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1、E:桌面cuiboyu桌面logo.jpg,滨海旅游科技产业园项目调研报告,2011.02,天津明大置业有限公司,滨海新区概况,报告目录框架,滨海新区概况及区域经济分析,1,滨海新区概况及主要片区,主要片区,2010滨海新区经济指数分析,滨海新区住宅市场概况,住宅市场概况及客群分析,2,客群分析,商业市场概况,商业市场概况及客群分析,3,客群分析,写字楼市场概况,写字楼市场概况及客群分析,4,客群分析,市场需求及产品建议,市场需求及产品建议,市场需求及产品建议,高端客户访谈,工业园市场概况,工业园市场概况及客群分析,6,客群分析,市场需求及产品建议,公寓市场概况,公寓市场概况及客群分析,7,客
2、群分析,市场需求及产品建议,酒店市场概况,酒店市场概况及客群分析,5,客群分析,市场需求及产品建议,滨海新区概况及区域经济分析,滨海新区概况,2010滨海新区经济指数分析,滨海新区概况及区域经济分析/滨海新区概况,滨海新区中国经济发展新的增长极,天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。中国经济发展新的增长极 经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展新的
3、经济增长极。功能定位 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,紧邻塘沽城区和天津港，是全国综合效益较好的国家级开发区，是滨海新区的经济龙头。,得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北,滨海新区概况及区域经济分析/城市背景,开发区总面积33平方公里，其中25平方公里为工业区，8平方公里为生活金融商贸区。目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区、中心商务商业区，成为中国北方加工制造中心
4、、中国最受赞赏的工业新城区。成为滨海新区的核心区，高素质成熟区域。,12万平方米滨海湖、6万平米泰达足球场、9万平米体育休闲公园、10万平米泰达时尚购物广场、9万平米天津滨海国际会展中心.在城市基础配套建设上，开发区拥有良好的区域环境适合现代人居的规划；开发区板块聚集津滨、万科、万通、弘泽、泰达、天保等实力企业，产品定位高端、品质出色，代表着滨海新区高端主旨市场水准和形象。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,天津保税区经过多年的发展，已经形成了区域内各功能区联动发展的新格局，具备了开放区域的多种资源、政策和功能优势。,滨海新区概况及区域经济分析/城市背景,天津保税区位于天津港港区之内
5、，开发面积5平方公里，是我国华北、西北地区唯一的、也是中国北方规模最大的保税区。作为高度开放的特殊经济区域，保税区具有国际贸易、现代物流、临港加工和商品展销四大功能，享有海关、税收、外汇等优惠政策。保税区是以工业为主，商务、居住作为辅助进行协调发展建设的；截止2010年12月底，板块内包含12个热销项目，并有5个项目预计在2011年开盘销售，总计供应面积约为120万方，区域未来供应量较大。,地理位置独特，与国际接轨城区与滨海新区联动带，肩挑两极带动,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,滨海新区概况及区域经济分析/城市背景,汉沽区滨海新区改革，处于“两带”发展轴上枢纽位置，注入更强大的发
6、展动力；并集中凸显生态宜居及旅游休闲特色。,自汉沽区被划分为滨海新区行政区域后。该区域就被定义为“宜居宜游宜业的生态型滨海旅游新城”。根据汉沽区确定的目标，汉沽区将会成为环渤海乃至东北亚地区休闲旅游服务体系的重要组成部分。汉沽区休闲旅游区的规划面积为150平方公里，其中陆域面积和海域面积各为75平方公里，投资金额为166亿元人民币。将以航母游乐港为龙头，带动沿海旅游观光带和沿蓟运河旅游观光带的发展。建设以航母游乐港、世界级主题公园、海上游乐园、高尔夫球场为支撑的旅游核心区，以营城湖、四万亩葡萄观光园为支撑的生态湿地观光区和综合服务区。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,滨海新区概况及
