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1、,永旺梦乐城 调研报告 2014.04.29,目 录,一、商圈介绍二、商圈目前的状况三、项目经济指标四、项目交通状况五、项目目标客户群六、项目概况（一）业态布局（二）动线分析（三）楼层介绍（四）项目租金分析（五）特色品牌介绍（六）公共设施亮点七、小结,1.永旺梦乐城靠近的越溪镇商业基础设施还相当落后，缺乏有效市场管理及规划，商业布局不合理、多存在自成商业，项目五公里范围内南苏州生活广场已运营四年，经营情况一般。吴江地区消费潜力巨大，但目前仍以商业街或其他街铺形式存在，仅有的正翔广场辐射力有限。2.目前周边现有商业体对周边区域的辐射能力非常差。3.现在的商圈状况下，商业项目包括业态、运营能力等在
2、内的综合水平是决定商业辐射能力的关键因素。,一、商圈介绍,永旺梦乐城位于苏州市市政府规划的滨湖新城吴中区路段（友新路与绕城高速交汇处），周边除了苏州湾湿地公园，主要为友新工业园区，住宅项目及相关配套正在紧密施工过程中，苏震桃公路更多的是过往车辆及长途车辆。,二、商圈目前的状况,永旺梦乐城购物中心位于苏震桃公路与天鹅荡路交界处，占地面积172亩，总建筑面积15.4万平方米，其中，商业面积11.2万平方米。除永旺超市外，购物中心还引进乐天影院、亚惠美食广场、永旺幻想以及150家品牌入驻，打造集购物、休闲、美食于一体的大型购物中心，成为东太湖苏州滨湖新城中高端商业中心。购物中心共分四层，其中，地上三
3、层建筑面积11.2万平方米，将建成集大型购物中心、休闲娱乐、餐饮服务为一体的商业中心；地下一层建筑面积约3.7万平方米，停车位数量在3100。永旺梦乐城购物中心定位为郊外型购物中心，其特点为“2核1街”模式，即在购物中心两侧配备两个以上的主力店，中间由一条专卖店街道连接。项目已于2014年4月25日开业。,二、项目经济指标,开发商介绍 永旺梦乐城(中国)商业管理有限公司，简称：永旺梦乐城(中国)，由日本永旺梦乐城株式会社独资投资，以大规模占地面积开发购物中心和租赁商业设施为主营业务的独资企业，已于2008年3月14日在北京正式成立。永旺梦乐城所开发的购物中心，是将分布在两端的两个以上的核心店铺
4、通过一条专卖店街连接起来而形成的“两核一街”形式的购物中心。永旺梦乐城是日本最大的零售业集团永旺集团的核心企业，引领着日本购物中心的开发事业。永旺梦乐城以“顾客第一”为基本理念，通过建设购物中心努力为人们创造丰富的生活，为地区经济的振兴，提高地区永旺梦乐城中国将积极的发挥源自零售业的购物中心专业运营商之强项，将具备前瞻性的开发能力和对承租商的招揽力等长期以来培养、积累起来的特有技能和经验最大限度地加以发挥。永旺梦乐城中国将通过充满“惊喜、感动、欢悦”的“炫亮的城市建设”，向中国的顾客、地区、社会提供前所未有的价值和魅力。视地区社会为“合作伙伴”，努力促使该地区的顾客在提升生活文化水平方面积极进
5、行信息交流，将“地区特色”从经营中反映出来。在经营中贯彻顾客的多样化生活需求，提供更好的商品和服务以及更舒适、便捷的设施。同时，我们还为社区人士提供聚集的场所，提供教育场地和创造信息交流的机会，以此为当地生活文化的提高作出贡献。,吴中永旺梦乐城,园区永旺梦乐城,天津永旺梦乐城,交通：吴中区友新高架、天鹅荡路交叉口西北角，处于吴中区与吴江区两区交界处。周边有友新路，沪常高速等交通动线。往北车行5公里，可到吴江滨湖新城及老城区，往南车行5公里可到吴中越溪及石湖板块。目前公交线路只有93路及626路。公共交通不太方便，为了弥补这一弱项，项目开通有多达6条免费购物班车线路。分别连接吴江，越溪，石湖，以
6、及地铁口。,配套：周边无办公写字楼，几乎无商业住宅，消费客群只要为吴江及吴中区有私家车一族。高的车位配比也是其一大特色。,四、项目交通状况,永旺班车线路,五、项目目标客户群,此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比,梦乐城的主要目标客户群体为2040岁有孩子的家庭，分析认为核心客户群分布在三大区域，分别是吴江北部居民、越溪居民、友新路附近居民。虽然这三大区域离梦乐城的距离分别达到4公里、4.5公里和3公里，但是汽车的普及及公交线路延伸很好的解决了客户的出行问题，梦乐城自身开出的免费班车（吴江两条线、吴中四条线）在做好广告宣传的同时，亦方便了顾客出行。,六、项目概况,（一）业态分布,1F,2F,3F
