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1、2013年中国地产全新模式“硅谷模式”深化报告,2012.11.3,谨呈：云南融科房地产开发有限公司,前期提案回顾硅谷模式认同&保障体系,一轮提案,二轮提案,本轮提案的背景,经过两轮沟通，世联与融科达成共识：共同打造中国房地产开发新模式硅谷模式新命题：“硅谷模式”深化解析营销模式建议：如何在市场中建立“硅谷模式”,开启中国全新地产模式共识回顾,1 硅谷模式定义演绎硅谷模式,2 硅谷模式解析硅谷模式KPI,世联本轮报告解决：,3 硅谷模式构建建立硅谷模式,4 硅谷模式营销传播硅谷模式,解决问题之前，我们先来看一下，我们将要与之并立于中国地产界的两种地产开发模式。,中国商业地产成功范例万达模式,核
2、心竞争力订单式商业项目开发之初，90%以上商户已全部确定,运作模式产品与产业全面匹配对于项目中的所有产品类别均有相关产业支撑,模式发展KPI地段+品牌+订单+运营1、核心地段打造，城市地标；2、大量自持物业，给予客户最大信心；3、标志性物业引领，酒店、集中式商业4、建立核心价值万达既城市商业中心5、订单式商业，降低成本，建立市场信心6、全产业链支持，建立保证项目运作的运营实力,中国旅游地产成功范例华侨城模式,模式KPI1、大旅游理念，“旅游+地产”开发模式，旅游业务带来稳定现金流,地产业务快速回笼资金 2、完善合理，相辅相成，具有自身发展能力的的功能规划的带来全新模式的成功建立,华侨城模式样板
3、东部华侨城发展路径及关键KPI,定义“硅谷模式”,1,A.“硅谷生活”探秘B.“硅谷生活”价值演绎,作为中国地产界的新模式，“硅谷模式”将带来怎样的生活？,要定义硅谷模式，首先要从榜样“硅谷”开始，探究硅谷带来的生活模式是什么样的？,硅谷不是个城市，也不是个小山谷，也不生产硅。它是一块地带，这块地带在地理上很难给出一个绝对分明的界限。它位于美国的西海岸北加州。即旧金山以南，圣克鲁斯以北的狹长地带，这个地带总面积为3800平方公里，核心地带南北长48公里，宽16公里，面积800平方公里，这个核心地带就是世界闻名的硅谷，它是旧金山湾区的一部分。所谓旧金山湾区是包括旧金山在内的九个县的总称，这九个县
4、又有101个城镇组成。美国的城市大的很大如纽约，旧金山，小的很小如中国的乡镇，但也称市。硅谷虽不是个具体城市，但它是湾区城市的一个子集。硅谷的中心地带的主要城市包括圣荷西，圣塔克拉拉，桑尼维尔，库柏诺，山景城，苗必达等。其中圣荷西是硅谷地理中心，称为硅谷的首都，圣塔克拉拉称为硅谷的心脏，山景城称为硅谷的摇篮，东湾称为硅谷的东大门。,“硅谷”生活探秘山景城（mountain view）,硅谷,圣荷西“硅谷首都(Capital of Silicon Valley)”，产业核心区关键词：百家世界知名的大公司：IBM、Acer、富士通、日立、Infineon、三星、西门子、索尼电子都在圣何塞市设立分公
5、司或研发中心。最贪婪的城市第一名：1.57个富豪/每十万居民经济高速发展且富有活力：美国的第二大出口基地,全美家庭户均可支配收入最高，被美国的新闻媒体评为高科技城;在商业(Business)杂志对美国各地今后十年创造高工资、高技能工作岗位的能力评估中，圣何塞市列第二位。在财富(Fortune)评选“美国就业最佳公司”中，前l0名中有2个公司的总部设在圣何塞市，分别是Adobe和Xilinx牢固占据地理位置和产业结构双核心,山景城 pk 圣荷西：享受圣荷西科技中心利好保持距离，避免产业影响享受“慢”生活,山景城，紧邻产业首都的“硅谷生活”,享受科技，远离科技，不做圣荷西！,商业街、商业中心 高端
6、住宅聚集区 图书馆、艺术中心 老年服务中心、少年服务中心、儿童服务中心 公园 一些限制类的工业,规划要点：一条主要商业街贯穿城市；大规模的中低密度住宅居住区限制性工业外围排布公园绿地、公共性生活服务艺术中心穿插其中,商业街,公园,博物馆,居住区,山景城整体规划,山景城几乎所有的商业都分布在一条街两旁卡斯特罗街（Castro Street），这条街沿南北走向纵穿6个街区。街道两边有非常宽阔的人行道以及各种商业设施；在一些居住密集区有少数散点商业分布；这种商业与居住区分组团聚集，两者之间又有一定的区隔，充分做到了动静合理分区，闹中取静，给忙碌工作的人们一个宁静、纯粹的生活居住空间。,山景城印象一：