7、区域经济分析/城市背景,中新两国政府战略性合作开发建设；区位优势明显，拥有良好的城市、产业依托；预计10年时间生态城建设完毕；预计区域内人口将达到35万人；30平方公里城市内，绿色建筑比例将达到100%；运用生态经济、生态人居、生态文化、科学管理的规划理念；聚合国际先进的生态、环保、节能技术。,中新生态城中国经济未来第三增长极,目前生态城吸引到大约25亿元的高素质工业投资项目，其中约有一半来自新加坡企业；预计年底生态城将完成总投资210亿元、在建项目开工总面积达到660万平方米。,开发区 保税区 汉沽区 中新生态城 东疆港,环渤海经济圈的中心东疆港,东疆港区东临渤海，是欧亚大陆桥的最东端，分为
8、码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”。东疆港区目前已经累计投资超过160亿元，成陆面积25平方公里，东部3纵4横路网和南部路网建成通车。年设计吞吐能力400万标箱的太平洋国际码头也已经建成投运，人工沙滩建成开放，邮轮母港、五星级酒店等配套工程正在加紧建设。,板块内目前主要由工业、旅游、酒店构成。住宅市场还处在空白期；截止目前，板块内仅有一个商业住宅项目运作，位于东疆港区内港口综合配套服务区的东部,南侧为人工海滨浴场,北临自然海域,东接海景沙滩,项目占地面积15.24万平米,建筑面积约12万平米,集别墅、小高层、商业产品于一体,具有居家和休闲度假功能的高档海景社区。,滨海新区概
9、况及区域经济分析/城市背景,依托独特的地理环境和区位优势东疆港区的建设将承接天津港的国际中转功能,2010年滨海新区GDP总量突破5000亿元，占天津全市比重超过50%，增长超过25%，超越浦东。,投资拉动产业发展 滨海新区固定资产投资的大幅攀升，代表新区在交通、市政设施、民计民生等方面持续加大投入力度，吸引各投资项目落户滨海。,滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析,产业拉动经济增长随着浦东优化内部产业结构，越来越多的企业伺机寻找总部基地，滨海新区以其绝对的优势吸引投资企业驻足，新区GDP迅猛增涨。,2010年本市居民家庭人均可支配收入为24293元，同比增长13.5%。人
10、均消费性支出16562元，比上年增长11.9%。其中人均商品性消费12262元，比上年增长12.3%；人均服务性消费4300元，比上年增长10.7%，慢于商品性消费1.6%。食品占据家庭人均消费比重的首位，恩格尔系数为35.9%，同比下降0.6%。标志天津居民总体上实现小康，进入了比较富裕的阶段。,滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析,2010年居民家庭人均各项消费比重,预计未来，随着滨海新区的快速发展，人民生活水平不断提高，CPI将快速增长，从而进一步刺激消费需求的上升。,截止2009年，滨海新区户籍人口已经达到了118.57万人，常住人口230万人，人口迁入率22.72
11、；2010年1月-11月滨海新区新增就业90183人，同比增长9.8%；2010年1月-6月，滨海新区接待游客510万人次，同比增长17%，实现旅游收入27.8亿元，同比增长25%。,滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析,人口的增长和人口文化素质的提升,为滨海新区的发展提供了契机和动力滨海新区国内外旅游人数的逐年增多为新区的消费能力增强提供了新的动力。,2010年12月滨海新区鼓励科技型中小企业利用股权投资基金融资若干政策措施,2010年6月国家工商行政管理总局关于进一步支持天津滨海新区开发开放的意见,2010年9月关于印发支持科技型中小企业发展若干政策的通知,滨海新区概况
12、及区域经济分析/最新投资开发优惠政策,该措施自2011年1月1日起实施。滨海新区今后每年安排1.5亿元预算资金，用于设立科技型中小企业股权投资基金引导资金。此支基金将采用购（租）房补助、风险补偿、收益补贴、“助学”借款、政府跟投等扶持方式投资于科技型中小企业、动漫、3D等文化创意企业。对融资金额不低于1000万元的科技型中小企业，新购建厂房或办公用房按照每平方米300元的标准给予一次性补助，补助金额最高不超过100万元；新租用的厂房或办公用房，第一年按照房屋实付租金60的比例给予补助，第二至三年按照40比例给予补助，补助金额最高不超过50万元。,“十二五”期间，全市共筹集财政资金200亿元，专
