《无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告.doc（37页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告第一部分 无锡市场一、 无锡概况1. 城市综述区号：0510 邮编：214000 人口：全市总人口518万。 位置：地处江苏省南部，长江三角洲中心地带，南临太湖，北依长江，京杭大运河绕境而过，南接浙江省、安徽省，西邻常州市，东靠苏州市，西距南京177公里，东距上海126公里。 面积：总面积4650平方公里，其中市区面积1931平方公里。区划：辖崇安、南长、北塘、新区、锡山、惠山、滨湖7区，以及江阴和宜兴2个县级市。 市名由来：据汉书记载，周、秦期间，无锡境内锡山多锡矿，汉初时锡矿开尽了，故名“无锡”。无锡建市：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，
2、属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县，属毗陵郡。元元贞元(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1
3、995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。2. 经济综述无锡历来就是江南富庶一方的宝地。宋代京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。近代，无锡经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个经济中心城市。甲午战争后，许多有识之士看到国家积贫积弱，主张“实业救国”。此时涌现的荣氏家族，唐氏家族日后均成为中国民族经济旗帜，据1937年国民政府军事委员会统计，当时无锡在全国6个主要工业城市中，产
4、业工人数占第二位，工业产值仅次于上海、广州，居第三位，资本总额居第五位。由于贷款业务兴旺，放大于存，资金缺口很大，经常向外地同行拆借调剂，因而无锡成为江浙一带著名的“放款码头”。1949年4月23日，无锡解放，经济发展进入了一个新的阶段。1978年后，无锡经济进入了快速增长的时期，经济总体实力明显增强。1993年全市人均国内生产总值10378元，在江苏省率先达到小康标准，1997年由于苏州新区外向型经济崛起，GDP总值被苏州赶上，但由于无锡发达的民营企业，乡镇企业，第三产业发达，无锡的财富资产大部分在民间流传。中国城市各项排名，无锡始终排在前10位左右08年综合竞争力深圳、上海、北京、东莞、广
5、州、杭州、无锡、苏州、南京、长沙08年中国城市经济发展水平均衡性排名第三08年中国城市GDP总值排名第10位08年中国城市人均GDP排名第10位无锡与苏州和常州市区距离均不超过40公里，无锡与苏州已经交替霸占江苏省城市GDP头两名20余年，并列称为苏南双子星，无锡与苏州两个城市之间的竞争空前激烈，“政府招商部门在国外的争夺，城市设施建设的比拼，旅游资源的争夺，城市高官领导互调等等”在全国范围内都极其罕见。与苏州不同，无锡外资合同只有苏州三分之一，无锡的经济并不全是外向型经济，无锡的民营企业和乡镇企业众多，城市第三产业发达，市区本地人口较多，较集中。二、 无锡房地产市场1. 无锡房地产市场发展综
6、述无锡楼市商品房发展自1995-2000年左右单位福利分房个人买断后开始。无锡楼市价格大幅拉动开始于2002年无锡太湖花园，新世纪花园，黄金海岸，五爱家园等中心城区配套较完善的花园式小区的出现，自2002到2007年价格持续攀升，到阳光城市花园等超大规模社区热卖到达顶峰。但从08年初开始冰冻，当时土地市场突然放量，各类大型开放企业介入（如万科，绿地，顺驰等），在城市边缘地区大量开发，导致楼市价格秩序被打乱，大量低价位大型社区出现在无锡边缘城区，市场难以消化，观望气氛严重。无锡楼市自08年下半年进入成交低谷后，在2009年第一季度开始出现持续放量的“小阳春”局面。无锡楼市的成交量从春节后至今确实