7、宁静,山景城生活配套设施图书馆博物馆艺术中心老年服务中心少年服务中心儿童服务中心学校自动化铁路完全覆盖免费无线网络,科技无处不在，毫无植入感！触手可及，满足你对生活的所有期望！,山景城印象二：便捷,城区内公园随处可见；商业街上布满了让人驻足的休闲业态；从老人到孩子都有各自的娱乐中心办公空间充满生活情调,山景城印象三：慢乐,山景城印象四：圈层,微软的MSN/Hotmail/Xbox/MSNTV部门,Google总部,美国国家航空航天局埃姆斯研究中心,也许你的邻居就是马克扎克伯格，或者，他明天就成为下一个乔布斯了呢,硅谷生活,商业区与居住区区隔，合理的动静分区,生活配套设施完备，科技融入生活,商业
8、排布休闲业态，引人驻足；充分照顾各类人群的生活情趣,宁静,便利,慢乐,依托硅谷科技产业，居民圈层极强，形成标签,“硅谷”模式小结,圈层,依托硅谷高新技术产业而发展针对高新科技从业人员生活习惯打造科技融入生活，主要提升生活便捷程度以城市为主体，生态与产业自然结合居民圈层标签极为明晰,缔造“科技+生态+艺术”资源融合开发的典范打造中国顶级头脑的城市生活新标准开启中国房地产开发的新模式,享受最纯正的“硅谷生活”,科技：带来便捷的生活，形成高知群体的标签生态：与建筑结合带来宁静、安逸的慢乐生活艺术：前卫建筑中的享受，高知人群的生活艺术,宁静的玉水河旁，最快捷、最时尚、最优雅、最经典的城市生活，随步道铺
9、展开来,购物,阅读,创作,交谈,此处，身处科技之心、而，优雅、时尚、无处不在,静思,未来,联想,科技,在最有活力的城市，享受城市与生活的最自由切换,可承载你所有的心灵财富,信赖、舒适、安逸、自由、爱好、乐趣梦想的每一处都可以在这里相处融洽,生活,“硅谷模式”解析,2,A.“新硅谷模式”研究B.“硅谷模式”KPI,“硅谷模式”将带来一种最为“硅谷”的生活，那么怎样的价值体系能够支撑实现这一目标呢？,在“硅谷生活”成为新时代科技与人居结合范例之后，大到国家建设和小到项目开发都希望能够从中吸取经验。其中，不乏以此为鉴而与自身结合取得成功者，我们将其统称为“新硅谷模式”我们要开创中国房地产的“硅谷模式
10、”，就需要从中寻求借鉴。,“硅谷”模式迁移“新硅谷模式”,德国慕尼黑宝马中心,1,产业支撑 成功运营非城市核心区域,2,德国慕尼黑宝马中心日产技术中心 首尔数字媒体城东京杉并动画产业中心澳洲昆士兰CIP谢菲尔德CIQ葛兰湖岛文化艺术园香港数码港南京创意东8区上海张江文化科技产业北京798 中关村石景园区杭州之江文化创意园西湖创意谷,初步研究案例,重点研究案例,首尔数字媒体城,3,香港数码港,23,各地在引进硅谷模式之后依据自身特点及需求进行演绎和发展，逐步形成：单一企业型、独立主题型和复合型三种模式,核心特征,一个企业支撑，全部园区为该企业自建自用项目的发展与企业的壮大同步,单一企业型,独立主
11、题型,产业具有强大的带动作用拥有强大产业链多项产业集群效应,复合型,项目内同时发展多个产业，形成集聚效应除生产类产业外，项目内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，提升区域活力,典型案例,慕尼黑宝马中心神奈川日产技术中心,首尔数字媒体城加拿大BC省动画产业园百老汇戏剧产业园英国伯明翰珠宝中心瑞士比尔“表谷”东京杉并动画产业中心,香港数码港英国利物浦泰特创意社区澳大利亚昆士兰CIP英国谢菲尔德产业园区加拿大温哥华葛兰湖岛英国克勒肯维尔创意产业园,“硅谷”模式迁移“新硅谷模式”,24,区位：宝马中心位于慕尼黑北郊，位于奥林匹克公园旁边，环境优美，交通便利基础指标：总建筑面积35万,德国慕尼黑宝马
12、中心是在豪华汽车竞争日益激烈的背景下，耗巨资打造的竞争工具,宝马中心修建背景：德国豪华汽车竞争激烈，因此各大厂商纷纷自建投巨资建造博物馆、体验中心和现代化工厂，更深层细向车迷阐述自己的品牌理念和文化底蕴大众98年在德累斯顿耗资1.8亿美元兴建了著名的玻璃工厂于、奔驰新建的博物馆也于06年正式开放；保时捷在斯图加特建造的博物馆也于08年落成07年10月前宝马只有一栋造型独特的宝马公司总部大楼，使得宝马在过去的2年里在竞争中处于劣势，为了在竞争中赢得主动，宝马耗资5亿欧元修建了集研发、销售等多功能的宝马中心,单一企业型案例,25,宝马中心拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间
13、，更是慕尼黑的必游之地。整个产业区包括：宝马大厦：宝马总部办公所在地 宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所 宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心。宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。,德国慕尼黑宝马中心集办公、研发、展示和销售于一体，拥有设计研发人员8500余人,形成集研发、展示、销售、办公为一体的大型基地,宝马大厦,宝马博物馆,宝马体验中心,单一企业型案例,26,德国慕尼黑宝马宝马中心的标志性建筑、史上最大的体验中心体现出品
