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1、目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、业主简介2三、编制依据3四、编制内容4五、主要技术经济指标4六、简要结论5第二章 项目提出的背景及必要性7一、项目提出的背景7二、项目建设的必要性17第三章 项目市场分析19一、重庆市标准厂房发展现状分析19二、重庆市标准厂房发展前景分析21三、项目目标市场分析23四、项目市场竞争力分析25五、SWOT分析28第四章 经营模式分析30一、开发模式30二、商业模式31三、项目招商32第五章 项目选址及建设条件34一、建设地址34二、建设条件35第六章 建设内容及规模39一、建设内容39二、建设规模39第七章 工程方案40一、总图布局40二、建筑方案43三、
2、设备方案48四、公用工程方案48第八章 节 能58一、设计依据58二、设计原则58三、总图布置59四、建筑节能59五、给排水节能60六、电气节能61七、节能效果评价62第九章 环境保护63一、设计依据63二、设计原则63三、项目施工期的环境影响及治理措施64四、项目运营期的环境影响及治理措施66五、环境影响评价67第十章 劳动安全卫生68一、工程概述68二、设计原则68三、劳动保护69四、劳动安全卫生主要防范措施69五、工业卫生70六、安全急救及卫生保健70七、职业安全卫生教育71八、预期效果及评价71第十一章 消 防72一、设计依据72二、总图消防72三、建筑消防72四、给排水消防73五、电
3、气消防74六、消防管理75第十二章 项目进度计划及招标方案76一、进度计划76二、招标方案76第十三章 投资估算及资金筹措78一、投资估算范围78二、投资估算依据78三、项目总投资79四、资金筹措82第十四章 财务评价87一、评价原则、依据及参数87二、营业收入及税金估算87三、成本费用估算91四、盈利能力分析92五、偿债能力分析93六、财务生存能力分析93七、财务评价结论94第十五章 社会评价110一、社会影响分析110二、互适性分析111三、社会评价结论111第十六章 风险分析112一、风险因素分析112二、风险防范措施112第十七章 结论与建议114一、结论114二、建议115附图：1、
4、 项目总平面布置图2、 项目鸟瞰图第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：重庆市涪陵新区标准化厂房C区（二）项目性质：新建（三）建设地点：重庆市涪陵新区（四）项目业主：重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司（五）项目建设规模及内容本项目总用地面积69251.48 m2（合103.88亩），其中建筑占地面积25962.38m2，建筑密度37.49%，容积率为0.92；绿化占地面积13026.2m2，绿地率18.81%；道路及广场占地面积30262.9m2。本项目总建筑面积64583.56m2，其中，标准厂房50717.6 m2，配套用房12491.56 m2（办公综合楼3182.63 m2，
5、倒班楼6271.66 m2，食堂2582.82 m2，仓库372.64 m2，消防控制室81.81m2），车库319.64 m2，设备用房1054.76 m2。项目建设内容包括建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房、库房、办公综合楼、倒班楼及食堂等，并完善水、电、气及其他配套设施等安装工程，并完成综合管网、道路及广场、绿化等室外工程。（六）项目总投资与资金筹措1、本项目总投资为19516万元，其中工程费用为12000万元，工程建设其他费用5807万元，预备费890万元，建设期利息819万元。2、本项目拟通过业主自筹和银行贷款两种方式筹集，其中：（1）业主自筹5650万元，占总投资的33.39%；
