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1、大汉口广场项目（即共享国际中心）市场定位,商业发展环境分析,商业发展环境分析,武汉市简介及城市发展定位,武汉市简介：湖北省会中国15个副省级城市之一中部六省唯一的副省级城市长江中下游特大城市之一中国中部地区（华中）的最大都市和区域中心城市中国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽,人口结构及变化趋势,截止2009年，全市常住人口910万，其中，城镇人口537万。武汉本地人口占据绝大多数，高校学生是武汉人口的重要组成部分。2010年，武汉市常住人口超过910万人，外来人口为180万人，占总人口的19.78%。2010年，武汉市高校在校学生114.42万人，占武汉总人口的12.57%，是武汉人口的
2、重要组成部分。武汉农业人口仍占据一定比例，但是正在逐年减少。,政策优势：“中部地区崛起”战略要地，目前正在大力建设武汉城市圈。区位优势：武汉位于我国大陆腹地，是我国经济地理的中心，区位得中独厚。在我国经济地理圈层中，内层与湖北省内荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等地级市相距300公里左右；中层与长沙、郑州、南昌、洛阳、九江等大中城市相距600公里左右；外层与北京、天津、上海、广州、重庆、西安等特大城市相距1200公里左右，具有得中独厚的区位优势。交通支持：武汉市是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，是中国经济地理的“心脏”。距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在 1000公里左右，是中国
3、经济地理的“心脏”。京广、京九、汉丹、沪汉蓉、京港5 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，为全国四大枢纽机场。工业支柱：武汉建立了武汉经济技术开发区、武汉东湖高新技术开发区、武汉吴家山台商投资区，以及阳逻开发区。中国三大钢铁集团公司之一的武汉钢铁、中国三大汽车制造厂之一的东风汽车公司总部都位于武汉。武汉经济技术开发区聚集着知名的汽车企业总部、顶尖汽车研发机构以及整车企业，已经
4、成为中国最集中的汽车产业基地之一。武汉东湖新技术开发区是中国最大且最具实力的光电子产业生产和研发基地，是首批国家级高新技术产业开发区之一，中国第二大智力密集区。2009年，国务院批准东湖高新区建设国家自主创新示范区。,武汉市发展优势,GDP总量：武汉国民经济保持稳定快速增长的势头。不考虑物价上涨因素，2001-2010年，武汉GDP累计增长139%，平均年增长率达13.9%，2004年起，基本保持15%左右的增长率。武汉2010年GDP高达5515.76亿元。,固定资产投资：持续增加，推动经济持续稳健的增长。固定资产投资是推动经济增长的重要因素，武汉固定资产投资持续增长，将为武汉未来经济的高速
5、发展提供重要的推动力。武汉2010年固定资产投资高达3753.76亿元。,武汉市经济发展,人均GDP：武汉市人均GDP增长迅速，2010年已接近9000美元水平。2010年武汉人均GDP高达58279元（折合美元8966美元），增长达到12.51%，增长速度较快。根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4400美元时，城市主导商业形态将向Shopping Mall、Lifestyle、Shopping Center、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现。,现有的人均GDP水平，表明武汉市已具备发展各种前沿商业的成熟条件。武汉市2010年人均GDP已高达8966美元，真正的
6、购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。,人均GDP,4400美元以上2000-4400美元1100-2000美元1100美元以下,商业业态的发展与人均GDP的关系,时间,人均可支配收入：武汉市居民可支配收入持续增加。2001-2010年，武汉市城镇居民人均可支配收入累计增长125%，年增长率达到12.5%。2010年，武汉市城镇居民人均可支配收入高达20806.32元。,人均年消费支出：武汉居民收入增长推动消费迅速增加。2005-2010年，武汉城镇居民平均每人每年消费性支出累计达60.06%，年增长率达到10.01%。2010年，武汉城镇居民平均每人每年消费支出达144
