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1、宏观环境分析,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,商业街分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,淮北商业趋势分析,已建商业项目,在建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第二部分 研究视角,第三部分 深度解析,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,商业街分析,经营者分析,消费需求分析,淮北商业趋势分析,已建商业项目,在建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第二部分 研究视角,第三部分 深度解析,宏观环境分析,宏观市场分析,第一部分 研究基础,2008年2010年初，国内房产政策调整一览,200
2、8年10月22日,首次购房贷款7折利率优惠政策及契税优惠政策,2008年12月20日,二手房营业税优惠政策及改善型购房贷款优惠政策,2009年5月27日,普通住房开发贷款最低资本金比例下调至20%,2009年6月19日,严格执行二套房贷政策，40%首付及利率上浮10%,2009年9月2日,国土资源局发布通知严格建设用地管理促进批而未用的土地利用,2009年11月13日,商品住宅用地出让面积限制，大城市20万平米、中等城市14万平米、小城市7万平米,2009年12月8日,中央经济会议、支持首次和改善型购房需求，放宽中小城市户口限制,2009年12月9日,首次购房优惠政策延续，二手房营业税优惠政策
3、终止,2009年12月14日,“国四条”遏制房价上涨，增加供给、支持自主和改善型住房消费，抑制投机、加强市场监管、大规模批准保障安居房,2009年12月17日,财政部等部门发文通知，土地出让中首次缴纳比例不得低于50%,2010年1月10日,国务院办公室下发“国十一条”通知,1月份的达沃斯世界经济论坛发布2010年度的全球风险报告其中骇人听闻的提到：今年中国经济严重放缓的可能性大于20%，并将会导致2500亿至1万亿美元的经济损失。报告称：尽管中国似乎顺利渡过了金融危机，但它主要是依靠极高的信贷增长来实现这一点的，这可能让中国重蹈西方资产泡沫覆辙。这将导致资本错误配置风险的增加以及金融资产价格
4、和房地产的加速泡沫化，这些泡沫总是伴随着衰退的修正过程中潜在的剧烈的风险。,信贷过度增长及房产泡沫加剧可能导致中国经济增长严重放缓,2009年全国平均房价约4695元/平方米，相比2008年大涨24%。1月20日，央行披露：房地产5万亿的资金来源中，60%来自银行贷款，占银行新增贷款中的20%。为防高房价和通胀：从2010年元旦开始，央行在42天内两次上调存款准备金率，政府对通胀和房价的投鼠忌器两难态度。央行每上调存款准备金率0.5%，将一次性冻结3000亿。短期内对市场直接影响有限，但必然加重市场观望情绪。这种影响将由中心城市向三四线城市蔓延。,投鼠忌器：准备金上调绷紧楼市神经 楼市观望情绪
5、加重,19个月来首次上调,海南楼市危机显现 利率上调行程提前,海南“国际旅游岛”概念吸引了4000多亿元的资金大举流入琼岛圈地。2009年从山西煤炭行业整合中退出的高达近千亿的浙商资金，目前已转战海南。目前已有27国炒房者奔赴三亚购房，新建楼盘空置率均超过8成。海南国际旅游岛概念引发的房产投资、投机浪潮，正促使海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，某些楼盘一天涨幅达到5000元/；海南国际旅游岛概念聚集热钱的效应凸显。海南楼市的火爆正在显现其背后隐藏的危机。迪拜曾经是全球热钱的避风港和吸纳地，这直接导致其后来的偿债危机；迪拜就像一面镜子，映照出海南楼市的泡沫化隐忧。海南楼市泡沫的显现势必会促
6、使政府采取更为严厉的调控政策来抑制泡沫的增长，利率上调行程预计将会提前。,海南楼市,物业税有望试点征收，对房地产影响不言而喻,今年1月初，有消息称，国家税务总局要求税务部门在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。在此之前，房地产模拟评税只在10个试点区域试行，分别是北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连。按目前的市场状况，一旦物业税开征而不停留在模拟层面，对楼市的影响不言而喻。早在几年前，市场就盛传将开征物业税，但受多方因素影响迟迟未能出台，这其中影响到的不仅是地方政府的利益，如果楼市受影响而严重下挫，中国经济必将会受到牵
