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1、目录一、项目情况（一）项目名称（二）项目类别（三）项目业主单位（四）项目拟建地点（五）项目建设规模及预计总投资额（六）项目合作方式（七）项目建设年限二、项目建设的可行性和条件（一）项目建设的可行性分析1、项目所在地城市基本概况和经济发展状况2、项目现状 3、项目建设的可行性分析（二）项目建设条件分析1、选址地点分析2、土地供给情况分析3、城市道路、水、电、气等周边市政基础设施配套情况4、交通条件5、用地项目规划条件三、项目建设规模详情（一）建设内容（二）项目建设进度计划（三）项目前期进度情况四、投资估算及资金筹措（一）投资估算1、建设投资估算2、流动资金估算3、投资估算表（二）资金筹措1、自筹
2、资金2、其他来源五、效益分析（一）经济效益1、销售收入估算2、成本费用估算3、利润与税收分析4、投资回收期5、投资利润率（二）社会效益六、优惠政策七、结论八、对投资人的要求九、附件十、项目招商联系单位、联系人、联系电话贵州西部建材城商业综合体项目建议书一、 项目概况1、项目名称：贵州西部建材城商业综合体项目2、项目类别：商业综合体3、项目业主单位：4、项目拟建地点：花溪区石板镇5、项目建设规模：600亩，105万方 预计投资额：71亿元6、项目合作方式：BT模式7、项目建设年限：2013年6月2016年12月，约3年二、 项目建设可行性和条件（一）项目建设的可行性分析1、项目所在地城市基本概况
3、和经济发展状况：本项目位于花溪区石板镇合朋村，坐落于贵阳市政府的“大贵阳战略规划三大物流基地之一-金石产业园内”金石产业园是贵阳市振兴工业经济、重点规划建设的工业园区之一。园区规划面积19.98平方公里，包括石材深加工、钢材及五金机电加工销售、农副产品物流、石文化观赏等产业板块。预计可形成年产2050万平方米中高端石材板材和100万件以上石材工艺品的生产规模。由于绿色建材、家居市场的发展基本取决于房地产行业，所以有必要先分析贵阳房地产行业的发展情况。 2009年1-6月份，贵阳市房屋销售价格同比上涨3，其中，二手房销售价格同比上涨0.6。上半年贵阳市房地产市场价格基本保持平稳趋势，销售成交量持
4、续回升，上涨幅度基本维持在3左右。分月来看，1月份上涨3.2、2月份上涨2.8、3月份上涨3，4至6月份分别上涨3.1、2.9和3。上半年贵阳市新建商品住宅价格同比上涨3.1。按房屋类型分，经济适用房同比上涨1.8；商品住宅同比上涨3.5。在商品住宅中，普通住宅同比上涨3.8，其中，多层住宅同比上涨3.2，高层住宅同比上涨3.8。高档住宅销售价格同比上涨2.6，其中，别墅销售价格同比上涨4.3，高档公寓上涨1.1。按套型分，90平方米及以下套型销售价格同比上涨1.5。非住宅销售价格同比上涨4，其中，办公楼销售价格同比上涨1.4；商业营业用房价格同比上涨4.8，其他用房销售价格与上年同期价格持平
5、。二手房销售价格同比上涨0.6，在二手房销售价格中，普通住宅价格同比上涨0.5，其中，多层住宅价格上涨0.2，高层住宅价格同比上涨0.1。基于贵阳市房地产市场的特殊性，国际金融危机对贵阳市房地产市场会产生一定的影响，但不会引发贵阳市房地产市场格局发生大的变化。与全国房屋销售价格相比，上半年贵阳市房屋销售价格涨幅均高于全国总水平，与全国其它城市相比，在西部12城市中城市相比排在4-6位左右，居于较高位次，在全国70个大中城市中，位居6-10位左右。 2009年1-11月，贵阳市房地产开发累计完成投资186.99亿元，同比增长21.7。从投资的构成看，住宅完成投资123.53亿元，同比增长43.1
6、；商业营业用房投资12.52亿元，同比增长34.3；办公楼投资4.65亿元，增长同比68%。统计数据显示，商品房竣工、销售面积大幅增长。1-11月，商品房竣工面积610.31万平方米，同比增长2.2倍，其中，住宅竣工面积531.86万平方米，同比增长2.4倍。经济适用住房竣工面积126.85万平方米，同比增长2.6倍。1-11月，贵阳市累计销售商品房754.81万平方米，同比增长99.5，环比上升27.4个百分点，其中，住宅销售继续保持快速增长势头，累计实现销售704.02万平方米，同比增长95.8。2009年以来，贵阳市各在售楼盘房价均出现不同幅度上涨，波动幅度基本上都超过10%。1月份，全