7、90.07元。,市民收入水平与消费实力,社会消费品零售总额构成（2010年）,社会消费品零售总额增长迅猛，尤以批发零售贸易业增长最为突出，但餐饮及其他业态的消费增长较为缓慢。在经济增长的带动下，2001-2010年，武汉社会消费总额累计增长153.4%，年平均增长率达到15.34%。武汉市大型商业的快速发展和百货业的高度建设，但将重点放在购物类业态的打造上，对餐饮、娱乐、休闲业态的投入力度有限，导致其低速增长态势并未得到改变。,武汉市经济发展与城市建设均遥遥领先于省内其他城市，是武汉市民的首选消费地点，也是省内二三线城市居民完成高档消费的首要去处。武汉是湖北省内GDP总量最高的城市，与其他城市
8、相比拥有绝对优势。经初步统计，武汉2010年的GDP总量达到排名第二到第五的总和。,2010年，在中部六省省会城市中，武汉市整体经济实力最强，人均收入排名靠前，社会消费最为活跃。,在2008-2010年三年里，武汉城市综合实力增长速度在中部六省中处于前列水平，保持较为稳定的增长态势。2010年，武汉城市经济能力增幅基本处于领先水平，社会消费方面的增长尤为突出。,武汉具有一定的经济基础，产业发势头迅猛，居民收入增速明显，社会消费日趋活跃，为商业物业的快速发展提供了强有力的支持.整体经济能力及消费支出的快速提升决定了武汉将进入多元化的商业发展期。,商业格局及竞争分析,武汉商圈布局规划,4个中心商业
9、区 中山大道、解放大道中段为主体。购物、休闲、商贸、餐饮、酒店、金融保险、信息咨询、中介服务、宾馆酒楼、写字楼宇等配套经营服务业。,4个市级商业中心 武昌中南路和汉阳钟家村 家居、装饰建材、家电、通讯、服饰、布艺、汽车和配套服务、工艺品及各种品牌专卖店、各类专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点。,30个市级商业副中心 沌口、常青、关山、古田、后湖、四新、鲁巷百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店、专卖店、餐饮店、批发、中介经纪等贸易服务网点，鼓励发展家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务。,80-100个社区商业中心居民居住区 综合超市，专业店、专卖店及餐饮、
10、洗涤、美发、健身、维修等特色店等。,20条专业商业街 桥口路美食街、台北路风情街、吉庆街美食街、彭刘杨路美食街、龙阳大道汽车及配套服务特色街、解放路商业街、顺道街、京汉大道江汉路至航空路、小东门装饰建材街、保成路、前进四路和五路电子商品街、大智路通讯器材街、香港路、友谊大道市场群落等。信息通讯、餐饮娱乐、男女用品、家电电器、花卉宠物、儿童玩具、酒吧、休闲。,街道口商圈,中南商圈,司门口商圈,钟家村商圈,汉正街商圈,徐东商圈,武广商圈,王家湾商圈,光谷商圈,永清街商圈,六渡桥商圈,武汉市商圈格局分析,建设大道商圈,江汉路商圈,武昌滨江商圈,六渡桥百货商场曾是武汉人的骄傲。上世纪80年代初，中山大
11、道大智路口至六渡桥一带，是老汉口最繁华的商业黄金地段。据统计，当时此处林立各类商店585家，每天接待顾客约20万人次，而六渡桥百货商店是龙头商场之一。1993年销售额达4.11亿元，获得“武汉二十强企业”称号。1997年11月，六百集团股票在深圳证券交易所上市。上世纪90年代末，由于解放大道、中南路、徐东等新商圈崛起，超市、专卖店等新业态兴起，六渡桥商圈的购物环境、功能、特色跟不上消费者新的需求，加上交通瓶颈，六百集团业绩快速下滑。在上世纪90年代末期及本世纪初期，虽然数度重组，但依然难以挽回衰败的命运。,老商圈,六渡桥商圈,汉正街商圈,汉正街商圈历史悠久，早在明朝万历年间，汉正街就已形成市镇
12、。汉正街作为武汉传统的商业街区代表，在武汉商业史上地位举足轻重，享有“天下第一街”之称，是武汉商业的起步之处，是商家眼中的旺铺所在。近些年，汉正街由于商业模式跟不上市场环境的变化，越来越落后于商业化大潮下新兴商圈。尽管最近五年，一批实力开发企业参与汉正街改造工作和商业开发，使汉正街商业有所升级，但未从根本上改变汉正街商圈逐渐走向没落的趋势。龙王庙商贸广场的经营失败，汉正街第一大道换汤不换药，经营模式和消费模式依然传统，使汉正街商圈地位并未得到根本提升。,老商圈,长江沿线的众多码头是使司门口繁荣的主要原因，建国后的司门口商业街仍是武昌区中南部最繁华热闹的老街。它以老武昌商场为中心，云集了各类专卖