7、,儿童娱乐,美食广场,童用、男装、杂货,休闲娱乐,JUSCO超市,电影院,（二）动线分析,永旺梦乐城吴中店的动线整体呈“中”字形，利用四个中庭把项目整体进行了有机的贯穿连接，主通道宽度达到7米，不但使得行人走在中间相对显得舒适，而且有利于做一些公共设施的陈列。,（三）、楼层介绍,代表品牌：星巴克、汉堡王、新石器、汉拿山、萨莉亚、优衣库、拉夏贝尔、FLAXUS TOKYO、綾致等,代表品牌：特力屋、ADIDAS、NIKE、NEWBALANCE、巴蜀传香、石锅鱼香、首选造型、礼安药房等（餐饮部分除了炎炎烤肉已经开业外，其余还在围挡装修中）,代表品牌：乐天影院、大鲁阁保龄球馆、永旺莫莉幻想儿童乐园、
8、亚惠美食广场、爱婴岛、HELLO KITTY生活馆（尚未开业）、KIDS LAND,（四）、项目租金分析,租金调研，遇到一定的阻力，或者出于保密的需要、或者确实不、或者故意不说，根据走访调研的情况大致预估为一楼5元/天左右，二楼4元/天左右，三楼3元/天，管理费在40元/月，有弹性。具体租金情况见附表。,（五）、特色品牌介绍,一）,永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司成立于2007年9月24日，是日本永旺幻想集团旗下的全资子公司。2008年在北京市昌平区北清路开设了第一家店铺莫莉幻想北京国际商城店。现已在北京、天津、河北、广东、辽宁、吉林、安徽、江苏、浙江等地开设了35家店铺（截止到2014年1月
9、1日）。莫莉幻想主要面向12岁以下儿童和家人开设室内儿童游乐园，以森林和家人交流为主题，向儿童和家长们提供寓教于乐、寓乐于学、安全放心、尽情游乐的场所。莫莉幻想吴中店为苏州首家店，面积约在1200，位于三楼。第二家邻瑞广场店目前正在装修之中。,二）,THE GREEN PARTY隶属于凯蓝旗下新品牌，主营中高端精美家居饰品。凯蓝品牌管理有限公司旗下品牌有：LNO品牌、兰诺(lano)金典品牌、伶俐(lenle)品牌，公司以独特的文化底蕴酝酿出高端、中端、大众这三类饰品品牌，满足不同消费层次的需求，产品分类为9大类：发饰品类、毛绒类、首饰品类、钟表类、生活用品类、手机附件类化妆工具类、礼品类、季
10、节性产品类别。THE GREEN PARTY全国目前四家店，永旺店为苏州首家店，面积160，位于一楼。,三）,达芙妮国际控股有限公司原名为永恩国际集团有限公司，创建于1990年，预见于中国优质鞋类市场具庞大潜力，该集团创立自有品牌“达芙妮”，制造及销售女装鞋类，成为中国最成功之国内品牌之一，自1996年以来连续多年获颁赠最畅销国内产品之荣衔。现时，“达芙妮”分为“D28”及“D18”两大系列，目标顾客分别为20至45岁及15至30岁之女性。达芙妮女性生活馆为苏州首家店，与三立欧公司的合作推出的HELLO KITTY系列，对那写年轻时尚女性多了一份可爱的选择。该馆面积360，位于一楼。,品牌起源
11、地及创始年：北京，2013营业类型：直营目标客群：大众客单价：60-70品类：烤鱼在苏州店数：1家标准店面积:300-500平方米左右扩店计划:苏州园区永旺有1家店计划,小城渔家烤鱼品牌创建于2013年，隶属于国内知名连锁餐饮集团-汉拿山集团，第一家店2013年在北京开业，是以经营重庆风味考位为主的连锁餐厅。小城渔家品牌烤鱼，号称以精选无公害饲养鱼，主要经营鱼种有鲶鱼，黑鱼，草鱼，清江鱼等常见鱼种。独创一套烤鱼工序，烤制新派烤鱼。目前，苏州首家店（吴中永旺店）已开业，开业8折优惠。,四）,品牌起源地及创始年：广州，2013营业类型：直营，加盟目标客群：大众客单价：30左右品类：甜品在苏州店数：
