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1、山东潍坊博纳庄园项目商业计划书,New Visual Angel,2012.05,商业秘密声明 本文内包含的资料属于山东龙之润投资置业有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。未经山东龙之润投资置业有限公司许可，任何人不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。,主要内容,项目本体分析,Part.1,Part.2,城市及区域背景研究,Part.3,潍坊房地产市场研究,Part.4,潜在客户分析,Part.5,项目经济评价,4,1,项目本体分析,城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的三线城市,山东半岛蓝海经济圈,山东省行政区
2、域最大的市，处于山东半岛西部，临渤海，靠青岛、烟台等国际知名海港城市2010年全市实现GDP3090亿元，全省经济实力排名中居全省第四潍坊十一五期间，全市经济增长速度年均13%以上潍坊已纳入国家级“黄河三角洲高效生态经济区”和国家级十二五规划的“山东半岛蓝色经济区发展规划”潍坊十二五规划，到2015年全市经济总量6650亿元，较2010年实现翻番，迈入人均10000美元台阶,区域属性：项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目，是潍坊市域范围最大的旅游度假区,九龙涧生态旅游度假区规划图,九龙涧森林公园,潍坊市生态市建设十大重点工程百个建设项目之一；总面积170平方公里，核心区域位于九龙街道
3、，面积15平方公里；森林公园5000亩，2000亩体育公园，我们地块国际生态俱乐部4000亩，旅游商业区3000亩，周边社区8500亩左右；每个项目基本要求自建商业配套,九龙街道,区域属性：项目距市政府约18公里，目前区域交通不便、配套缺失，有非强势的人文和自然资源，属远郊陌生区域,项目地处潍坊市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内,距离主城距离18公里目前区域内道路属于乡镇道路，区域管线等基本市政配套较为完善，但目前区域商业配套缺失,森林公园小水系,西龙沟、大龙沟、小龙沟、龙凤泉、仙姑洞、三仙岛等人文自然景点，但知名不高区域内无房地产开发项目,仙姑洞,森林公园（大部分已成型）5000亩核心旅
4、游区,项目属性：项目占地3900亩，是九龙涧旅游度假区15平方公里核心区的重点项目，定位主要承接高端度假居住等功能,乡村俱乐部（项目片区）4000亩高端度假区,高尔夫公园（暂定中）2000亩体育公园区,项目属性：项目功能定位包括葡萄酒庄园区、中低密度居住区、公建区及园林休闲区4大功能模块,园林休闲区以“拥抱大自然”为规划思想，以法式园林为核心主题，内容包括运动天地、儿童乐园、爱情岛、香榭丽舍和绿色庄园，为博纳庄园居民以及整个潍坊地区的游客提供一个生态型绿色城市公园。,公建小镇区为整个小区提供的商业配套内容包括法国风情商业小镇、老年公寓和会所、幼儿园和国际双语学校，先进的服务设施和丰富的商业业态
5、将带动周边地区的共同发展。,博纳庄园区（含启动区）内容包括住宅、会所、幼儿园，是地块容积率约为1.0-1.5的低密度住宅区，拥有优美、舒适的绿化和滨水环境，采用具有法式建筑元素的建筑风格，展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象。,葡萄酒庄区以葡萄园为主体,营造法国葡萄酒庄园文化，打造潍坊高级商务中心和娱乐休闲中心。区域内主要建筑有酒店和酒堡，并配有会议中心和丰富的室内外水上娱乐项目。此外，宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化，体验地下酒窖，品味各种特色的法国葡萄酒，还能在葡萄园采摘新鲜葡萄。,杨瓦路,穆响路,眉南路,宝通街,项目属性：目前项目周边道路能级较低通达性不足，周围有森林公园