13、店、精品店几百家，是购物休闲的理想去处。20世纪90年代，它的繁荣鼎盛达到高峰，年社会商品销售总额一度达到10亿元。随着其他新兴商圈的兴起，司门口不再是武昌唯一的繁华商圈，曾经一度受到其他商圈的冲击。近2年，司门口商圈经历了旧城改造的洗礼，使其先天的区位价值以及多年的商脉积累有所释放，成为武汉大学生淘宝的首选之地。但在新兴商圈崛起，商业不断升级的今天，司门口商圈无法彻底改变商业档次偏低、商业功能局限、客群结构单一的现状。,司门口商圈,老商圈,依托码头而形成的交通枢纽地带，造就了汉正街、司门口等传统商圈和居民密集区；但随着路桥设施的加快建设和发展，新的交通枢纽逐步形成，老的交通枢纽地位越来越没落
14、，城市空心化的趋势越来越明显，传统商圈地位随之逐渐被新兴交通枢纽地带的新生商圈所取代。尽管在政府及开发商的共同推动下，不断有对老商圈实施整改升级、复兴等举措，但传统的商业经营模式，依然无法与新兴商圈迅猛的增长势头相比。,武广商圈,后起之秀,武广商圈商业项目的集中产生了极强的聚合效应，与传统的商业模式相比，其较为新颖的建筑形式、商业功能及业态组成，强势分流了传统商圈的消费群体，武广商圈的发展势头十分稳健，蕴涵的价值不可估量。,新商圈,依托新的交通枢纽，新兴商圈如雨后春笋般快速涌现，同时以新颖的商业模式，冲击着老商圈的发展。各新兴商圈获得了一定程度的发展，并占据了一定的市场份额，但大多仅局限服务于
15、区域性、特定性消费群体。从商圈等级、商业辐射力、商业特色等方面来看，仅武广商圈独占鳌头，成为其中影响力最广、辐射力最强、客群结构最丰富的商圈。,武广商圈竞争分析,武广商圈典型商业项目基本情况,【武汉国际广场高档】武商集团倾力打造出的高端购物中心，它的前身是“中国十大商场之一”的武汉商场，于1959年建成，2006年成功爆破后，时隔一年武汉国际广场建成，并于2007年7月正式营业。主营范围：以服饰为主，化妆品、皮具、家用电器、餐饮。,【武汉广场中高档】武汉广场市场定位为“荟萃精品、服务大众”，是华中地区首个引进国际著名品牌与畅游商品近100万余种类，200余万品类的大型购物中心。,【世贸广场中档
16、】于1999年正式营业，是武商“摩尔”商业城的重要组成部分。其营业额面积80000，建筑结构为现代化中庭式挑空造型，是一个现代化大型商业娱乐中心。,【庄胜崇光（SOGO）中档】北京庄胜集团模仿日本Sogo集团管理模式定位比较有特色，以年轻时尚服装为主，商场常年举办大量促销减价活动，并以其作为竞争方式之一，经营状况一直以来保持高速增长。,【新世界百货中心店高档】多功能城市综合体，涵盖百货、写字楼、酒店、公寓、住宅。与在汉其他商业项目相比其VIP是其经营的主要特色，高档次高规模的产品同样需要高水准的运营管理和服务理念来支撑。武汉新世界百货中心店经营国外和港澳台地区中高档服装、针织、日用百货、鞋帽、
17、文具、家电、电讯等商品，价格相对较高。,【武商摩尔城高档】该项目位于解放大道武商建筑群，占地51.4亩，总建筑面积27万平米。2011年9月29日开业迎宾,到时将与现有的国广、武广、世贸广场全部连通，形成总面积达50万平米的武商购物城。,1、10万的购物中心将陆续引进国际一线高端品牌；2、4万的高科技含量休闲游乐中心，拥有室内主题公园、溜冰场、儿童游乐场；3、国内外高档中西餐、酒吧及其他相关配套设施；4、设有3层停车场，面积2万平米，车位2000个。同时配备独立立体停车库。,解放大道,【西园商业步行街中档】西园步行街物业全部自持，不对外发售，商业运作由管理方统一规划、统一租赁、统一管理、统一推
18、广。目前已签约商家：银兴影院、欢乐迪KTV、巴适餐厅。,武商集团旗下商业扎根武广商圈十余年，商业地位十分稳固。在武广商圈的商业涵盖中档、中高档、高档等多种档次、多种功能、多种业态，基本满足了多龄层、多层次、多功能的消费，建立了良好的市场口碑，拥有了较高的客户忠诚度，形成了强大的商业防火墙效应，对商圈内其他商业对手形成了有力的冲击。武商摩尔城旨在加强娱乐、休闲、餐饮的份额，并以高科技含量展示项目的体验式消费模式，将将进一步拉开与商圈现有对手的差距。新世界中心（中高档）、SOGO崇光百货（中高档）、汉商心武展购物中心（中低档）等商业项目在档次、业态和人群需求的差异上找到立足之地，占据一定的市场份额