6、（2）银行贷款13000万元，占总投资的66.61%。（七）建设工期本项目建设工期共2年，即2014年12月至2016年12月。（八）经济社会效益本项目入驻企业达产后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业。二、业主简介重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司是重庆市涪陵区区属国有独立企业、涪陵区十大国有投资集团公司之一，集团公司注册资本金15402万元，总资产83.95亿元。集团公司目前主要承担涪陵区李渡新区内城市道路、城市管网、市政配套设施、商业网点等基础设施、保障性住房建设管理；园区招商引资、土地整治、土地储备、物业管理、市政公共设施维护管理
7、等工作。集团内设综合管理部、发展计划部、总工办、财务部、招标合同部、工程部、资产管理部七部（室），拥有重庆市涪陵区李渡新区资产管理服务有限公司、重庆市涪陵区李渡新区市政园林有限公司、重庆市涪陵城市建设综合开发公司三个全资子公司。重庆市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司秉承“团结求实、文明诚信、艰苦创业、不甘人后”的涪陵精神、践行“一天当作两天用、五年干成十年事”的工作激情，承担起涪陵区“双百”现代化大城市建设主战场的建设重任；按照“理清思路、明确目标、创新机制、集聚力量、突破瓶颈、攻克目标”工作方针；充分利用现有专业技术人才、土地储备、市场竞争力等资源优势，不断加强精细化管理，积极探索改革发展
8、的新思路，持续、稳健做大做强公司，并将集团公司打造成为集工程建设管理、项目承包建设、土地房产开发等综合性企业集团，确保国有资产的保值、增值。三、编制依据（一）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、投资项目可行性研究指南；（二）国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的意见（国务院20093号）；（三）重庆市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要；（四）重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见（渝办发2007325号）；（五）重庆市人民政府关于进一步加快重庆市特色工业园区发展的意见（渝府发200976号）；（六）重庆市涪陵区国民经济和社会发展第十二个五
9、年总体规划纲要；（七）重庆市涪陵区人民政府关于印发重庆市涪陵区“十二五”工业及能源发展规划的通知（涪府发2011105号）；（八）中共重庆市委、重庆市人民政府关于加快涪陵区经济社会发展的决定（渝委发201037号）；（九）重庆市涪陵区人民政府2014年政府工作报告；（十）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（十一）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；项目其他相关资料。四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的背景及必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资、财务评价、风险分析等方面。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得
10、出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。五、主要技术经济指标项目主要经济指标见表1-1：表1-1 主要技术经济指标序号名 称单位数 据备 注1总用地面积m269251.48合103.88亩 2总建筑面积m264583.563项目总投资万元195163.1其中：工程费用万元120003.2工程建设其它费用万元58073.3预备费万元8903.4建设期利息万元8194资金来源万元195164.1业主自筹万元65164.2银行贷款万元130005总收入万元60580整个计算期内6总成本费用万元17860整个计算期内7营业税金及附加万元1641整个计算期内8所
11、得税万元10270整个计算期内9净利润万元30809整个计算期内10所得税前财务内部收益率%16.5411所得税前财务净现值万元1302012所得税前投资回收期年7.72含建设期13所得税后财务内部收益率%13.9714所得税后财务净现值万元844615所得税后投资回收期年8.36含建设期16资本金财务内部收益率%19.7717总投资收益率%17.81运营期年均值18资本金净利润率%36.37运营期年均值六、简要结论标准厂房的建设有利于集约利用土地，符合国家产业政策，是国家鼓励和支持发展的项目。本项目建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房，符合重庆市及涪陵区的产业发展规划，符合涪陵新区大力发展汽
