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1、,都市广场营销策略报告,谨呈：太原辰宇房地产开发有限公司,版权声明：本项目是太原辰宇房地产有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2012年6月16日,区位未来商业价值,区位当期商业价值,项目产品分析,产品价格定位,项目背景分析,太原核心商圈发展,太原商业地产发展,我们的总体思路：,太原商业地产发展分析,1,太原主要商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,商业,起步阶段,形成阶段,发展阶段,商业地产依托于住宅区街铺，商
2、业发展集中在解放路、五一路，典型商业如解放大楼、五一大楼。,本土品牌发展蓬勃，华宇精品商城、亲贤街梅园百盛等大中型集中百货开始出现；美特好、山姆士在太原落地生花；柳巷商业街更新换代；高层小区底商开始在市场上占领一定额度。,高端商场开始涌现，如天美名店、北美新天地、华宇国际精品商城等；国际一线品牌如LV等纷纷进驻；全国性大型商业开始进驻太原市场，如万达广场、王府井等；高层住宅底商发展迅速，如奥林匹克花园等；,太原商业地产发展历程,2002年,2002-2008年,2008年至今,住宅,商业,投资主体中小投资者，城市中高收入群体投资目的保值、增值为主投资频率低投资客群体量少投资置换性低,投资主体大
3、型投资者，周边煤矿企业主投资目的增值、盈利为主投资频率低投资客群体量多投资置换性高,住宅和商业地产投资对比,太原房地产发展中，住宅市场发展速度快于商业地产，在房地产投资中，商业地产的回报率大于住宅地产。商业地产的投资中，外地客户（主要为周边县市）占到比较大的比重。目前太原商业地产处于良好的发展期，大型综合商场陆续涌现，上升势头迅猛。,小结,太原商业地产发展分析,1,太原主要商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,柳巷商圈,柳巷钟楼街商业中心位于迎泽区，以钟楼街、鼓楼街、桥头街、柳巷南北路、开化寺街等为中心区域，建筑面积100
4、0平方米以上的大型零售网点30多个，网点聚集度高，以大型百货为主力业态，不仅辐射整个太原市，而且在华北地区的旅游商业方面也具有较大影响，是太原市传统商业中心和太原市商业的标志。,太原市传统商业中心和太原市商业的标志,柳巷商圈,业态：购物、餐饮、休闲,柳巷商圈,算价实例：位置：桥头街西段租金：300万/年/550（日租15元/天/）,算价实例：位置：时尚富百家租金：（日租16.7元/天/）,价格：成熟商业租金15元/天/,柳巷商圈,长风亲贤街商圈,亲贤北街长风街商业中心位于小店区，以北至南内环街，南至长风街，西至平阳路，东至建设南路所围限的地区为核心，其内有以长治路与亲贤北街和长风街相连通的“工
5、字型”商业网点集聚区，是目前太原市南部商业最繁华的地区。,目前太原市南部商业最繁华的地区,亲贤商圈,业态：高端购物、酒店餐饮、娱乐休闲,亲贤商圈,算价实例：位置：平阳景苑售价：街铺：亲贤街4-9万元/商业街：4-5万元/地下商城：2-3万元/,算价实例：位置：依景湾售价：3F，565，1.8万/1F+2F，811，4.7万/,价格：均价4-5万/,亲贤商圈,朝阳街商圈,朝阳街商业中心位于迎泽区东部，以朝阳街为主轴，是20世纪90年代逐步发展起来的商业区，与柳巷钟楼街中心商业区形成东西两地、零售批发的互补之势。朝阳街经营服装、鞋帽的网点众多，以服装、鞋帽、布匹批发为主，经营400多个品牌商品，是
6、目前太原市规模最大、辐射全省甚至华北的服装加工贸易集散地。,太原东部服装集散地,朝阳商圈,算价实例：项目：朝阳佳园售价：街铺1F+2F，352，19000元/，临街中间位置,朝阳商圈,龙潭商圈,龙潭商业中心位于杏花岭区，以城坊街为主轴，东起三墙路，西至新建路，南起府东府西街，北至北大街。它主要辐射我市东北部和北部。随着府东街、府西街金融银行业的聚集和光大商务大厦的建成，将会吸引更多的投资和客流，与南部的柳巷钟楼街商业中心形成竞争互动态势，有利于业态调整和新型设施的建设。,太原北部未来商业中心,龙潭商圈,算价实例：项目：万达广场天玺名店租金：1F+2F，297，15万，日租金1.4元/,算价实例
7、：项目：康居苑租金：1F+2F，1670，日租金5.5元/,龙潭商圈,下元商圈,下元商业中心位于万柏林区，以东起千峰南路、西至和平南路、南起小井峪街、北至西矿街东段一带为核心。该处现有下元商贸城、千峰百货、西部购物广场、金海马超市等数个大型商业网点，批发市场数量较多，形成辐射汾河西部和西南部的商业服务区和商品批发流通区。,河西商贸中心,下元商圈,算价实例：项目：太原奥林匹克花园售价：底商153，300万，20000元/,下元商圈,尖草坪商圈,尖草坪商业中心位于尖草坪区，以太钢集团附近的解放北路和西 涧河一带为核心，北临铁路和太忻、新兰公路，东有东山过境高速公路，交通便利，是“退二进三”建立的以