13、项用于支持科技型中小企业发展。对提出申请并经专家委员会评审通过的初创期科技型中小企业提供支持，额度一般在10万元至60万元；进入成长期和壮大期的科技型中小企业，可获得100万元至500万元的支持，重大项目可获得高于500万元的支持，以上周转基金采取无息借用方式，2至3年后归还。对高新技术企业、技术先进型服务企业、软件企业的采取税收优惠政策，以及研发经费150%加计抵扣、研发设备加速折旧、技术转让所得税减免等税收激励政策。,支持滨海新区深化综合配套改革试验区建设；支持滨海新区依法放宽市场准入条件；支持滨海新区广告业发展；支持滨海新区创新服务市场主体发展方式；支持滨海新区实施商标战略；支持滨海新区
14、创新市场监管方式等。,滨海新区企业投资政策利好，将吸引更多企业入住滨海新区,住宅市场概况及客群分析,2010滨海新区住宅市场概况,客群分析,市场需求及产品建议,2010滨海新区住宅市场概况,2010滨海新区住宅市场概况/2009-2010楼市成交趋势,成交方面：开发区/汉沽区：自10年新政出台后，区域内的房地产市场呈现了较为相似的现象，5月份两区域内的成交量开始出现不同程度的下降，在售项目多选择坚挺售价或推迟推售计划的方式来规避政策带来的影响，购房客户进入长久观望阶段；保税区：09年至10年成交量持续稳定、略有增幅，但区域项目集中且数量有限，成交很难有增幅突破；中新生态城：开盘成交集中在下半年
15、10-12月份，多个项目首推净销，成交能量不容小视。,价格方面：2009年至2010年间开发区及保税区的成交均价分别出现39%、52%的同比增长，虽然在此期间国家出台了一系列的房地产调控政策，但价格并未出现太大变化；汉沽区成交均价上涨幅度较09年有所下降，同比增长约11%左右，涨幅小于图例其他各区；中新生态城：目前多个项目处于初期面市阶段，由于配套设施等优势，价格方面将具有一定优势，后期涨幅空间较大。,2010滨海新区住宅市场概况/楼市供销情况,开发区供销情况区别于其他区域，成交量水平持续偏低，不仅是受到政策面的影响，同时也受制于供应的严重不足，由于开发区市场属于供小于求的状态，历年供应量与成
16、交量基本保持持平状态。2011年开发区多个项目发力供应，预计新增供应达250万平米以上，成交情况将会被有效带动。其他区域依旧保持2010年供应态势，本年度新增供应将继续增长；尤其中新生态城，在售项目将陆续有新品入市、预计将会进一步拉动区域内的成交。,楼市供销情况/开发区,从目前市场情况来看，区域内的房源供应量较为充足，其中包括11个在售项目和6个待售项目，主要以高层为主，洋房、酒店式公寓等产品只占一小部分。这些项目主要集中在第一大街至第三大街附近，由于这片区域是泰达居住区配套设施最为完善的区域，因此项目分布较为集中。,开发区住宅市场,最近几年，依托于泰达经济技术开发区的发展，板块内不断完善了各
17、项配套设施，因此得到了越来越多高端消费者的关注和认可。,开发区住宅市场,公园六号坐落于开发区第四大街与泰祥路交口，原为仓库用地，整体地块占地面积为3.2万平方米，住宅部分总建筑面积7.8万平米，总规划户数696户，全部为精装修交付。项目由8栋29层和30层短板高层组成。其中位于地块东侧的1、3、5、7号楼是4栋29层直板高层，2、4、6、8为30层折板高层，位于公园六号地块的西侧，8栋楼呈两排平行排布，小区内部配有3000平米的业主会馆。公园六号整体户型区间在58-215平米，主力户型为84-144平米的。,公园六号,开发区住宅市场,公园六号周边配套设施齐全，项目新品销售中，预计近期开盘最后4
18、栋，开盘楼栋为1、2、3、6号楼，户型区间为80-140平米两室、三室户型，全部为精装修产品，价格和开盘时间待定。,开发区住宅市场,天津华纳豪园位于开发区商业核心的心脏位置，南接津滨高速，津塘高速；西有全国首条导轨电车；北临京津塘高速，京津高速；毗邻两个轻轨站。项目占地面积12335平米，建筑面积92556平米，规划户数216户。,华纳豪园,开发区住宅市场,天津华纳豪园位于开发区商业核心的心脏位置，南接津滨高速，津塘高速；西有全国首条导轨电车；北临京津塘高速，京津高速；毗邻两个轻轨站。项目占地面积12335平米，建筑面积92556平米，规划户数216户。,开发区住宅市场,万通新城国际整体被置于