19、，但突破点有限，商业发展空间受到较大限制。,武商旗下商业聚合并渐进升级，商业地位越来越稳固，未来进入者必须面对这一现实，并找到有效的突围方式。,武商集团旗下的商业依然带有很明显的时代印记，它们在武广商圈很好的抢占了先机，阶段性的满足了各类客群的各种消费需求。但在客群细分、客群需求的细分上则还显得不够敏锐和精细。在追求个性、特色，寻求差异的今天，传统的商业已经显得略有力不从心，新建的、特色的、差异化的现代商业一旦出现，其地位亦将逐步受到一定冲击。,本案机会点,项目自身剖析,本案是否具备突围的条件？,物业结构分析：本项目总建筑面积含地下部分共46万，由商业、公寓、写字楼和住宅等多种物业组成，是目前
20、武广商圈唯一新建的大型城市综合体。地块被划分为A、B、C三个区域。其中，地标性的A地块最先拆迁，作为首期开发，而B地块和C地块拆迁日期则需待定。因此，A、B、C三个地块的商业必须能形成一个整体，才能发挥18万多商业的整体优势。同时，A区地块地段标志，价值最为突出，对项目开发举足轻重。A区总建筑面积10万，若先期启动，必须自成一体，靠自身的特色和个性在商圈先期立足，建立项目的良好口碑。,项目自身,武广商圈，干道交汇，地段核心。,位于武汉市级商圈的核心地带，与新世界中心、世贸、武广隔路相对，与创世纪广场、中山广场紧紧相邻。,解放大道,青年路,地铁2号线,新华路,京汉大道,建设大道,万松园路,交通便
21、捷，人流必经，人气高地。,本案西面青年路站、东南面中山公园站，西南面航空路站，公交站点密布，近30条公交线路出入，人流动线交汇，人流量十分突出。地铁2号线从本案地块经过，在距离本案约200米处设点，将为区域聚集更多的人气。,黄金位置，地标物业，易于辨识。,航空路立交旁，青年路与解放大道交汇处，汉口版图上最为黄金的地理位置。超高层建筑与大体量商业的组合，必将形成汉口核心区的最新地标物业，项目易于被外界辨识。,项目总占地面积4.23万,总建筑面积46.95万。项目聚合了商业、住宅、公寓及写字楼等多种物业，是城市核心地带稀有的大型城市综合体项目。刨除7.8万多地下车库，剩余商业总体量18.3万多，公
22、寓和住宅总体量接近21万。,规模宏大，功能综合，合力突出。,市级商圈，商场密布，商家林立，商业氛围浓郁。,武广商圈500米辐射范围内：聚集了1个世界500强，即新世界集团，1个中国500强，即武商集团。吸附了新世界百货、武汉国际广场、武汉广场、世贸广场心、汉商新武展、SOGO、苏宁、工贸、万松园路步行街、新建的西园购物中心及在建的武商摩尔城等10多个大中型商业项目。成熟经营的商业总体量达30多万；若将新建及在建的商业项目，含本案在内，将形成约80万的总商业体量，武广商圈的规模将再番将近2倍。武广商圈解放大道沿线将形成双边鼎立的商业格局，未来武广商圈商业氛围将更加浓郁。,商业物业,高档、中高档、
23、中档购物中心聚集，较好的吸附了武汉市区、8+1城市圈及湖北地区其他城市的优质客群前来消费。武广商圈位处繁华商圈、毗邻商务氛围浓郁的建设大道金融一条街，周边高档酒店林立，聚集了一批商业、商务精英、职场骨干、资深白领等，经济实力较强，也吸引了武汉市广泛的中高端消费群体。武汉国际广场购物中心、武汉广场购物中心、世贸广场购物中心，每年吸附的周边消费群体众多，多为节假日消费、旅游消费、差旅消费等，单次购物消费高。据统计，2009年，武汉广场年营业额30亿元，外地人在武广商圈的消费比例在逐步提升，最近统计约占15%20%的比例。,商业档次全、经营品类多，消费群来源广、质量高。,商业物业,住宅物业,北邻中山
24、公园，眺望西北湖，斜南对新武展，拥有优质的景观及休闲资源。位处武广商圈核心，毗邻名校、同济协和等，自身大体量商业支持，教育、医疗、商业配套齐全，居家生活十分便利。住宅避开干道，处繁华，享宁静，具备较高的居住品质。住宅规模较大，能够形成较好的居住氛围和生活气息。,公寓和写字楼物业,武广商圈、建设大道金融一条街，实力人群聚集，商务氛围浓郁。寸土寸金，人气高地，对各类企业均具有较强的吸引力。,项目首期10万，开发价值最为突出，最易被市场认知。10万中，商业4万，公寓6万，是本案最佳价值的物业，受拆迁影响较小，可自成一体发展。,首期物业,地块被地铁2号线斜穿分为3块，整体性有所削弱。项目拆迁进度不一，