6、、未完工的体育公园等景观资源，但认知度较低,基本农田,眉南路，双向四车道,穆村镇,原始村落,穆响路，双向两车道,12年初宝通街开通，并和潍莱高速开出入口，西侧杨瓦路拓宽,森林公园,体育公园,项目周边现有道路全部为能级较低的乡镇道路组成,项目周边以农田和原始村落为主,管、线、煤、暖等基本市政已完成,项目,项目属性：项目内部落差较大、地形较为复杂，有一定的山水资源但不强势,小水域、死水,葡萄庄园,地形复杂,林地小道,有山有水，但山水资源优势不明显,项目属性：项目建设用地1176亩，公园配套用地2770亩，建设用地综合容积率在1.0-1.5，配套用地为农田及林场,项目整体经济技术指标：总规划用地：约
7、合3950亩其中建设发展：约合1176亩；公园配套：约合2770亩建设用地综合容积率在1.0-1.5公园配套用地为农田及林地目前320亩葡萄园与200亩水域已完成土地的流转，葡萄园已初具规模,项目初步概念方案鸟瞰图,25号地块概况：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、地形复杂、西侧临水、东临公园配套用地及27号地块B.经济指标：用地属性：一类居住用地占地：109727平米（164.6亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上,27号地块经济技术指标：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、高差稍缓、东西建设用地、南接公园配套用地B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：81396平米（
8、122.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上,26号地块经济技术指标：A.地块概况及位置地块稍方正、地势低洼、高差稍缓、西邻葡萄园、东临未来的公园配套（现葡萄园）B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：68090 平米（102.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上,启动区地形图,启动区地块概况,启动区认知,项目属性：启动区由25、26、27三块地组成，375亩，一类居住用地，容积率1-1.5，限低4层，地形狭长且用地条件较为复杂,优势,城市规划的旅游度假核心区内的重要项目之一具有一定的景观资源规模较大，便于整体规划,远郊陌生区域交通不便，配套缺失目前区域和项目的界面较差地形复杂,劣
9、势,项目属性界定：三线潜力城市规划旅游度假核心区内，远郊陌生区域，具有非强势景观资源的中大规模区域运营项目,16,2,城市及区域背景分析,城市背景分析区域背景分析,黄河三角洲生态经济区：主要包括山东省的东营市、滨州市全部及潍坊市、德州市、淄博市、烟台市部分地区，共19个县（市、区），陆地面积2.65万平方公里，约占山东全省面积的六分之一形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业为支撑的高效生态产业体系,山东半岛蓝色经济区：蓝色经济区是以临港、涉海、海洋产业发达为特征潍坊将北部沿海作为蓝色经济发展和支撑全市增量投入的主战场，在海洋经济、海洋优势产业培育等方面率先突破,战略机遇：受
10、益双重国家战略，潍坊迎来新一轮发展契机，具备较大的后发优势，但3-5年内城市发展难以实现质的飞跃,铁路：京沪高铁：北京潍坊-上海 胶济铁路：青岛潍坊济南,公路：济青高速：济南潍坊-青岛 潍莱高速：潍坊莱州 青银高速：青岛潍坊银川 G309：荣成潍坊兰州,航空：潍坊南苑机场：有直达上海、北京航班,区位特点：位于济、青、烟金三角中心，承接三地资源，同时受三地挤压，目前是发展盆地，其对周边城市的带动及吸引力较弱,城市规划：位于城市主流发展方向，且潍坊每年的扩展速度为4平方公里，郊区城市化进程加快,潍坊城市扩张速度每年约4平方公里人口增加约3.74.2万规划院院长,20062010年潍坊GDP增长率均
