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1、运河大剧院BOT融资实施方案（意见征求稿） 一、 项目概况、实施主体及界面划分1、项目概况本项目要求采用建设-运营-移交(BOT)的特许经营方式建设。项目选址运河中央公园（西塘河块状公园）内，为彰显公园文化特色，满足群众文体生活需求，打造具有较高品质的“大众、精致、开放”的综合性公园，同时不断完善全市文体设施的分布体系，建设一座剧院，地上建筑不超过2万平方米，包括1200座剧院和相关配套设施。通过公开招标形式选择中标人，由该中标人组建的项目公司在特许经营期限内负责项目的设计、建设、采购、运营和维护，具体内容包括工程所有尚未完成的前期手续的审批、建设、运营、移交等。在特许经营运行30年期满后将项
2、目无偿地移交给杭州市拱墅区住房和城市建设局或其指定机构。项目地址：运河中央公园内（东南至十字港河，西至西塘河，北至二号路）。2、实施主体由杭州市拱墅区住房和城市建设局，代表政府通过本方案确定的方式选择投资人，并与投资人出资设立的项目公司签署BOT合同。3、界面划分红线范围内的征地拆迁、初步设计批复前的技术前期工作、地质勘察、三通一平、公园整体绿化建设、水系工程建设、公共停车场建设、相关市政管网建设由政府负责并承担相应费用。其余（包括工程建设及措施；经批准的施工图优化方案及设计；施工、监理及与工程有关的重要材料、设备采购；建设期及运营期的管理等所有工作）均由投资人负责并承担相应费用。二、 项目地
3、址及周边现状1、项目地址运河中央公园内（东南至十字港河，西至西塘河，北至二号路）。2、周边现状（1）城北文化中心：建筑面积3.6万方，现已基本竣工；（2）体育馆：建筑面积4.5万方，正在前期准备中；（3）北城天地：建筑面积13万方，2012年已建成，现已成为集商业购物、电影院、创意大厦、星级酒店为一体的商业中心；（4）天邑国际：建筑面积6.8万方，2012年年底完成的商业综合体；（5）台湾美食街：建筑面积6500平方米，现已建成开放。三、工期、质量及安全生产等要求1、工期：建设工期3年。2、质量：达到国家规定的合格标准。3、安全生产及文明施工：取得“杭州市双标化样板工地”证书。4、投资控制目标
4、：严格控制在初步设计概算范围内。5、运营与维护目标：严格执行国家、行业和项目所在地有关适用标准与规范，确保运营期设施完好、经营有序、安全。四、投资人的确定通过公开招标征集适合本项目的投资人，投资人资格要求如下：在中国境内依法注册的企业法人，注册资金（实收资本）5000万元人民币及以上文化产业公司。五、专营期、投资估算及项目经济效益分析1、专营期建设期3年，运营期30年。2、投资估算本工程建设总投资约为28000万元，本估算中征地费、房屋拆迁补偿费不含在内。 (观众厅1800，舞池、乐池2000，后台1000，辅助房500)其中：整体土建投资14000万元（含装修费用）舞台设备（灯光、音响、置景
5、、舞台机械以及全息投影等专业设备）6000万元配套设备（座椅、弱电、空调、消防、电梯）3000万元室外配套（室外给、排水、电气、道路广场、广场灯光、绿化、环保、停车场）1500万前期及管理费用500万不可预见费1000万元建设期的财务费用2000万元3、项目经济效益分析（1）、财务效益分析基本数据及说明项目计算期：本项目计算期为33年。其中建设期为3年，经营期为30年。投资计划：本项目投资总额为28000万元人民币。所实施计划拟用二年时间建成。其中第一年投资10000万元，第二年投资额为18000万元。本项目的结束投入估算为26000万元,建设期的资金年利率按8%计，成本约2000万元。固定资
6、产约总值为2.8亿元。固定资产约总值为2.8亿元，按30年分摊， A=P（，3）。2800011.25782487。按固定资产投入分摊30年，每年收入2487万元，才能收回投资。（2）、主要经营内容影剧院可作经营的场所和内容有：1、主剧场：满足大型歌舞剧、文艺汇演、交响乐演出、多媒体剧、大型活动等综合剧目演出需要。场面大、演员多、舞台空间要求大、最远观看距离可稍远。观众人数1200人。2、小型剧场：满足话剧、实验剧目、小型演出等剧目的演出需要。观众人数100-300人。3、特种影院：满足常规影片、巨幕影片、立体影片及飞行影院等特种影片播放和体验的高科技影院观众人数100-150人。4、多媒体展
7、厅：满足艺术品展览、主题展览、多媒体互动展览等展示活动的空间。5、商务、会务。6、培训、文化创意、民间艺术表演。7、配套空间：场地出租、餐饮、娱乐、体育、休闲、衍生品纪念品销售、儿童活动区等公共空间。（3）、经营收入影剧院的收入主要靠票房收入，一般占总收入的70%，影响票房收入的主要因素有：票价、地区经济水平、人口密度、影剧院的硬件设施质量、档期安排、营销策略、导演明星阵容、影剧院数量以及放映演出场次。杭州五个城区现有影剧院30多家，大多数以电影为主，拱墅区现有6家。运河中央公园附近有万达、金象等知名影城。电影的票房收入呈现高速增长趋势。2010-2014年我国电影票房收入状况但是，剧院的收入