12、车及汽车零部件产业的发展定位，可促进涪陵区汽车零部件产业的聚集发展。本项目主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台，配套完善，手续齐全，入住即用，可缩短企业的建设周期，免却繁琐的建设手续，减少企业的资金占用，为中小企业提供了发展平台。项目的建设有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，项目的建设是十分必要的。本项目总用地面积69251.48 m2（合103.88亩），总建筑面积64583.56m2，总投资19516万元。计算期内净利润30809万元，所得税后财务内部收益率为13.97%，投资回收期8.36年，项目在财务上是可行的。本项目建成全部招商完成后，预计可形成7
13、亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业。项目具有十分显著的经济效益和社会效益。本项目选址科学，建设规模适度，项目建设的水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，建设方案合理可行，经济社会效益良好。项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是必要而可行的。第二章 项目提出的背景及必要性一、项目提出的背景（一）涪陵区社会经济发展概况涪陵区地处重庆市中部，东邻丰都县，南接南川市、武隆县，西连巴南区，北靠长寿区、垫江县。全境东西宽74.5公里，南北长70.8公里，幅员面积2941.46平方公里。辖8个街道、12个镇、6个乡，面积2941.46平方公里，户籍人口为1
14、16.66万人。涪陵区位于重庆市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历来有川东南门户之称，经济上处于长江经济带、乌江干流开发区、武陵山扶贫开发区的结合部，有承东启西和沿长江、乌江辐射的战略地位，是重庆市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。长涪高速、319国道从涪陵城区穿过，交通条件优越。图2-1 涪陵在重庆的区位图2013年，涪陵区围绕“城市拓展年”工作主题，凝心聚力，克难奋进，坚定不移稳增长、调结构、促改革、惠民生，全区经济社会发展保持了稳中有进、安定和谐的良好局面。全年完成地区生产总值690亿元，增长13%，人均地区生产
15、总值突破1万美元；规上工业产值1000亿元，增长15%；固定资产投资490亿元，增长12%；社会消费品零售总额178亿元，增长16%；公共财政预算收入44.8亿元，增长19.6%；城镇居民人均可支配收入24740元，增长10%；农民人均纯收入9014元，增长13.5%；单位生产总值能耗下降3.4%；主要污染物减排达到市上约束性要求。1、经济增长质量趋好。着力优化经济结构，三次产业比例调整为6.461.132.5，第三产业占比提高0.5个百分点，税收占公共财政预算收入比重提高至63%。工业园区化、集群化步伐加快，三大工业园区、六大支柱产业产值占工业总产值比重分别达到73.5%、80.9%，新增规
16、上工业企业16家，规上工业企业经济效益综合指数比全市高66个百分点。新增国家级高新技术企业4家，科技对经济增长贡献率提高至50%。国有、民营经济协同发展，国有企业资产规模突破1000亿元，居全市各区县第一；民投、涪商两大民企集团成功组建，新增各类市场主体5000户。2、发展后劲强力蓄积。产业主导项目引进取得突破，产业结构发生了质的变化，引进产值50亿元以上项目6个，实际利用内外资220亿元，华晨鑫源汽车、万丰轮毂、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，汽车及配套产业加速集聚；紧密牵手化医集团打造重庆综合化工产业基地，华峰集团再投差别化氨纶项目，攀华集团新建精密钢管项目，化工、高端型材产业加速壮