7、市商品住宅均价为3315元/平方米，到11月份已涨到4094元/平方米。两城区住宅均价也从1月份的4568元/平方米上涨到5010元/平方米。两城区位置较好的地段，单价在6000元/平方米以上的楼盘比比皆是，甚至中心区一些主要在售楼盘的价格都已突破8000元/平方米。 “十五”期间，我国开始全面建设小康社会，城镇化进程将加快，住宅与房地产业也面临着搞好结构调整、提升产业素质、实现结构优化升级的有史以来最好的发展机遇。随着我国现代化建设的加快，城市化进程也将加快步伐，国家建设部预计未来10年，我国城镇人口将增加到6亿多。新增人口需要购买住房，原有的人员需要增加居住面积，再加上旧城改造等因素，全国
8、城镇将新增住房6570亿平方米。根据经济发达国家的经验，人均GDP达到8000美元时，将出现住房增长的高潮期，我国人均住房面积会达到3035平方米。目前，贵阳市的人均居住面积才17平方米多一点，可见我国房地产市场潜力很大、前景很好，预计我国的房地产业尤其是住宅建设今后20年将保持兴旺。有专家从城市化发展、按低速提高居住水平、住房折旧拆除重建等三方面来预测，21世纪的前20年，平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米。而2000年我国住宅新开工面积仅为2.3亿平方米，差距很大。虽然短期已出理投资过热现象，但这意味着21世纪的前20年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续快速发展，继续成
9、为国民经济的增长点和消费热点。 房地产业的发展，不但改善了群众生活，推动了城市化进程，而且拉动了建材、建筑、装饰、物业管理等多项产业，促进产业机构的调整，促进了就业。所以在我国目前经济发展阶段，住房是比汽车更好的经济拉动器，政府对房地产业还会采取扶持政策。 2、项目现状本地块一大优势是基本为农业平整用地，拆迁量不大。地块较为规整。3项目可行性分析贵阳市建材、家居装饰用品市场都是地域性市场，尚没有形成一个立足区域、辐射周边的中心市场。贵阳市现在比较大型的家装建材市场为：贵阳市贵久建材市场（体育馆）、红星美凯龙富源美家居精品馆、居然之家家居市场、贵州西南国际家居装饰博览城、中新建材市场、贵阳家居装
10、修市场（针织厂）、浙江商贸城。目前贵阳市的建材家居市场较分散，且位于老城区。由于贵阳城市化进程的高速发展，传统的老市场在交通、物流上受到的制约非常大，根据贵阳市政府2011年上半年颁布的贵阳市缓解中心城区交通拥堵措施（征求意见稿）中所述：“加快中心城区的产业结构调整，优化布局。用一至三年时间在环城高速附近规划建设一批物流中心和专业市场，加快对老城区五里冲、体育馆、罗汉营等处影响交通畅通的批发市场实施搬迁。（1） 建材行业整体运行状况良好，主要的子行业为五金、玻璃、陶瓷等。（2）对玻璃行业形势判断：供过于求的局面长期存在，产品价格、行业盈利水平将长期低位运行，行业发展前景并良好好。（3）对建筑卫
11、生陶瓷行业形势判断：机会主要存在于高档产品、西部地区、产品出口之中；在过去两年我国房地产行业的发展速度较快，使其对建筑卫生陶瓷产品的需求量不断的增长。此行业长久不衰。（二） 项目建设条件分析1、选址地点分析贵阳金石产业园作为贵阳市十大生态产业园区之一，位于花溪区石板镇，被列为2011年贵州省重大工程和重点项目，是市委、市政府竭力打造的民营经济百亿园区。总规划面积19.98平方公里，经过两年的建设，初步建成石材、农产品物流、轮胎（润滑油）综合集散区、废旧汽车拆卸、钢材及五金机电、二手车及相关产业、石文化观赏等几大产业板块，入驻各类大中型企业100多家，经营户约3000余家，今年园区经济规模达11
12、0亿元，实现财政总收入7000万元，带动就业万余人。经济效益、社会效益日渐凸显。 农产品物流板块：花溪农产品物流园项目占地900亩，总投资人民币15亿元，规划定位为西南地区建设规模最大、设施最好、配套最完善、交易方式最先进的农产品批发集散平台。一期项目果蔬批发市场已于2011年10月28日顺利开业运营，顺利承接贵阳市原五里冲农副产品批发市场的经营业态，经营面积扩展至3倍，果蔬交易品种1000余种，入驻商户2000余户，日均交易额1500万元，日均交易量4000吨，今年交易量将达120万吨，交易总额50亿元，现经营正常，业户稳定，管理规范、供应充裕。石材建材板块：由贵州金石联创工业地产投资发展有