7、连。有数据显示，截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。很显然，一旦因物业税影响到整个房地产市场，地方经济将会受到严重影响。本届两会有许多代表提议开征物业税，国家税务总局将要在两会上对此进行特别陈述。中国已经空转了6年，对外界的发出的信息是征收0.6到6%的税率，综合平均，数额巨大，一旦出台必对房地产业产生巨大的影响。,政府将进一步加强房地产业调控 未来市场难现09火爆行情,2009年末，政府密集出台了一系列遏制房价过快上涨的政策。12月9日，国务院常务会议通过的若干政策为2010年的房市确定了基调。种种迹象显示，调控政策已瞄准楼市泡沫。央行一月内两次上调
8、银行准备金率，是政府抑制通货膨胀和信贷过度增长的首要表现。可以预期，如果国内楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去，数年内房地产市场出现崩溃的局面将难以避免。2010年房地产市场的政策调控将进入一种常态。在正常的政策调控中，除了收紧流动性、上调准备金率和利率、物业税征收试点、改革土地拍卖制度、打击开发商非法囤地以及捂盘等措施将是政府下一部调控的关键点。这些举措无疑会对规模实力偏弱的中小型房地产企业产生明显的影响。在政策调控之下，预计2010年房地产市场将处于调整过程中，部分过热区域的房价出会现阶段性的回调。由于2009年全国房价过度上涨，存在着如供应偏紧、刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀预
9、期等因素，2010年楼市会出现一定程度的回调，全年的成交总量料将难与2009年绝地反弹的交易行情比肩。上述迹象表明，2010年房地产市场存在很多不确定因素，这无疑为增加开发的投资风险。,微观市场分析,商圈分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,商业街分析,经营者分析,消费需求分析,已建商业项目,在建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第二部分 研究视角,第三部分 深度解析,宏观市场分析,宏观环境分析,淮北商业趋势分析,第一部分 研究基础,淮北城市的商业功能定位为：立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。淮北市商业发展总体目标：建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功
10、能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额近期达到88.8亿元，年递增18%；远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业面
11、积达到1平方米，远期达到1.2平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。商业从业人员数：2010年达到18万人，2020年达到30万人。,淮北商业总体规划,规划两个市级商业中心老城区市级商业中心：三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐）、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器）四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢）新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）：四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容）四纵
12、：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）,惠苑路和人民路之间的中泰国际项目，未来规划建设成皖北最大的商业、服务业中心；同时相王国际、金色云天和相山宾馆等多个商业项目的开工建设未来将使当地商业呈现群雄并起的格局。,淮北商业发展规划（20052020年）,淮北未来商圈规划,定位和功能：本区的商业集聚度要高，经营服务功能要完善，行业齐全，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。大型商业设施规划：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为基础，构筑大规模市级商业功能区，将区内原