17、大。区域综合交通枢纽基本成型，两条铁路、三条高速公路建成通车，开通往返重庆主城动车5对10趟，涪陵至“北上广”朝发夕至成为现实，仅有一条支线高速公路的历史终结，水运主要指标继续领跑全市，铁、公、水综合运输能力显著提升。3、城乡建设提速提质。新城区开发建设有序推进，承载能力不断增强，32条道路建设全面铺开，新建11公里污水管网；CBD总体设计完成，公用工程开工建设；新城区行政服务中心正式启用，区公安局指挥中心、十九中、中医院李渡新院基本建成；景观绿化工程全面推进，聚龙大道西段成功创建重庆市园林式市街。城市建成区面积由52.7平方公里扩大到55.3平方公里，城镇化率达到60.8%。（二）2014年
18、涪陵区经济和社会发展目标2014年，是全面贯彻党的十八届三中全会精神的开局之年，也是深入落实全市主体功能区发展战略的关键之年。政府的工作思路是紧紧围绕“城市建设年”工作主题，优化“3151”工作格局，统筹推进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化，着力壮大产业、做靓城市，深化改革、扩大开放，改善民生、促进和谐，加快建设“三区一城、幸福涪陵”。2014年全区经济社会发展主要预期目标为：地区生产总值增长12%，规上工业产值增长14%，固定资产投资增长15%，社会消费品零售总额增长13%，公共财政预算收入增长15%，城镇居民人均可支配收入增长9%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在3.5
19、%以内，单位生产总值能耗下降3.2%，主要污染物减排达到市上约束性要求。1、以产业集群为引领，大力推进新型工业化。坚持工业为先、产业为重，深化重点发展战略，加快推动“工业大区”向“工业强区”迈进，筑牢工业在城市发展新区中一马当先的领跑地位。增强产业主导力。围绕产业集群化、规模化发展，着力扩增量、调结构，深度融入全市主体功能区产业布局，促进全区工业整体上档升级，力争六大支柱产业产值突破1000亿元。改造提升传统化工产业，加强与化医集团的深度合作，力争开工20万吨甲醛、10万吨BDO项目，建成华峰差别化氨纶、聚氨酯树脂项目，竣工投产龙海石化重油深加工、华峰己二酸二期等项目，力争化工化纤产业产值达到
20、180亿元。加速发展装备制造、医药食品、新型材料等优势产业，完成华晨鑫源汽车项目主体及设备安装，开工万丰轮毂、超力高科汽车零部件、东本专用车等项目，加快三爱海陵技改搬迁，竣工投产云河特种车、江森蓄电池等项目，强力打造汽车及配套产业链，推动装备制造产业优化升级，力争装备制造产业产值达到130亿元；加快太极集团中医药产业基地、华兰生物血液制品和疫苗生产基地等项目建设，竣工投产涪陵卷烟厂、葵花药业等“退城入园”项目，力争医药食品产业产值突破250亿元；加快攀华精密钢管、大朗铝业大板锭等项目建设，力争材料产业产值达到340亿元。努力发展电子信息、新能源等新兴产业，竣工投产华通电脑印制电路板、深特发光缆
21、、嘉惠环保电子等项目，力争电子信息产业产值达到35亿元；以页岩气开发推动能源产业大发展，加强页岩气产业规划研究，促进就地转化利用，积极发展配套产业，使页岩气开发利用成为新的经济增长点，力争能源产业产值达到75亿元。增强园区承载力。围绕建设“千亿园区”，同步推进园区产业项目、公用工程、环保设施、物流配送、综合服务建设，大力提升产业承载能力，打造全市综合产业集聚的示范平台。涪陵工业园区李渡组团重点加快向西拓展，依托攀华码头、火车北站建设水上、陆上物流中心，力争完成工业投资70亿元、产值620亿元；增强创新驱动力。围绕培育“百亿企业”，着力实施创新驱动战略，打造一批技术水平领先、核心竞争力明显的企业
22、航母，确保产值10亿元以上企业达到25户，其中产值50亿元以上达到4户。坚持外延扩张与内涵提升并举，强化企业创新主体地位，引导企业加大科研投入，加快技术改造和创新步伐。深入推进产学研合作，构建企业、高校、科研院所协同创新机制，加快科技成果转化利用。增强要素保障力。强化国家电网和聚龙电网双通道联络，建成隆盛至黄山220千伏线路、新城区杨柳冲110千伏变电站，开工石沱110千伏输变电工程，加快建设坚强智能电网，打造市内最优供电环境。全力建设国家级页岩气开发示范区，抓好江东、白涛、罗云等区域开采拓展工作，力争年产量达到10亿立方米，积极构建多方参与的区内市场供应体系，建立地方气网，提高页岩气开发利用
