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1、美盛中心 MISSUCENTER2012下半年度营销推广建议,核心策略体系,Core Strategy system,市场分析 Cognitive System,应对策略 Promotion System,推广执行 Activity System,核心问题,项目现状,解决之道,第一部分,市场分析,Cognitive System,FIRST,2012，中国经济增速放缓,受房地产和出口疲软的影响，2012年上半年中国经济将明显减速。中国经济增速预估从8.6%下调至7.9%。商品住宅市场正在经历一个拐点，未来几个季度市场将持续走弱，而且投资增速的下降速度可能加快。,房地产业务基数效应导致利润小幅下
2、滑,市场分析,纵览大势,区域市场,个案扫描,Cognitive System,郑州写字楼市场下半年供应量井喷,在4月份市场供应小幅放量后，郑州写字楼供应量预计在下半年进入“井喷期”。在经历过去数年的开发期后，今年全市将有近200万平方米的新增写字楼项目集中入市，为过去几年供应量的总和。,市场竞争随时将进入价格厮杀的时代,区域市场,个案扫描,Cognitive System,纵览大势,市场分析,楷林IFC豫航中心中科金座东方鼎盛中心聚源国际,郑州写字楼市场个案扫描,出版产业基地升龙广场绿地之窗天明国际广场广地和顺中心,纵览大势,区域市场,个案扫描,Cognitive System,市场分析,东方
3、鼎盛中心,6月9日开始会员招募，主要针对老业主。需携带资产证明，如银行卡、行车证等。会员招募当天优惠5-6万元。,纵览大势,区域市场,个案扫描,Cognitive System,市场分析,升龙广场,6月9日写字楼清盘活动。写字楼表单价16000-17000元，6月9日清盘优惠：每间5万抵10万元。,纵览大势,区域市场,个案扫描,Cognitive System,市场分析,绿地之窗,剩余部分尾盘产品，采取散售形式。写字楼表单价22000元/平米，一次性5个点，按揭优惠2个点。,纵览大势,区域市场,个案扫描,Cognitive System,市场分析,天明国际广场,剩余1套商铺和一层写字楼，剩余写
4、字楼为整层销售。写字楼表单价20000元，基础优惠8.5折，一次性有额外优惠，整层优惠99万。,纵览大势,区域市场,个案扫描,Cognitive System,市场分析,广地和顺中心,写字楼整层销售，现处于尾盘阶段。写字楼表单价18000元，一次性优惠4%，按揭优惠1%。,市场小结整体经济放缓，控制成本成为企业战略选择 写字楼进入下行市场区域市场下半年推量井喷，多个项目面世，竞争环境趋于恶化新竞争项目低开走量，老项目清盘促销，陷入价格战泥潭,第二部分,应对策略,Cognitive System,SECOND,市场在变化与老眼光看问题 矛盾,新项目低价入市，撬动市场。老项目低价清盘，以价走量。,
5、竞争在变化,产品在变化,前期，低区散户，小投资客消化殆尽。后续，随着高区单位的推出，大面积，高总价将给销售带来一定的困难。,客户在变化,高区大面积单位所对应的客户群发生变化，由散户投资客和中小企业升级为大企业,应对策略,项目现状,核心问题,解决之道,Cognitive System,竞争、产品、客户是表象，所有的问题都指向单纯的使用推广挤压市场在现行的市场环境下已经走不通虽然之前我们用省政府门前唯一一块地、中原之心等物理属性概念完成回款,应对策略,项目现状,核心问题,解决之道,Cognitive System,美盛中心能直接跟市场拼价格吗？不能。因为项目的开发成本与精装价值，决定了美盛中心不可
6、能与竞争对手去比价格。从另外一个层面来看，什么样的产品对应什么样的客户群。对于美盛来说，应该是以品质来区分客群。而非以价格向市场献媚。,美盛中心“唯品质，应万变”品质是唯一一条可行之路,应对策略,项目现状,核心问题,解决之道,Cognitive System,应对策略,市场现状,核心问题,解决方案,Cognitive System,品质制胜，全方位价值体验,广告品质现场品质产品品质活动品质推广品质,广告与现场必须同步，凸显中原高端品质,第三部分,推广执行,Cognitive System,THIRD,8月,9月,11月,2013.1月,推广引爆期,现场整改期,10月,12月,2月,810月集中
7、做现场，制造期待现场不支撑品质，任何广告都是纸上谈兵,11月推广集中发力，完成目标年底为企业决策期，广告+现场+活动掷地有声,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,现场需要整改的部分,销售中心 看楼通道 工地现场 创意样板 楼体包装,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,1、售楼中心,硬件改进、软件改进,硬件部分一灯光、灯饰,整体灯光效果偏暖，缺乏商务睿智与冷静。通过改进，营造国际化、高端的形象。,灯光改进建议,内部光源统一更换为冷色调光源，营造商务氛围。,灯饰改进建议,洽谈区、柱灯等灯饰全部更换为商务感强的灯饰，建议大量
8、使用射灯，营造集中光源，体现商务感。,沙盘上方装饰物撤去，更换为商务感强烈的灯饰。,灯饰改进建议,硬件部分二立柱,四根立柱装饰与酒店接近，尚未达到首脑级写字楼的品质与尊重感。,立柱改进建议,建议采用白色菱形设计，与沙盘的设计相呼应，整体调性保持一致。触屏式电视可嵌入立柱中。,硬件室内部分三盆栽,盆栽普通，风格迥异。需要统一风格，提升商务感。,植物盆栽改进建议,植物盆栽的花盆统一更换为不锈钢镜面材质，形状可多样化。建议采用大叶无花盆栽。,硬件室内部分四接待台,接待台上项目LOGO或使用白色大理石，凸显商务气质。,硬件室内部分五沙发 茶几,现沙发与茶几偏暖，家居感强，商务感不足。需要提升品质。,沙