13、有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，同时对原有商业网点进行提升改造，提高商业集聚程度。,火车站北广场商圈,老城区商圈,淮孟商圈,老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商圈两大商业网络组成,淮北未来商圈规划,淮孟商圈,以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区“井”字型商业网络,孟山路商业街：规划对孟山路进行整体改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮北市第一商业大道。孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商务、金淮北等大型零售网点，形成大型多功能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心的旗舰标志性建筑主体。孟山路南段：重点建设韩国城购物中心，建成
14、以主要经营韩国产品，集商业、饮食、休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其进行合理改造。淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。,淮孟商圈,淮北未来商圈规划,火车站北广场商圈,重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。,完善火车站与长途客运站周边的商业服务网点建设,火车站北广场商圈,淮北未来商
15、圈规划,新城区商圈,惠苑路商圈,人民路商圈,南黎路商圈,定位和功能：本区具备一定的聚集辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商业集聚力、辐射力。大型商业服务网点规划：北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。人民路商圈：以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心，规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，规划重点建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心。,新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成,淮北商业街规划,重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、
16、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街,淮海路商业街,惠黎路商业街,惠苑路商业街,恒谭路商业街,孟山路专业街,张寨路商业街,相山南路专业街,淮海路商业街：规划以百货店为龙头，以名牌专业店为主体，结合周围景观，逐步发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的中高档次、多功能、综合性的商业文化区。孟山路服装专业街：规划进一步细分市场，增加品牌，提升档次，服装鞋帽类要走品牌专卖路线。惠黎路商业街：规划将五金、建材、家电维修、家庭装饰等商业网点迁出，孟山路以东建成服装一条街，以西建成餐饮一条街。惠苑路商业步行街：规划定位为中、高档商业街，引进经营国内外名牌、名品的专卖百
17、货店。相山南路商业街：规划成为现代商务和现代休闲服务有机结合的商业街；南部积极建设家具建材市场，配套建设物流中心。桓谭路商业街：桓谭路北侧规划建设火车站南广场，设为购物、休闲、旅游文化的零售主导型商业街。张寨路商业街：规划建设为观光、购物、休闲的零售主导型商业街。,逐步形成以淮海时代广场和相王国际为代表的高端零售商场为主导商业形态；业态以精品百货、大卖场为核心业态，向品质化升级方式演进。,逐渐以金色云天为代表的专业卖场、零售市场为主导商业形态；业态为零售、餐饮为主，向中高段市场演进。,打造以中泰国际为核心的淮北未来高端城市商业综合体。,淮北未来商圈趋势,淮孟商圈,火车站南商圈,中泰商圈,未来淮
18、北商业将呈现出“三足鼎立”的局面,随着经济的发展，淮北居民的消费支出规模随着收入的增加逐年扩大，淮北正在成为一个追求生活质量与品位的“享受型城市”；城市经济以工业为主，第三产业发展远远落后于国内商业较发达城市；人均GDP突破2000美元大关，但城市消费结构还有待改进；且受宏观环境影响比较明显，容易出现大幅波动；市民消费欲望强烈，08年社会消费品零售总额达到89.2亿元，同比增长22.7%，增幅为1996年以来最高水平；商业发展水平较低，市内缺乏大型时尚购物中心，造成大量商业消费溢出现象，外出消费较为普遍；房地产发展以住宅开发为主，商业地产开发比重开始上升；城市规划明确，发展思路清晰，确立了“西
