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1、唐山湾国际旅游岛土地一级开发实施方案（第一稿）二一一年四月目 录第一章 唐山湾国际旅游岛情况简介3一、唐山湾国际旅游岛区位3二、唐山湾国际旅游岛规划范围4三、唐山湾国际旅游岛自然资源描述8四、唐山湾国际旅游岛开发优势8第二章 土地一级开发项目基本情况10一、项目区位及项目开发必要性10二、项目土地利用现状分析12三、项目的自然条件与现状调查分析13四、宗地开发目标14第三章 项目总投资估算15一、土地一级开发总成本估算15二、项目效益分析15三、土地成本分析16第四章 项目的策划和运作17一、规划设计条件17二、项目组织结构与实施方式17三、拆迁补偿方式18四、项目实施进度计划18五、资金筹措
2、18六、土地销售时间和方式选择18七、收款方式与回款计划18八、营销策略18第五章 开发进度20一、开发进度编制原则20二、开发进度计划表20第六章 项目测算影响因素分析21一、影响收入的因素21二、影响成本的因素21附件：1、唐山市规划委员会关于唐山湾国际旅游岛控制性详细规划的批复；2、唐山市政府关于唐山湾三岛开发建设的专题会议73号、93号文件；3、唐山市城乡规划委员会关于对唐山湾国际旅游岛规划等问题的审批意见4、唐山湾国际旅游岛（半岛陆域核心区域）控制性详细性规划；第一章 唐山湾国际旅游岛情况简介一、唐山湾国际旅游岛区位唐山湾国际旅游岛距北京250公里，距天津130公里，距唐山市75公里
3、，距正在规划中的曹妃甸国家级工业区和正在建设中的曹妃甸生态城30公里，形成了唐山市重要三节点。唐港高速直达旅游区，并与京沈、唐津等高速公路相连；沿海高速横贯东西，东接北戴河、西达天津；滨海大道穿区而过,连接海港开发区和曹妃甸贯穿旅游区北侧陆域。随着唐山、昌黎机场的通航，与香港、日本的大阪、东京，韩国的釜山等城市，构成了三小时休闲旅游娱乐圈。京秦城际铁路开通后，北京到国际旅游岛40分钟车程。交通四通八达，区位优势明显。唐山湾国际旅游岛区位图二、唐山湾国际旅游岛规划范围规划区包括祥云岛、月岛、菩提岛及滨海陆地部分。祥云岛又名打网岗岛，岛屿规划面积22.73km2，位于诸岛的最东面，岛屿东北端现状与
4、陆地部分相连；月岛又名月坨岛，岛屿规划面积11.96 km2，位于诸岛中间；菩提岛又名石臼坨岛、十九坨岛，岛屿规划面积5.07km2；滨海陆地部分位于岛屿北侧，规划面积33.24 km2。总规划面积73平方公里。充分考虑现状自然空间特性和用地发展适宜性，综合交通、功能构成、生态及空间景观结构等多方面的要求，确定旅游岛“一岸拥群岛”的总体格局，并形成“一区、两片、四心、二轴”的布局结构。同时考虑远景发展、旅游区空间环境形象等需求，在岸区的大清河、小河子、滨海大道两侧分别留有生态涵养区进行隔离，总体形成组团式布局模式。一区：指唐山湾国际旅游岛。二片：旅游区分为岸区和岛屿两大片区，岛屿以旅游功能开发
5、为主，岸区以旅游服务和居住功能为主。 岛屿部分包括祥云岛、月岛及菩提岛。祥云岛以中、高端商务型开发为主，利用“半岛”便利，充分开发中、高端海岛旅游休闲产品与商务配套；月岛以高端体验型开发为主，侧重于高端海岛娱乐休闲和商务会展服务；菩提岛以高端生态型开发为主，最大限度减少人工开发，侧重于生态保护和高端体验。岸区包含五个组团。根据交通、水系及功能布局，将岸区分为五个组团，包括北港组团、北港西区组团、盐田组团、盐田西组团、翔云岛林场组团。北港组团是指南至捞鱼尖、北至滨海大道、西至大清河、东至小河子所在区域，是岸区最大的区域，规划以中、高端服务设施和历史民俗展示为主，配以中、高端居住；北港西区组团为滨
6、海大道以南、大清河以西的区域，规划中端旅游服务和渔民安置；翔云岛林场组团包括南至滨海大道，北至规划边界，西至大清河，东至小河子所在区域，规划以旅游居住和房地产开发为主，配以少量旅游服务设施；盐田组团为滨海大道以北，大清河以西的区域，规划以居民安置和房地产开发为主，配以少量旅游服务设施；盐田西组团为滨海大道以北至规划边界的区域，规划以教育科研开发为主，为远景发展备用地。四心：岸区为旅游服务中心，中、高端配套型开发为主，以陆地区域的开发优势，发展中、高端配套设施，服务海岛旅游，开发主题为服务配套、民俗特色；祥云岛为休闲度假中心，配建中、高端类配套设施、设施倚重型主题公园、商务会展、康体设施；月岛为