25、在整体开发的节奏上不一致。商业、住宅、公寓、写字楼聚合，对居住品质的提升略有制约。,区域内商场林立，档次齐全，市场竞争尤为激烈。世界500强、中国500强，成熟经营瓜分市场份额。武商集团，高中低全面覆盖，总商业体量高达50万，将商圈优质消费群体力争一网打尽，给本项目造成不小的压力。,项目不足分析,项目威胁分析,项目开发思考：商业的成功，基本上决定着项目整体的成功。项目的开发要在商业价值最大化的前提下启动，然后再推动住宅与写字楼价值的最大化，整体形象的最佳化。确立了商业的发展方向，即大体确立了项目整体发展的大致方向。住宅、公寓与办公的业主，需要具有与商业的消费群比较一致的品位和追求。本次定位的重
26、点落在首期的商业、公寓物业上，确定了此类物业的发展方向，住宅物业即可迎刃而解。,项目定位分析,商业物业本项目A、B、C三区含地下部分的商业，其商业总体量为18万多，其中，A区4万多商业和6万多公寓先行开发。本项目自身商业体量庞大，面临的商业对手强大，在后期商业发展过程中，必须突破武商旗下近50万全龄层、全业态商业的冲击，走差异化、个性化、特色化的发展路线，更精准的细分客群、细分需求，实现对现有商业人流的有效拦截和分流。,鉴于武广商圈目前对客群及客群需求细分不足的现状，我司建议从中寻找出被市场忽视的差异化人群及差异化的消费需求。1、目前市场上针对具有相似特征的个体消费的业态普遍较多，但对于家庭型
27、的消费群体关注严重不足。忙碌的工作，快节奏的生活，不断挤占人们家庭聚会、休闲的温馨时光，传统的商业加剧了这一现实。满足家庭全员快乐消费的商业是当前市场空白，如何让家庭成员享受逛街即聚会，逛街即休闲的快乐，是本案要考虑的重点问题。2、品牌与品牌混杂，风格与风格混杂的现状，使重视品位的客群，很难享受到纯正的个性，在普通与个性中迷失。生活中，总有这么一群人，他们热衷于品牌，热衷于某一种风格，也总有一些人会想要一些风格，想要一些品牌来调剂生活。让这种想法成为习惯，让这种需求成为享受，让到本项目消费成为自然，是本案中部分商业要考虑的事情。3、武广商圈、建设大道金融一条街，是武汉市现代型公司和企业的密集地
28、，聚集着一批最具活力的年轻群体。汉口拥有武汉市最爱消费的一群人，年轻人更注重于个人的多样化享受。他们爱吃、爱喝、爱玩、爱乐，喜欢潮流、喜欢个性、喜欢炫酷。目前武广商圈虽有个别商业针对年轻人展开，但对年轻人的细分较粗，商业形态落后，商业发展受到制约，总体特色并不鲜明，无法真正满足消费实力和支配权较高的青年精英的消费需求。,因此，结合上面分析，将本项目的目标客户群定位为如下几类：第一类：以家庭为单位的消费群体第二类：以品位为标签的优质人群第三类：以个性为代表的时尚精英上述三类客群，各具特点，与商圈商业有效区分，三类客群的聚集有利于项目三种特色的聚合。,商业消费者定位,以家庭为单位的消费群体欢乐家庭
29、生活体验区以家庭消费为主导，通常是全家一起前往休闲购物，因此将以武汉城区为主导，周末或节假日也可吸引部分8+1城市圈的家庭前来购物。辐射范围主要辐射区域武汉城区次要辐射区域8+1城市圈及湖北地区其他城市,目标消费群特点：服务对象为家庭中的每一个成员，包括大人、小孩和老人。全家出动的消费模式，强调休闲与互动的体验，家庭主力更愿意为这种快乐和收获买单，是非常具有潜力的一种消费需求。关注购物中心对老人、对小孩、对家庭的关怀程度。,以个性为特色的青年精英消费群本区域作为国际青年时尚生活区，面对的消费者的地域特征很明显和清晰，是以项目武广商圈及周边商务圈，以及武汉市城区内的中青年人群为主的80后、90后
30、年轻消费群体。年龄集中于20-30岁之间，尚未有家庭负担的年轻人群体，具有一定的经济能力及支配权，追求个性和潮流，处于尽情享乐的人生阶段，对吃、喝、玩、乐、购及时尚具有相当浓厚的兴趣，喜欢多元、前卫、时尚、新鲜、刺激的消费体验，愿意为他们感兴趣的事物买单。,以品位为标签的优质人群此类人群来源广泛，以武汉市的中高端人群为主，以省内二三线城市的高收入人群为辅，以外籍人士、差旅人士为补充。他们年龄以30-40岁之间人群为主，向少量相邻龄层发散。他们热衷品牌、注重品质、追求品位、富有生活情趣，品牌的忠诚度高，对自己钟爱的商品，毫不犹豫，出手麻利，是既有消费实力，又有消费主见的一群优质消费群体。,商业主
31、题定位：针对家庭为单位的消费群体，量身定制适合于家庭主力、老人、小孩等全家出动并体验、互动、沟通的商业场所，满足全家人的购物、娱乐、休闲、餐饮等多样化的消费需求，与传统商业彻底区别开来。针对此类客群的特点，将部分商业定位为：欢乐家庭生活体验区。,针对追求品位、追求风格、热衷品牌的消费群体和消费需求，将各种风格的商品按风格分区汇聚，形成非常明确的购物消费体验空间。如区分为英伦风格、法式风情等。将本项目其中一部分的商业定位为万国风情主题生活区。,针对写字楼林立、白领密集的武广商圈、建设大道金融一条街的年轻人群量身打造充满绚烂、热情、浪漫的消费场所，满足处于快速成长期期的年轻人专属的时尚生活空间。将