19、拓东调，北进南优，保持组团形态”发展方向；城市商业发展目标确立，以淮海路为中心的老城区成为未来重点发展的市级商业功能区之一。,城市宏观环境小结,商业街分析,宏观环境分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,淮北商业趋势分析,已建商业项目,在建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,商圈分析,第二部分 研究视角,微观市场分析,商业现状与特征,商业网点建设量大，人均商业营业面积不断增加,随着淮北市旧城改造的实施，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点，商业网点的开工的建设量非常巨大。据初步调查
20、，截止2008年底，相山区商业网点营业总面积已经超过30万平方米，人均商业营业面积超过0.8平方米。随着城市建设“东进、南扩、西延”发展战略的深入实施，至2010年主城区人均零售（包括餐饮业）营业面积要达到1平方米。商贸流通的总量规模大幅增长；现代商业业态快速发展；个体私营经济发展迅速；消费层次不断提升，消费潜力巨大是目前淮北商业的主要特点。,老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工
21、人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等。,老城区商业中心,新城区商业中心,新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街和建设中的中泰国际。,淮北商圈分析,目前商圈,淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中心为主,老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、东方百货、鼎盛国际以及正在兴建的淮海时代为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消费群体；东端以久兴批发购物中心为代表，主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等，
22、是以“低端为主，中端为辅”的商业核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。此外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有所侧重，也都集中于这一商圈，扩大着这一商圈的影响力。总的来讲，淮海路商圈是淮北商业最成熟的商圈，代表着淮北市商业发展的最高水平，已经为淮北市民所高度认同。火车站商圈则是因火车站而形成的特色商圈，主要是以餐饮、住宿、购物为主，由于历史形成的原因，该商圈的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升。随着金色云天等规划项目的开工和建设，火车站商圈必将进一步升级扩大，并将进一步扩大老城区商圈的影响力。,淮北商圈分析,老城区商圈,老
23、城区商圈的市场主导地位无法撼动,新城区商圈是由淮北市政府南迁而带动形成的新商圈，主要集中在相山路与惠黎路、惠苑路、人民路的三个交叉口一带，这个地区规划的高品质楼盘较多，体量也较大，居民数量不断增多，是淮北市最有潜力的商圈。代表商家主要是苏果平价店、真棒特卖场宝贝城和步行街，虽然从商业总体量上来看，现有的居民还不足以支撑，但假以时日，随着新购房入户的不断迁入和政府配套设施的不断完善，该商圈必将成为淮北市商业发展的生力军，逐步走向成熟的完善，目前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐饮等居民日常生活所必须的业态为主。此外，在相山路的南端，根据业态的特性和租金承受能力，还规划有家居大卖场、淮北汽车城的
24、专业市场，成为淮北最具专为业特色的商圈。,淮北商圈分析,新城区商圈,新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇,老城区商业中心（3横4纵）横1淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街横2古城路：综合服务一条街横3惠黎路：五金机械电器一条街纵1闸河路（含友谊巷)：纵2相山北路：电脑办公用品一条街纵3孟山路：服饰专卖一条街纵4洪山路：厨具、装潢一条街,新城区商业中心（4横4纵）横1惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街横2黎苑路：运动健身一条街横3人民路：行政文化、综合服务一条街横4南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1相阳路：餐饮美食一条街纵2相山中(南)路：专业卖场一条街纵3长山路：欧美风情一条