7、浪漫体验中心，配建高端娱乐休闲、运动体验；菩提岛为生态养生中心，开展自然生态、文化观览。二轴：规划旅游区沿二类轴线方向发展，一类为联系轴，一类为发展轴。沿滨海大道形成组团联系轴，连接岸区各个组团；沿迎祥路形成片区联系轴，连接岸区和岛屿两个片区，形成两个片区之间最紧密的联系通道。沿乐北路形成旅游服务产业发展轴，构建旅游服务核心地带；沿祥云岛月岛菩提岛形成旅游产业发展轴，构建旅游发展推进核心地带。三、唐山湾国际旅游岛自然资源描述唐山湾国际旅游岛诸海岛是由滦河和潮汐作用冲积而成，历史悠久，形态各异，资源丰富。菩提岛总面积5.07平方公里，属河北省海洋自然保护区、省级风景名胜区。岛中间低四周高，形似聚
8、宝盆，淡水资源丰富，岛上灌木丛生，绿草繁茂，鸟类400多种，有各种植物260多种，300-400年的菩提树近千棵，北方罕见，自然植被覆盖率98%以上，有“孤悬于海上的天然动植物园”和“国际观鸟基地”之美誉，有潮音寺，朝阳庵遗址等佛家古迹。月岛因形似弯月而得名，总面积11.96平方公里，由月坨、腰坨、西坨等5个岛屿组成，国家AAAA级景区，岛上植被丰茂，景观独特，其周边有天然的海滨浴场，沙净水清，是避暑度假胜地；祥云岛总面积22.73平方公里，海岸线长26公里，平面形状呈带状刀形，海岸为优质天然细沙，沙滩坡度平缓，温泉资源丰富。海岛北侧与陆岸遥遥相望，构成双道复式海岸线，为世界罕见的水陆奇观。岛
9、南侧沙滩宽阔，海水清澈，是天然优质海滨浴场。四、唐山湾国际旅游岛开发优势唐山湾国际旅游岛控制性详细规划已获得唐山市规划委员会审查批准。唐山湾国际旅游岛立足海岛、温泉、民俗文化及佛教文化等资源优势，以建设“国际一流的休闲、养生、避暑的旅游目的地”为目标，把旅游区打造成九大国际品牌国际品牌的民俗故事园、国际品牌的爱情岛和出生岛、国际品牌的养生养老基地、国际品牌的游艇别墅社区、国际品牌的沙滩温泉基地、国际品牌的渔、水文化基地、国际品牌的佛文化交流基地、国际品牌的商务会奖基地、国际品牌的海上高尔夫文化基地。必将成为中高端客户“休之闲、养之闲、乐之闲与体之闲”的首选之地。唐山湾国际旅游岛自上世纪80年代
10、开发以来，区域内基础设施建设已初具规模，年接待游客在130万人次以上，在京、津、冀地区具有较高的知名度。自2009年6月唐山湾国际旅游岛开发建设指挥部成立以来，旅游区内各项设施建设有了阶段性的发展。唐山湾国际旅游岛人文荟萃，自然资源独特，区位优势明显，文化底蕴浓厚，生态环境宜人，是唐山“四点一带”经济发展战略的生态旅游功能区，是省级旅游综合改革示范区，有着巨大的发展前景，是中外投资商投资的热点地区。第二章 土地一级开发项目基本情况一、项目区位及项目开发必要性1、项目区位本项目位于唐山湾国际旅游岛北侧陆岸区域，规划面积为5062亩，本次土地一级开发地块项目位置如下图所示：2、唐山湾国际旅游岛目前
11、存在的问题唐山湾国际旅游岛正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。（1）、功能不尽完善，结构不够合理唐山湾国际旅游岛各景区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。（2）、配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。（3）、唐山湾国际旅游岛内旅游产业没有形成合力，制约旅游区商业氛围的发展。（4）、唐山湾国际旅游岛
12、基础设施不完备，不能满足该区域的配套需求。3、项目开发必要性唐山湾国际旅游岛开发建设被列入河北省十二五发展规划，省委、市委对唐山湾国际旅游岛提出了相应的要求，重点要求大力推进唐山湾国际旅游岛基础设施建设，特别是加快土地平整、管网配套及景区重点旅游交通等建设，为项目聚集创造条件。 从唐山湾国际旅游岛配套设施的总体供应量来看，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与唐山湾国际旅游奥的整体规划方向相符合，而且还能够填景区旅游配套设施的市场空缺，服务各岛旅游接待的需要。另外，本项目的建设可以充