32、一部分商业定位为精英青年时尚生活区。,商业档次定位：武广商圈拥有全市最优质的消费群体，无论是青年还是中年，本案从中细分的客群同样质量较高，消费实力较强。武商旗下拥有各种档次的商业物业，但中档的世贸、中高档的武广形成于十多年前，其商业模式已经比较落后，易被新进者冲击。而其高档的国广及武商摩尔城却是近期打造，理念上与传统商业有很大的改进，地位会愈加巩固。武广商圈内武商旗下的商业抢占了最好的口岸，也占据了市场先机，但其他的商业以中高档、中档为主，要么位于人流盲区、要么与核心商业拉开一定距离，无法近距离分流武广的人气，在竞争中略显力不从心，但他们先期已经吸引了中高档终端消费群体的聚集。本项目占据武广商
33、圈的人气高地和热点口岸，同时以全新的理念注入，完全可以从中高档市场中有效突围。,因此，将本项目的商业档次定位为中高档，三个主题区的档次稍微加以区分，即：欢乐家庭生活体验区，中高档偏中档方向万国风情主题生活区，中高档偏高档方向国际青年时尚生活区，中高档,将项目的商业分为三个区域，如左图所示，其中：紧临青年路与解放大道的A区商业，口岸最佳，形象最好，最先开发，建议以中高档形象面市，主打国际青年时尚生活的主题，抓住区域现有的优质的年轻消费群体。北临规划路、西临青年路、东临万松园路的B区商业，位置相对隐蔽，建议以中高档偏中档的形象面市，主打欢乐家庭生活体验区的主题，吸引家庭型消费群体前来体验。,南临解
34、放大道、东临万松园路的C区商业，与武广、国广的关系相对紧密，建议以中高档偏高档的形象面市，主打万国风情主题生活，吸引商圈注重品味的消费群体的关注。,欢乐家庭生活体验区以家庭型消费群体为主导，主打体验式消费理念，汇聚儿童休闲全业态、综合购物全业态、家庭娱乐休闲全业态。如儿童游乐、儿童运动、儿童体验、儿童教育、儿童餐饮；综合超市、时尚购物、趣味购物、品牌礼品、化妆精品、运动休闲、居家生活；KTV、电玩游戏、4D电影院、主题餐饮、风味美食、休闲餐饮。-2f：沃尔玛、时尚精品、美食驿站-1f：品牌化妆、钟表首饰、时尚购物、精美饰品、休闲餐饮1f：品牌服饰、时尚购物、休闲购物2f：潮流服饰、趣味购物、精
35、美配饰等3f：运动服饰、儿童服饰、创意家饰、居家生活馆、儿童玩具、儿童运动、儿童游乐 4f：儿童教育、电玩游戏、儿童餐饮、休闲餐饮、主题餐饮、电影院等 5f：卡拉OK、电影院、运动健身。,商业业态定位,万国风情主题生活区：以中高端人群、旅游人群、外籍人群为主导，走中高端的、主题的、体验的、风格化的商业路线。汇聚经典欧美风格商品，如服装、鞋帽、箱包、钟表首饰、化妆品、时尚精品、精美配饰、数码电子、食品、饮品、艺术品等等，展现或优雅、或奔放、或浪漫、或神秘的异域风情。-2f：美食特区：-1f：特科诺国际：源于欧美的高端品牌数码、电子产品等1f：精品名仕汇：源于国际的品牌化妆、钟表、首饰、皮具、箱包
36、等2f：精致英美风：走精致英美路线的中高档品牌，以服装为主，皮具、箱包、配饰、美酒、美食等为辅3f：浪漫法兰西：走法式浪漫优雅路线的中高档品牌产品，服装、皮具、配饰、鞋子、美食、美酒等。4f：奔放德意志：随性不羁的德式风格，休闲服装、运动服饰、美酒美食等5f：生态东南亚（美食汇）：原生印度风味美食、日本寿司、韩国料理，港式茶餐厅、台式茶餐厅、中式主题餐饮等。,国际青年时尚生活区：以最具活力的青年群体为中心，打造集时尚、潮流、休闲、优雅、性感、动感、科技等多种体验于一体的年轻人消费中心，汇聚时尚精品、潮流服饰、休闲服饰、个性服饰、运动服饰及用品、主题餐饮、休闲餐饮、美容健身、电影院、游戏城等。-
37、2f：名品折扣、前卫服饰、休闲服饰、运动服饰、美食特区-1f：创意家品和装饰、零售连锁、创意饮品、面包甜点1f：化妆彩妆、精美饰品、鞋帽、皮具、箱包、珠宝、首饰、钟表2f：少女服饰、时尚服饰、流行配饰；3f：淑女服饰、休闲服饰、淑女配饰等4f：绅士休闲、男士衬衣/西裤、男士用品5f：时尚服饰、潮流服饰、内衣精品、美容美发、特色小吃6f：风味美食、数码电子、电玩游戏、娱乐体验区、电影院7f：美食特区、KTV专区、电影院等，建议与B区电影院连成一体。,-2F,各种特色美食、甜品、面点,名品折扣、前卫服饰、休闲服饰、运动服饰、美食特区,潮流生活区,万千美食汇,沃尔 玛及时尚精品、美食驿站,生活加油站