8、不容乐观，如:上海大剧院:座落于上海市人民广场，总建筑面积70000平方米，内设大、中、小三个剧场(观众席分别为1800席、600席和300席)。1998年8月27日正式开幕以来，上海大剧院演出场次达到4000场，观众达到700万人，己成为世界级艺术作品的展示平台、国际性艺术活动的交流平台和公益性艺术教育的推广平台。上海大剧院的财政管理方式是上海市政府每年定额补贴该剧院财政经费2000万元。上海东方艺术中心年财政定额补贴2200万元经费，杭州大剧院年财政定额补贴2000万元经费.苏州科技文化艺术中心年财政定额补贴3000万元经费。烟台大剧院总投资约2.5亿元，建筑面积1.14万平方米，拥有13
9、00平方米的舞台，1100平方米的观众厅和1221座的观众席。烟台市财政每年补贴烟台大剧院演出补贴及运营补助1500万元。国家大剧院现已定性为公益性事业单位，年财政定额补贴 12 亿元经费。国家大剧院的定性对全国剧院的定性具有根本性的指导意义。截止2014年12月25日，杭州大剧院2014年度成功引进商业演出共81场，其中世界顶级演出团演出项目（特等）7场，国内外国家级演出院团及演奏家演出项目（一等）11场，国内外知名演出院团及艺术家演出项目（二等）18场，市级演出团体及个人演出项目（三等）45场。保障杭州爱乐演出共42场。另有场租演出54场。合计演出177场。演出门票最高1680元。据调查，
10、杭州的演出门票大概情况：一般演出门票5080元，知名演出80-280元，大导演280-1680元。杭州大剧院每年都是亏损，演出级别越高，亏损越多。 本项目经营收入根据杭州的市场情况预测有关收入：1、主剧院：第一年至五年每年演出100场，平均每场票价180元，年平均上座率70%，年票房收入为1512万元；此后每过5年演出场次增加10场，直至每年演出150场饱和状态；评价每场票价每过5年增加30元。2、小剧场：第一年至五年每年演出200场，平均每场票价100元，年平均上座率70%，年票房收入为420万元；第十一此后每过5年演出场次增加20场，直至每年演出300场饱和状态；评价每场票价每过5年增加2
11、0元。3、餐厅：第一年至第五年按人均50元/餐，就餐率80%计，年餐饮收入为1200万元。此后每过5年人均就餐费用增加12%。4、其他收入主要为剧院展览厅展出及停车场停车收费等其他收入。第一年至五年估计年收入为100万元，此后每过5年收入增加10%。5、培训、文化创意：第一年至五年收入150万，此后每过5年收入增加10%。6、场地出租、体育、休闲、衍生品纪念品销售、儿童活动区等公共空间：第一年至五年收入为450万元，此后每过5年收入增加10%。按上述各项收入计算，影剧院正常年（即经营第五年）全年收入应为3832万元。经营期第一年收入按正常年的60%计，第二年按70%计，第三年、第四年分别按正常
12、年的80%、90%计取，第五年起达到正常年经营水平。（4）、经营成本歌剧院与音乐厅的票房收入按剧院、剧团四六分成计取。则正常年剧院演出成本应为1159.2万元。餐厅餐饮成本按50%计取，则正常年的餐饮成本应为600万元。参观、停车等其他收入的成本按收入的10%计取。职工工资及福利：按人均6万元/年计取，则正常年支出600万元。能耗费用：按总收入的20%计取，正常年应为766.4万元。年折旧及摊销费用构筑物折旧年限为 30 年，残值为 0, 费用摊销年限为 30 年；设备折旧年限为 10年,残值率为0，费用摊销年限为 50 年；计前30年为1533万元，31年至50年为900万元。年折旧费用不计
13、入每年的经营成本，现金流量等于税后利润扣除折旧费用。修理费按年固定资产折额的15%计，年修理费应为230万元。经营管理费主要为广告宣传费、行政管理费等其他费用，年费用为400万元。按上述成本计算，正常年经营的总成本为3765.6万元，经营期第一年成本按正常年的80%计，第二年按85%计，第三年、第四年分别按正常年的90%、95%计取，第五年起达到正常年经营水平,经营第六年起每五年递增10%,经营第三十年起受演出场次饱和影响每五年递增8%。（5）、项目经营效益估测表上缴税金按国家规定税率计算。营业税、附加费为5.73%，正常年份税金为219.57万元。项目经营效益估测表（1-30年） 单位：万元
14、经营年份经营收入经营成本税金经营利润折旧费用年度净现金流量累计净现金流量备注第1年2299.203012.48131.74-845.021533.00-2378.02-2378.02第2年2682.403200.76153.70-672.061533.00-2205.06-4583.09第3年3065.603389.04175.66-499.101533.00-2032.10-6615.18第4年3448.803577.32197.62-326.141533.00-1859.14-8474.32第5年3832.003765.60219.57-153.171533.00-1686.17-1016
15、0.49正常年第6年4608.804142.16264.08202.561533.00-1330.44-11490.94第7年4608.804142.16264.08202.561533.00-1330.44-12821.38第8年4608.804142.16264.08202.561533.00-1330.44-14151.83第9年4608.804142.16264.08202.561533.00-1330.44-15482.27第10年4608.804142.16264.08202.561533.00-1330.44-16812.72第11年5477.084556.38313.84606