19、3.6米的台地之上，台地下层空间用作车库，上部为景观步行景观区域，确保人车分流。万通新城国际绝大部分楼座为大面宽小进深纯正薄板，阳光通透，通风自然。,万通新城国际,万通新城国际位于泰达时尚广场。占地面积112770平米，总建筑面积50万平米，分三期开发。其中一期推出15万平米，二期17万平米均已售罄。目前在售为三期产品，均价16000元/平米，规划户数3119户。,开发区住宅市场,万通新城国际属出房率较高的产品，出房率为84%。项目周边各项配套设施齐全，交通便利。在售产品户型面积区间为115-310平米，均价13000元/平米，购房均有车位赠送。,开发区住宅市场,由于定位高端市场，开发区区域内
20、的楼盘销售均价一直处于“高位运转”，整体价格均在10000元/平方米以上。此外，因区域内购房者多为较有经济实力的改善型，因此区域内提供的房源多以面积偏大户型为主。客群主要定位以外地、塘沽、开发区客户为主，而这片区域楼盘的购房者也基本归属于这一类人群。,区域点评,楼市供销情况/汉沽区,近年来诸多开发商，特别是一些品牌开发商的涌入，加大了汉沽区的开发密度，目前在售项目14个，其中包括尾盘项目1个；待售未入市项目3个，后续还会有土地和待开发项目陆续启动，预计汉沽区的楼市将逐渐呈现出群雄逐鹿的热闹局面。,汉沽区住宅市场,随着滨海新区的发展，汉沽区城市基础设施和交通设施的不断完善，为房地产升值提供了物质
21、保证。由于该区域相比我市其他各区房地产市场发展的滞后性，所以在价格上相对而言具有更大的上扬空间。,汉沽区住宅市场,宝利新都汇是天津宝利集团在汉沽继成功打造海尚豪庭后的又一新力作，项目处于城市东部,未来发展潜力区域巨大，中小紧凑户型产品定位,适合中青年等刚需群体。该项目占地面积20000平米，建筑面积70000平米，规划户数820户。,宝利新都汇,宝利新都汇目前在售28层到顶高层高层产品，均价为7200元/平米。主力户型面积为70、90平米，另有110平米户型，70平米单套价位预计53万/套起。全款2个点，贷款1个点。,汉沽区住宅市场,汉沽区住宅市场,华城公邸位于汉沽区汉沽大桥旁，项目主要产品分
22、为四个组团，1、芷园：六层的低密度花园洋房组团，南北通透，一梯两户，采光通风效果极佳；2、尚水：22-24层的水景高层公寓组团，由于临河而建，所以户户观水；3、高第：中央公园超高层（32层）组团，无敌视野；4、优派街区：情景街区组团，18层，采光景观均佳，楼下就是风情街区，购物出行极为方便。该项目占地面积97000平方米，建筑面积175000平方米，规划户数1700户。,华城公邸,华城公邸现阶段推出特惠房源，均价在5960-7260元/平米左右，户型为85平米全阳和92平米的南北通透户型。目前该项目同时在售6层到顶洋房产品，主推80-120平米两室和三室户型，售价在9000-10000元/平米
23、左右。,汉沽区住宅市场,汉沽区住宅市场,香水湾位于汉沽区汉沽大桥北侧200米处，地处汉沽区河西留庄，位置优越，交通便捷。项目占地面积5万平米，建筑面积7.5万平米，共13栋楼，规划户数787户。主力户型为85-100平方米两室，128平方米三室。,香水湾,香水湾项目现阶段在售产品中小高层户型主推80-90平米两居室；高层户型主推91、114、130平米两室到三室，购房全款减10000元，贷款减5000元。,汉沽区住宅市场,开发区住宅市场,汉沽区作为滨海新区的组成部分，很多体量较大的项目已经或者即将入住该区域，随之而来的必然是土地的征用和原有房屋的拆迁，这将进一步增加该区域内的刚性需求数量。当前
24、，区域经济快速发展在市场经济的大环境下，带动和发展了住宅产业持续稳定的发展趋势，随着低品质项目销售完成新项目纷纷面世，未来汉沽区房地产市场价格还具备很大的价格提升空间。,区域点评,滨海新区热点板块/中新生态城,中新生态城,2011年中新生态城供应量会进一步加大，将对滨海其他区域市场产生巨大冲击。,天房天和园,万通新新家园,万科锦庐,菲律宾,嘉铭红树湾,吉宝四季华庭,美丽丰,公物,世茂新城,远雄兰苑,三井景山,美林园,良好的生态环境和大量应用的绿色建筑技术，使该区域受到广大购房者的极大关注。就目前来看，不仅有汉沽、塘沽、开发区以及天津市区的意向客户，而且还吸引了东北、华北等地的购房者。中新生态城
25、整体规划、以及未来良好的低碳环保居住环境对购房者具有强大的吸引力，很多购房者对未来这一区域的保值升值潜力尤为看好。,楼市供销情况/中新生态城,随着多家知名地产开发企业的入驻，备受关注的中心生态城板块现有住宅项目10个，其中待售项目1个，在售项目8个，尾盘1个。2010 年板块商品住宅供应面积为57.2 万平米，占全年滨海新区供应的16.2%。起步区4平方公里范围内已有8 个项目亮相销售。,中新生态城住宅市场,2010年中新天津生态城投资开发公司和日本三井不动产以及新加坡长成控股强强联合，携手建设了中新生态城的首个跨国协作住宅项目Park Origin源语城。旗下产品将秉承Park住宅系列在日本