23、对地方经济发展的贡献度。建成长南线白涛配气站、龙桥分输站及其至城西配气站管道，不断提高管网联动输送能力。调整优化用地空间，加快园区土地调规，节约、集约工业用地，新引进工业项目产出强度不低于100亿元/平方公里；千方百计争取用地指标，力争全年获批各类建设用地400公顷。2、以扩容提质为要务，加快建设宜居宜业的大城市。坚持产城融合、城乡并重、彰显个性，突出“城市建设年”重心，大力推进新型城镇化，联动发展“两区五组团”，着力提升精品魅力城市形象。提速建设新城区。把新城区作为城市建设的主战场，高层次定位，高标准建设，努力打造现代化精品新城。突出抓形象，提速核心区建设，建成CBD商务广场主体，开工6栋商
24、业办公大厦，推进中央公园建设，加快打造火车北站综合枢纽门户形象。重点抓基础，提速道路管网升级，推进太乙大道二期等29条道路建设，其中建成投用兰桂路等15条道路，加快综合管网覆盖，实施绿化、灯饰等景观改造工程。同步抓配套，提速服务功能完善，开工公共卫生服务中心，加快中心医院李渡分院、涪陵巴蜀中学、二十一中、十四小学建设，竣工投用奥体中心、中医院李渡新院、市医药卫生学校实训楼、十三小学，开展实验中学李渡分校前期工作。着力抓开发，提速人气商气集聚，推进城市综合体项目建设，加大专业市场、楼宇经济招引力度，引导和支持服务类企业落地发展，打造高品质居住小区，加快形成兴旺繁荣的城市氛围。（三）涪陵新区发展概
25、况及发展规划为加快推进涪陵区域性中心城市建设，培育重庆经济增长后援，2010年12月，市委、市政府出台了关于加快涪陵区经济社会发展的决定（渝委发201037号），确立了涪陵“418”发展战略，赋予了涪陵“全市重要经济增长极”、“全市重要工业基地”、“重庆江南万亿工业走廊核心区”等战略定位，将加快推进“双百”现代化大城市建设。涪陵新区是涪陵“双百”现代化大城市建设的主战场，是国家新型工业化产业示范基地（食品），是重庆工业基地的重要组成部分，是具有辐射周边区县功能的区域性新区。1、涪陵新区建设发展现状涪陵新区位于涪陵西部，距涪陵老城约8公里，辖20个社区居委，幅员80km2，户籍人口7.5万人，常
26、住人口12万人。城市规划面积65km2，以涞滩河为天然分界线，河西为产业集聚区，规划面积20 km2，河东为城市集聚区，规划面积45km2。自2007年大规模开发建设以来，新区按照“产城融合、宜居宜业”的理念，坚持“集群化产业发展、精品化城市建设”原则，认真开展各项规划及建设管理工作，并大力招商引资，全力推进城市基础设施及配套设施建设。截止目前，工业园区已基本形成“一区四园”的产业发展格局，成为重庆“十强工业园区”，是国家新型工业化产业示范基地；新城区已形成“一轴、四中心、五大片”的城市建设格局，城区建成面积约31平方公里。当前正在贯彻落实重庆“城市发展新区”和涪陵“三区一城”的战略部署，全力
27、推进新区建设发展。“一区四园”。一区：即现代服务产业区，集总部经济、研发设计、产品检测、技术服务等于一体的现代服务产业区。四园：即材料产业园、食品医药园、电子信息园、装备产业园，每个产业园都由几个龙头企业带动，分别有攀华薄板及汽车板、太极集团、烟厂、华通电脑、云河汽车、华晨鑫源汽车等企业，产业之间呈互为链条、互为补充的发展态势，相互配套、相互依存的关系越来越紧密，已形成集群式的规模发展效应。目前，已入驻工业项目111个，100亿级项目6个，积聚产能超过1800亿元，现已投产项目69个，在建项目17个，待建项目25个，规上工业产值已在2013年突破500亿元。“一轴、四中心、五大片”。“一轴”即
28、：沿太白大道形成城市发展轴；“四中心”即：高铁枢纽中心、中央商务中心、科教文体中心、市民服务中心四大城市主要功能区；“五大片”即：双溪片区、玉屏片区、太乙片区、马鞍片区、两桂片区。其中，生态建设以长江、涞滩河为依托，布局“五湖五公园”，即：朱家沟、铜鼓石、龙井坵、锁口坵和两桂湖，中央公园、朱家沟湿地公园、东宝寨遗址公园、浙江广场公园和斑竹林公园，加上城市周边黄草山、石龙山环抱，构成山水相依、园林辉映的城市生态体系。2、涪陵新区发展规划新区坚持“新型城镇化、新型工业化”的发展道路，按照“产城融合、宜居宜业”的发展理念，严格遵循“以产促城、产城联动”建设发展思路，以“现代、生态、宜居”为标准，大力