25、街纵4翠峰路：文化娱乐书店一条街,横1,横2,横3,纵1,纵2,纵3,纵4,横1,横2,横3,横4,纵1,纵2,纵3,纵4,淮北商圈分析,商业街分布,淮北老城区商业街以3横4纵分布，新城区商业街以4横4纵分布,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,商业街租金介绍,商圈分析,宏观环境分析,商业项目分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,淮北商业趋势分析,已建商业项目,在建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,第二部分 研究视角,商业街分析,淮海路是淮北最著名的商业街，分布着餐饮、服饰、
26、百货、黄金珠宝等诸多业态，其中服装占据了绝对的比重，约占56%，其次是餐饮，约占10%，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占36%。丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流，尤其在傍晚和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，购物人群主要以1535这一年龄段为主，且女性消费者明显多于男性消费者。在这里，淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在百货店和专卖店中找到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知名百货店和专业市场均分布该条路，淮海路可谓是淮北市的商业“金街”。
27、,商业街分析,淮海路,淮北商业的第一金街,商业业态分布,商业街分析,淮海路,主力店介绍服饰：阿迪达斯、耐克、彪马、ONLY、柒牌、洛玆、百事、才子、海澜之家、GXG网点：中行、建行、邮局、移动、证券餐饮：上岛咖啡、麦当劳、肯德基宾馆：相山宾馆、相王府宾馆,淮海路商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中等档次，且以休闲运动类服饰为主；商业街店铺主力户型为3050平米左右，开间35米，进深912米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好；商业街出租率100%，“一铺难求”，目前的租金水平看，该商业
28、街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近：1楼300/月/平方；负1楼200/月/平方；最高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点租金（150平以上）：20-24万/年。,商业街分析,淮海路,淮海路综合印象,古城路是一条东西向的商业街，店铺面积主要集中在20500平米，租金主要集中在1.54元/平米/天，以相山路为界，以东的租金相对高些，以西则相对低些。整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包”、“餐饮”、“五金建材”及“装饰、装修”为主，分别占
29、据了古城路该路段的19.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份额。相山路以西至久兴批发城，则主要以五金杂品、电子电器、广告装潢为主，分别占据了40.5%、12.8%和12.1%的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超过10%。,商业街分析,古城路,相山路以西路段,相山路以东路段,相山路以东路段租金价格高于以西路段,相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽车城、家居广场，相山路的商业主要集中在淮海路至人民路之间，而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段，这四段的经营重点各有所不同，相山路北段的店铺由于靠近老城区核心商圈，租金价
30、格也高于南段。,商业街分析,相山路,连接新老城区的主力商业干道,惠苑路到人民路路段，主要以经营服装类商品为主，服装类商品能占约57.4%的比重，其次是餐饮，约占9.2%的比重。,商业街分析,相山路,淮海路至古城路段，主要以经营数码电子、体育类商品和化妆品为主，分别占据该路段36.5%、29.1%和9.7%的比重，店铺面积主要集中在5500平米这一区间，以20至80平米这一区间为最多。,古城路至惠黎路段，主要以经营广告印刷、数码电子、餐饮为主，分别占据该路段21.4%、19.6%、16.1%的比重，店铺面积以30平米左右为多，租金视不同行业、不同面积及品牌知名店等有所不同，主要集中在25100元
31、/平米/月。,惠黎路至惠苑路段主要以五金机电、餐饮住宿及广告装潢为主，分别占据35.7%、18.6%、17%的比重，由于该路段临近火车站，该路段的餐饮宾馆占据的比重较高。此外，该路段还分布有真棒特卖场和淮北古玩大市场。,孟山路是淮北著名的商业街，分布着诸多商业店铺，面积大多在50平米至200平米左右。该路段由于靠近淮海路人流量、车流量均较大，尤其是下午五点以后及周末，人流量和车流量不亚于淮海路。从业态经营来看，孟山路主要以服装、餐饮为多，分别占据41%和31%的比例。由于该商业街临近原体育广场，因此，经营运动类商品的商铺相对较多。,商业街分析,孟山路,靠近老城区核心商圈，经营状况良好,惠苑路步