38、,-2F,高端精品数码家电,创意家品和装饰、零售连锁、创意饮品、面包甜点,创意体验区,特科诺国际,品牌化妆、钟表首饰、时尚购物、精美饰品、休闲餐饮,优雅生活区,-1F,精品名仕汇,珠宝,首饰,钟表,休闲购物,品牌体验馆,品牌服饰、时尚购物、休闲购物,化妆彩妆、精美饰品、鞋帽、皮具、箱包、珠宝、首饰、钟表,美丽加油站,源于国际的品牌化妆、钟表、首饰、皮具、箱包等,1F,精致英美风,珠宝,首饰,钟表,休闲购物,潮流体验馆,潮流服饰、趣味购物、精美配饰等,少女服饰、时尚服饰、流行配饰；,美少女特区,2F,致英美路线的中高档品牌，以服装为主，皮具、箱包、配饰、美酒、美食等为辅,浪漫法兰西,珠宝,首饰,
39、钟表,休闲购物,综合体验馆,运动服饰、儿童服饰、创意家饰、居家生活馆、儿童玩具、儿童运动、儿童游乐,淑女服饰、休闲服饰、淑女配饰,淑女体验馆,法式浪漫优雅，服装、皮具、配饰、鞋子、美食、美酒等。,3F,奔放德意志,珠宝,首饰,钟表,休闲购物,快乐家庭体验馆,儿童教育、电玩游戏、儿童餐饮、休闲餐饮、主题餐饮、电影院等,绅士休闲、男士衬衣/西裤、男士用品,绅士体验馆,4F,随性不羁的德式风格，休闲服装、运动服饰、美酒美食等,生态东南亚（美食汇）,珠宝,首饰,钟表,休闲购物,快乐家庭体验馆,卡拉OK、电影院、运动健身,时尚服饰、潮流服饰、内衣精品、美容美发、特色小吃,斑斓时尚汇,原生印度风味美食、日
40、本寿司、韩国料理，港式茶餐厅、台式茶餐厅、中式主题餐饮等。,5F,珠宝,首饰,钟表,休闲购物,风味美食、数码电子、电玩游戏、娱乐体验区、电影院,快乐加油站,6F,珠宝,首饰,钟表,休闲购物,美食特区、KTV专区、电影院等,快乐加油站,7F,6万公寓产品类型定位公寓和写字楼物业集中于首期的A区地块上，总体量约6万，A地块纵深长、面宽短，公寓或写字楼物业主要临青年路分布。结合商业物业中高端定位为主、高端定位为辅，以家庭消费、社会中坚消费、时尚青年消费为主的思路，将本案的塔楼物业定位为两类客群，即针对创业青年的创意SOHO产品，针对中型企业的4A级写字楼。,公寓及写字楼物业定位：,公寓/写字楼物业6
41、万公寓/写字楼产品客户定位艺术青年创意中心目标客户群，以25-30岁之间的艺术青年、知识青年为主，是富有冲劲、充满灵感和智慧的青年精英群体。处于资金的原始积累阶段，资金实力并不雄厚，但个人发展潜力突出，购买SOHO物业主要作为青年时期的栖息与创意场所。大中型企业办公中心目标客户群，主要为区域内栖身于老旧写字楼、商住楼里，并不断发展壮大的中小型企业或现代型公司，它们急于扩张办公场地，改善办公环境，并提升企业形象，以实现企业更长远的盈利目标。对写字楼面积需求相对较大，主要位于200-500之间，其次位于500-1000和1000-2000之间，它们注重写字楼形象的打造。,公寓及写字楼户型面积定位：
42、1、本案仅2栋公寓性质物业，因此，在外在形象上，公寓和写字楼物业应保持高度的一致性，保持单层面积、建筑高度的一致性，同时，以双子塔楼的形象出现，在视觉上更加养眼和富有气势。2、公寓物业结合目标客群需求，低楼层可以层高4.8米，面积50-60的1层变2层的SOHO物业为主，高楼层则以50-60便于灵活组合的单间公寓为主。3、大中型企业办公中心，则以200-500之间的面积为主。4、在后期客群的引进上，充分发挥圈层效应，采取关系托关系策略，将目标客群一网打尽。,住宅物业住宅初步定位：本案住宅占据全城最优质的地段，各项生活配套十分完善，也不乏一定的景观休闲资源支持，具有向高端物业发展的良好条件。因此
43、，本案的住宅部分应以高档住宅面貌出现，初步预计面市均价将在2万元/以上。,商业物业操作建议,集中型商业操作三个基本规律：规律1：商业物业操作的成败，一在招商，二在后续经营管理。商铺销售前主力商家必须签订意向合同。规律2：招商时，没有主力店入驻，次主力热场，中小品牌商户/精品商户很难跟进，大型商业基本很难存活！规律3：以经营为主导的集中型商业物业，尽量控制销售份额，确保商业物业的整体性，为后期统一经营管理提供支持。,商业物业整体操作建议,提高项目知名度带动项目整体招商提升整体商业价值承租力较弱,增强商业复合性提升商业整体气势带动整体招商承租力一般,进一步增强商业复合性体现项目整体品质促进商业旺场