26、成熟的技术与高端品质，给中国客户带来生态、宜居、智能的居住新体验。项目将国际化高标准的节能、舒适、环保、人性化设计理念和建造科技贯彻到了设计、施工全过程，确保兑现给客户精工、严谨的高品质住宅。,Park Tower景杉,Park Tower 景杉紧邻规划中的轻轨站和生态谷，周边配套完善，拥有便捷交通的同时可坐拥绝佳景观、尊享便捷生活。,中新生态城住宅市场,ParkTower景杉现阶段主推80-150平米户型产品，目前优惠方式为全款5个点，贷款1个点。Park Tower景杉项目占地面积63000平米，建筑面积101000平米，规划总户数900户，当期户数450户。产品形式分为高层、小高层，目前
27、一期主推2栋高层和1栋小高层产品。,中新生态城住宅市场,季景华庭位于中新天津生态城。项目建筑面积约68万平方米，预计能够提供约5000套住宅，以及包括办公楼和零售的商业房产，并将分阶段推出。第一阶段推出的季景华庭将提供约1680套生态住宅。,季景华庭,中新生态城住宅市场,季景华庭项目占地面积100000平米，建筑面积170000平米，规划1670户。该项目目前在售产品中，主推8-17层到顶的精装小高层，最小户型为79平米全阳户型、87-101平米两居、135-140平米三居，均价12000元/平米，全款优惠4个点，贷款优惠2个点。目前一期60多平米一居已经售罄，预计2013年5月前入住。,中新
28、生态城住宅市场,万科锦庐项目紧邻动漫产业园、商业街、多所名牌学校、国际学校等，未来周边配套设施完善，生活便利。建筑面积逾1.2万平米的市政规划公园将为社区增添另一番生态景象。,万科锦庐,中新生态城住宅市场,万科锦庐社区主力产品为万科.水晶城的经典专利产品情景花园洋房，打造高品质的低密度花园社区。项目占地面积90000平米，建筑面积126000平米，规划总户数1096户，当期户数201户。万科锦庐现阶段在售产品中主推5层到顶的情景花园洋房，均价14000元/平，,滨海新区热点板块/中新生态城,目前，生态城已开工滨海家园、公屋、世茂、远雄、万科、万通等住宅项目14个，总开工面积150万平方米；8个
29、生态盘项目已经初具规模，其中4个项目已办理了相关手续陆续销售，并已经售出1500多套，首批居民将于2011年下半年入住。作为世界首个国家间合作开发建设的项目，天津生态城引来世界级知名房企竞相抢滩入驻。目前，已有万通生态城新新家园、万科锦庐、季景华庭、远雄兰苑、世茂湿地公元、ParkTower景杉、嘉铭红树湾、天房生态城8大住宅项目亮相。其中，已经有6个项目开始销售。随着首批市民入住日期的日益临近，中新天津生态城的公交、医院、商业、学校等配套设施正加进规划和建设。,区域点评,滨海新区住宅市场客群分析,样本抽取来源,样本数量情况,访问/抽样方法,住宅客群分析/样本情况,滨海新区热点板块住宅项目售楼
30、处；中档、高档商厦周边开发区人人乐超市、市民广场、友谊民都、泰达中心酒店,普调样本150份本次调查共发放普调问卷150份，回收有效问卷113份，问卷有效率达到75%,研究方法定向一对一访问,在受访者的甄选中加大了20-40岁年龄段受访者的比例，为全部有效问卷的76%，这一年龄段多为刚性需求，具有一定的研究价值，能够体现滨海新区住宅市场的真实需求。,两口、三口之家占到了受访者比例的85%，家庭结构简单，排除了家庭特殊因素对真实购房意向的干扰与影响。,受访者中大专以上学历占总调研人数的91%，高于目前滨海新区平均教育水平。,受访者家庭年总收入在10-20万之间的占总调研人群的52%，较能代表市场中
31、中等收入家庭的住宅置业意向。,住宅客群分析/受访者个人背景,受访者目前家庭居住面积多为50-90平米的中小户型，占总调研人群的63%，是具有深度挖掘潜质的改善群体。,在有购房计划的受访者中仍以婚房及改善需求为主。虽然市场调控难以预料，但仍有15%的受访者有投资意向。,62%的受访者有购房计划，说明有一定市场刚性及改善需求，但最终决定出手的干扰因素较多，其中以受市场调控的因素为主导。,63%的受访者拥有1套住房或从未置业，主要原因在于滨海区域内有大量年轻人群不断向内涌入，年龄层较低，具有置业的基本需求。,住宅客群分析/受访者居住情况,同等市场交易情况下，有66%的购房者倾向于购置新建商品房，追求
