个数由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年内资企业个数分别是港澳台投资企业、外商投资企业个数的1514倍和2770倍。3房地产企业资产规模较小根据国家统计局统计资料显示：2001年房地产开发企业总资产为2856681亿元，平均每个企业资产约为966662万元，2006年达到8839799亿元，平均每个企业资产为1505672万元；2006年房地产企业总资产比2001年大幅增长了20944，但平均每个企业资产2006年却比2001年只增长了5576；由此可见，我国房地产开发企业资产规模普遍呈现出太小的特点。此外，由于房地产是资金高度密集的企业，在开发和消费
16、过程中离不开融资支持，同时，“121号文件有针对性地对房地产开发企业流动资金贷款用途作了详细规定，为房地产企业设置了较高的信贷门槛。国内房地产开发企业资金来源主要以银行贷款为主，历年来国内房地产企业的资产负债率都高达75左右，如此高的资产负债率，体现了房地产开发企业资产中负债占有较大比重，而房地产开发企业资产规模太小难以保证企业经营的正常化。4房地产企业资金来源自筹资金所占比例较小房地产开发企业资金来源自筹资金所占当年资金来源一般为30左右，房地产企业资金来源主要以外来资金为主，外来资金主要包括国内贷款、利用外资(指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进
17、行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。)和其他资金来源(主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成，企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。)。在总体规模上，近几年我国房地产企业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行。从资金来源结构来分析，2003年是分水岭，2003年之前房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5
18、个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。尽管经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30计算，有大约70来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。5房地产企业投资销售情况在投资方面，房地产企业投资额继续保持增长态势，增长速度却有所降缓。房地产企业开
19、发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。在销售方面，2001年2005年房地产企业销售额持续增加，尤其在2005年当年销售额增长就达到720042亿元，增幅为6940；2006年之后由于受到国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，销售情况大幅度下降，当年销售额增长仅为324983亿元，增幅下降到1849。可见，房地产企业开发投资额近几年虽有所降缓，但还是保持在较高水平，而商品房屋销售情况却节节下降，这种逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，开发商高价获地后在核定周期内要追加投资，加速开发进度，导致了投资额同比上升；受房地产调控政策影
20、响，楼市弥漫的观望情绪并未消退，销售情况因此比以往同期下降。6房地产企业营业利润持续上升近几年来，我国房地产开发企业的营业利润呈现上升趋势。根据国家统计局统计资料显示：虽然1989年我国房地产开发企业的营业利润仅为786亿元，但随后的几年，尤其是1993年，房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润率都不断攀升，1993年行业平均利润率高达137，1994年房地产开发企业营业利润达到16744亿元的高峰。但是，受宏观调控的影响，1994年之后，房地产开发企业经营利润迅速下降，1996年行业平均利润率仅为091，1997年一1999年更是出现全行业亏损的局面，1999年我
21、国房地产行业平均利润率为116。随后形势有所好转，营业利润不断持续上升，2006年达到了166989亿元。四、发展展望根据企业发展战略和不同发展阶段的需求，适时调整企业管理制度，制定科学合理的防范财务风险对策，以科学和优质的管理为企业创造效益，提高财务风险的防范。根据当前房地产企业的财务风险成因的复杂性和多样性，从多个环节着手，正确、有效地规避和应对财务风险。结 论 由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70以上，企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧，已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制防范财务风险，成为一个现实问题。因此，全面、准确地分析、预测房地产企业可能遇到的财务风险，进而采取有效的规避措施，才能使房地产企业能够适应迅速变化的市场环境，保持长久的竞争优势，实现可持续发展战略；同时，也是保障房地产市场健康发展的必要保障。