44、承租力较强,主力店,次主力店,功能店,商户调整,大型超市/百货卖场及电影院,品牌电玩、家电/美食城,类似屈臣氏/KFC/麦当劳/必胜客,中小品牌商户/精品商户,各类品牌商户，如服装、鞋帽、箱包,增强商业复合性体现项目整体特色促进商业旺场承租力强确保项目收益,商家优胜劣汰：对长期经营较差的商户进行淘汰，前3年保持3-5%的淘汰率,确保商业持续旺场增强商业整体活力,说明：在主力店难以确定时，次主力店招商可与主力店招商同步进行。,主次分明，先主后次，逐一推进,项目招商推进顺序建议,主力店先行，刺激下级商户迅速跟进。主力店难确定时，次主力店先行。主力店确定后，功能店随即引进。功能店确定后，引进中小品牌
45、散户、精品商户。开业后的商户不断调整。前13年为商户重点调整期，按3%5%的调整比例进行，确保整体经营效果及商业的租金收益。,主力店重品牌、看特色！首期物业着重招商，仅有客群的细分、客群需求的细分还不够，还需要整合至少3个大型主力店，对本项目进行有力的带动。品牌百货+品牌超市+品牌电影院百货、超市品牌具有较强的市场影响力，至少是中国500强，最佳选择是世界500强，而电影院则要强调技术、环境、场地等综合特征，形成领先优势。近20万的商业体量，使项目在主力店的引进上，可有多样化的选择，不同特色的电影院，可引入1-2家，品牌百货亦可引入或打造1-2家，超市亦可有不同档次和规模。,项目招商策略建议,
46、定向出击，广泛撒网，同步并举。,结合本项目商业初步的功能、业态定位，初步圈定本项目的目标商户，搜集相关资料，如联系电话，选址要求，承租能力，现有网点分布。针对性采取电话招商、上门招商、点对点招商等方式逐步深入，并确定合作意向。,在全国主要网络媒体刊登招商信息，参加香港、北京、上海、深圳、广州等前沿城市的商业地产招商展会，广泛吸引全国各地的商户关注。从众多的意向商家中甄选与本项目定位较为吻合的优质商户，进行深度接洽，并确定合作意向。,租金策略建议,本项目首期商业地下2层，地上7层，共9层，共4万多。集中型商业基本均为企业自己持有，很少对外出售产权。本项目若要综合考虑资金回笼及商业经营两个层面，必
47、须合理把握商业销售与持有之间的比例。集中型商业物业即使销售，也必须至少确保70%的物业为自身持有。除非在商业设计中，临街铺面的数量比较突出，对统一经营和管理的依赖度相对较低。在本案商业的销售过程中，我司认为应至少持有70%-80%的商业物业，剩余20%-30%的份额用于销售。,销售比例及区域建议,武汉市民对高楼层商铺的偏好度较低，对3层及3层以下的铺面尚能接受，但对4层及4层以上的铺面则不太感冒。13楼的销售价值最高，-2f-1f的销售价值其次，47楼的销售价值最低。但从经营的角度而言，地上商铺与地下商铺，可以相对区分保持相对的完整性。无论哪一个区域，要尽可能保持项目的完整性，自然销售是不可取
48、的，必须收回商铺的使用权，确保项目的统一经营。对于本案而言，我司建议在1-3楼物业自持的情况下，建议销售地下-21f商业部分。,说明：返租年限越长，开发商所承担的返租压力越大。而返租年限过短，达不到刺激销售、提升商业价值的效果。返租期限长短适中才能在合理规避风险的同时获取理想商业利润。,销售商铺时，采取”返租销售”，收回商铺使用权，以实现项目统一管理、统一经营的局面。目前市场，返租销售有如下三种主要模式：,销售方式建议,本项目商业较大，商业的开发和经营将贯穿整个项目开发的全过程。商业的销售与经营效果均将对整个项目价值的释放起着十分重要的支撑作用。开发期内，商业招商、销售、经营的成功，才最终意味
49、着整个项目的操作成功。开发期内不仅要提升市场信心，促进商铺成功销售，还要达到统一经营、统一管理的良好局面，因此，我司建议,至少返租5年，年均投资回报8%最好返租8年，年均投资回报8%,返租销售方案建议,两种模式下项目的操作要点：5年返租，“2+3”模式，年均返8%，即：前2年租金，签订购房合同时，按6%、7%返还；后3年租金，按8%、9%、10%，按年于年底逐步返还，以减轻开发商压力；,8年返租，“2+3+3”模式，年均返8%，即：前面2年租金，签订购房合同时，按7%性返还；中间3年租金，按8%的年回报水平，按年于年底逐步返还；后面3年租金，按9%的年回报水平，按年于年底逐步返还；租金返还率按2年、3年、3年的节奏逐步提升，逐年依次为7%、7%、8%、8%、8%、9%、9%、9%。,5年返租，年均8%，特点：返租时间短，开发商后期压力小，交房5年之后即可放手不管。8年返租，年均8%，特点：业主租金回报期较长，交房即可享有净收益，业主较长时间无需投入精力。在整个项目开发期内，使用权统一收归开发商，可保持项目的良好形象。开发商后期压力较大，需要投入较多的时间与精力管理。,两种方案均有较强的操作性，也具有一定的吸引力，开发商可根据自身的资源平台及发展战略，进行最终的抉择。,