32、行街是一条规划的东西向的商业街，总商业面积7万，各类商铺400余间。区域交通发达，有21路、8路、16路、19路等多路公交车到达，铺位的面积多集中在2580平米，主要以经营服装、餐饮、美容美发、日用百货、五金、医药等为主，其中服装、餐饮占据了较高的比重，分别为36.8%和29.3%。整条街的客流量主要集中在傍晚这一时段，以东面入口为客流量最大，一些商家傍晚也在这里举行活动，诸如商品特卖、表演等。真棒大卖场、五星电器、大华电脑城、苏果平价店、澳门豆捞均集中在这条街或周围。,商业街分析,惠苑路步行街,当地唯一的商业步行街，但经营状况不理想,惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏
33、果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高（40元/月）；步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面空置率非常高；主要经营项目为服饰（80以上），主要为中低档次，以休闲类为主；商业街店铺主力面积为4060平米左右，装修水平一般；商业街经营情况明显东好西差，未来几年该局面很难改变。目前经营店家100家左右。,商业街分析,惠苑路步行街,惠苑路商业街综合印象,步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高。,商业分析,惠苑路步行街,而步行街的西侧入口位于相
34、阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。,惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营“五金建材、装饰材料”及“汽车配件和汽车维修”为主，分别占据了58%和13%的份额。店铺面积从10几平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店铺为主，闲置率为3%左右。以相山路为界，相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店旁停放的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较多，相山路以西，则人气和氛围较差。整条街比较亮点的是几家特色餐饮，诸如阿里郎烧烤火锅等，夜间顾客爆满。,商业街分析,惠黎路,相山路以西路段,相山路以东路段,以五金建材与汽配为主导的商业街,友谊巷是淮海路的一条南北向的商业街，这
35、里经营的产品档次除了淮海路附近，大多以中低档为主，由于整条巷较窄，这里的购物人群主要以步行、骑电动车、摩托车为主，很少有汽车通行。从人气来讲，整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于南边的人气。这主要是由于北面集中了大量的居民小区，而友谊巷的北头又规划有农贸市场的原因。友谊巷店铺面积20100平米这个区间。经营业态，以淮海路为界，北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服装、鞋占据了绝对的优约占63.2%的份额，餐饮和化妆品、饰品的比例大致相当，均占16.8%的份额。在租金上，视店铺大小有所不同，主要集中6元10元这个区间。南边经营的业态则相对较多，有服装、餐饮、百货、化妆品、
36、饰品、电子、电器、网吧，美容美发等。服装、纺织品及餐饮占的比重相对较大，分别占据37.5%和20.8%的市场份额，其次是美容、美发、化妆品、饰品类，约占9.7%的份额。,商业街分析,友谊巷,淮海路以北路段,淮海路以南路段,经营中低档次的小型商业街,新华巷是淮海路至民生路之间一条南北向的道路，该路的商铺主要集中在东面，多是底商，整条路人流量稀少。新华巷店铺面积多20至400平米之间，以20至30平米为多，经营业态主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主。新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主，整条街的店铺数量不多，相对而言，服装的比重最高，约占43.8%,其次是餐饮和日用百货，约
37、占28%，租金在5元/天/平米左右。,商业街分析,新华巷,老城区的主要商业走道,商业街分析,渠沟路,该路段为项目规划用地交界处，路段周边人流量较少，但相对比较集中；区域内店面房均为陈旧临街街铺，无大型卖场和品牌店。区域内商业业态以日常生活用品、汽修为主，分布着药店、饭店、汽配维修店、小家电等，服务对象以周边居民为主；该路段的商铺面积为30-500，租金价格在0.23-0.6元/天之间。,商业街分析,濉溪路,该路段商业街铺主要分布于纺织路上，同时纺织路也是人流量最多的地方，周边有华孚纺织等大型企业分布，企业员工较多。位于濉溪路南段的家天下是该路段的一个大型居住社区，项目未来规划建设一定体量的商业