16、.871533.00-926.13-17738.85第12年5477.084556.38313.84606.871533.00-926.13-18664.98第13年5477.084556.38313.84606.871533.00-926.13-19591.11第14年5477.084556.38313.84606.871533.00-926.13-20517.25第15年5477.084556.38313.84606.871533.00-926.13-21443.38第16年6439.615012.01368.991058.611533.00-474.39-21917.77第17年6439
17、.615012.01368.991058.611533.00-474.39-22392.16第18年6439.615012.01368.991058.611533.00-474.39-22866.55第19年6439.615012.01368.991058.611533.00-474.39-23340.94第20年6439.615012.01368.991058.611533.00-474.39-23815.33第21年7499.495513.21429.721556.561533.0023.56-23791.77年度净现金为正第22年7499.495513.21429.721556.5615
18、33.0023.56-23768.21第23年7499.495513.21429.721556.561533.0023.56-23744.66第24年7499.495513.21429.721556.561533.0023.56-23721.10第25年7499.495513.21429.721556.561533.0023.56-23697.54第26年8660.176064.54496.232099.401533.00566.40-23131.14第27年8660.176064.54496.232099.401533.00566.40-22564.74第28年8660.176064.544
19、96.232099.401533.00566.40-21998.33第29年8660.176064.54496.232099.401533.00566.40-21431.93第30年8660.176064.54496.232099.401533.00566.40-20865.53备注：本数据表上的数据是根据前面收入及经营成本的假设成立的前提下得到的数据，假设条件的不同，会根据不同情况结果发生变化。项目经营效益估测表（31-50年） 单位：万元经营年份经营收入经营成本税金经营利润折旧费用年度净现金流量累计净现金流量备注第31年9530.686549.70546.112434.87900.0015
20、34.87-19330.65第32年9530.686549.70546.112434.87900.001534.87-17795.78第33年9530.686549.70546.112434.87900.001534.87-16260.91第34年9530.686549.70546.112434.87900.001534.87-14726.04第35年9530.686549.70546.112434.87900.001534.87-13191.16第36年10442.927073.68598.382770.87900.001870.87-11320.30第37年10442.927073.685
21、98.382770.87900.001870.87-9449.43第38年10442.927073.68598.382770.87900.001870.87-7578.57第39年10442.927073.68598.382770.87900.001870.87-5707.70第40年10442.927073.68598.382770.87900.001870.87-3836.84第41年11401.677639.57653.323108.78900.002208.78-1628.06第42年11401.677639.57653.323108.78900.002208.78580.73静态投资
22、回收年第43年11401.677639.57653.323108.78900.002208.782789.51第44年11401.677639.57653.323108.78900.002208.784998.29第45年11401.677639.57653.323108.78900.002208.787207.08第46年12412.268250.73711.223450.30900.002550.309757.38第47年12412.268250.73711.223450.30900.002550.3012307.68第48年12412.268250.73711.223450.30900.