14、牌的魅力和强大的号召力,宝马体验中心内部有车辆交付专区以及悬空的客户休闲吧，可以俯瞰整个区域和宝马总部，客户在提车时都会经历一种特别的感受，体验BMW品牌的魅力和强大的号召力。,宝马体验中心,宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，诠释了BMW品牌的飞机螺旋桨形象,单一企业型案例,单一企业型对位分析,启示：打造标志性建筑提升项目影响力；体验中心能够使项目理念获得最大化传递,与本案规划方向不符,28,首尔数字媒体城总建面56万平米，以传媒娱乐为主题，集合研发、生产、销售、培训等，形成数字媒体完整的产业链体系,区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。简介：2002
15、年5月动工，2010年完工，总建面56万，预计将创造27万个工作机会，每年120亿的收入。目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研发中心；世界各高校间的合作；媒体研究和业务中心。功能：包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育。数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道,独立主题型案例,体验中心,IT艺术公园,媒体广场,展示中心,修建背景：进入21世纪知识信息时代以来，各国都为抢先发展具有高附加值的信息通信技术产业而展开着激烈的竞
16、争。很多国家都认识到了数字多媒体产业的战略价值。首尔市为了吸引全球先进的信息媒体企业，扶持新生的风险企业，提出了建设具备最新宽带设备的数字多媒体城。,29,首尔数字媒体城市政府的开发、推广以及首尔的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成为其成功运营的最关键因素,项目发起者：由韩国首尔市政府开发和推广。具体实施建设工程计划是由政府专门成立的数字媒体城处负责。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设,政府的大力投资建设先进的通讯网络，给予大量的激励机制和政策支持具有良好的相关产业基础：具有成熟的IT环境，拥有强大的产业技术人员，2001年韩国拥有4000万高级技术人员，且该行业的从业人
17、员受到政府的支持 优越的区位条件：位于首都，距金浦机场和仁川国际机场各10分钟和 30分钟车程，与43个大城市仅有3小时的飞行时间，所有城市的人口达100万,首尔市政府,文化竞争力总部,投资推广部,投资政策部,投资工程部,DMC规划部,DMC管理部,DMC组织架构,总规形成,招商,土地供应和初期建设,全部建设完成,启动设施和入住企业所需设施建设,开发进程,DMC成功因素,独立主题型案例,独立主题型对位分析,借鉴：政府支持与区域定位契合是与产业相关开发模式成功的关键因素。,与本案规划方向不符,31,香港数码港总建面53万平米，以信息科技、信息服务及多媒体创作为主题，其成功因素主要有政策导向、市场
18、需求、国际化管理水平、资源共享机制等,规模：占地360亩（24万），总建面约53万，于1999年9月动工，主体工程于2004年分期落成。预计发展成熟后，香港政府可获得119亿元的盈利。集合了94家从事信息科技应用、信息服务及多媒体内容创作的公司，推动香港信息产业和创意产业发展。数码港主要设施：甲级写字楼数码媒体中心资讯资源中心会议及展览中心零售及娱乐中心星级酒店高级住宅,复合型案例,物业构成：4幢办公楼1个商场1个五星酒店(艾美酒店)住宅（可容2800人）,成功关键因素：政策导向政府希望发展资讯科技，促使香港快速从1997年金融风暴中复原市场需求香港企业对于资讯科技的需求日益增长国际化管理水平