9、发、茶几改进建议,选择具有强烈商务感的沙发、茶几等，以硬度适中的商务沙发为首选。,硬件室内部分六窗帘 地毯,家居氛围，商务感不足。营建商务感是改进方向。,窗帘改进建议,地毯改进建议,更换为具有商务感的地毯，应与销售中心保持风格的统一。,硬件室内部分七配饰,简约现代气质，商务质感，不能风格偏差。,配饰摆设应多选用现代感强烈的摆件。,配饰改进建议一,配饰改进建议二,摆件展架应选用简约设计的展架。材质建议：不锈钢烤漆。,配饰改进建议三,吧台配饰整体更换，并摆放高档红酒，营造品质感；角落杂物以及空调应摆放于较为隐蔽的位置。,画架建议撤去；屏风建议撤去,配饰改进建议四,增加墙体灯箱,该部分车位，建议统一
10、停放客户车辆，公司车辆另选其他地方停泊。,目前灰尘较多，建议用红地毯或及时清洗。,硬件室内部分八门前广场,入口处放置导示牌，引导客户进入销售中心,入口处地面可嵌入不锈钢材质的美盛LOGO。,花坛建议运用楼体外立面元素进行包装，树立统一形象,保安岗西装制服，设置雨伞架，,软件部分一迎接体系,系统化迎宾体系，展现顶尖写字楼商务服务的高端性与尊崇风范。,迎接注意事项1、保安着装整齐，形象端正2、广场保安亭2名，售楼处门口2名3、保安交接班需在无客户到访时进行4、提拿东西时轻拿轻放，贵重物品客户自行保管,软件部分二接待体系,标准化接待程序，注意客户心理与细节把控，说辞有力，待客以诚。,接待注意事项1、
11、统一着装，佩戴工作牌2、了解真实需要，合理引导3、接待客户时，禁忌处理私人事宜4、看房时，随时提醒客户注意安全,2、工地现场,看楼通道和清水样板房出来之前，工地是看房必经通道，目前脏乱差印象与项目气质严重脱节，工地整改势在必行。样板房出来后，建议工地封闭。,1、门口设置项目公示牌 2、入口处设置保安和安全帽架3、场地清扫 每天洒水 4、闲杂人等不得随意在通道滞留,看楼通道需要清理施工材料，全面格挡，营造安全舒适的看楼环境,3、新看楼通道,工程与看楼分开，打造独立、安全、高端的看楼动线。,通道与工地格挡，电梯间入口设置台阶，看楼通道直达电梯间，打造高端写字楼看房的尊崇感,4、创意清水样板房,第2
12、5层，1/4层（北向，近观省政府、喜来登，远眺CBD）做清水样板房。整体分为接待区、展示区、功能区，非承 重墙打通，呈现最大展示效果。,接待区,接待台,沙盘,区位墙,整体效果,展示区,巧妙使用柱体，规避柱体过多印象，营建商务氛围,空间最大化，艺术主题点缀,局部艺术效果,局部艺术效果,功能区,会议室,景观展示空间,盥洗室,5、楼体包装,充分利用项目楼体的昭示性，制造关注，给中原以想象空 间，同时籍此规避工程施工时楼体形象的不利。,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,集中引爆 主题确定 渠道精准 活动造势,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cogniti
13、ve System,主题确定 推广主题：美盛定中原 物理定位：商务心 精装极 新地标 营销主题：营销中心全系升级 创意样板房首度公开,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,精准渠道,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,特别渠道建议,3D片网络上传、写字楼分众传播,新浪微博互动,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,杂志建议,航空杂志 商业杂志三联生活周刊南方航空东方航空商业周刊中文版 报价 三联生活周刊封二 172000 南方航空目录对页381600 东方航空第一目录旁页360000
14、商业周刊中文版目录对页280000,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,活动建议 在接待中心及展示层整改和工程完毕开始进行暖场活动暖场活动拉动现场人气 主题活动制造市场关注,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,主题活动 世界领袖 对话中原,11月，法国前总统萨科齐、德国前总理施罗德、英国首相布朗以 及众多诺贝尔学者将来华参加北京某论坛，建议邀请其中一位至美盛中心，在接待中心举办论坛。,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,萨科齐、施罗德、布朗及诺贝尔经济学者论剑中原 活动报价：约90
15、万（选其一）,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,暖场活动一 中原之心 玉见世界 美盛中心世界顶级玉石展,活动时间：11月活动地点：美盛营销中心活动流程：短信、电话邀约活动参与：成交客户、邀约大型企业高管活动目的：利用顶级玉石的魅力，积累项目人气,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,美盛中心世界顶级玉石展 玉石推荐,溪山清远,带子上朝,玉骨含香,海的女儿,清玉笔洗,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,暖场活动二 首脑商务 所见略同 美盛中心客户答谢酒会暨创意样板房中原首发,活动目的
16、：老客户维系，提升项目影响力活动时间：11月样板房装修之后活动地点：美盛营销中心活动流程：邀请函-电话回邀-盛装出席活动参与：成交客户、意向客户、政府官员、媒体记者,推广体系,时间规划,现场整改,集中引爆,Cognitive System,美盛中心客户答谢酒会暨创意样板房中原首发,1982年拉菲红酒醇香开启,古巴雪茄品鉴,礼品 汽车香薰,奖品：爱马仕陶瓷餐具,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtF
17、aejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjU
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