11、保持在10%以上，省内排名第四，经济实力较强随GDP增长，城市经济总量不断扩大，提供良好的房地产市场大环境,城市经济：经济实力位居山东中上游，总体尚可，但尚不如周边节点城市，对外部高端人才、资金、高端产业的吸引力尚不足,产业结构：二产为主导，三产相对薄弱，以自然资源消耗性及劳动、资金密集型产业为主，产业结构有待升级,形成机械装备、纺织服装、海洋化工、造纸包装、食品加工等5大工业支柱产业潍柴是全球最大的船舶动力制造基地,二产,以生产性服务业为主高端服务业落后,三产,全国蔬菜基地形成蔬菜、西瓜种植；姜、蒜种植；畜禽养殖等龙头产业,一产,主导产业,近两年常住总人口迅速增长，说明潍坊对外来人口的吸引力
12、有所增强2005年开始，潍坊城市扩张提速，政府规划2020年达到62%，将对房产市场提供稳定需求,人口结构：潍坊产业结构决定其金字塔型人口结构，具备一定的高端人口，但数量相对有限,金字塔结构,哑铃型结构,橄榄型结构,高端人口,中端人口,低端人口,潍坊目前社会人口结构,社会人口演变模型,城市背景研究总结：城市发展潜力较大，但3-5年内难有质的改变，具有一定数量的高端客户，但容量相对有限,Key words:潜力城市相对封闭经济盆地高端客户相对有限中短期内无改观,城市格局：潍坊属于三线潜力城市，具有丰富、优质的资源条件，但目前受周边节点城市影响，处于发展盆地,城市发展：城市经济增长较快，发展潜力较
13、大，随着城铁的开通将进一步提升区域内外影响力，但短期内现状难以改善,城市人口：人口数量及城市化率不断增长推动房地地产发展，但支柱产业及其配套三产带来的高端人口相对有限,24,2,城市及区域背景分析,城市背景分析区域背景分析,区位特点：项目位于市区到潍河景观带及峡山水库等强势景观资源的必由通道，位于城市的主流旅游通道节点区域,潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区，目前很多市民前去度假、游玩,峡山水库,峡山水库,潍河景观,潍河景观,区域交通：目前交通不便，随着明年宝通街开通和杨瓦路拓宽，到市区的通行时
14、间及距离大大缩短，与市区的联系度加强,宝通街（未开通）,穆响路,眉南路,杨瓦路,穆响路，双向两车道,眉南路，双向四车道,潍莱高速,青银高速,外围有两条高速，东西两向最近入口距离均为12公里,明年初宝通街的开通和杨瓦路的拓宽，会盘活区域与市区的联系，只需18分钟车程,潍莱高速,青银高速,区域规划：项目所在区域为坊子区十二五重点规划打造的三大区域之一，定位为潍坊东部城市次中心，具备较大发展潜力,十二五规划强调坊子区加强三位一体发展：老城区：大力发展文化旅游和以商贸物流为主的现代服务业新城区：着力打造先进制造业聚集区和商贸繁荣的宜居新城九龙生态经济区：突出发展生态观光旅游和航空配套工业园，着力打造潍
15、坊东部城市次中心,九龙涧生态经济区,老城区,新城区,区域规划：打造集观光、旅游、度假于一体的综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，区域成型需较长时间,九龙涧生态公园：7000亩，包括西龙涧、大龙涧、小龙涧、三仙岛、龙舌瀑及周边村地，该区在作为核心区进行保护的同时，开发生态休闲型旅游产品。,体育公园，2000亩：主要包括南龙涧、龙凤泉、龟首山等自然景观的体育俱乐部、体育公园等,国际生态俱乐部，4000亩：其内主要布置以休闲度假为主要内容，其内设置休闲度假村、密林探幽区、封山育林保护区等功能区,沿宝通街旅游产业带,沿眉南路旅游服务业带,社会目标：近期申报AAA级风景旅游区（点）中期申报AA
16、AA级风景旅游区远期建成AAAAA级风景旅游区，全省著名的山水森林型生态旅游度假区,九龙涧生态旅游度假区核心区规划布局,区域资源：有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高，需加以综合整治及宣传,森林公园水系,森林公园植物绿化,森林公园小桥,潍河景观,区域内葡萄种植园,区域内沟壑,森林公园内大龙涧,在九龙涧中尤以大龙涧、小龙涧、西龙涧景色最佳。,区内共有九涧、九沟、三谷。九涧即大龙涧、小龙涧、西龙涧、北龙涧、南龙涧、白龙涧、黑龙涧、赤龙涧、青龙涧，总蓄水量67万立方米。,区域配套：目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失,基础市政配套已接到区