13、分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为风景区的可持续发展提供保障。二、项目土地利用现状分析1、宗地性质及基本情况唐山湾国际旅游岛土地整理项目地均为集体土地，项目位于唐山湾国际旅游岛北侧陆岸区域，四至为：（1）海档路以南，潮河东路以西；（2）西、南至渤海内海海滨。占地面积约5062亩。现状用地按土地权属划分为：全部为国有土地5062亩；按土地利用性质划分为：建设用地约3345亩，其他用地约1717亩（包括用海面积）。具体情况见下表：（项目到实施阶段以实际测量数据为准）土地利用现状统计表土地权属土地类型土地面积小计平方米亩平方米亩国有土地建设用地22300003345其他用地11446671717合计-
14、33746675062根据上表的统计结果，可以看出本项目实施范围内的土地利用现状以建设用地、耕地、园地为主，分类列表如下：2、规划用途宗地规划用途为商业用地。3、宗地区域的历史价值该宗地位于唐山湾国际旅游岛北侧陆岸区域，对于土地用途要按照控制性详细规划执行。三、项目的自然条件与现状调查分析1、自然环境本项目总用地面积为5062亩，项目区比较规整，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染。2、市政基础设施状况（1）交通现状项目南北有乐北路，滨海大道从地块北侧经过，有一定的交通设施基础。（2）市政设施现状污水：无市政管网。无污水处理设施。天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。电力：
15、居民用电马头营供电提供。通讯：话线空中架设，无地下管沟敷设。3、项目规划用地范围内没有古树和文物设施。4项目规划用地范围内约100余户民宅，建筑面积约为10000平方米； 5、项目规划用地范围内，土地种植主要为麦苗、蔬菜等农作物。6、公共设施状况总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未来发展需要。四、宗地开发目标本项目完成后应达到：用地范围内的 “三通”（通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。第三章 项目总投资估算一、土地一级开发总成本估算此地块项目总投资为414000万元，其中，直接成本380600万元，间接成本33400万元
16、。二、项目效益分析项目建设期为2年，回收期为1年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：1、成本支出：项目总投资为414000万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为 500000万元。3、利润：通过测算利润为 244475万元。地块项目总投资为414000万元，其中，直接成本380600万元，间接成本33400万元。土地一级开发成本估算表序号费用名称投资额（万元）每亩成本（万元/亩）各项成本占总成本比例备注1征地补偿费140002.820%含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿及地上物补偿（非住宅）2征地税费185003.7含耕地占用税、复垦费、防洪费、超转安
17、置费3拆迁补偿费73000须改4.643%含民宅拆迁补偿、集体企业拆迁补偿、国有企业拆迁补偿4市政建设费334006.6820%市政道路、管线、绿化的建设费5前期费28000.562%含可研、环评、交评编制费，场地平整费等6财务费114002.288%见现金流量表7不可预见费77001.545%取1-6之和的5%8管理费32000.642%取1-7之和的2%小计16400022.8确定的成本值100%合计三、土地成本分析由上述测算可以看出，本项目土地一级开发总成本为228361万元，折合可上市交易土地成本为100万元/亩。第四章 项目的策划和运作一、规划设计条件按照唐山市规划委员会发关于唐山湾