8、小商品、小食品批发市场为主商业区的成功案例。本区还缺少具有影响力的大型百货零售网点和与重工业企业产品形成互动的商业设施。,尖草坪商圈,太原北郊低端市场,小店商圈,小店商业中心位于小店区小店镇东部，主要辐射高新区、经济技术开发区和教育园区。其交通便利，但目前各类网点的数量较少，是远期规划建设的科教型商业中心。规划期内，以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、为高新技术企业服务的特色专业店和专卖店。,太原南郊仓储中心,小店商圈,太原主要商业街道业态,各大商业圈各种业态几近饱和状态；百货、服装、餐饮是各大商业圈的主导行业；目前太原市区商业逐步由住宅底商向大中型集中商业发展；太原市大型、高
9、端商业分布集中在柳巷、亲贤商圈。,小结,太原商业地产发展分析,1,太原核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,进入核心商圈的人流动线,本案位于柳巷商圈人流路线之上，但单纯路过客户难以支撑起本项目体量。通过本案的人流主要为本案西侧及西北侧人流，主要来自桃园，生活水准较高，是本项目商业的目标客户；抵达柳巷目的性不太明确，本项目可利用此优势截留潜在客户。,柳巷,当前价值研判,核心商圈的商业人流动线,本案,当前价值研判,当前价值研判,太原商业地产发展分析,1,太原核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,
10、4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,区域潜在商业项目,项目周边没有可供开发的土地储备；项目周边目前有多个商业项目在进行升级改造；,未来价值的上升一定程度取决于周边商业改造的成果。,未来价值研判,未来主力中高消费群体客流线,中高档社区聚集地,未来项目周边中高档居住社区居民大规模迁出可能性较小，将对项目起良好支撑。未来太原南城大发展将会分流项目商业客户。本案依赖道路系统有效客流来支撑项目商业价值效果不大。本案区位的商业价值实际体现依赖于柳巷商圈的开发形态。,未来价值研判,未来区位价值研判,太原商业地产发展分析,1,太原核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4
11、,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,项目基础信息,项目SWOT分析,四至东：住宅区，宾馆。南：住宅区、停车场、国税。西：住宅区、洗车行。北：住宅区、派出所、银行。,北,产品分析,项目SWOT分析,产品面积段集中，在商铺的经营和销售中存在一定难度。产品面积大，总价高，不利于项目销售。项目车位充裕，给项目以后销售和经营带来较大利好。项目周边为住宅区，为项目提供较充裕的消费群体。,区位优势：核心商圈辐射地段；环境优势：住宅区在周边，销售客群多。,区位劣势：项目周边商业经营状况不好；道路劣势：周边皆为非主干道。产品劣势：产品面积大，总价高。,周边商业发展较成熟，但是主要都是以中端，低端为主；
12、项目周边商业特色较弱；,面临着城市商贸中心南桥的威胁。,合理定位利用区位、环境优势；宣传上发掘项目潜在投资价值；发挥产品优势定向推广。,充分发挥项目的投资潜质。以“传世金铺”概念提升投资者信心。吸引性消费的业态定位，解决区位定位不准确的现象。,宣传上，发挥区位上的优势，去化速率和项目定位将是项目后期销售的主要问题。在推广上必然要降低客户疑虑，凸显项目价值。,推广上突出项目的前瞻性，传递潜在价值的概念。,项目SWOT分析,太原商业地产发展分析,1,太原核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,商业类型定位,项目商业价值定位,
13、综合型商业,社区配套型商业,？,体量：2万方，不具备发展成大型综合商业的客观条件；周边商业类型空间：柳巷及新建路大型商业集中（天美、华宇、茂业等），且在太原市场颇具影响力，集中商业难有发展空间；周边居住社区：项目位于市区中心，满足了居住者日常生活的商业配套。,思考,打造区域特色商业,商业发展的普遍规律,商业类型定位,项目商业价值定位,多元型商业,主题型商业,？,思考,主题型商业,发掘中心区域商业形式的空白点，补充核心商业圈的缺失；业态上以吸引商业聚集项目人气，如大型特色休闲会所、大型美容养生，大型婚纱影楼为主。,41,商业类型定位,项目商业价值定位,市场空缺,项目特色,？,思考,水,市场有什么
14、，没有什么？潜在客户群需要什么？项目适合什么？,水之蕴,精茗蕴香，借水而发，无水不可与论茶也,水之蕴,水之魂,酒为水之魂，火之魄,水之魂,水之姿,所谓伊人，在水一方,水之姿,水之恋,鱼说：“你看不见我眼中的泪，因为我在水中。”水说：“我能感觉得到你的泪，因为你在我心中。”,水之恋,项目商业价值定位,租金推导法 现有的一楼的租金的价格,综合本案整体素质与商业成熟度，建议采取14元/天/作为参考租金本案一层平均销售价格=本案一层平均租金8年365天=14X8X365=40880元/太原市多层商业价格2F单价=0.7X1F单价；3F单价=0.6X1F单价本案整体均价=40880X（1+0.7+0.6）/3=31341元/,商业具体价格后期专题汇报,谢谢聆听！THANKS!,深圳市众厦实业发展有限公司,
