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1、朗诗绿色街区建筑科技之旅 成都朗诗绿色街区踩盘报告,重庆、成都考察第一小组,在成都，你可能听过杜莆草堂，宽窄巷子；可能听过李宇春，张靓颖，甚至听过保利，龙湖，但，不一定听过朗诗,可他们说，他们重新发明了房子。,朗诗集团简介,朗诗集团股份有限公司成立于2001年12月24日，是一家从事绿色科技地产及相关产业的专业性房地产开发公司。目前，集团在江苏、浙江、上海、武汉、成都都有地产业务。集团总部位于江苏南京；由于地域关系，朗诗地产主要经营范围集中在长三角江浙沪一带，近两年开始向中西部中心城市扩张，并于2010年在成都成功竞得地块，此举也标志着朗诗地产正式进入成都，朗诗绿色街区是朗诗地产在成都的首个项
2、目。也是朗诗在西南片区的首个项目，是朗诗完成全国性战略布局的重要棋子；朗诗集团目前拥有“南京、苏南、浙江、上海、武汉、成都”六家区域公司，朗诗目前已完成区域扩展，并开始进行全国扩展。,虽然在企业规模和销售上比不上万科、保利、中海等大型企业，但在“绿色科技地产领域”，朗诗地产却是行业标杆。,Part 1,2.1 项目地块背景,2010年11月12日上午，朗诗地产以2.771亿的价格获得成都迎晖路片区地块，可开发面积6万平方米，成交楼板价4450元/平方米；相比周边地块，本项目体量规模不具有优势；相比周边地块，本地块楼面地价较高。依据朗诗项目成本，在保证合理利润的前提下，项目已达片区高端盘水平；,
3、2.2 项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间，三大商圈边缘交汇处,项目所在片区在成都当地人心目中的印象,2.3 项目片区规划。区域系成都市政府近年来大力改造、发展的重点区域之一。,从整体的大环境来看，根据成都政府规划，从工业城东，再东中产城东，再到文化城东，城东正日渐成为成都城市未来价值的聚焦点。特别是各大工业厂矿先后迁出，经历腾笼换鸟的变革之后，城东的生态环境得到很大的改变，居住价值也随之大举提升。此外，目前城东片区商圈云集，可谓是成都商圈最密集的区域。以蜀都大道为中轴线，两侧分布有建设路商圈、万象城商圈、东大街商圈、万达商圈和东客站国际商旅圈，其中建设路商圈及万达商圈已经成熟，而其
4、他商圈正日趋成熟和形成中。现在，众多知名品牌房企纷纷在城东抛金拿地，分取城东楼市发展大蛋糕。包括九龙仓、新鸿基、华润、万科、阳光100、香港信和等一线实力开发商的强势入驻，中高端住宅不断崛起，与此同时，区域配套加快升级，居住环境进一步改善。,2.4 项目四至。项目南临主干道迎晖路，项目对面为加油站，斜对面为成都汽车总站。项目所处位置极度拥堵嘈杂,政府安置房,加油站,迎晖路,成都汽车站,政府待出让土地,2.5 项目配套：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目周边生活氛围尚未成型。,规划小学,规划中学,成都体育学院,塔子山公园,沙河,草堂小学,双庆中学,市杨柳小学,成师附小,川师附中,万年
5、场商圈,在建万象城,万达广场,双林小学,家乐福,3KM,新华医院,商业,教育,医疗,2.6 项目概况小结,1、从整体区域来看，项目区位优越，属于政府重点规划打造的区域，未来具有较高的发展潜力。但由于历史因素，该区域改造所需的时间较长，要想建成规划中的城市新区，预计要花费十年甚至更长时间，因此，从短时间（1-3）年来看，该区域价值释放速度较慢。,2、从周边环境来凯诺，项目路网等基础设施建设落后，临近主干道、毗邻汽车站，整体环境拥堵嘈杂。,3、从居住氛围看，目前项目周边缺乏必备的生活配套，居住氛围较差，暂无居住品质可言。,3.1 项目整体技术指标,除了5号楼为会所外，其它楼栋均为住宅单位；目前除了