23、002550.3014857.98第49年12412.268250.73711.223450.30900.002550.3017408.28第50年12412.268250.73711.223450.30900.002550.3019958.58备注：本数据表上的数据是根据前面收入及经营成本的假设成立的前提下得到的数据，假设条件的不同，会根据不同情况结果发生变化。建设期财务成本:视投资按月均衡投入，考虑资金时间价值，建设期总投入应为28021.53万元,扣除实际投入26000万元,实际财务成本为28021.53-26000=2021.53万元.建设期财务成本应资本化,计入固定资产内,按年计提折
24、旧,经营期财务成本直接计入当期费用。项目的财务分析是单纯从项目经营的层次上，以实际投入、产出为依据分析项目在财务上的可行性。（6）、同类剧院财政补贴情况序号剧院名称剧院基本情况财政补贴金额（万元）1上海大剧院投资12亿人民币，占地面积2.1公顷，总建筑面积70000平方米，内设大、中、小三个剧场(观众席分别为1800席、600席和300席20002上海东方艺术中心投资11亿元兴建， 总建筑面积近40,000平方米。由1953座的东方音乐厅、1015座的东方歌剧厅和333座的东方厅22003杭州大剧院投资9.5亿建筑面积49750平方米，1600座剧场、600座营乐厅、400座多功能厅20004
25、苏州科技文化艺术中心大剧院剧场1200座，300-500座演艺厅30005烟台大剧院建筑面积约1.14万平方米，共1221座位1500六、合同的主要条款1、项目公司（1）要求投资人通过设立项目公司实施本项目的投融资、建设管理、运营管理与维护、专营期满后的移交。（2）项目公司注册地要求选择拱墅区，注册资本不少于工程建设费用的20%，且要求注册时首次到位资本金不低于资本金总额的50%，其余根据工程进度，在项目公司注册成立后24个月内分期逐步到位。项目公司的注册资本必须采用货币资金，不得采用实物、知识产权、土地使用权等非货币财产。（3）项目公司内设计划、工程、财务等主要职能管理部门，部门职责分工明确
26、，管理制度完善。（4）项目公司成立后未经甲方同意，投资人不得部分或全部转让股权，否则甲方有权终止BOT合同。（5）要求投资人承诺对项目公司在本项目BOT合同中的义务承担连带责任。2、有关担保（1）投融资担保：甲方不提供任何形式的投融资担保，也不允许投资人或项目公司将本项目建设用地做任何形式的抵押或担保。3、甲方的权利和义务（1）代表政府拥有本项目的所有权。（2）设计图纸、投资人及其项目公司提出的工程有关要求、请示、工程变更等的批准权。（3）专营期满对本项目的接收权（市政府另行明确接收单位的情况除外）。（4）对工程进度、质量、资金、安全生产、文明施工等监督检查权。（5）特殊情况下对工程的接管权。
27、（6）提前回购权（在本项目运营过程中，因公共利益、公共安全等需要，甲方有权提前回购本项目）。（7）基于法定职责和合同约定所实施的项目监管权、审计权。（8）合同约定的本项目保险权益的受益权。（9）提供本项目建设用地。（10）为投资人及其设立的项目公司提供有关证明文件。4、投资人及其设立的项目公司的权利和义务（1）本项目的专营权（含投融资、建设管理、运营管理与维护及向甲方或其指定机构移交的权利）。（2）建设期间红线范围内的现场占用权（行驶本项权利可能会影响现有交通时应事先取得当地交通管理部门的批准）。（3）取得相关服务收益的权利。（4）负责筹措BOT投融资范围的建设资金。（5）按照BOT合同完成工