19、资源共享机制与内地企业进行人员、信息、业务的相互的交流与沟通,区位：坐落于香港岛西侧的钢线湾，距离中环约20分钟车程,32,香港数码港除住宅外均由特区政府全资拥有，耗资20亿美元，分四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、住宅,办公物业商场、酒店住宅,物业开发次序,艾美酒店,商场,住宅,数码第1座2002年11月办公（15.500m2）,数码港第2座2002年4月办公（18.000m2）,数码港第3座2002年8月至2004年年初办公（53.600m2）,数码港第4座2004年年底办公（7.000m2）,住宅部分2004年-2007年,商场2004年年初零售（27.000m2）,数码港艾美酒
20、店2004年年初酒店（173个房间）,办公1,办公2,酒店,商场,办公3,办公4,住宅,办公楼,复合型案例,33,香港数码港拥有4座写字楼，总面积为10万平方米，其在外型、材料、装饰方面极具特色，档次颇高，耗费巨资,户外电梯之上的流线雨檐，在满足遮风挡雨功能的同时，将生硬的建筑轮廓都统一柔和起来。,第一座写字楼在外立面采用不同颜色材料和细节上的变化，形成视觉上错位。,在传统的玻璃幕墙外，融入了别致的细节线型元素，与造型呼应的同时，也让整个玻璃幕墙外立面都生动起来。,在坡面造型外，使用不同的材料，增加了几何孔洞，丰富了立面效果。,复合型案例,不同颜色！不同造型！不同朝向！不同材质！不同,34,香
21、港数码港腾出了大量土地来营造高规格共享空间，为科技工作者创造了良好的环境,写字楼前阔绰的广场，绿树成荫，提供给科技工作者充分的休憩放松空间；,在如此舒适的草坪上，可爱的洋娃娃，在水景旁，玩性正浓；,露天广场上超大电子屏幕，将科技元素的运用发挥到极致。,草坪、水景小品，甚至连金发碧眼的洋娃娃也在这玩得不亦乐乎。,复合型案例,35,复合型对位分析,与本案规划方向契合,借鉴：物业与产业之间良性良性互动，配套设施完善是项目取得成功的重中之重。,“新硅谷”模式小结,共性借鉴,单一型,主题型,复合型,打造标志性建筑提升项目影响力；体验中心能够使项目理念获得最大化传递；政府支持与区域定位契合是与产业相关开发
22、模式成功的关键因素；物业与产业之间良性良性互动，配套设施完善是项目取得成功的重中之重。,通过对“新硅谷”模式的研究，我们发现本案与复合型发展模式极为契合，那么这一模式究竟是如何获得成功的呢？,复合型发展模式案例选取,案例选取关键字：区位：城市核心区外围规划：物业类型符合亮点：科技因素突出成果：成为标志性项目条件：具有产业支持地域：一线城市与二线城市,案例简介：香港数码港前期利用数码港的概念使区域知名度增加，带来区域的增值，后期大量开发房地产，实现了从数码港到富人区的转变。,一线城市香港数码港,二三线城市长沙中信新城,案例简介：作为三市融城的直接推动者、践行者和区域性开发的全国性示范模板，建成后
23、将成为融城核心标志性建筑群和长沙新的城市名片。,38,基本概况：数码港座落于港岛南区的钢线湾，占地二十四公顷;包括四座甲级智慧型写字楼、一幢五星级酒店、零售及娱乐中心和优质住宅部分主要设施包括：95,000 平方米甲级智能型写字楼 27,000 平方米独特的零售及娱乐商场 提供173间客房的五星级数码港艾美酒店 全面宽带上网及高科技共享设施，包括数码媒体中心、信息资源中心和数码港会议及展览中心等,香港数码港前期利用数码港的概念使区域知名度增加，带来区域的增值，后期大量开发房地产，实现了从数码港到富人区的转变。,一线城市香港数码港,39,香港数码港位于港岛南区西海岸钢线湾，薄扶林生态区将中环与之
24、阻隔，使其自成一隅，区域认知度低,数码港,35分钟车程,机场,九龙,中环,生态区,25分钟车程,25分钟车程,区位：薄扶林生态公园将地块与中心区阻隔,景观：三面临海，一面背山700米海岸线,交通：目前未有地铁通过，距中心区车程15分钟距机场车程35分钟,完整性：寸土寸金的香港中环非填海区的完整土地,产业：单纯的加工贸易为主,世界进入激动人心的互连网时代,香港地产市场的复苏,弥补香港城市功能的缺失,成为香港经济转型的平台,发展机会,一线城市香港数码港,40,1999,2003年,2004年,提出数码港概念,首两栋写字楼建成贝沙湾1期、2期,贝沙湾4期、5期,贝沙湾6期,贝沙湾,三四栋写楼建成商场
25、建成酒店建成贝沙湾3期,关键举措,2005年,良好的地理位置，城市发展的大时代促成了概念的提出,2007年,2008,区域概念带来了大量人流，同时住宅开发提高区域品质,住宅区的开发进一步带来了人流进入，商业随之进一步发展,住宅启动商务发展,数码港,商业发展住宅发展,住宅发展,功能转换,经历了区域价值重新定义、以及高科技与房地产的结合模式，数码港的发展突破了其自身价值,以科技开始，到非科技繁荣从数码港开始，到豪宅区延续,一线城市香港数码港,41,增值步骤一：赋予概念钢线湾转变为香港“硅谷”数码港，概念效应唤起了信心，带来了积聚的人气,2003年数码港一二期住宅贝沙湾1204个单位全部售罄，套现高