6、在售的4、6栋单位已建起，其它单位还未动工；项目整体规模偏小，在片区不具优势。,3.2 项目园林规划,乐水观花,阳光飞瀑,桃花源,因为地块自身条件限制，无法采取中高端项目通常使用的“何谓布局+大面积中庭园林”，但项目另辟蹊径，以水系为轴线打造了三个不同主题的小区景观带（从北到南依次为“乐水观花”、“阳光飞瀑”、“桃花源”），一步一景，营造出应景变化极强的景观效果。,3.3 项目外立面,项目为现代建筑风格，板塔（楼）结合，立面采用高级涂料，采用咖啡色和暖色两种色调，整体色调为朗诗高层住宅一贯的浅暗红色。,3.4项目主力户型分析（样板房户型）,M1户型，约89平方米,L2户型，约144平方米（样板
7、房户型）,绿色街区一批次主推房源面积区间90-140平米，大部分户型南面朝向，卫生间干湿区分，水区集中，紧凑实用节能环保。项目在户型设计上中规中矩，没有特别出彩之处，此外存在不少“硬伤”；例如无入户花园或玄关设计，无露台或飘窗等赠送面积。,空调设置25C，就不会头痛、打喷嚏、流鼻涕?戴着口罩出门就能呼吸到新鲜空气？一连两周的阴雨天，家具在室内会不会受潮？一连两周37C，随时补水就能让皮肤不再干燥？新装修的房子，空了几个月闻不到味道就不能住了？周六的清晨也同样欢迎热烈的阳光？窗外的车水马龙声会不会让大人烦躁让孩子哭闹？从源头阻止看不见的健康危害，朗诗绿色街区承诺能做到,3.5 朗诗绿色街区十大科
8、技系统,走进朗诗的建筑科技前，我们先来了解影响室内舒适度的四大因素温湿度 空气质量 噪光噪音 能源,1.室内温湿度对人体的影响,2.室内空气质量对人体的影响,3.室内光环境污染和噪音对人体的影响,4、建筑物的耗能,朗诗绿色街区的解决之道 十大科技系统的应用,该技术主要是通过获取土壤浅层能量以供热、制冷。冬季，低热能中的热量被“取”出，供给室内采暖；夏季把室内的热量“取”出，排放到地下去。该技术是国际上被广泛认可、成熟应用的可再生能源利用技术，其节能率是常规空调系统的40-50%,十大科技之一：地源热泵技术系统摆脱传统空调束缚,十大科技之二：混凝土顶棚辐射制冷制热系统住宅象人体一样调节温度,十大
9、科技之二：混凝土顶棚辐射制冷制热系统住宅象人体一样调节温度,该技术主要在混凝土顶棚中敷设辐射盘管，通过盘管中的供回水温差，达到室内温度的调节和保持。它带来的舒适度远远高于传统空调系统，温度分布均匀，覆盖到每个房间、每个角落，无吹风感和噪音通过常温水不断循环，夏天冷却、冬季加热混凝土楼板，加热冬季干冷的顶棚。通过辐射效应调节室温，室内常年保持20-26C，终结严寒酷暑，让居家生活更温馨。,十大科技之三：“绝缘”外墙系统建筑的保温衣,外墙设置了特别增厚的保温层，起到保温隔热的作用，像给房子穿了保温隔热的外衣，使住宅的制冷采暖能耗大大低于传统住宅。,十大科技之三：“绝缘”外墙保温系统建筑的保温衣,十
10、大科技之四：女儿墙、屋顶及地面保温系统,从屋顶到地面，形成严密的隔热保温体系，减少能量散失。,十大科技之四：女儿墙、屋顶及地面保温系统,十大科技之五：“严密”外窗系统双向隔热,外窗采用隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。外窗统一采用5+15Ar+5的高透明low-E玻璃，传热系数2W/m2f0K，自身遮阳系数0.62。内充惰性气体有效降低热能量的传递。,十大科技之六：外遮阳系统自由调控室内光线,外窗外侧设置外遮阳卷帘，有效阻挡太阳直辐射和漫辐射，遮阳率高达80%，可自由调控室内光线。还具备一定的隔音和防盗功能；该帘片为双层，铝制滚压成成型型材；多孔卷帘板；中间填充聚氨酯热