28、程各项目标，代行甲方的有关职责，负责建设期内相关手续的办理。（6）自觉接受甲方和相关政府部门的监管（含运营期监管）。（7）负责组织竣工验收、 资料归档以及工程移交。（8）负责缺陷责任期的工程修复。（9）依法承担和缴纳投资建设本工程所需的各项税费。其中关于营业税按照浙江省营业税差额征税管理办法（试行）中有关BOT项目的规定执行。（10）足额为本项目投保工程一切险附加第三方责任险。对避免施工过程中产生不良后果采取的保护性、预防性措施所发生的费用均由项目公司承担。（11）自觉接受政府有关部门或其指派机构的审计工作。（12）承担专营期对内和对外的协调工作。七、项目资金、进度、质量、安全生产等的监管措施
29、1、资金监管项目公司应向甲方授权进行本项目开户银行工程建设资金的查询。本账户所有资金应为本项目的专款专用资金，不得转移或用于其他工程。甲方及其派出机构有权不定期对项目公司的上述资金使用情况进行检查，发现问题及时责令项目公司限期改正，拒不改正时甲方有权要求项目公司为此承担相应的违约金直至终止BOT合同。2、工程进度、质量、安全生产等日常监管本项目建设期间，项目公司应接受甲方和项目所在地相关政府监管部门的日常监管。运营期统一纳入项目所在地市政设施管理部门的监管，要求项目公司严格按其相关规则执行。3、合同备案项目公司针对本项目签署的各类合同均需报甲方备案。八、项目移交方式、标准和程序1、项目移交方式
30、根据国家改革委发布的基础设施和公用事业特许经营管理办法2015年第25号令 第四十条执行特许经营期限届满终止或者提前终止，对该基础设施和公用事业继续采用特许经营方式的，实施机构应当根据本办法规定重新选择特许经营者。因特许经营期限届满重新选择特许经营者的，在同等条件下，原特许经营者优先获得特许经营。新的特许经营者选定之前，实施机构和原特许经营者应当制定预案，保障公共产品或公共服务的持续稳定提供。2、项目移交的范围在移交日，乙方应向甲方或其指定机构无偿、完好移交乙方对项目设施的所有权和所有权益，包括：1) 项目设施及运河大剧院场地；2) 与剧场设施相关的所有设备、机器、装置、零部件、备品备件以及其
31、他不动产以及保证剧场内原有基本功能的设备；3) 运营和维护项目设施所要求的所有技术和技术诀窍（包括以任何许可方式取得的）；所有尚未到期的保证、保险和其它合同利益（只要这些是可以转让的）；4) 与项目设施有关的所有的手册、图纸、文件和资料；5) 为转移项目设施的所有权所需的文件。6) 项目建设、运营、维修、保养过程中收集、归类、整理和归档的有关资料7) 甲方或其指定机构合理要求的其它物品与资料。上述移交不应附带任何负债或违约、侵权责任。所有与移交的设施、权益、文件等有关的负债或违约、侵权责任，应由乙方全部清偿或赔偿完毕。3、移交程序双方在专营期满前6个月内举行会议，并就详细的移交程序达成一致意见签署移交合同。项目公司应提交拟移交的设施、设备和物品详细清单、移交的技术环节及负责移交的代表姓名，甲方应将其负责接收的代表姓名通知项目公司。项目公司履行完本项目BOT合同项下的所有义务后，由甲方签发移交义务履行完毕文件，文件签发之日为移交工作完成日。九、扶持政策运营期的前三年招标人给予运营公司每年补贴不超过300万元（共计不超过900万元）。