7、显现出回暖迹象，且目前仍在持续增长，但在增长背后，支撑市场的只有刚性需求，成交上扬主要是由借贷拉动。业内据此认为，楼市回暖恐难持久。房管部门相关统计，从商品住宅成交面积来分析，2009年1-3月无锡市区商品住宅销售主要以100-144平方米的中等户型为主，占商品住宅市场成交的52.52%；从商品住宅成交单价来看，6000元左右的房源销售占到了全部商品住宅成交的48.5%。100-144平方米的房源，基本涵盖了目前无锡市场90%以上的主力户型，成交自然集中在这个面积段。中档价位的房源正迎合了刚性需求者的置业要求。购房人群主要集中在，结婚族，周边拆迁户，置业者中不少是外地人（无锡有购房入户政策），
8、100平方米左右的楼盘很受欢迎，对于外地人来说，这批房源总价不高，又能达到他们落户的目的。2. 近期无锡市场 土地市场无锡市国土资源局即将挂牌出让第四批国有建设用地使用权，共14块地，累计土地面积约100万平米。相对与09年前几次挂牌出让这次挂牌出让的地块呈现如下几个特点:1、推出地块最多，累计土地面积最大（高于前三次总和），其中不乏重量级地块；、推出用地性质由商业为主变为以居住用地为主，本次推出地块9块都有居住性质；3、在区内市场竞争已经很激烈的情况下，本次太湖新城区域又推出4幅地块，政府建设发展太湖新城意图明显；4、周边小乡镇推出众多商业地块，政府希望完善小乡镇配套，提升小乡镇商业氛围。具
9、体情况如下： 住宅市场1）整体量价趋势月度特征：量价齐升，供需两旺7月无锡房产市场供应量同比增加2.84万平米，增幅10%，环比增加9.63万平米，增幅44%；成交量同比增加32.72万平米，增幅132%，环比增加2.47万平米，增幅4.5%；成交均价同比增长12元/平米，增幅0.2%，环比增长163元/平米，增幅3%2）供求情况月度特征一：新增供应量有所增加，但依然小于成交量，库存量持续降低。7月新增供求比0.6，较前几个月虽略有上升，但依然维持在较低水平，新增供应不足；7月库存总量420.59万平米，相较去年年底减少118.91万平米，库存减少约28%；库存结构方面,库存量最大的是依然首次
10、改善型产品,而无锡市场成交最活跃的也是首次改善型产品，库存结构与成交结构匹配度高，库存量持续降低，而实际上的去化难点是高端产品，从高端产品的库存看，7月的库存量还要大于6月的库存量。月度特征二：高端产品供应量大，首次改善型产品供应量小，供求结构不匹配7月市场供应结构的特征是高端产品所占比重过大，而作为市场成交主力的首次改善型高产品所占供应比重偏小；成交结构上无明显变化，走势平稳，首次改善型产品依然是成交的绝对主力，无锡市民的购房习惯根深蒂固；对比供应结构与成交结构我们不难看出，首次置业、低端首次改善型、再次改善型产品的供应和成交是比较匹配的，而高端首次改善型和高端产品的供应和成交存在错位，这会
11、造成市场进一步放量及高端产品去化相对困难。 商业地产无锡有几个商圈？纵观无锡的商业地产现状，形成成熟气候的依旧集中在中心商业板块，突出的区域为崇安寺及周边地段，三洋百盛、大洋百货、商业大厦是这一区域的典型支撑项目，也是无锡当前商业氛围最浓郁和繁华的代表。反观其他商业板块，以替代和分化核心商圈为使命的太湖广场（CBD）板块发展至今，商圈气氛及人气远没有达到预期，在其内部商业格局尚不明朗、商业核心尚未形成的前提下，太湖广场商圈显然无力去引导一个城市的商业发展，更多的是推动、加快全市整体商业发展。在主力替代板块尚待完善的情况下，河口、东亭、广益、北塘等商圈板块的发展就更显得力不从心了，以至于形成目前
12、中心商圈板块过渡集中，边缘板块难以聚合、独立发展的隔阂状态。无锡商业发展概况：无锡二产比较发达，三产相对比较落后，与浙江以及其他地方相比，商业地产还存在很大的发展空间。同样，从专业市场这个角度来讲，无锡的专业市场开发也是落后于周边的城市，比如苏州、常州、上海。对商业地产开发来说，在无锡，未来还是有很大空间可以去发挥的。商业环境里面最重要的要素是消费力、人口、产业。无锡有500-600万人口，人均GDP、人均消费总额和零售总额都很高，消费力比较强，未来的增长速度也非常可观，这对连锁商业的发展是一个很好的基础。而无锡又是长三角的物流枢纽城市、交通枢纽城市，现代制造业和传统纺织服装业也非常发达，产业