29、实施城市道路、水电气讯等基础设施建设，打造公共绿地和城市景观，先行发展“装备制造、材料、食品医药、电子信息”四大支柱产业，配套布局教育、卫生、文化、体育、交通、保障房等公共服务设施，规划到2016年形成35km2约20万人口的城市规模，年工业产值达到1000亿元，到2020年建成45km2约40万人口的现代化城市，工业产值达到2200亿元以上，成为承接重庆主城向渝东南、渝东北及周边区县辐射的区域性工业新城。（四）标准厂房建设优势明显为促进工业园区招商引资，提高土地利用效益，重庆市从2005年开始，大力推广工业园区标准厂房项目建设，如今已取得明显成效，成为工业园区发展中的一个亮点。到目前为止，全
30、市43个工业园区中41个园区有建成或在建标准厂房项目，在建项目68个，建筑面积达到493万平方米。“一圈”中的茶园、同兴、港城、建桥、涪陵园区，“两翼”的万州、巫山、丰都、酉阳、石柱园区的标准厂房项目建设进度较快、企业入驻率较高，投资效果较好。建设标准厂房项目具有几方面的优点：一是有利于招商引资。由于标准厂房配套完善，手续齐全，入住即用，租售灵活，一方面缩短了企业的建设周期，免去了繁琐的建设手续，另一方面也减少了企业的资金占用，因而受到中小企业的欢迎，也特别适合沿海产业转移企业的需要。重庆市标准厂房平均入驻率达到87%，主城九区30个项目入驻企业225个，入驻率近90%，“两翼”园区28个项目
31、入驻企业32个，入驻率也达到近70。二是有利于土地利用。标准厂房项目的建筑容积率平均达到了1.2，普遍高于自建工业厂房，每万平方米的产出强度达到6700万元，折合成占地面积，每平方公里产出强度达到80亿元，大大高于市政府对园区项目的产出要求。主城九区达到93亿元，“两翼”园区也达到了75亿元。三是有利于安置就业。标准厂房项目特别适合于机械、汽摩、轻工、服装、电子等劳动密集型企业，安置劳动力数量普遍较多，经测算，工业园区平均安置劳动力为87人/万平方米，而标准厂房达到410人/万平方米以上。因此，标准厂房项目特别适合于地少人多的三峡库区工业园区。四是有利于吸引社会资金投资园区。标准厂房项目大多由
32、园区投资，同时由于租售率较高、部分园区承诺到期回购、开发企业返还配套费、减免人防费和相关契税等因素，也吸引了大量民营资金投资标准厂房项目，成为政府投入的有力补充。如今，运盛、盈田、诚通、港宏等企业因成功运作标准厂房项目，已成为了重庆市较知名的工业房地产开发商。（五）项目提出的理由建设标准厂房，筑巢引凤，是开发区迅速壮大规模、实现迅速发展经济的有效途径。随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，客观上需要较多的汽车零部件配套企业为其配套，以使涪陵新区汽车及配套产业加速集聚，增强汽车及配套产业的竞争优势。因此，为了招商引资汽车零部件生产加工企业，促进涪陵区汽车及零配件产业的发展，重庆
33、市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司提出了重庆市涪陵新区标准化厂房C区建设项目。项目总用地面积69251.48 m2（合103.88亩），总建筑面积64583.56m2。二、项目建设的必要性（一）是促进涪陵区汽车及汽车零部件产业集群可持续发展的需要标准厂房具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现产业的可持续发展。本项目建设的适合汽车零部件企业的标准化厂房，对于促进重庆市涪
34、陵新区汽车及汽车零部件产业集群的可持续发展具有重要作用。（二）是集约化节约化用地的需要我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条用地根本方针。标准化厂房的集中建设，一方面可吸引相关产业链的不同企业入驻，是集约用地的重大举措；另一方面可避免商务办公楼和生活配套设施的重复建设，是节约用地的充分体现。其好处十分明显，对国家而言，可以节约用地；对企业而言，
35、可降低前期建设成本。（三）是促进涪陵新区招商引资的需要由于标准厂房配套完善，手续齐全，入住即用，在缩短了企业的建设周期，免却了繁琐的建设手续的同时，也减少了企业的资金占用，受到很多外商欢迎。目前，重庆大批中小企业生存环境较差，很多企业没有自己厂房，租赁厂房环境也非常差，还要面临不停搬迁的困境。本项目为标准厂房建设项目，为中小企业提供了发展平台，可以吸引大批的中小企业入驻，有利于涪陵新区招商引资。（四）是促进涪陵新区社会经济发展的需要本项目的建成将加快涪陵新区招商引资的进程，促进汽车及汽车零部件产业的快速发展，进一步促进涪陵新区社会经济的全面发展。本项目入驻企业达产后，预计可形成7亿元以上的年产