17、域内,周边无商业配套，均为村落,区域产业：周边产业较发达，区域以旅游等三产、高科技产业为主导，目前仅无人直升机研发基地入驻，产业成型需较长时间,区域价值KPI：潍坊城市发展的一块“璞玉”,通过区域交通、规划、资源、配套及产业现状及前景分析，我们认为区域目前发展滞后，缺乏认知度，政府投入力度有限，但具备良好的基因，应该对区域价值进行重构，联合区域其它企业及政府共同催熟区域价值及知名度,位于城市的主流旅游通道节点，明年宝通街的开通及杨瓦路的拓宽，区域与市区的通行时间大大缩短,打造综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，且政府的实际推动力度有限,有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好
18、基础，但目前区域资源认知度不高,目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失,区域规划以旅游等三产、高科技产业为主导产业，目前仅无人直升机研发基地入驻，产业整体成型需较长时间,33,3,潍坊房地产市场研究,整体房地产市场研究板块市场研究高端住宅市场研究,实施差异,影响差异,一二线大于三四线城市 需求向未限购城市挤压,从信贷、限购、税收三方面提升准入门槛、限制购房和增加交易成本，加大对需求端抑制,差异明显，北京最严厉，东部一二线城市次之，中西部城市较宽松，大量三四线城市如潍坊未限购,新国八条主要内容及影响,一二线城市限购，挤压需求向未限购的三四线城市转移，导致三四线城市房价上涨较快未
19、来三四线城市出台限购令的可能性较大，但预计三四线城市限购仅仅是在潍城等区域限购，对本项目所在地坊子区远期有利、近期无影响,政策影响：限购令可能将扩大至三四线城市，但预计仅仅是潍城、奎文等区域限购，对项目所在坊子区远期有利、近期无影响,专业人士访谈：目前潍坊房地产市场仍以自住为主，投资意识普遍不强。预计未来三四线城市的限购也仅局限于潍城等主城区，会迫使需求向未限购的坊子区转移。远期来看，对坊子区特别是高端别墅物业来说，无疑是有利的，但近期无影响。,2008年,随着一线品牌开发商相继进驻潍坊市场，区域内物业水平得到大幅提升潍坊真正意义的品质大盘是从中建进驻后正式开始的，包括中建大观天下、阳光100
20、等未来区域发展前景看好，随着开发商大鳄的进驻，市场将进入品质竞争时代，产品力打造将成为核心竞争因素,-代表开发商：茂华-代表楼盘：茂华紫苑公馆（2010年入市），全高层社区-特征：先造园后建房,-代表开发商：中建、阳光100-代表楼盘：中建大观天下（2011年入市）、阳光100城市广场（2011年入市）等-特征：大盘项目、产品力打造方面体现高端物业水平,2009年,2010年,2011年1-7月,商品房均价2804元/,商品房均价2818.5元/,商品房均价2819.1元/,商品房均价3164.8元/,-代表开发商：万科、恒大、碧桂园、绿城、绿地、万达、华润-大型事件：中建大观天下、阳光100
21、城市广场、潍京等项目入市销售，大幅拉升了市场房价-典型楼盘售价：中建大观天下，最低价5300元/，阳光100城市广场均价11500元/-发展趋势：房产大鳄进驻，区域竞争激烈，市场将进入品质竞争时代,-代表开发商：亚特尔地产-代表楼盘：凤凰太阳城（2010年入市）-特征：首次大规模引进“退台洋房”，并率先涉足低碳技术,发展阶段：潍坊近两年品牌开发商相继进驻，物业开发水平不断提升，近期价格出现跳跃增长，未来将进入品质竞争时代,禁止别墅物业开发的政策演进2006年5月，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理2008年1月，国务院下发
22、关于促进节约用地的通知，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”2009年9月21日，国土部和住房城乡建设部下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知中明确：今后住宅用地的容积率指标必须大于1.02010年3月出台的“国19条”中，也重申严禁向别墅供地,政策影响：从国家政策限定及潍坊土地出让容积率看，潍坊低密度物业较为稀缺，对本项目构成实质性利好,土地市场：供应量较大，未来同质竞争激烈，但出让的低容积率地块数量有限，同时土地价格的上涨为房价提供了强有力的支撑,潍坊土地市场供应呈上升趋势，但低容积率稀缺地块出让数量有限。2010年出让1.5容积率以下住宅地块共120