13、限公司、贵州大商汇地产开发有限公司、贵州西部建材城开发有限公司和贵州金石亿隆置业有限公司投资建设，是以石材加工、石雕展示、家居建材、仓储物流等为一体的大型综合性物流园区，拟投资80亿元人民币，总建设规模280万平方米。开发石材品种112个，其中83个品种取材于贵州本省石材，为国家大剧院、南明河沿岸景观工程、凯宾斯基、王子酒店等提供了优质石材。同时拥有贵阳市唯一一家石材板材加工企业，现石材交易量占全市的70%以上。全面建成后可年产石材2000万平方米，工艺品100万件。钢材及五金机电板块：由合朋村集体企业贵阳市合朋经济开发有限公司和红太阳商贸城开发有限公司开发建设，项目规划占地1000余亩，总投
14、资16亿元人民币，集钢材加工销售、五金机电销售为一体，已建成生产经营场所30万平方米，入驻商户500余户，且该板块拥有贵州省唯一具有加工生产3620mm大口径螺旋钢管资质的企业，填补了省内空白。二手车及相关产业板块：市场规划用地600亩，总投资5.25亿元，一期14万平米市场已建成开业，创造就业岗位3000余个，顺利完成了花溪大道大部分二手车、商用车经营户的搬迁安置任务。目前入驻二手车经营户576户，二手车经营公司90余家，国内主流商用车品牌专营店已建和在建43余户。于2012年7月通过贵州省商务厅、贵阳市商务局的正式验收工作，是一个集二手车、商用车、重型卡车配件、汽车综合性能检测、仓储物流、
15、汽车维修整备、配套综合服务等项目为一体的大型汽车综合市场。同时，已建成轮胎（润滑油）经营场所5万平方米，吸引20个年销售规模在1亿元以上的品牌代理商入驻，成为西南唯一一家轮胎（润滑油）集散综合区。石文化观赏板块：以石文化为主题的镇山石文化园，规划占地500亩，总投资1.35亿元人民币，其中，观赏石和玉石观赏销售项目初步建成，部分珍稀植物已引入园区种植。园区利用贵阳市各种有利平台，鼓励和支持各市（州、地）石材资源丰富的地区和企业参与建设，参与投资，实现资源整合利益共享，形成经济共同体，发挥贵阳市“火车头”、“发动机”的作用。现在，园区内已汇聚了来自国内外的近千家先进企业，南来北往的商客络绎不绝，
16、准备在这里开始第二次创业，追逐石材带来的新一轮财富。到“十二五”末，作为以石材加工业为主的金石产业园将通过再培育2至3个大型石材加工组团，大力推进贵州石材品牌的塑造，创造在国内叫得响的贵州石材自主品牌，实现相关产业生产销售收入突破300亿元，总产值达到500亿元，当地居民人均收入达到2万元。贵州石材产业将会以园区为载体，产品做支撑，市场是目标，推动石材文化元素、市场机制与产品开发的结合，努力实现跨越发展。贵阳金石产业园现已完成总投资近80亿元，入驻企业达3000多家。随着越来越多企业的入驻，园区对物流服务的需求日益增长。针对园区现有物流运力滞后的“瓶颈”，市工业和服务业重大项目第四服务工作队积
17、极协调，促成西南地区首家无轨货运火车站落户园区。在成都铁路局的大力支持下，仅用7天时间，该项目就完成了初步洽谈、批复、落地选址等工作。成都铁路局贵阳金石产业园无轨站是西南首家无轨货运火车站，占地仅20亩，年吞吐量可达400万吨以上。无轨货运火车站项目选址于花溪区石板镇金石产业园区的合羊路与金石大道交汇处。目前，项目各项工作正有序推进。2、土地供给情况分析本项目拟选址地点在花溪区石板镇合朋村，在金石产业园规划核心区范围内，项目土地均为低丘缓坡地形。3、城市道路、水、电、气等周边市政基础设施配套情况本项目选址紧靠新中广线及贵安大道两侧，交通便利，水、电、通讯等市政基础设施均已完善。4、交通条件本项
18、目地块靠近花溪农产品物流园、及合朋钢材市场、合朋二手车市场、合朋汽配城和大商汇石材城等，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集，包括211、212、43、小公交等；而经由贵阳火车站通过小河经济开发区及花溪大道43等线路，不仅方便地连接了本地块小河其他区域、也包括了贵阳火车站等重要的交通、商业集中区域。连接本项目的还有环城高速、花溪花儿高速、南环线多个线路。由本地块开车10分钟左右即可到达花溪车站、车行25分钟之内即可至贵阳市市区。5、用地项目规划条件该项目规划用地600亩，105万平米，容积率2.4，建筑密度46%， 绿化率37%。三、 项目建设详情序号