32、社区环境、产品附加值等优势。,住宅客群分析/受访者购房意向,多数购房者仍选择居住在配套成熟、交通便捷的老城区；备受关注的中新生态城也成为一部分购房者的首选区域。,调查显示由于受价格制约以及户型尺度限制等因素影响目前市场购买高层产品的人群仍为主力，；选择小高层和洋房产品的人群数量基本一致，对产品舒适度及附加值也较为看重。,67%的购房者购房面积需求为70-120平米，由此可以看出中等面积尺度产品市场需求量较大，此类户型产品应成为中端住宅项目的主力面积区间。,在开发区和中新生态城区域受访者中，普遍接受总价在80-100万之间的商品住宅。,在新房交付标准方面，住宅精装概念已市场化，品牌开发项目的精装
33、受到73%购房者的认可；市场对于菜单式装修希望了解，但并非最终选择。,住宅客群分析/受访者购房意向,在开发区和中新生态城区域受访者中，万元左右的成交均价符合市场的购买能力；部分受访者希望价格下探到万元以内。,根据访问调查，滨海新区人群有足够意愿进行改善置业，同时又存在极大的刚性需求；除价格因素以外，更愿意选择舒适度、附加值较高的小高层和洋房；对开发商品牌、工程质量等方面等均有关注；中新生态城成为投资或改善的关注区域。,客户需求,未来产品建议,产品面积需求方面更趋于接受90平米左右的二室户型；总价承受范围在80-100万左右；单价期望值普遍希望下调到10000元以下；对于精装认知度较高，并不排斥
34、，但希望选择品牌开发商的精装楼盘。,住宅消费者问卷小结,滨海新区未来住宅市场需求及产品建议,商业市场概况及客群分析,2010滨海新区商业市场概况,客群分析,市场需求及产品建议,2010滨海新区商业市场概况,于家堡金融街,响螺湾商务区,解放路步行街,市民广场商圈,泰达商圈,洋货市场商圈,2010滨海新区商业市场概况,与天津其他区域住宅市场占绝对主力位置不同，滨海新区自崛起之日起就实现了全面发展。滨海新区商业呈现出勃勃生机,由最初塘沽解放路金街为主力商圈,洋货及泰达核心商圈为次级商圈的发展格式,转变为塘沽解放路金街延伸塘沽新华路的主力商业圈,泰达三大街商业圈和市民广场为次级商业圈的新格式。塘沽与泰
35、达商业项目形成了差异,消费整体也有所不同,两大地区范围的商业圈都自称一体。解放路金街立足塘沽本地和研发区外来职员;洋货市场依据自身特色可以吸引塘沽以外消费者;泰达商圈主要辐射研发区内数量庞大的外企职员和高管高端消费。,区域市场,随着滨海新区概念的提出，滨海新区地产业缓慢开始起步,解放路步行街改造完成奠定其滨海新区第一商业街的地位,塘沽区政府投资建成洋货市场步行街,以泰达中心酒店为圆心的中高档核心商圈形成,1994,2007,2002,2001,2010滨海新区商业市场概况/商业发展阶段,第五大街泰达时尚广场国际化主题公园式城市功能综合体,2013,2010滨海新区商业市场概况/解放路区域,解放
36、路商业圈是滨海新区本土消费核心，2001年10月500米的解放路金街建成,它除了金元宝商厦和长虹商场等原有的商业修建以外,又新建了滨海商贸大世界、芙蓉商厦、贻成时代金街、弘基大厦、盛和大厦和新百广场6座共12.76万平方米的大型商业设施,就此奠定了其作为滨海新区第一商业中心的职位地方。从业态设置上来看,以百货、休闲服饰专卖店、专业卖场(超市、电器卖场)、轻餐饮为主。经过激烈竞争,包括金元宝几乎占据了金街的“半壁”,金元宝商厦、金元宝东方商厦、长虹商场、金元宝爱来无忧数码广场。目前芙蓉商厦已被金元宝从各处买进,只有天百弘基、中原百货还在与金元宝抗衡。随着去年新生代广场、今年爱来无忧广场的开业,解
37、放路商业圈已拓展到了新华路,浓郁的商业气氛也愈加凸显。两大商业广场更侧重时尚的青年人。,解放路商业圈,2010滨海新区商业市场概况/洋货市场区域,洋货市场是环渤海商品集散地。就在解放路商业街建成的第二年,由塘沽区当局投资4000多万元建成全长375米的洋货市场步行街,形成了以新洋市场为龙头,与隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市场联动的格局,洋货市场成为环渤海地区著名的商品集散地。洋货商圈的客源漫衍于塘沽本土、天津市区以及北京、河北等地。每年仅从北京等周边地区来的旅客就超过200万人次。以洋货市场为核心的周边地区范围,聚集了塘沽区1/3左右的人口。近年来,以洋货市场为核心的洋货商圈成长迅速,大五