13、和物流条件对专业市场的发展也很有利。目前无锡商业的发展，特别是零售商业的发展正处于从单核向多核发展的临界点，如何突破单核、形成多核城市，既需要开发商运营商来努力，也离不开政府的规划。无锡商业地产模式：无锡过去的商业地产，大部分是以销售为主，这是因为无锡民间资本比较充裕，大家愿意来买一个商铺养3年，有这样的市场需求，导致很多开发商就来做这样的事 情。这并没有错，但是如果引导不好，就会让人觉得这个市场投机比较多，大部分都是建了就卖，国际资本对这一模式不太感兴趣，就造成商业地产好像开发量非常 大，但实际上整个商业格局、商业品质不太高。三、 结论如同中国其它主要城市，无锡2009年楼市的主题也是“去存
14、量化”，上半年的小阳春之后，7、8月的成交量仍延续着火爆气氛，成交产品主要为首次改善类，面积段在120-144平方米之间，90-120平方米也相对热门。存量房的产品结构与此类似，因此创造了存量房的高速去化。而新增供应量中，产品逐渐高端化，180平米以上的享受型产品占了较大比重，但在销售过程中，此类产品需求并不大，导致了新增产品结构与市场实际需求的错位。无锡市商业发展相对人民消费力发展相对滞后，高品质商业的过度集中化对分散的区域商业中心的发展不利。而产业贸易市场的发展，将成为城市商业被看好的新的增长点。第二部分 地块分析一、 地块概况1、 地理位置全市地理位置示意本项目位于无锡市火车站北面，距市
15、中心不到2公里，南至瑞江路、北至锡沪路、东至通江大道、西至惠勤路。周边道路系统图地块形状示意1地块形状示意22. 周边环境现况（请参考随报告附的项目周边状况.jpg，单独A4打印）地块西南兴源路对街为现代的商场办公楼与公寓，锡澄路对街除无锡第三医院外基本为旧区改造地块，锡沪路对街河西为现代居住社区，河东为旧区改造地块，浦江大道两侧均为改建地块。项目地块内河道河水污浊，部分运输驳船停靠。火车站南广场经济型酒店区汽车总站南机电五金城项目基地内贯穿河道地块兴源路南住宅地块兴源路南商务楼地块兴源路南公寓楼地块兴源路锡澄路对角凤凰大厦商务楼地块锡澄路对面无锡三院锡澄路地块旁车行坡道锡沪路锡澄路对街华美达
16、酒店锡沪路对街公寓楼锡沪路对街多层公寓项目北向远眺金河湾3. 周边发展规划 火车站北广场综合交通枢纽规划的沪宁城际铁路、无锡市轨道一号线、三号线在交通枢纽内交叉，将打造一个集普通铁路、城际铁路、长途客运交通、轨道交通、常规公交、出租车、社会车辆交通等多种交通方式为一体的综合换乘枢纽，发展潜力巨大。整个项目计划在2014年完成。 无锡城市中心区建设2009年下半年，无锡城建规划由第一轮的“夯实基础”、第二轮的“拓展骨架”到新一轮的“优化功能、领先发展”的转变，特别是运河、环城河亮化工程和大规模旧城改造，使城市中心区价值得以重塑，大都市风采逐步展现，板块蕴藏巨大契机，片区楼市也将于近年内集体发力。
17、城市中心区的战略地位及强劲发展势头吸引了众多国内著名企业加入。北京燕莎、上海恒隆、深圳茂业、南京苏宁、香港保利达等一批地产巨头联手扛起城市中心区复兴的大旗，掀起轰轰烈烈的造城运动。其开发力度、结构布局、规划标准均达到了无锡城市开发的最高水平。现在我们所说的城市中心区，已不再是单指传统的“龟背形”中心区，而是指包含次中心区在内的城中片区，具体范围为：西至京杭运河、东至沪宁铁路、北倚江海路、南临太湖大道。大规模的造城运动体现在中心区开发的整体推动。这将包括：鼎牌吾爱人家（原军分区地块）、崇安寺二期、九龙仓时代大厦、凯宾斯基二期、茂业城二期、恒隆广场、保利达广场、苏宁广场、西水东、新夹城地块、绿塔路