23、2亩，占住宅用地总出让量的14.5%，2011年这一数据为15.5%价格方面，在经过2010年稍稍回调后，2011年地价大幅上涨，同比增长39%达82万元/亩,潍坊住宅市场受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势成交量方面，2010年商品房成交量581.84万方，比2008年220.96万方上涨1.6倍成交均价方面，目前商品房成交均价为3438元/，比2010年上涨了22%随着国内一线品牌开发商进驻，未来市场前景看好，价格将进入上升通道,住宅市场：受新政影响不大，商品房成交量和成交均价均呈现上升趋势，未来前景看好,4,发展阶段：,1,2,3,政策影响：,土地市场：,住宅市场：,品牌开发商
24、相继进驻，物业水平不断提升，未来将进入品质竞争时代,调控政策对项目所在地坊子区影响不大；土地出让容积率必须大于1.0的政策规定，确保别墅物业稀缺性，对项目构成利好,大量土地供应带来竞争压力，但低容积率项目不多，对本项目高端物业影响有限，同时地价上涨为房价提供了支撑作用,受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势，未来前景看好,总结：整体趋势向好，调控政策对本项目在一定程度上起促进作用，房价处于上升通道，未来潜在供应偏大，但对项目影响有限,40,3,潍坊房地产市场研究,整体房地产市场研究板块市场研究高端住宅市场研究,板块划分：按照发展阶段及发展成因不同，目前潍坊住宅市场已形成七大板块,集中居
25、住区 奎文区：城市主要商业核心之一，配套完善 潍城区：老城区所在地，形象陈旧，但有相对完善的生活配套和景观资源产业带动区 寒亭区：生活配套相对不完善，以机械制造等工业以及旅游产业为支撑 高新区：产业引入、市政、医疗、学校等配套基本完成 经济开发区：承接城市产业转移，打造创业、居住两相宜的新城 滨海开发区：城市未来重点发展区域，目前处于开发阶段资源带动区 坊子区：低容积率房地产开发聚集地，已进入初步阶段,总结1：开发强度由中心向周边逐渐减弱，潍城中、奎文开发强度最大，主流容积率2.0-3.5，高新区次之，坊子区及滨海区域最弱,本案,滨海：0.8-1.5,开发区：1.5-2.5,寒亭：1.5-2.
26、0,高新：2.0-3.0,坊子：0.4-1.2,奎文：2.0-3.5,潍城北：1.5-2.0,潍城中：2.0-3.5,潍城南：1.0-1.2,减弱,减弱,减弱,总结2：由中心区域奎文向外围逐渐形成4个价格梯度，坊子区目前占位第三价值梯队，价值平台较低,第一梯队,第四梯队,第三梯队,第二梯队,板块：奎文区主流价格：5000-6000典型楼盘：潍京，高层6500驱动因素：地段、配套、品质,板块：潍城区、高新区、经济开发区主流价格：4000-5000典型楼盘：鲁发名城，多层4500驱动因素：配套、景观、发展潜力,板块：坊子区、寒亭区主流价格：3500-4000典型楼盘：欧洲小镇，多层3280驱动因素
27、：景观、地缘性、规划,板块：滨海开发区主流价格：2500-3000典型楼盘：达美水岸，多层3000驱动因素：规划、地缘性,总结3：整体客户以全市范围为主，外地客户较少，其中奎文、滨海、开发区客户来源广泛，其他区域以地缘性客户为主,总结4：别墅物业稀缺，结合别墅长期稀缺的特性，本案可将高端别墅物业最大化，填补市场空白，占领市场制高点,客户语录：现在潍坊市场物业类型很多，多层、花园洋房、大平层、高层、独栋、叠加等都有。但相对来说，别墅，特别是做得好的很少。-某私营业主,总结5：公寓主流单价在3500-5000，独栋1.1-1.8万，联排7000-10000，叠加6500,3000,4000,500
28、0,6000,7000,8000,联排,9000,10000,奎文,潍城,坊子,寒亭,高新,开发区,滨海,独栋,叠加,公寓,20000,公寓,联排,独栋,47,3,潍坊房地产市场研究,整体房地产市场研究板块市场研究高端住宅市场研究,竞争对象锁定：在售别墅项目（包括昌乐）、花园洋房，以及均价在5500元/以上的公寓项目，共计15个,坊子区,分布区域：高端公寓主要分布在中心城区，而别墅物业主要分布于昌乐寿阳山区域、坊子区以及滨海开发区,价格：公寓价格集中在6000-7000，独栋1.2-1.8万，联排7000-10000,6000,7000,8000,9000,10000,11000,12000,