18、国际旅游岛首期建设地块规划设计指标的规定，本项目规划利用条件如下：项目名称：唐山湾国际旅游岛土地整理项目1、用地规划要求：拟规划建设用地位置、范围四至为：（1）海档路以南，潮河东路以西；（2）西、南至渤海内海海滨。拟规划建设用地性质：商业用地占地面积约5062亩。2、建筑规划要求： 二、项目组织结构与实施方式开发主体设想：本地块的开发与唐山湾国际旅游岛的发展密切相关，以唐山湾国际旅游岛作为一级开发实施主体，组织实施该项目土地一级开发工作。开发意向和意义：在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集会休闲、旅游度假于一体的高档酒店商务中心，不仅可以满足海淀区对商务、旅游设施的迫切需求
19、，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量投入，立足长远，长期经营。三、拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应的拆迁补偿费用计入一级开发成本。一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体现平等自愿公平的原则。四、项目实施进度计划为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，本项目按3年的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。2011年9月开始实施，预计到2013年11月竣工达到各地块三通一平，进入土地挂牌出让的经营。五、资金筹措本项
20、目资金来源：自筹资金30%，其它融资解决。六、土地销售时间和方式选择本土地一级开发项目预计2013年11月竣工后即进入经营期。由于出让方式为熟地熟卖，计划在一个月内采用一次性出让方式完成上市销售。七、收款方式与回款计划本项目收款方式为短时间分期收款，在2013年下半年完成收款并归还银行贷款，以节约资金成本。计划2012年10月实现回款30%，2013年11月回款70%。八、营销策略1、加强土地市场营销尽管土地一级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成三通一平挂牌出让，也可能无人摘牌
21、。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。2、加强区域主题宣传除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土地收益的最大化。第五章 开发进度一、开发进度编制原则根据土地一级开发工作流程以及项目的实际情况，编制本项目的开发
22、计划。二、开发进度计划表土地整理开发进度计划表 （可根据实际情况予以适当调整）任务2011.4-2011.52011.5-2011.72011.7-2011.82011.8-2011.102011.10-2011.12 开发状态审批部门办理规划意见书等前期手续做好交评、环评等前期手续办理工作，完成立项办理征地手续进行底价评估，项目底价评估联审会完成供地市规委市发改委市国土局市国土局市发改委区土地储备中心第六章 项目测算影响因素分析本方案是基于本时点的国家政策及市场行情编制的，若国家政策、市场行情发生变化，该方案中的测算结果将会发生较大偏差。一、影响收入的因素1、土地收入是根据开发成本并结合市场
23、初步评估确定的，由于项目土地收益受市场、政策变动影响较大，土地收入也会随着国家政策的变化而变化。2、考虑到国家对土地控制得越来越紧，加之交易方式、交易情况、国家经济情况等众多不确定因素，成交土地价格与估算存在一定变化空间。二、影响成本的因素 从开发成本上看，主要是征地费、拆迁费和基础设施建设费三项。1、随着项目市场化运作，一级开发公司可以争取专业集团的支持，以降低项目建设成本。2、乡镇企业的拆迁一般在实际操作中多为谈判方式成交，往往造成相同性质、相同规模的企业补偿价格差别较大，加之可比案例较少，补偿价格往往偏高。综上所述，上述地块项目的开发建设将改善唐山湾北侧陆域公共建筑建设不能满总配套旅游项目建设的现状，从而达到完善整个唐山湾国际旅游岛旅游度假功能，提升景区形象，改善旅游服务质量。同时为吸引更多的投资者创造了条件，实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。