26、达97.65亿港元;到2005年，共卖出接近2000套，总销售回款达到221亿港元;2007年，贝沙湾推出了第六期豪宅,居住人气,微软香港公司于2002年进驻数码港,租用数码港第一期工程中的三层写字楼;2003年,美国通用、IBM、惠普及雅虎等跨国公司成为主要租户;进驻的56家企业中,一半是海外公司;2005年超过45间本地游戏及电影动画企业;目前汇聚过百家本地和海外资讯科技公司以及过万名专业人才,商务人气,客源主要为到访数码港的科技企业管理人员以及周末到此度假的本地家庭。酒店日房租10002000元，年入住率8285,酒店人气,2003年启用时零售商铺全部租出;2004年 一所数码娱乐中心一
27、家戏院、一家银行、多家食肆,商业人气,商业人气,3,4,1,2,酒店176个房间,商场22000平米,甲级写字楼112100平米；容纳超过100家公司,住宅区2800个单位,一线城市香港数码港,42,市场选择促成功能转换,增值步骤二：角色转换从数码港开始，到贝沙湾延续，数码港经过功能转换，实现了巨大的经济价值,一线城市香港数码港,43,数码媒体中心通过软件及硬件上的支援，成为数码媒体行业发展的先锋。输入/输出中心录影机可以在共同的路由光纤上进行 SD/HD 录影，解码和备份。录影工作室和控制间广播级 HD 摄影机，转换开关和专业灯光。一套即时虚拟实景系统另附 6 个自由追踪摄影机。非线性编辑室
28、SD/HD 编辑室可以对压缩/非压缩的NTSC/PAL 影像信号进行编辑。,增值步骤三：软件配套重金打造数码媒体中心,一线城市香港数码港,44,ICT市场和科技角 为线上新闻和市场趋势提供资讯 为会员提供研究报告,数码媒体技术更新 在订阅的资讯内容基础上提供产业搜索引擎数码媒体区提供多媒体物体图书馆、电影片段、背景音乐和音响效果作为制作流水线的一部分 为会员提供最新的制作技巧和市场方向 无线科技区 为无线/移动设备发展商提供参考和开发资料游戏区 提供游戏引擎,游戏和测试环境,增值步骤三：软件配套资讯中心,一线城市香港数码港,45,The Arcade 位处于数码港项目的中心地带，总面积超过27
29、,000平方米，是港岛南区罕有的高级购物休闲中心。多种娱乐方式集合体,增值步骤四：相关配套购物娱乐中心,数码港万圣奇棺,无界乐人之音乐无界,一线城市香港数码港,46,数码港学院,数码港与香港大学联合创办数码港学院,提供动漫、电玩游戏制作等方面的培训,数码港艾美酒店,数码港数码娱乐培育及培训中心,增值步骤四：相关配套酒店学院,一线城市香港数码港,47,数码港会议及展览中心为各式各样的商业及文娱活动,提供理想的场地及设施。数码港会议及展览中心位于南中国海岸低密度环境中,能为任何性质的活动,提供多元化的户内及户外地点。数码港为富启发性及创意活动,提供一个无可比拟的场地。无论是讲座、公关活动、培训、扩
30、展网络活动、年度会议,或慈善酒会,数码港必让你的活动举办得更加成功及更具创意。,增值步骤四：相关配套会议展览中心,一线城市香港数码港,48,访客中心以高科技娱乐设施及新颖手法，展示及推广数码港的理念及发展。是接待用家、贵宾及普罗大众的重要地点。访客中心的主要目标包括：透过360度短片宣传数码港的使命、核心识别及价值 让访客体验各项高科技的消闲设施,增值步骤五：体验展示访客中心,一线城市香港数码港,49,最终达到政府与开发商的双赢：政府实现了筹划数码港项目最初的设想；电盈成为了最大赢家,把高科技和房地产相结合了，发挥了香港的优势，政府土地加私资的高科技包装案例已经共同实现了赢利,社会效益：吸引世
31、界优秀咨讯服务公司汇集香港；解决本土居民的就业；利用国外成熟咨讯技术培育本土人才和专才；,政府,电盈,经济效益：2003年数码港一期、二期全部售罄，套现高达97.65亿港元；到2005年，共卖出2000套，总销售回款达到221亿港元；2007年，贝沙湾推出了第六期豪宅,政府得益：数码港是香港成为国际数码城市领先的电子商务社会一0个象征；政府拥有64的权益，香港政府最终可以从数码港计划中分红约119亿港元,电盈得益：整个数码港项目的总收入高达280亿港元作为开发商的盈科集团在寸土寸金的香港找寻到了发展的新空间,一线城市香港数码港,50,小结1外部形成条件,1 数码港的区位优势,2 世界进入激动人