38、街，目前沿街商铺主要以中小饭店、银行网点、零售营业点为主，服务于周边居住的居民。濉溪路的沿街商铺面积集中在35-400之间，租金价格在0.6元-0.9元。,本案,徽商银行,人民银行,中国人寿,东云阁酒店,巴黎印象,烟草专卖,金苑小区,和平医院,批发市场,批发市场,商业街分析,人民路西段,人民路西段是市场所在的中心街道，横穿项目南北地块；人民路西段共有沿街商铺125家，业态主要以银行网点、汽修、酒店和零售营业点为主，商铺面积在10-300之间；租金价格在0.3元-3元之间，越往东面租金价格越高。项目所在区域的路段以经营烟酒副食品、汽修、美容美发、废品回收、小型餐饮为主，经营档次较低；店铺类型主要
39、以1-2层陈旧街铺，租金价格在0.3元-0.7元左右，远远低于人民路中段的租金价格。,商业街分析,商圈分析,宏观环境分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营者分析,消费需求分析,宏观市场分析,淮北商业趋势分析,在建商业项目,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,第二部分 研究视角,商业项目分析,已建商业项目,项目地址：淮海路与孟山路交汇处开业时间：2004年5月1日投资单位：香港中原集团管理公司：南京山百经营面积：约8200年营业额：日均约20万元经营类别：1F缤纷天地：化妆品、黄金珠宝、钟表照材、烟酒食品、箱包皮具2F绅士广场：精品男装、男式
40、正装、商务休闲、衬衫西裤、男女皮鞋3F时尚装苑：职业女装、女式时装、少淑女装、女式裙裤、羊绒精品4F美好家园：运动休闲、床上用品、家居用品、儿童用品主力店：1F：玉兰油、欧莱雅；西铁城；金利来；飞利浦小家电；戴梦得珠宝2F：百丽、森达、哈森；罗蒙、开开、花花公子、虎都3F：影儿国际、渔、斯尔丽、天意、宜而爽4F：阿迪达斯、KAPPA、美津浓、康先特、双星、李宁；罗莱家纺,东方百货,已建商业项目,优势：地理位置优越，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大。开业时间较早（2004年5月开业），在淮北人中有较好的口碑。知名物业管理公司中原投资，南京山西路百货大楼有限公司负责运营管理。劣势：项目体量较
41、小，在商品备齐度上较华松和鼎盛有一定的差距。周边百货业“扎堆”，商业竞争异常激烈，而且随着未来金鹰商厦的开业，竞争将更趋白热化。店内格局不合理，存在诸多“死角”。层高偏低，进入卖场感觉压抑。,东方百货,已建商业项目,项目优劣势分析,项目地址：淮海路与孟山路交口的东南角 开业时间：2006年10月投资单位：淮北市天象房地产公司 建筑面积：约20000（每层3000左右）经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 楼层分布：1F生活元素：麦当劳、屈臣氏、化妆品、珠宝、皮具；2F潮流先锋：少女装、休闲服饰、时尚饰品；3F缤纷世界：职业女装、家居服、童装、针织羊绒；4F名流天下：品牌男装、男士内衣；5F雅致生活
42、：运动服饰、运动器材、电玩城、家纺销售情况：销售方式采取每年8%，返租五年运营方式：采取联营扣点的方式，视不同品牌、不同品类扣点15%至30%扣点不等，免租一年，并需交纳质量保证金3000至5000元不等。,金淮北大厦,楼层平面图,已建商业项目,优势：地理位置优越，地处淮北淮孟商圈的核心位置，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大，并有银行等完善的商业配套机构。知名餐饮麦当劳和屈臣氏的入驻，为其带来了庞大的人流，增强了其人气。室内人流动线规划较好，使每一家店铺均有相对公平的接待目标消费者的机会。五楼规划有电玩城和儿童手工制作坊，是周边几家百货店唯一引入休闲娱乐的商业物业。这在增强与消费者互动与
43、体验的同时，也增加了人气。劣势：与周边定位雷同，商业竞争激烈。周边集聚了华松国际购物中心、东方百货、金鹰百货等诸多中高端百货业态，这在聚集人气的同时也使得商业竞争异常激烈。虽然较几家百货店人流动线规划较好，但是通道的尽头处理不太恰当，处身其间，容易产生死胡同的错觉。目标受众过于高端，除了二楼经营时尚女装人气较好外，店内人气不旺，与开业之初旺盛的人气有天壤之别。,金淮北大厦,已建商业项目,项目优劣势分析,华松国际,项目地址：淮海路与孟山路交口的东北角 开业时间：2008年10月投资单位：淮北市华松房地产公司 建筑面积：约36000（商业28000）经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 楼层分布：-1
