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1、高端大盘首期成功开发KPI体系,案例借鉴点,研究案例：,案例选取标准：,通过哪些核心策略实现项目高端形象的奠定？通过哪些核心策略保证项目成功销售和项目价值的实现？,城市核心区域中等规模以上高端混合物业社区中高容积率水平（1.5以上）,案例借鉴点：,深圳 中信红树湾,贵州 山水黔城,北京 星河湾,形象策略放大区域价值，改变比价体系，成为标杆项目,区域特征,放大区域价值,良好的自然环境资源，但区域尚未开发,提出“湾区”概念；,良好的自然环境资源，但区域价值度低,西部向黔看、中国向黔看、世界向黔看,放大区域重新定义/放大区域价值，站在巨人的肩膀上;标杆项目树立标准，改变区域传统比价体系，成为区域标杆
2、；,改变比价体系,创建“国际顶级湾区物业”,项目代言城市,建立湾区物业十大指数,北京4环至5环间,地产品质元年,地产品质元年,推广策略大活动、大事件、高强度媒体配合,公共营销结合事件营销，通过大活动、大事件、高强度媒体配合实现项目价值传播；,首次亮相,广泛传播,“湾区物业”新闻发布会；作品品鉴会；,“湾区物业”新闻发布会初露春交会,圈层活动：GOLF、酒会；,热点新闻：迎奥运一周年倒计时盛典,文化传播：原生态贵州风情表演,品牌联盟：签约希尔顿酒店,五一期间，亚洲时尚大典期间20多个驻华大使，30个国际冠军名模，以及20余位全球500强CEO光临，新华社、中央电视台、中新社等50多家全国媒体10
3、0余次报道,中国首个水上游艇展；,资源嫁接：亚洲时尚大典,博鳖亚洲论坛“新北京新城市住宅新品质生活”；21万平方米产品以全成品面世，盛大发布会，北青报专版媒体楼书,品牌联盟：中国首家超五星级精品酒店；,圈层：星河湾奢侈品活动,文化：汉语世界读者见面会；,展示策略视觉营销&体验营销,视觉营销基于项目卖点的主题化展示体验营销通过现场氛围的营造进行销售语言的艺术化渗透,视觉盛宴,体验营销,大师梁志天设计样板间,玻璃盒子售楼处,主题化,“多彩之窗”文化展馆；,4万m2豪华会所展示，营造尊贵感；,民族感、文化感,湾区物业国际化、艺术化,售楼处物管服务细节及品质湾区物业的“3D”宣传片概念楼书现场卖场营造
4、身份尊贵感,现场富有民俗性的服务体验；,豪华装修4000-6000元/平米,“金钥匙”服务；园林体验系列活动；,高落差营造的园林大观,叠石的自然胜境,国际化、品质感,200平米的贵州微缩浮雕地图,金台艺术馆；,举世闻名的雕塑展；,开盘策略通过“饥饿营销”达成开盘满堂红,饥饿营销基于蓄客，通过限时、限量和现场配合制造开盘满堂红,首期产品,首期销售速度,一期开盘实现5个亿销售额小布快走，价格不断攀升均价由原9000元/平升到9300元/平,07年前三季度销售2001套，销售面积32.25万平方米；,一期21万平建面中的80%用10个月售出；,首期价值实现,别墅6000元/平小高层精装修均价4680
5、元/平,高单价亮相1.2万/平；,一年内，均价由1.4万/平涨到1.6万/平；,一期开盘销售率达70%,6个月实现一期售罄,4栋31-32层单位高层塔楼，588套2栋3-5层Townhome，17座,小高、别墅,一期21万平小高产品，约696套,推售策略张弛有度 的产品推售策略,张弛有度：明星产品树立价值标杆，主力产品完成快速回现,产品组合,开发位置,多产品组合，建立明星与现金牛；小高+2栋3-5层Townhome；,一期推出景观资源极佳的物业,以实用型产品为主，走市场主流面积路线；,多产品组合，高层+别墅入市；半岛高层、临河别墅、以及靠山别墅；,9-11层小高层；以大户型为主，面积 200平
6、以上，以三房四房、复式为主；,1期地块配套完善享有商业街、幼儿园、小学、四季会体育馆；,开发为相对较好的地块，开发临河产品和靠山产品；,渠道/客户策略实效营销增强广泛传播力,实效营销锁定目标客户，多渠道深入挖掘；,渠道,客户,针对重大活动邀请全国主流媒体；通过报纸、网络、电视、杂志后续全程报道；,圈层活动，酒会、GOLF俱乐部达到口碑传播；,邀请全国主流媒体参观项目；邀请杂志社、网络、报纸等大众媒体主编、记者体验项目；,活动由北京主流媒体，报纸、网络、杂志等进行后续跟踪报道；,通过引进知名物管，举办奢侈品活动展示，为业主增加最贵感，达到圈层传播的效果,邀请客户家人及朋友体验贵州、体验项目；,高端大盘首期开发成功KPI,实效营销,标杆项目,形象策略,公共营销,体验营销,视觉营销,饥饿营销,张弛有度,放大区域,重塑区域价值,改变比价体系,起势期，大活动、大事件、高强度媒体配合,锁定目标客户，多渠道深入挖掘,卖点主题化展示,现场氛围体验,价值视觉化展示,限时,限量,现场配合,明星产品树立标杆,主力产品快速回现,推广策略,推售策略,开盘策略,展示策略,渠道/客户策略,名至,实归,