32、心的互联网时代,3 香港地产市场的复苏,4 弥补香港城市功能的缺失，成为香港经济转型的平台,距中心区车程15分钟距机场车程35分钟,寸土寸金的香港中环非填海区的完整土地,新的生活理念，新的工作方式，全新的价值体验，互联网信息化带来整个世界的颠覆,香港的一手和二手房地产市场交投活跃，而且目前住宅单位存货已由去年2万个单位大幅减少至9000个。另外，2004至2006年住宅单位每年供应约2.1万至2.2万个，而需求约为2.4万个，供求将呈现供不应求的局面,香港整体经济的增长动力正在逐渐由传统产业转向新兴的资讯科技，而服务业也出现以资讯产业服务为动力的发展趋势,51,小结2内部增值体系,1 概念效应
33、,香港数码港前期利用数码港的概念使区域知名度增加，带来区域的增值，后期大量开发房地产，实现了从数码港到富人区的转变。,2 功能转换,由开始的数码港提供办公硬件和软件服务，到贝沙湾商业和居住，不断挖掘其内在价值，实现可持续的发展，进而达到利益的最大化,3 配套完善,软件配套，一应俱全的商业服务；展示功能、接待功能，无所不及的服务领域,高科技智能化的产品风格，娱乐、实用多种主题风格延续在产品之中，在提供服务的同时，将产品作为一种艺术体验发挥到了极限,4 展示体验,城市产业的发展、转型需求,便利的对外交通条件/形象,优惠政策，进入门槛,瞩目地标传递项目核心价值,软硬件配套，为客户提供便利,吸引眼球，
34、树立项目形象,生态绿化建设，构建人性化社区,使区域知名度增加，带来区域增值,“复合型”硅谷模式研究案例启示,“硅谷模式”构建,3,A.项目价值分析B.基于本体的价值提升,了解了契合本案的“复合型硅谷模式”的KPI之后，如何结合自身来构建KPI将是下一步的关键！,要开启新时代，不仅需要借鉴世界一流的类比案例成功经验，更需要建立适合自身的KPI体系本章节，我们就将结合“新硅谷”模式KPI对项目价值进行梳理，进而发现提升点，以重构全案价值体系。,价值一：区域价值,1、昆明西市区的“科技城”定位有名无实，区域价值急需提升2、本案所处西北片区交通便捷，又是“空白”的城市前沿，潜力不言而喻3、片区“科技城
35、”定位将给项目带来最有利的政策支持与成功的复合型硅谷模式KPI完美契合！物业定位展现想象力，增值潜力是全案发展的关键之一！,价值二：联想品牌价值,联想品牌影响力，所代表的科技精神将是建立客户信心的重要保障，如何在物业发展中充分展示品牌价值是全案发展的关键之一！,高端餐饮街区,写字楼双塔,物联网商业中心,3C数码广场,超5星酒店,两大绿色公园,交换式度假公寓,公园商业,云计算中心、体验馆,价值三：复合物业价值,小学,结论：本案规划物业类型丰富，且体量巨大，各物业类型之间的联动是项目发展关键之一。,价值三：复合物业价值,功能复合，多重功能的相互联动能够使得项目具备最强的自我成长、自我繁荣能力，所以
36、大盘营销，绝对不能将各种物业割裂思考！,价值三：物业复合价值,价值一,价值二,价值三,项目价值分析小结,1、昆明西市区的“科技城”定位有名无实，区域价值急需提升2、本案所处西北片区交通便捷，又是“空白”的城市前沿，潜力不言而喻3、片区“科技城”定位将给项目带来最有利的政策支持,1、联想品牌在全国乃至全世界家喻户晓的影响力2、联想品牌赋予项目的“中国科技民族领袖”精神气质,1、功能复合，多重功能的相互联动的综合体价值2、区域首盘的先发优势,通过项目价值梳理，我们发现，现有外部条件已完美契合新硅谷KPI体系需求，全案关键提升在于各类物业的价值提升！,增值体系,2 标志建立区隔感,3 完善的配套服务
37、,4 建筑的独特性,1 合理的开发次序,5 生态的社区环境,定制化建筑，最大化客户需求,吸引眼球，树立项目形象,生态绿化建设，构建人性化社区,使区域知名度增加，带来区域增值,全案价值提升策略,瞩目地标传递项目核心价值,6 政府资源倾斜,7 专属化对话平台,科技企业支持政策，科技孵化区,8 市政配套设施专属化,中国科技顶级发布现场，顶级人物平台,专属交通系统，专属配套,一阶段开发首期科技住宅，与配套街区商业，消除项目区域陌生感，回现保证后期开发，独栋商务体定制启动，试水市场，提升项目高端科技领衔者形象；二阶段打造商业，弱化配套不足；少量地标商务产品入市，检验市场，同时树立项目高端的良好商务形象；
38、部分一阶段商业产品持销，降低资金压力；三阶段在前期形象树立的基础上，持销定制、地标商务产品，并持销二阶段商业回现，推出部分交换式公寓试水；四阶段在项目发展成熟基础之上推售独栋商务体、交换式公寓以及豪宅产品，实现开发价值最大,展示,回现,提升,完善,开发次序建议：住宅商业商务豪宅/酒店,分阶段价值提升策略一阶段（2013年-2014年）,媒体推广,营销主题,开盘,开盘系列营销活动,圣诞节活动,形象上线，建立认知,开盘强势推广,商业形象上线，建立认知,十一活动,工程节点,售楼处开放,商业展示区,样板房开放,售楼部开放仪,学校进驻,元旦节活动,情人节活动,实景展示呈现,2013年,2014年,2月,