18、地块、崇安区政府北侧地块、朝阳广场地块、中医院地块、江南中学地块、运河新村地块等。2008-2010年中心区公建重点为：建设人民路、图书馆路、崇宁路东延段、太湖广场地区支路网等道路工程，实施环城河沿线地区环境综合整治、朝阳广场绿地、太湖广场改造等环境工程，建设环城河公园、复兴巷小游园。另外，还将推出总建筑面积超100万平方米的城市综合体，以旅游休闲为主题，集现代旅游商务、购物娱乐、文化教育、生活休闲于一体，包含了高级百货、特色商业街、餐饮娱乐、五星级酒店、大型超市、5A写字楼、智能停车场等主要业态。即将上市的城市综合体主要有：恒隆广场、苏宁广场等十余个。4. 地块SWOT分析优势Strengt
19、h： 依托火车站北广场综合交通枢纽113亿的规划，将就近享有交通的极大便利，不仅地铁1、3号线、公交枢纽将联通全市，城际铁路将更利于出行，高速接通长三角各主要城市。 地块颇具规模，联动交通枢纽，容易在本地市场创造形象，引起轰动。 距离市中心仅两公里，购物休闲娱乐都很方便。劣势Weakness： 火车站板块周边环境较为脏乱，多为专业类市场，缺乏高端住宅气质。且在当地人的印象中，也属于较不愿选择的居住区域，以至于该板块住宅价格无法大幅上涨。 列车、地铁穿越时的噪音、震动污染，将影响居住品质，造成客户的困扰。 地块内河流水质污染严重，河道脏乱。 地块内有一保留厂房，若处理不善会影响项目整体气质。机会
20、Opportunity 无锡是一座藏富于民的城市，居民消费力普遍较高，中端住宅市场较大。 项目周边高端住宅发展已有一阶段，品质尚可，对提升板块品质有很大推动。 火车站北广场庞大的规划将引入许多商业品牌进驻，提升项目居住价值。 无锡对太湖污染以及城市水系的治理，或将引起项目内河道水质的根本改变，变劣势为优势，发挥世茂滨河豪宅的优势。 项目周边有大量的产业客群，周边新推楼盘部分也为他们消化，随着交通枢纽的发达，产业群将进一步发展，更多的产业客或将成为项目销售的主力客源。威胁Threat 无锡楼市供应量庞大，而主要消费客群为本地客户，容量有限，对将来的楼市发展，尤其是大盘的去化有瓶颈限制； 南部滨湖
21、区发展强势，渐成为品质地产的代表。当大量客群分流至城南，板块将更加缺乏消费群支撑。 火车站南广场【保利达广场】项目也是综合性大型项目，与本案将形成直接竞争。二、周边房地产情况1. 周边楼盘情况周边1公里范围内，现主要楼盘有华仁凤凰城、爱河金河湾、常工城尚城，均为在售项目。而位于火车站南广场的保利达广场在不久将来将是本案直接竞争对手。项目名称爱家金河湾项目地址通江大道广勤路电话0510-82729595开发商无锡爱家投资有限公司代理商世联地产物业管理上海爱家物业管理有限公司规划设计占地面积13.4万平方米建筑面积近30万平方米容积率1.85绿化率50%规划户数车位数量2173工程进度一期交房装修
22、标准毛坯、部分精装开盘时间2008年8月交房时间2010年6月价格范围均价6800元/平方米主力面积150 m主力总价100万物业管理费2元/平方米车位价格产品形态5幢洋房、14幢高层面积分割及配比户 型面 积户 数比 例一 室69 m73 m二 室92 m小 三 室127 m三 室150 m170 m大平层300 m别 墅170 m310 m周边环境（配套、交通）项目照片小区内部配套:一个幼儿园和少量商铺，以及一个1500米的沿河景观步道，还有穿插在小区里的一些零星的运动设施 中小学:广勤中心小学、广勤中学、广丰中学、广瑞中学、广播电视大学 幼儿园:小区内部配套幼儿园 综合商场:华润百家超市
23、、家乐福保利店、易初爱莲锡沪路店、金陵大酒店、国际饭店、海兴大酒店、国美电器 银行:无锡各大银行支行 医院:锡山人民医院、崇安医院 其他:站前商贸城1912酒吧一条街、火车站北广场最新动态爱家金河湾中央公馆150平方米平层大宅9月26日盛大开盘，三重豪礼 礼遇峰层。 1、认购即送1%优惠 2、铂金卡1万抵3万，更有优先解筹选房资格。 3、一次性付款馈赠50元/平方米。69平方米73平方米92平方米150平方米170平方米300平方米正推II期中央公馆与精装都市迷你豪宅，69-92m2，装修标准如下：项目名称常工 城尚城项目地址广瑞路，无锡广播电视大学对面电话510-88222288/88888