19、项目名称建设规模预计投资额1贵州西部建材城105万方71亿元（二）项目建设进度计划本项目总体规划建设内容计划在约三年内即2013年6月-2016年12月年完成，具体组织实施进度如下：本项目建设期为三年，具体安排如下：1、一期阶段2013年5月2014年2月，为项目前期准备阶段。初步设计、施工图等文件的编制、上报和审批等项目前期工作，以及前期筹备（征地、拆迁、迁坟、基础开挖等）。2、二期阶段2014年3月2016年1月，为项目建（构）筑物施工及土建施工，主要任务为：完成基础设施建设工作；完成项目主体工程建设；（3）完成项目配套、招商推介及公用工程等辅助设施建设；（4）全面完成项目手续办理及开发等
20、工作。四、投资估算及资金筹措投资估算 本项目总投资70亿元，如下表所示：投资估算表面积单方成本投资总金额备注平方米元/平方米元一土地成本1土地出让金1,431,900.00 450.5645,070,95030万元/亩2房屋征收85,500.00 1200102,600,000土地成本小计747,670,950二建安成本含结构、外立面、安装、绿化、总图管网、园区道路配套土建安装工程费2,703,750.00 17004,596,375,000土建安装工程费小计三税费(一)市政配套费根据政策申请减免(二)地产税收、政府性收费2,147,850.00 5001,073,925,000按万元估算政府
21、收费小计直接投资合计6,417,970,950四财务费用金额利率按建设期五年计算500,000,000.00 17%425,000,000五管理费用102,644,564（二三四）1.5六销售费用112,762,125按销售额的2.54%计七开发间接费用小计(五六七项和)640,406,689八建设期土地使用税1,431,900.00 521,478,500投资总计7,079,856,139 资金筹措计划1、资金投入计划及资金需求本项目的启动资金为 7亿元，资金来源主要通过股东自行途径解决，财务压力很小。各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。五、 效益分析（一）定性分析
22、对本项目存在的市场风险和政策风险分别进行分析。（二）定量分析1、敏感性分析现针对本项目的投资成本变动和租售价格变动做敏感性分析，发现在投资增加10或收入减少10的情况下，本项目的内部收益率仍能达到10以上，可见本项目的抗风险能力很强。 2、销售型项目盈亏平衡点分析1） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)2） 保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率S：表示
23、单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率3）社会效益 一是调整商户，将优秀的商户组织起来，适应先进的经营管理，向超市化经营转型。 二是全面提升商户的经营品位，培育经营特色。 三是利用摊位制市场已经形成的市场氛围，将其改造成专业化、复合型业态大餐包。建成集精品店、专营店、批发店、专卖店、名牌厂家经销店等特色店于一体的混合型业态。 四是通过为商户提供信息、结算、储存、配送、运输等服务，对场内经营与管理进行整体策划，在服务过程中引导商户按照市场规则有序开展经营活动，提高市场经营管理水平。 专业化市场（建材一条街、城）是未来建材市场经营业态的重要组成部分。发挥建材一条街、城“大、特、全”优势，完善
24、其业态特色，可以与超市和摊位制市场三分天下。但目前贵阳专业化建材市场的发育还不够成熟，建材一条街、城的经营方式仍以摊位制、门店式分散经营和粗放式管理为主，市场环境仍需进一步改善，经营管理水平需快速提升。 随着建材市场对外开放，贵阳建材市场仍然是各大企投资的目标。外企发展战略将在巩固已有的竞争优势基础上快速提高，并且逐步向三级、四级市场进攻；建材市场竞争激烈，优胜劣汰两级分化日益明显，市场呈现新的竞争格局；多业态互动与互补共融发展，尤其摊位制市场急剧裂变向多级转型，连锁超市业态活力明显；随着市场空间密度加大，建材市场选址成为企业竞争胜负的前提，市场网点开发越来越趋于理性化、科学化。商品结构发生变