36、值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业，社会经济效益显著。综上所述，实施本项目建设是必要的。第三章 项目市场分析一、重庆市标准厂房发展现状分析标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐协调发展。为了促进园区招商引资，提高土地利用效益，重庆市从2004年开始，大力推广园区标准厂房项目建设，如今已取得明显成效，成
37、为园区发展中的一个亮点。目前重庆市43个开发区园区中，有41个园区建有或在建标准厂房，规划建设3000万平方米，目前已建成785万平方米。其中，同兴、港城、建桥、茶园、涪陵、万州、巫山、丰都、酉阳、石柱等园区的标准厂房项目建设速度快、企业入驻率高，投资效果好。重庆工业园区标准厂房建设的主要特点：（一）建设起步早、面积大、效果好重庆标准厂房建设始于2004年，快速建设于2006年后。目前已建成标准厂房785万平方米，入园企业3800户，60%以上为东南沿海转移企业，产值达到730亿元，税收60多亿元，实现15万人安置就业，平均每平方米实现产值9200元（目标为1万元）。（二）建设方式灵活多样多数
38、园区和起步早的标准厂房由园区投资建设开发公司投资建设，以出租为主，租赁给入园企业经营使用；部分园区由园区投资开发公司建设水、电、路等基础设施，引进入园企业建设标准厂房或专用厂房；民营工业地产商入驻园区后，标准厂房开发速度快，建设面积大，多以分割出售的方式将标准厂房出租、出售给入驻企业。其分割出售程序与民用住宅销售完全相同，企业凭借工业房地产证办理抵押贷款等手续。（三）建设政策让利于开发商工业地产商建设工业标准厂房，在工业园区范围的土地，按工业土地供应方式及基准地价的低限执行，按区域每亩10-25万元不等；在靠近城市周边的土地或用城区破产企业的土地，虽通过招、拍、挂方式，但价格一般控制在园区工业
39、地价的150%以内，仅相当于同区域住宅开发用地拍卖价格（住宅地价600-700万元/亩）的1/20；有的园区还规定，土地出让金的60%返还建设者用于厂房区基础设施建设；对入驻标准厂房的招商引资企业上交税收的地方税留成部分，50%奖励给建设者，奖励期为三年；对建设容积率超过1.0的城市建设配套费，全额返还建设者，调动工业地产开发商建设积极性。（四）建设模式向“三位一体”转变重庆园区标准厂房已由初期园区自行建设，对外招租的企业创业孵化器发展模式，发展到了工业地产向工业企业开发销售通用厂房和专用厂房的发展阶段，建设模式实现了由单纯的厂房建设到厂房建设、商务办公，再到厂房建设、商务办公、生活配套三位一
40、体的转变。目前主推广的规划为“两条腿走路”（通用厂房和专用厂房建设）、“三位一体”（生产加工区、商务办公区、生活配套区 ）的盈田建设模式。（五）物业后勤服务保障周到重庆市各标准厂房开发投资主体负责标准厂房的招商引资工作，为入驻企业提供水、电、暖、气、卫生、保安等必要的物业管理、生活后勤服务 ，提供工商注册、税务代理等服务，受托承担部分消防、安全、统计等行政职能，为企业提供贴心周到的“保姆式”、“管家式”服务。政府及园区管委会对标准厂房出租部分予以贴租；对承担企业统计、消防、安全生产等职能予以补助。二、重庆市标准厂房发展前景分析（一）国内外产业转移为重庆带来的厂房需求一般说来，工业化进程表现为以
41、劳动密集型工业为主导以资金密集型工业为主导以技术密集型工业为重心的三个阶段。经济全球化的深入发展使得21世纪的世界制造业面临深刻的战略性重组。美国、欧洲和日本等制造业发达国家在努力保持本国高新技术垄断地位的同时，正以降低生产成本和提高市场竞争力为最终目标，在全球范围内进行着新一轮的制造业资源的优化配置。世界制造业大规模转移为中国利用本国的广阔市场和廉价劳动力的优势发展制造业提供了难得的机会。在对外开放中，发达国家和地区陆续把劳动密集型加工制造业、通讯、计算机配件等向中国转移，又将部分资本密集型重化工如石化等向中国转移。在这次的国际产业转移中，“创造的”比较优势，是吸引发达国家进行更高一级产业转