38、金商场、胜利宾馆的升级,华润超市、苏宁电器的进驻,以及浩繁家居商场的繁荣,使这一带的商业配套日益完善。易买得超市的进驻,“华侨街”的开幕,进一步扩充和提升了这里的商业能力。,洋货市场商圈,2010滨海新区商业市场概况/第三大街区域,泰达商业区起步就在短短的两年间,从单纯工业配套的餐饮逐步形成友谊名都、乐购、中心酒店、万丽酒店、博美园酒吧街以及财富星座，鸿泰千百汇的陆续建成和开业,泰达三大街核心商圈逐渐形成。该商圈是以财富星座为中心、辐射第三大街和黄海路范围的商业联合体。从业态看,起步区以服务流动人口的餐饮、娱乐、酒店为主,过渡区则灌注了购物商场、超市、农贸城和菜市场等服务区内居民的内部实质意义
39、,核心区则增加了大型购物中心、超市、四星级酒店、专业酒吧群落。现阶段研发区尤其是第三大街的商业用地非常稀缺,财富星座的商业价值和市场潜力毋庸置疑。目前,财富星座一层招商已基本完成,而且财富星座周边商家开店也非常火爆。区域内三至五层办公空间的潜力还在进一步发掘。随着研发区的发展,预计会有更多的金融业、服务业选择财富星座。,第三大街商圈,2010滨海新区商业市场概况/市民广场区域,市民广场商业区投资着眼于未来研发区第一大街的黄金地段、津滨轻轨市民广场车站开始建筑了一座融合吃、住、玩、游等娱乐项目的泰达市民文化广场。就广场的地点而言,其西侧靠邻滨海新区的主干道南海路,北面是天津经济技术研发区投资服务
40、中心大厦,距离市内只有40分钟的轻轨车程。在市民文化广场四周另有泰达学院、泰达病院、泰达国际心血管病院、行政金融文化区以及目前正在规划中的泰达大剧院和大面积的生活区,都为这个“休闲商业平台”聚集了无穷的消费潜能。在滨海经济中心战略东移的过程中,泰达市民文化广场不单抢先占据了研发区、保税区、塘沽区交集的腹地,而且经由过程日益完善的立体式快捷交通网络,其商业气氛还将向外延伸至汉沽、大港、东丽以及天津城区东部等地区。,市民广场商圈,2010滨海新区商业市场概况/市民广场区域,泰达市民文化广场不仅融合国际名流会所、五星级影院、风情酒吧街、沐日酒店、滑冰场等餐饮娱乐项目,而且另有购物中心以及世界知名品牌
41、名品店,选择来这里投资的商家更看重它未来的商机。目前,市民广场开业1年多时间,主要定位高管及商业人士,日客流量远远不如塘沽商业圈和三大街商业圈。投资市民文化广场的商家表示,他们看重的是这里的未来。随着环渤海及滨海地区经济的迅速发展,泰达市民文化广场凭借区位优势、交通优势、资源优势、商业根蒂根基优势、雄厚的商业群落、与世界接轨的业态情势,将会吸引更多的国际投资。,2010滨海新区商业市场概况/小结,当前滨海新区的商业市场正处于蓬勃发展期，而且随着开发区的不断成熟以及知名跨国品牌企业纷纷落户开发区为开发区的商业发展奠定了丰厚的基础，最为显著的则是表现在了拥有大量消费能力强的客户群体，如鸿泰千百汇商
42、业、泰达市民广场等等。那么随着这些商业项目的纷纷上市，势必将进一步挖掘该区域内的消费潜力。,区域点评,滨海新区商业市场客群分析及未来产品建议,样本抽取来源,样本数量情况,访问/抽样方法,商业客群分析/样本情况,中档、高档商厦周边市民广场、友谊民都、泰达中心酒店、泰达时尚广场,专访样本20份根据有效问卷中个人年收入15万以上的实力购买人群进行专访,普调样本150份本次调查共发放普调问卷150份，回收有效问卷100份，问卷有效率达到66.67%,研究方法定向一对一访问,在受访者中20-40岁年龄段居多，该年龄段受访者购买愿望强，是消费的中坚力量。,受访者中大专以上学历占总调研人数的81%，高于目前
43、滨海新区平均教育水平。,受访者个人年总收入在5-20万之间的占总调研人群的49%，较能代表市场中高端收入者的购买意向与选择偏好。,商业客群分析/受访者个人背景,本次调研中，受访者女性较多，符合商场等消费型场所女性居多的特点。,在交通较为方便的商圈，公交车依然是消费者经常选择的交通方式；,受访者中近7成每月在商场产生1-2次的购物消费，代表着市场较大的购买需求。,每次在百货公司、购物中心的消费金额低于500元的占到56%；整体的消费水准处于中等水平。,大型超市、百货商场依然是消费者经常选择的购物场所。,商业客群分析/消费习惯,随着团购等商业手段的加入，娱乐消费成本降低，59%的受访者月均娱乐消费
44、小于300元。,观影、就餐、健身成为该区域主要娱乐休闲方式，同时在选择娱乐场所方面，偏向于舒适优雅的休闲环境。,有超过50%的受访者每月外出进行娱乐消费，有40%的受访人群可达到每周进行固定消费。,商业客群分析/消费偏好,调研结果反映了开发区目前的购物消费的基本状况，处于适中的水平；品牌和高端商业的认同度一般，依然需要时间培育；商业的发展依然有较大的空间。,娱乐方式多样，体现时尚、年轻的消费群体特征；餐饮娱乐的期望值较高，且希望能够体现多种休闲娱乐融合的，集中的，主题特色鲜明的场所；对单纯的百货类商业场所已经出现一定的消费疲劳；良好的环境，综合性购物中心有较大发展机会。,购物消费,娱乐消费,商