25、化，消费者环保意识提高，对进口商品和科技含量高的商品需求量增加；竞争趋于高层次取向，单一价格向全方位系统化、低成本竞争转型，企业更加注重战略协作与资源整合；实施信息化管理，运用计算机技术对经营活动进行全方位系统管理；突破物流配送瓶颈，企业更加注重降低物流成本和提高配送效率，外包物流成为必然。综上所述，建材市场已经进入了大调整、大转型的时期，随着市场环境的变化，企业必须强化业态战略意识，在做大基础上做强，在规模基础上做规范六、优惠政策享受省人民政府关于加快产业园区发展的意见（黔府发201017号）及花溪区招商引资优惠政策七、结论本项目发展以建材市场为核心同时尚餐饮、休闲娱乐、的商业物业105万m
26、2。本项目的财务指标如下：容积率：2.4，项目总投资70亿元，启动资金：7亿，资金安排：仓储建设，在经济上是可行的，开发风险基本可控，物业升值潜力巨大，对我司品牌树立上有巨大的推动作用，建议投资开发。1、由于房地产的发展长期看好，建设“绿色建材交易平台“是一项有较好收益的投资。 2、贵阳市的经济发展水平、地理位置、基础设施等条件比较好，城市化进程有完善的规划，居民消费水平相对较高，有比较好的市场需求。 3、该项目已得到其他城市发展的基本认同，大大增强该项目的抗风险能力和成功的可能性，该项目一定能推动当地经济发展，可创造良好的经济效益和社会效益。 4、贵州西部建材城有限公司的投资者依托贵州泉州商
27、会的平台，储备了一批管理人才，积累了大量的客户资源，具备了公司持续发展的条件。项目直接创造近10000个就业岗位。间接带动其它相关产业的发展，社会效益不可估量。随着项目的发展，将成为贵州省重要的农业科技企业，成为城市、农村发展商品经济不可缺少的重要纽带和该地区农民增收和增加就业机会的重要途径。5、本项目基础条件具备，市场前景广阔，经济效益和社会效益良好，具有一定的抗风险能力，加上企业不断引进国际先进管理经验和技术，重视技术创新、提高企业科技含量、发挥后发优势，提高企业竟争能力，该项目具有一定的可行性。 八、对投资人的要求1、具有较强资金实力2、具有城市综合体开发项目投资意愿3、具有相关投资案例
28、4、需有在花溪区石板镇完成公司注册九、附件十、项目招商联系单位、联系人、联系电话花溪区石板镇人民政府 曾志云 15085996616贵州西部建材城商业综合体项目推介资料项目名称：贵州西部建材城商业综合体项目推介类型：城市综合体项目建设性质：新建项目业主单位：合作方式：BT模式项目现状：贵阳金石产业园规划面积19.98平方公里，遵循工业化、产业化、城镇化的思路，园区建设将按照城市总体规划要求，形成工业推动物流，物流促进工业的发展态势。目前，园区由石材深加工、钢材及五金机电加工销售、二手车及相关汽车项目、农副产品物流几部分组成，其中石材生产加工区已于2010年11月12号开工建设，生产加工区将于1
29、1年6月30号先期完成12万平方米厂房建设，石材及钢材、五金机电、二手车市场已陆续开工建设。石板农产品物流功能区将于今年9月前建成投入运营。项目建设内容：本项目发展以建材市场为核心同时尚餐饮、休闲娱乐、的商业物业105万m2。本项目的财务指标如下：容积率：2.4，项目总投资70亿元，启动资金：7亿财务指标分析：1 现针对本项目的投资成本变动和租售价格变动做敏感性分析，发现在投资增加10或收入减少10的情况下，本项目的内部收益率仍能达到10以上，可见本项目的抗风险能力很强。 2、销售型项目盈亏平衡点分析3） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)4） 保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示单位投资额R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率优惠政策及扶持条件：享受省人民政府关于加快产业园区发展的意见（黔府发201017号）及花溪区招商引资优惠政策