39、5月,8月,11月,2月,5月,8月,11月,营销节点,认筹,住宅一、二批次开盘,住宅三、四批次开盘,商业一批次开盘,商业二批次开盘,开盘强势推广,持销期整盘形象,开盘,开盘系列营销活动,中秋节活动,国庆节活动,学校引入,论坛,核心物业价值提升：住宅产品,借鉴：贝沙湾,贝沙湾项目公认为豪宅项目的先驱及典范以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活的艺术,发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air)区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）发展商：盈科大衍地产发展有限公司卖
40、方：香港数码港（附属发展）有限公司地块用途限制：私人住宅年期：2000年5月22日起计50年交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场资源：背山面海，700米海岸线,香港岛,贝沙湾,九龙,贝沙湾六期,65,借鉴一：借势名人效应，大师打造标志性建筑，为项目建立价值基点,Bel-Air no.8由知名建筑师Foster&Partner设计的，共有8座住宅大厦。Bel-Air no.8 4幢双子式线性豪宅大楼，与四周的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最佳景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽敞露台配合花园平台上不同主题的池景及特
41、色园林，接连一望无际的碧海蓝天，同时饱览三重优美景致,大师手笔打造建筑标志，整体呈波浪型的豪华高层住宅，滨海意向强烈,66,Bel-Air no.8不但拥有高达170万尺的大型绿化环境，而60万尺的临海休憩公园更在咫尺；大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；发展商将一艘60尺长的游艇放在示范单位旁，而未来Bel-Air no.8的住户，可凭住客会所的会员身分，
42、租用这艘游艇。,8个特色水池配以不同主题，灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，与一线海景形成无边际效果，凸现滨海意向，形成视觉专属,借鉴二：打造标志，提升项目价值，特色水池+极致喷水柱+豪华游艇，打造豪宅意向,67,借鉴三：细节设计围绕全案主题,波浪型露台每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房间。大部分单位都拥有波浪形露台，标准单位楼高为10尺4寸，高层户楼高更达11尺6寸。间格只有2房2厅以上的大单位，建筑面积在825方尺以上，建筑实用率是82%，楼底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露台；巧妙利用空间设计上巧妙善用空间，尤其设计厨房及浴室时，橱柜、炉具、冰箱等家电用品的配置皆
43、经过精心安排，以扩大空间感。贝沙湾公寓层高普遍达到3米甚至更高，加上2.4米宽的进户门，让人备感舒适和宽敞。电梯电梯门厅里没有安排任何设备间，而是通过装修设计，用很简洁的处理手法体现了高档楼盘的品质。每座电梯大堂的楼高达30尺，气势不凡；对于楼梯的尺度和开门的尺度都有细心设计，尤其是大量采用双进户门的设计，也充分考虑到日常生活的细节可以让佣人直接进入厨房和佣人的住处，而不必提着大包小包经过客厅到厨房。在有限的室内安排充足的储藏空间。香港的所谓豪宅其实面积也并不大，贝沙湾一套近2000万港币的公寓其实也只有160平方米而已，但是却有多达四处可以满足分类储藏的需要。附送名牌厨具各类单位都配置Mie
44、le名牌厨具，浴室和厨房附送迷你电视及按摩式浴缸，另浴室装置了电暖玻璃板，而三房户也都配设Island Kitchen；,Island kitchen,洗手间内带Guerlain Spa,无敌海景大露台，弧形窗,海景式客厅,设计一切围绕“海景”享有作为首要原则，一切向海景让步,68,贝沙湾“南湾”三个各具特色的示范单位，体现了艺术品位与富豪生活的结合：主题示范单位：Manhattan Manhattan以展示个人收藏品味为主题，饭厅主墙以红色橱窗设计，并挂满搜罗自俄罗斯的瓷碟子，予人步入屋即留下一个鲜明的印象。主题示范单位：Malibu 最富活力的一个，其名字取自距洛杉矶市中心20多公里的 M