29、13000,18000,独栋对联排溢价0.7倍左右,联排对叠加溢价30%左右,叠加对公寓溢价20%左右,叠加对公寓溢价40%左右,去化速度：住宅月均去化3060套；别墅物业去化较为快速，在推案量不大的情况下往往出现尚未开盘已全部内定的情况,总结1：目前潍坊高端住宅项目主要依靠地段、资源及周边配套产生溢价，总体品质感不足，各方面均具备发力空间,物管服务,规划布局,社区会所,建筑单体,园林景观,户型设计,布局无特色、无创意，部分兵营排布,多数项目处理粗糙，景观设计无主题，处于为造景而造景的阶段，整体品质一般,常规户型，缺失增值创新点,会所数量少，功能单一、品质较差,无主流风格，外立面以面砖为主，整
30、体表现力不强、品质感一般,缺乏特色和增值服务，物管执行力较弱，,总结2：与先进城市相比，潍坊高端项目目前正处于制造商品阶段，有很大的提升空间，但需切合市场适度提高,提交产品,制造商品,提交服务,展示体验,市场,溢价,无差别,竞争,有差别,无关的,顾客需求,有关的,北京、上海产品水平,青岛产品水平,潍坊产品水平,临朐产品水平,54,4,潜在客户分析,客户访谈：针对潍坊市潜在高端置业客户人群，我们对此类客户进行了深度访谈,访谈时间：2011年7月27日至2011年8月3日,访谈地点：星级会所、奔驰4S店、邀约,访谈对象：大型企业中高层领导、房地产开发商,区域认知：多数受访者认为目前项目所在区域较为
31、偏远、配套缺乏、环境一般，短期内难有起色，区域认知度不足,TEXT,TEXT,TEXT,分析：对坊子区有接触和了解的客户，认为区域位置较偏，且短期内难有起色，对区域的认知途径主要来自于森林公园对坊子区无接触的客户，对区域完全陌生，说明区域影响力较差,潍坊高端物业开发水平认知：多数受访者认为市场整体产品力不足，期待高品质产品出现,张先生,李先生,钱先生,徐小姐,职业：某私营业主年龄：45-50高端物业开发水平：大观天下规划的还不错，但现在毕竟停留在图纸上，谁也不知道能不能落实,职业：某大型国企的领导年龄：45-50高端物业开发水平：潍坊没什么好房子，想买好一点的都去青岛了,职业：银行领导年龄：4
32、5-50高端物业开发水平：开发水平参差不齐，好的别墅楼盘太少，而且听到消息去买的时候，已经内部卖完了,职业：某私企高层年龄：35-40高端物业开发水平：目前潍坊高端项目不多，且整体产品不是很好,分析：对目前潍坊高端物业的户型设计、周边环境、物业服务等方面不大满意多数受访客户均有高端物业的置业意向,对本案的意向：可以考虑购置本案别墅产品，但是交通和环境以及产品力是考虑的前提条件,韩小姐,宋先生,李先生,职业：政府职员年龄：35-40能否吸引客户：只要真的按你们所说的，有到市区的主干道，环境打造的好，是可以考虑的,职业：企业主年龄：35-40能否吸引客户：环境好固然好，但是还得有学校、超市之类的配
33、套，不然生活太不方便了,职业：未知年龄：50-55能否吸引客户：一般高端物业都会规划在郊区啊，那里安静、环境好，只要你们物业的品质好，肯定会去买的,物业形态偏好：独栋、类独栋、联排产品接受度高，对叠加、花园洋房接受度不高，大平层及合院类产品认知不足，需引导,职业：未知年龄：50-55建筑形态的喜好：喜欢大平层，觉得楼爬上爬下很麻烦，所有的功能室都在一层楼上很方便,职业：某私营业主年龄：35-40建筑形态的喜好：首选是独栋，楼上楼下都是自家的，并且前后还有院，很方便；如果双拼和联排的私密性做的好，也可以接受,分析：潍坊的高端客户对私密性要求较高，希望有属于自己的前后花园，因此对于合院别墅不敏感,
34、置业影响因素：环境、品质、价格是受访客户最关注的因素，其次是相关的配套、物管等,分析：影响高端客户置业的因素很一致，对环境、产品品质要求最高，源于潍坊目前高端物业的环境嘈杂、景观品质达不到高端客户的要求，鉴于此，价格因素都不是最重要的高端客户工作较忙，对私密、安全的要求也很高，所以细致周到的贴心生活物业服务以及社区全方位的安保等，也会在一定程度上影响客户置业,物业类型面积要求：独栋面积在300-500m间；联排面积在200-300m之间,客户语录：独立别墅的面积要 稍微大一些，起码要超过300，否则没有别墅的感觉了-公务员,总价接受范围：大多数受访对象能够接受独栋的价格在400-600万；联排