45、业消费者问卷小结,专访样本20份：根据有效问卷中，个人年收入15万以上的实力消费人群进行专访,实力客群分析,消费者印象：,整体消费氛围沉重 品牌感觉年龄层次较大，有沉重感 一些欧美品牌尺码不适合东方人特点 购物人群素质参差不齐 送礼和彰显身份的奢侈消费居多,购物环境整洁，典型的日式百货 品牌较多，选择范围较广泛 服装尺码较为符合东方人特点购物、用餐、观影等需求可同时满足 交通便利,友谊名都,永旺购物中心,综合性较高端的购物场所购物场所品牌或者品种比较齐全购物环境舒适,更多国际的一线或者二线品牌供消费者选择更加关注手袋，提包，围巾，眼镜，手表等配饰以及内衣类个人护理品购买最新款，同步世界的时尚品
46、牌,对友谊商厦的感觉并不是太好，主要集中在品牌整体的沉重感和购物者的整体文化品位及层次,定位高端或中高端良好购物环境的商业体将更有机会 吸引顾客关顾高端或中高端+时尚定位的购物中心将更有发展空间对于未来消费者层次和品位的把控是可以利用的 契机较高层次的社会精英文化和生活意识形态代表了未来 开发区中产阶级的消费趋势,购物场所,品牌种类,商厦印象,分析,高端人群访谈小结,写字楼市场概况及客群分析,2010滨海新区写字楼市场概况,客群分析,市场需求及产品建议,2010滨海新区写字楼市场概况,2010滨海新区写字楼市场概况,开发区市场：第三大街、第二大街沿线写字楼仍然是多数求租者趋之若鹜的最佳选择。开
47、发区浓郁的商业氛围和完善的周边配套都被即将落户该区域的企业和机构所看重。而相比于滨海地区的其他区域，开发区仍然是写字楼相对集中的区域，而多数选择在写字楼办公的企业工作人员最看重还是写字楼的地理位置、周边环境和配套设施等因素。汉沽市场：区域内写字楼产品基本空白，唯一项目宝德数码时代广场，定位为华北地区最大、最具特色的集国内知名数码品牌为一体的大型商业中心。规划设计有大型IT数码广场、商务写字楼及超大型IT数码广场。完全具备中国北方IT数码及各种高科技电子产品批发、零售集散地的条件，填补了华北地区缺少大型专业IT数码产品集散地的空白。中新生态城：起步区首期综合项目天和新乐汇，为国际甲级写字楼、国际
48、时尚型商业街区、低碳服务公寓，三种产品形式相互支撑，互为依托；生态城文化广场项目系国家级动漫产业综合示范园首期重要组成部分，产品涵盖写字楼、商业等，目前读者集团、华漫兄弟等动漫文化企业已经入驻。,2010滨海新区写字楼市场概况,响螺湾写字楼市场：提到滨海新区的写字楼就不得不响螺湾，响螺湾CBD定位为滨海新区中心商务区，未来将成为大型企业总部基地、外省区市驻滨海办事处基地以及中高端商务办公的聚集地，这样的定位将决定着响螺湾商务楼宇的硬件配置与高标准的商务服务。,响螺湾规划效果图,响螺湾商务区规划图,2010滨海新区写字楼市场概况,生态城文化广场位于生态城中距离滨海新区核心区最近的南部片 区，由蓟
49、运河和蓟运河故道环绕，两面环水，拥有生态城中最长的天然海岸线，总长3.5公里，风景优美。项目规划占地面积约1平方公里，规划总建筑面积约77万平方米。目前已有近40家企业落户于此，入住企业，除了享有滨海新区的基本政策外，还可享有生态城文化广场的特殊政策，比如，会给予相关企业大力的财政扶持、租金补助、投融资支持和住房补贴等，还有相应的奖励机制，鼓励企业创新发展，勇于突破，给予企业不同额度的奖金。科技研发、金融产业、教育培训和会展旅游等符合节能环保、循环经济要求的产业都可以得到政策扶植。预计在2011年年底将实现津滨轻轨的延伸，穿越生态城，到达汉沽区中心。届时从天津东站通过地铁9号线到中山门可与轻轨
50、实现无障碍换乘，直达生态城。与规划的京津唐城际铁路、津秦客运专线多条铁路线路，共同构成了连通中心城区、滨海新区、北京及周边城市的快捷的轨道交通网络。,中新生态城文化广场,2010滨海新区写字楼市场概况/重点项目概述,生态城文化广场项目建筑布局呈马蹄形，前排1-4层，1层为底商，2-4层为写字间，其中3层与主体建筑有连廊相接；后排建筑10层到顶，其中1层为底商，2层为员工餐厅，3-9层为写字间，10层为设备间。可租可售；,合作方式及规划,2010滨海新区写字楼市场概况/重点项目概述,项目写字楼均价为9300元/平米，面积为80200平方米不等，每层均有不同面积的户型，只售不租；底商只租不售，租金