24、888开发商江苏常工房地产发展有限公司代理商上海新聚仁机构物业管理上海保利物业酒店管理有限公司规划设计浙江绿城东方建筑设计占地面积44560平方米建筑面积140000平方米容积率2.42绿化率42%规划户数700户左右车位数量1007工程进度2007-4-5开工装修标准毛坯、精装开盘时间2008年8月交房时间2009-12-1价格范围均价8500元/平方米主力面积主力总价物业管理费1.85元/平方米车位价格12万元/位产品形态6幢1618层高层、3幢3133层高层，6幢精装修面积分割及配比户 型面 积户 数比 例一 室二 室小 三 室三 室140m2四 室190m2周边环境（配套、交通）项目照
25、片周边交通便利，紧邻广瑞路，人民东路近在咫尺。公交线路丰富，现有3路、28路、311路等；配套齐全，市政和生活配套设施完备，距离市中心核心商圈3分钟车程，无锡广播电视大学（原广瑞高级中学）、锡山人民医院等近在咫尺，项目北临正在规划建设中的大型购物超市。最新动态常工城尚城正在推的是罗马座/悉尼座，10月将推出纽约、柏林座的部分房源，面积为171.78m2和143.42-146.18m2，目前已接受认购，到了开盘可享受超值优惠：交多少抵双倍，如1万抵2万，2万抵4万，以此类推，最大优惠5万抵10万。140平方米190平方米精装修品牌项目名称华仁 凤凰城项目地址无锡市春申路8号电话0510-6690
26、8888/66909999开发商无锡太阳置业有限公司代理商无锡华锐房产经纪有限公司物业管理华仁酒店服务公司规划设计无锡民用建筑设计院有限公司占地面积102000平方米建筑面积360000平方米容积率2.79绿化率40%规划户数1700车位数量1700工程进度2007-3-19开工装修标准毛坯开盘时间2009-09-26交房时间价格范围均价9400元/平方米主力面积141m2主力总价130万物业管理费1.70元/平方米月车位价格未定产品形态住宅、商住楼、写字楼、酒店，多层，小高层，高层面积分割及配比户 型面 积户 数比 例一 室二 室99m2小 三 室114m2三 室141m2四 室163m2别
27、 墅周边环境（配套、交通）项目照片周边汽车站、火车站、大型超市、医院、学校一应俱全；社区内配套:5A级智能化写字楼，法国雅高集团的宜必思酒店，容纳12个班级的幼儿园，室内室外游泳池，体育活动中心，会所，剧场，物业管理中心，社区中心等。最新动态华仁凤凰城二期100-160平米中央景观尊邸，9月26日盛大公开！现火爆认筹中1万抵2万！2万抵4万！3万抵6万！99平方米114平方米141平方米164平方米保利达广场由于该项目与市中心距离仅1公里，且火车站南广场商业配套远优于北广场，因此该项目商业体量较小。而以住宅与办公楼为主。类似凤凰城的综合类型。2. 楼盘趋势分析从周边逐年开发的项目形态可以发现，
28、城市综合体渐成主流。政府意欲借此来拓展区域的经济功能、商业功能与服务功能。对于项目自身发展而言，长远来看有利于提升自身乃至板块的价值，但区域型商业体的发展在无锡并非一帆风顺，也将考验开发商的能力，尤其是持续发展的责任感与意识。3. 楼盘购买人群分析该区域范围内供应产品主要为高层公寓，产品种类丰富，我们可以看到距离市中心最远的爱家金河湾的产品面积段从70平方米起到300平方米大平层均包含，可见该区域的购房人群还是很广泛的。我们认为，主要购买人群为以下几类 城区首次改善型需求客户为主力他们对火车站板块没有很大的抵触心理，在面临第一次升级置业的选择时，比较城南的更高总价段后，或由于地缘关系，或由于总