35、的价格在200-300万,客户对于总价的预算，都是参考目前市场的主流单价和面积在访谈的时候，客户说出的总价预期会比自己实际的总价承受能力要少低一些，因此，客户的实际总价购买力会比我们统计的还要高,客户语录：我倾向于独栋面积控制在300-400，按均价1万3算，总价在500万左右。某私企老板 联排总价在200-300万，再高的话我还不如买个小点的独栋呢。某企业高管,访谈总结：客户对本案区域认知不足，普遍认为潍坊缺乏高品质住宅产品，高端置业最为关注环境及品质，拥有较强大的购买力,区域认知：大部分受访对象认为该项目区域偏远、配套不完善以及环境一般,置业目的：大多数受访客户中潍坊本地客户以改善型居住为
36、主，周边县市以投资型为主,对本案的置业意向：区域高端物业开发水平一般，大多受访者倾向于独栋，并认为要环境优美、配套完善,产品类型及价格：独栋300以上，总价400-600万；联排200-280，总价200-300万；叠加180-200，总价100-200万,置业关注因素：产品的品质、环境、价格是受访客户最关注的因素，其次关注的因素是配套、物管等,64,5,项目经济评价,项目375.8亩启动区测算前提假设,1,项目开发周期5年，高层公寓区暂不开发，仅考虑期末土地增值收益,3,2,开发成本根据开发商提供数据结合市场调研所获指标综合考量,4,5,项目别墅区物业100%销售，未考虑酒堡及会所产生的直接
37、或间接收益,营业税及附加5.65%；土地增值税按照1%预征未清算；企业所得税25%比例征收,600亩葡萄园及200亩水域流转运营总计8年相应成本摊入成本,启动区测算指标基础：别墅区约10万平米，其中会所5000平米，类独栋建面4.2万方，联排2.86万方，合院2.65万方,项目别墅区经济技术指标：,备注：项目高层区占地约6万平米，容积率2.5，为11-24层高层建筑,产品系类基准价格确定：采用市场比准法得出类独栋目前价格1.85万元/平米，联排1.35万元/平米，合院1.25万元/平米,由于目前市场未有合院产品，且市场上产品品质稍差与联排，所以建议价格与联排形成差异化,类独栋18500元/平米
38、,联排13500元/平米,合院12500元/平米,产品初步市场定价,启动区投资估算：总成本为9.91亿元，总投资为12.73亿元,启动区销售收入：销售收入20.29亿元，税后收入17.57亿元,启动区资金运筹：自有资金3亿，银行借款总额2.05亿，财务费用4783万,启动区利润：酒堡及会所收益未考虑，税后净利润约5.67亿元，净投资利润率45%,备注：酒堡及会所收益未考虑,项目整盘静态经济测算前提假设,1,通盘考虑3947亩整体项目成本及经济收益，开发期为10年,3,2,建安开发成本参照开发商提供数据，相关税费主要来源于市场调研得到的相关资料,别墅、花园洋房、高层、老年公寓、度假庄园、商业全部
39、出售，销售率为100%，会所、酒保等经营收益不计入项目收入,600亩葡萄园、200亩水域，以及1970亩林地相关费用分摊至项目开发成本,4,项目整盘经济技术指标,26,发展用地,公园用地,整盘投资估算：总成本44.95亿元，总投资57.86亿元,费用项构成：土建及安装工程费占比高达30%，而建设用地出让及农用地流转费用占比不到10%，项目具备较大的地价比较优势,销售收入：项目销售净收入为89.62亿元,通盘均价：双拼2.5万元/联排1.8万元/花园洋房7000元/高层6000元/老年公寓7000元/度假庄园1.1万元/商业1.5万元/,损益表：项目营业利润为40.25亿元，净利润为30.19亿
40、元，净投资利润率为52.2%,销售收入：98.11亿元经营成本：57.86亿元营业利润：40.25亿元税后净利润：30.19亿元,78,THE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8Lb
41、UN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg
42、3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