12、4家标准店面积:60-100平方米左右扩店计划:吴江有1-2家拓展计划（已深入接触）,酒窝甜品是由国内餐饮投资公司（小肥羊：2013年全资售予著名餐饮集团百胜集团）筹建。专注于顶级港式甜品的研制和创造酒窝式新的生活方式。品牌运营管理交由广州九龙玖餐饮管理有限公司负责。为了加快网点覆盖，该品牌2013年1月启动连锁加盟，相继在北京、上海、广州、深圳、成都、郑州、苏州等国内一二线城市初步完成90多家网点。在国际市场，已经在马来西亚新山、美国加利福尼亚州等地开设加盟店。目前苏州已开4家。,五）,品牌起源地及创始年：大连，1992营业类型：直营目标客群：大众客单价：30-40品类：美食广场在苏州店数：
13、1家标准店面积:2000平方米左右扩店计划:园区永旺有一家计划,亚惠企业创立于1992年10月，是中国从事餐饮服务业的专业公司，在2004年被商务部列为中国餐饮百强企业。到2006年为止，旗下共拥有“亚惠美食”、“亚惠美食广场”、“欧米奇咖啡”、“百乐汇餐饮”、“群惠餐饮”和“乐翻小镇”、“甜甜圈”七个自主创立的餐饮品牌，共计近100多家直营分店，分布在北京、天津、上海和大连四地。目前，该品牌长期与永旺合作，已于苏州吴中永旺梦乐城开业。,六）,品牌名：OOXOO介 绍：新加坡潮牌品牌店，OOXOO潮汇店遍布全国一二线城市，目标消费群体主要为追求潮流的年轻男女。OOXOO旗下有木村井泓1、吉田耀
14、司1、K-3、Dsmosis、Isbit等国际潮流时尚品牌。目前为苏州首店，面积大概150，位于二楼。,七）,台湾运动品牌，台湾唯一大型且合法取得使用執照之连锁棒球垒球练习场。为四級棒球训练场所，提供国家级代表队使用。大鲁阁保龄球馆苏州永旺店为大陆首家店，也是苏州首家专业的儿童保龄球馆，经营面积大约2000，位于三楼。,八）,TYAKASHA塔卡沙是一个新锐原创设计品牌，代表勇敢，追逐理想，敢于挑战冒险，创造，年轻，或者简单的享受生活，轻松简单的快乐。TYAKASHA塔卡沙风格天马行空，色彩，玩味，有趣。TYAKASHA塔卡沙每个作品都活蹦乱跳，轻松搞怪，逗趣生活，就和它的“爸爸”创始人兼设计
15、师童云一样。2005年童云创建TYAKASHA塔卡沙品牌时，将童云首字母的缩写TY+AKASHA组合成品牌名称，而AKASHA则是埃及女神的名字。目前为苏州首店，面积约60，位于二楼。,九）,（六）、公共设施亮点,一）洗手间,永旺不但在每一层都设置了洗手间，而且洗手间颜色都很靓丽，非常便于寻找，同时，在洗手间边上还设置了沙发供客人休息，更难能可贵的是还设置了儿童洗手间，这在整个苏州市场还是第一次；洗手间边上吸烟室的设置便利了广大烟民的需求，非常人性化。,二）母婴室,永旺在每个楼层均设置了母婴室，以方便于年妈妈休息哺乳。在目前购物中心均走向家庭化消费的情况下，设置母婴哺乳室已成为各大购物中心的共
16、识，但是愿意牺牲这么大面积、每层都设置，而且每天有专人定时维护就太难能可贵了，从中可见永旺管理水平之精之细。,三）公共休息区,永旺不仅在四个中庭和主通道设置了造型各异的沙发和凳子供客人休息，同时还在其超市二楼和三楼部分安置了座椅，日系的精细服务确实让人惊叹，同时，也给我们很大的提示，购物中心不仅仅是开店收租金如此简单，我们必须考虑到后期对客的精心服务，这个才是购物中心的生存之道。,七、小结,整体而言，永旺梦乐城给人的感觉是惊喜，虽然周边社区、写字楼、商圈寥廖，但是凭借着永旺独到的开发经营能力、对承租商的长期培养，还是吸引了大批优质商家的入驻，特别是一些首次进入苏州市场、甚至是首次进入大陆市场的
17、品牌，给其增色不少；梦乐城不管是硬件设施、软件管理及招商的品牌角度而言，给人不少震撼，虽然满铺率只有80%，二楼大多数的特色餐饮还未进入营业，一楼部分零售品牌尚在装修过程中，部分品牌也是应急之选，但是其特有的超市、首次进入苏州的品牌均给客人一份意外地惊喜；自有班车的穿梭运行，输送的客人不是很多，但是广告效应绝对不可忽视；公共设施的完备，使得客人在购物之余可以加以小憩，备显人文关怀，吸烟室的设立，满足了烟客吞云吐雾的快感；3100个停车位让自驾一族及家庭出行不再因一车位难求而烦恼；儿童品牌、品类的丰富，极大的吸引了家庭单位的消费。总之，从开业的短短几天看来，永旺梦乐城无疑是成功的，人气的旺盛是最好的说明，更重要的是我们应该从中得到启示：购物中心原来可以这样做！,谢 谢！,