44、F-五星电器；1F国际精品馆：黄金珠宝、名品化妆、烟酒名茶、通讯数码、精品皮鞋2F-绅士名流馆：精品男装、精品皮具3F-炫美名媛馆：精品女装、女士配饰4F-香榭丽人馆：时尚休闲、少淑女装5F-运动童趣馆：运动广场、儿童世界6F-8F：养身会所、英皇俱乐部、国会酒吧、健身部运营方式：等采用联营的模式，主要经营品类服装的扣点为20%。,已建商业项目,优势：地理位置优越，位于淮海路商圈，并占据商圈中的核心位置，人流量和车流量均较大。电器运营商五星电器的入驻为其带来了大量的人气。定位在高端百货，有良好的企业形象。劣势：与鼎盛国际、东方百货及未来的金鹰商厦定位雷同，这在扩大商圈辐射力的同时，也使竞争异常
45、激烈。内部商业氛围不浓，客流量无论是平日还是周末，均不大。商业布局通透性差，进入商场视线遮挡严重，并存在人为制造的“死角”。,华松国际,已建商业项目,项目地址：淮海路闸河路口（百货大楼旁）开业时间：2006年9月27日投资单位：淮北市宏昌房地产有限公司 经营面积：约4000经营品种：主营服饰，兼营餐饮、饰品等,楼层功能设置,楼层平面图,已建商业项目,白马服装城,久兴批发购物中心地处淮海路东端，东岗楼立交桥西，总建筑面积8.2万平米，是淮北市目前规模最大的批发市场，并成为淮海路商圈的中低端核心。市场共计五层，地下一层、地上四层，主要以营小商品、各种服装、箱包、数码产品、家具、电器等，并在负一楼留
46、有仓库存储间，在经营档次上，主要以低档为主，也有部分品牌商品在销售，面向的消费群体是较为广泛。此外，还引进真棒特卖场、宏源电器等业态。在铺位面积上，主要以1020平米为主，租金视楼层、位置、品牌知名度有所不同，负一层租金为100元/平米/月，物业费5元/平米/月；一层为1000元至1500元/平米/月，物业费为5元/平米/月；二层为750元至1200元/平米/月，物业费为10至15元/平米/月；三层约400元/平米/月，物业费10元至15元/平米/月；部分（如羽绒服等）采取联营扣点的方式，扣点率为10%；五楼租金为18元至28元/平米/月。在物业空置率方面，主要集中在三楼和四楼，分别约占20%
47、和40%。,已建商业项目,久兴批发市场,优势：项目所处位置为原东岗楼批发市场，有一定的人流基础。项目定位在中低档，目标受众广泛，使其拥有广大消费者。规模较大，有良好的规模效应。真棒大卖场和宏源电器的引进，形成业态互补，吸引了新的客源。同类产品较多，业户之间竞争激烈，直接导致价位较低，从而对低端消费人群颇具吸引力。劣势：产品线处于低端，部分产品存在假冒伪劣，企业形象较差，给人以“脏、乱、差”的感觉。业态布局混乱，缺乏有效的动线引导。虽然存在部分品牌商品，但是无法改变其低端的企业形象。,已建商业项目,久兴批发市场,已建商业项目,商业街分析,商圈分析,宏观环境分析,城市商业需求分析,消费者分析,经营
48、者分析,消费需求分析,宏观市场分析,淮北商业趋势分析,失败商业项目,研究思路,汇报议程,第一部分 研究基础,第三部分 深度解析,微观市场分析,第二部分 研究视角,商业项目分析,在建商业项目,项目地址：西依相阳路、南邻人民路、北靠黎苑路 开业时间：预计2011年底投资单位：安徽天象集团建筑面积：270000经营业态：购物、休闲、餐饮、会展、娱乐项目介绍：是一个集国际会展中心、五星级酒店、甲级商务办公楼、景观社区、商业休闲广场及大型购物中心、大剧院、VIP贵宾会所等为一体的复合型建筑群体。一期为广场，二期除会展中心外须建设写字楼和酒店，三期为住宅和商业配套。项目印象：该项目为重要的政府“形象工程”
49、，项目周边目前商业体和消费群均不足支撑目前区域商业。,在建商业项目,中泰国际,项目为形象工程，周边商业体和消费群均不足以支撑目前区域商业。,中泰商业规划设计,在建商业项目,中泰国际,中泰商业规划设计,二期地下一层,一期地下一层,在建商业项目,中泰国际,中泰商业规划设计,在建商业项目,中泰国际,二期地上一层,二期地上二层,中泰商业规划设计,在建商业项目,中泰国际,二期地上三层,二期地上四层,二期地上五层,中泰商业规划设计,在建商业项目,中泰国际,在建商业项目,相王国际,项目地址：相山路与淮海路西南角 开业时间：2010年5月投资单位：南北行投资发展公司建筑面积：约70000项目核心价值：地处核心
50、商圈绝版黄金地段；三个首层的独特物业格局；主力商家大润发、肯德基已确定进驻；停车位等硬件设施配套齐全；大体量有助于打造新的商业中心；一站式规划填补区域空白；新相王广场未来良好的集客平台。,老城区的新建核心商业项目,主题定位：皖北首席时尚消费中心皖北项目的辐射范围；首席项目的唯一性、独特性、原创性；时尚时尚服饰、运动休闲、数码电玩、美食餐饮 时尚潮流的聚集地；消费中心一站式、全生活消费体验。关键词：现代的、流行的、时尚的、休闲的、开放的、互动的目标客群定位：年龄在20岁35岁的青年男女，也是目前社会时尚消费品的主力消费群体。商品档次定位：中等及中等偏下，面向的目标群体更广泛,在建商业项目,相王国