45、ailbu。该处有山有水，最适合登山、观鸟、骑马、垂钓及滑浪等活动。为迎合动感主题，设计师以极珍贵的限量版Ferrari单车及 Ripcuri滑浪板点缀露台，带出单身贵族的独特品味及个人色彩主义。主题示范单位：Power Blue 喻意贝沙湾临海而居，每天凝望海天一色的碧蓝景致。设计师特意将海天的天然色调自室外引入室内，予主人时刻都能感受净明无压的生活感觉。,Manhattan风格,Malibu风格,Power Blue风格,借鉴四：依托核心理念打造的极致产品,装修：以法国南部风情作为规划和建筑设计蓝本，耗资逾1亿元打造海边示范单位及售楼处，为业主提供个性化装修套餐,69,借鉴五：显性元素运用
46、，传递项目核心价值,开发商为保证项目的艺术品位而做的努力：艺术品收藏及租借服务：为了能体现艺术品的珍贵，发展商策划小组专程走访了世界各地著名的酒店、住宅、Spa、宫殿。目前，发展商已搜罗百余件艺术珍品，包括来自苏富比及佳时得的名画、干隆皇的墨宝等。除了将一些艺术品存放于楼盘会所外，贝沙湾的一手买家，可以凭发展商送出免费签账的积分消费，以租借形式将艺术品带回家中，让艺术品味及富豪生活，融为一体；艺术生活体验：2003年9月，为庆祝香港貝沙湾2期示范单位正式开放，邀请明星、名模以及钢琴家李云迪，举办了“2003 Bel-Air 秋冬时装晚宴”；2006年，盈科大衍协办香港大受好评的“大师对象巴黎龙
47、比度中心珍藏展”；2007年，赞助北京“卢浮宫珍藏展古典希腊艺术”；专属品牌艺术品：首创以住宅区名称为品牌的香水，命名为贝沙湾8号（Bel-Air No.8），除用以送给住户和买家，甚至将它当作清香剂，喷洒在住宅大楼的大堂内，以提升楼盘形象。,Bel-Air No.8香水,卢浮宫珍藏展,盈科05慈善亮灯仪式,2003Bel-Air 秋冬时装晚宴,百余件珍藏艺术品,通过艺术品收藏、艺术生活体验及专属的艺术品牌，贝沙湾创造了艺术品味及富豪生活融为一体新港岛富豪生活,70,借鉴六：顶级会所，搭建圈层私享平台,贝沙湾会所系统,顶级艺术馆,空中服务俱乐部,名车、游艇俱乐部,时尚娱乐城,顶尖健身美容会所,
48、豪华宴会厅,品酒馆、雪茄馆,艺术少年宫,搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座,提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程,特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务,会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演,香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务,豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店,由著名酒评家定期举办试酒会和雪
49、茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine&Cigar Club举行试酒大会,特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴,按照世界最优质的设施及服务标准为业主服务的8大顶级会所，满足富人从出行、宴请、品味生活(艺术收藏、品酒)、艺术教育等方面的私享需求,71,贝沙湾住客的慈善舞会：享用贝沙湾Sky Club和Dream Car Club的服务，他将首先被贝沙湾劳斯莱斯接载往香港国际私人飞机停机坪,然后乘坐贝沙湾私人飞机前往上海，出席由Shanghai Tatler主办的慈善舞会：实现了效
50、率、私享、艺术生活的统一,借鉴七：圈层私享服务，构建独一无二的品质,突破常规的展示、体验式营销，通过微型电视剧将贝沙湾不同的生活场景及人物活动展示给客户，创造出超越一般的营销效果,贝沙湾Bel-Air No.8 获得2007年度“HKMA/TVB杰出市场策划奖”金奖。评语为：充分显示如何利用有效的市场定位手法，成功创建品牌。整个市场策略非常完整，亦能贯彻实行。,貝沙湾的影像迷宮：广告片堪称经典，轰炸式播放，称为网友下载的热门。广告以法国南部为名，凸显身处香港也可以拥有欧洲的生活享受。以法国来制造高尚格调的意图相当明显。而“豪宅新典范”的绰头显示楼盘的销售对象，不是普通市民，而是有身分地位的有钱