42、移的主要动因，而自然的比较优势，是促使发达国家把相对落后的产业转移到中国的主要动因。随着重庆自然资源、能源电力、劳动力成本、重工业比较发达等比较优势的出现，必然伴随着制造业大规模转移，这为重庆制造业的发展提供了难得的机会。沿海及海外企业陆续把劳动密集型产业和资本密集型产业向重庆转移。根据调查，重庆在以下两类产业集群中，成为国际、国内产业转移的热点：1、典型的劳动密集型产业，仍是外商、国内企业投资预期和偏向程度较高的领域：如食品加工制造、家电制造、服装加工、机械配套加工、建筑材料和其他制造业。2、资本装备程度较高，劳动密集型加工产业，也是最具有吸引力的投资领域：如重庆的汽车制造、摩托车制造、机械
43、制造、仪器仪表、电子及通讯设备制造业、电气机械以及化工等。重庆投资环境越来越成熟，已有福特汽车、惠普、百事可乐、可口可乐、ABB、康明斯、美国JL.French公司、美国利宝、上汽依维柯、中法水务、沃尔沃、香港查氏集团、普天、海尔、TCL、格力电器、雅戈尔等大批国内外知名企业相继入驻重庆。大规模的国际企业、沿海企业的产业转移，为重庆工业带来了发展机遇，国内外企业的入驻，必然带来工业厂房的需求，据保守估计，重庆每年外来企业厂房需求量在200万m2以上。尤其是外资企业，他们不习惯由自己投资建设厂房，更习惯由专业的工业地产商，按其要求量身定造厂房，他们再从工业地产商手中租赁或购买厂房。目前重庆这类专
44、业的地产公司较少，重庆的各个园区为解决这个难题，有的是自己建设，有的是临时委托建筑公司建设提供，这样的操作不规范，不专业，为客户带来使用不便。（二）重庆产业结构调整发展带来的厂房需求根据中国集体经济杂志社分析，重庆的三次产业结构不够合理、产出结构与就业结构不协调，在四大直辖市中，重庆市“二三一”的产业结构远远落后于其他三个地区的“三二一”结构；“三大经济圈”内部第二产业发展不均衡，区域差别显著，重庆市38个区、县中，工业产值居前10位的都市发达经济圈占8个，渝西经济走廊和三峡库区生态经济区分别只有1个。重庆市的产业结构调整势在必行。除此之外，伴随重庆投资环境的改善，重庆民营投资非常活跃，每年都
45、有大量新工业企业的诞生，而且还有部分企业因生产规模扩大，主动改善企业生产经营环境和条件，进驻特色工业园，这将带动工业厂房需求的增加，据估计每年本地新增民营工业企业厂房需求在100万m2以上。按市有关规定，新办企业必须进入工业园经营，这也将带动标准厂房需求的增长。三、项目目标市场分析随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，客观上需要较多的汽车零部件配套企业为其配套，以使涪陵新区汽车及配套产业加速集聚，增强汽车及配套产业的竞争优势。本项目建设的标准厂房正是为了招商引资汽车零部件生产加工企业。华晨鑫源重庆汽车有限公司汽车项目占地约1650亩，投资45亿元，建设年产30万辆微车整车（含
46、约10万辆MPV商务车）和30万台汽车发动机生产基地。项目一期建设年产10万辆整车工厂、二期建设年产20万辆整车生产工厂、30万台汽车发动机生产工厂和汽车研发中心。项目总建筑面积约45万平方米，预计建成投产后可实现年产值约100亿余元，年税收约5亿余元。云河特种车项目投资约30亿元，分期投资建设云河装备制造产业园项目和汽博中心项目（其中：项目一期投资约 10亿元，用地约500亩，建设年产3万辆自卸车、罐式车、环卫特种车等重型专用汽车生产项目和年加工30万吨特种汽车专用钢板剪切配送中心项目）。并在涪陵新区成立省部级特种汽车科研中心及汽车检测中心，同时整合项目上下游资源，力争5年左右形成年产值20
47、0-300亿元、10年左右形成年产值1000亿元的以特种汽车产销为龙头的汽车产业集群。2013年11月，重庆东本工业有限责任公司与涪陵新区管委会签订协议，东本工业将投资11亿元，在新区建设年产1万台专用车生产项目。该项目主要产品包括自卸车、冷藏车、集成车、环卫车四大系列。该公司还将在后期引进国外两大特种车高技术产品德国梅赛德斯奔驰旗下国际三大品牌之一的Unimog军用越野车技术和澳大利亚BOATLONGYEA集团矿井用防爆辅助运输车生产技术，建设年产1500台高端专用车生产线。该项目达产后年产值约40亿元，年实现利税约2.4亿元，可提供就业岗位约4000个。可见随着涪陵区这三个整车项目的逐渐投产，将需要大量的汽车零部件企业