29、价预算，选择了距离市中心更近，但总价却更便宜的火车站板块。 周边产业客群火车站板块有机电五金类及装饰建材类的专业市场，不少私营企业主或相关专业人士会在周边置业，作为工作居所，或也可能将家庭迁居在此，长期居住。 婚房或首次置业类刚性需求客群该部分客群由于预算限制，较能忍受火车站区域的小环境，并且或许尚未买车，因此寻求与市中心更接近的距离。 少部分外地人士据当地地产界资深人士介绍，置业无锡的外地人士不足两成。火车站板块亦当有少部分外地置业者，主要置业动机应以投资兼度假为主。且133亿巨资打造的北广场综合交通枢纽必将迅速提升板块价值，因此投资需求或将大幅度增长。第三部分 规划及产品定位建议一、产品规
30、划建议1. 项目规划指标项目中商住配套开发用地约30.7公顷，地上建筑面积150.75万平方米，综合容积率为4.9。其中：商业办公用地5公顷，开发商业、酒店、酒店式公寓、办公(SOHO)共35万平方米，容积率为7。住宅(含配套商业街)用地25.7公顷，可建115.75万平方米，容积率为4.5。3号地块物业形态：酒店及办公及商业规划建议：五星级酒店：项目所属火车站板块对于五星级酒店的需求微小，因此该板块内现无五星酒店。但是随着城际高铁的开通，高端商务人士也将出入火车站综合交通枢纽，五星级豪华酒店的需求将因此派生。而与城际高铁结合如此精密的五星酒店也将创造一种全新的酒店文化。标志着这个城市的产业效
31、能。由于紧邻交通枢纽，因此可开设酒店空中特别通道，直达高铁软席或VIP候车厅，形成极好的客流导入。办公楼：火车站周边的写字楼多位于南广场以及向市中心延伸的地区，如凤凰大厦，东方时代大厦等，北广场位置更加紧密依托周边产业圈层以及高铁商务客流，因此建议建造中档、精致、小面积为主的Service Office服务式写字楼，以全面的商务设施、多样的休闲娱乐、以及优质的服务管理，提倡“拎包入驻办公”的概念。可以更短周期的租赁服务，来服务更高速流动的商务活动。如2周左右的城市考察调研的团队办公点，如某展会期间设立的临时办公点，或作为周边产业群落的临时接待处等等。商业街：交通枢纽型商业多以餐饮、百货、土特产
32、为主。而为配合周边产业市场与交通枢纽之间的极高关联度，可辟出部分整块的大面积商业作为产业市场，起到衔接和引入作用。5号地块该地块具有最多的临河景观面，且正对3号商业地块，离高架铁轨则较远，地理位置相对优越。建议建设高品质的大户型甚至大平层空中别墅概念的高层公寓，面向高端客户。2号地块该地块在所有地块中面积最大，方正完整。建议建设市场所需求的主力户型大三房与四房为主的社区，以规模和品质为卖点面向城区主力改善型客户。沿高铁铁轨则建设LOFT挑高小户型精装公寓。1号地块该地块周边环境最为优越，繁荣、现代且离市中心更接近。而南北纵向进深较短，受高铁干扰更多。因此整体户型面积宜偏小，建设小三房与部分二房
33、，沿高铁铁轨也是建设LOFT挑高小户型精装公寓。4号地块该地块远离项目其它地块，受交通枢纽与高铁干扰大，建议为周边产业客群度身定制“行政公馆”级的精装修公寓，以二房、三房为主力房型，实施管家式的服务，解除产业客的后顾之忧。二、项目开发次序建议开发次序建议由3号商业地块与1号地块同时启动，由1号地块快速回笼资金，而3号地块先行建设商业、而后是办公楼，而后是持有的五星酒店。商业地块启动不仅提升项目综合体的形象，也完善了生活配套，迅速提升了后续地块的价值。而后启动2号地块，并在此层次上再上一级台阶，到5号地块的高端客户，最后开发4号地块的行政公馆区。产品不断的升级随着地块的成熟度与品牌知名度的提升将
34、更快提升价值。三、产品定位建议商业物业开放式商业广场及商业街各商业类型配比建议中档与经济快速类餐饮40%，专业市场30%，百货类20%，其它10%定位为交通枢纽综合商业服务配套，与贸易枢纽产业市场五星级酒店无锡中心城区地标建筑，长三角枢纽型行政酒店典范甲级写字楼贸易枢纽型服务式甲级写字楼住宅物业针对都市时尚青年及周边产业客群的LOFT精装迷你公寓针对城区主力改善型需求的都会公馆针对高端产业客群的行政公馆针对城区奢华型居住需求的空中行宫建议住宅户型面积配比房型面积段建议比例一房，挑高5米以上LOFT50-60平方米15%两房85-95平方米10%小三房120-144平方米20%三房144-170平方米30%四房170-200平方米20%大平层250-300平方米5%