11、泡发材料，夏季阻挡80%以上的太阳辐射,拉开效果,样板房实拍,十大科技之七：同层排水系统生活中只流淌音乐的声音,卫生间采用隐蔽式水箱和同层排水技术，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。朗诗在排水管上使用国际先进的HDPE管，能有效降低排水噪音。,十大科技之八：置换新风系统换风无痕，清新常在,设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，低速送风蔓延形成“新风湖”，让人体始终呼吸到新鲜空气，再通过卫生间、厨房等顶部的排风口排出。,十大科技之九：隔音降噪系统家是宁静的港湾,从外到内，从设计到材质，全面隔音，中空玻璃等建材的选用，实现全面隔音
12、，减少相互干扰，让居住者尽情享受“身在闹市中，而无车马喧”的自在时刻。,十大科技之十：生活热水系统星级酒店般的享受,朗诗绿色街区采用“地源热泵”系统，保证24小时生活热水供应。,成都现状：成都因光照不足，无法实现实现太阳能普及使用，因此多使用天然气，煤气等作为生活热水主要能源，带来高耗能、高污染物质排放率等问题。极不环保的同时，更可能因多点共同使用产生瞬间水温变化，烫伤皮肤、水压不稳导致长时间无法制热等不便之处。,朗诗绿色街区十大科技系统小结,恒温室内温度：20-26C恒湿室内相对温度：30%-70%恒氧百分百新鲜空气低噪室内舒适声环境：35分贝适光室内舒适光环境：遮阳卷帘收放自如，可随意调节
13、光线,通过梳理分析可以发现，朗诗主要通过以下三种方式来实现住宅的绿色科技节能环保：新型环保技术及设施设备的运用：1、2、8、10有别于传统住宅的环保设计：7选用环保节能系数高的新型建材：3、4、5、6、9,4.6 产品分析小结,1、项目在先天因素上，不具有特别的优势。规模小，楼面地价高；2、项目在户型设计上没有特别出众之处，园林的打造顺应了地势、地形的变化，较为合理地搭配水景与植被，且采取了人车分流的行人动线，但由于地块小的局限，园林打造在片区也不具有优势；3、朗诗之路为集中绿色科技优势形成点式突破，以新型产品入市，在激烈的高端公寓市场形成差异化竞争，并致力于在成都市场为绿色科技正名，引领行业
14、标准，为客户带来全新的生活方式。同时以高科技化解本项目先天存在的种种抗性，最大程度地实现本项目的价值。,4.1 营销节点,本项目均价比片区项目高1500-2000元/；首次开盘推4、6栋共249套，销售率达60%；据我们跟成都当地人的交谈，了解到科技住宅在成都仍属“非主流”，认可度尚未广泛。,数据来源：成都搜房网,如何让客户买单？朗诗有它的办法,4.2 现场包装,楼体广告天桥广告围墙导视牌,4.3 体验式营销,试住流程：,试住地点：项目样板房现场服务：酒店式服务。为客户提供毛巾、牙膏、牙刷等日常用品。客户拎包入住。,当传统科技住宅项目普遍陷入价格高、技术不成熟的漩涡中时，朗诗绿色街区“重新发明
15、的房子”向大众发出了“欢迎试住”的邀约；当业界为其捏冷汗时，本来抱着“挑刺”心态试住朗诗的人，纷纷转向成为了朗诗绿色街区最忠实的追捧者，并且以亲身感受自发自觉充当起了朗诗的代言人。,4.4 小结,1、在本项目均价远高于片区均价的事实前，面对客户对高科技建筑的不了解，朗诗地产表现得很坦然，公然打出广告“欢迎到现场质疑”，在一定程度上打动客户的内心；,2、富能表现项目特色的围墙，把项目主要价值点阐述得透彻；,3、采用“试住”的营销手法，打破客户疑虑的同时，也促进老带新，并有利于项目口碑的传播。,结束朗诗之旅，我们摸索：,地段较好，但周边环境欠佳的项目，如噪音大、粉尘多的项目，可以借鉴朗诗绿色街区的做法，通过高科技来化解项目抗性，最大程度地凸显项目价值;西晒户型突出的楼盘，可以学习朗诗采用外遮阳系统，以此化解客户抗性，实现项目价值；在客户普遍未能认可本项目价值的时候，可以学习朗诗，采用体验式营销，亲自感受，眼见为实。但必须确保现场展示布置到位，能让客户感受到最正面的一面，否则宁可不采用。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
