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1、,本文仅供客户内部使用，版权归武汉思源经纪所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：武汉汉阳造地产开发有限公司,2011年9月3日,观澜国际项目整体营销报告,区域价值解析,项目本体分析,目录框架,区域竞案分析,客户深度研究,营销执行,常规通路,1,2,3,补充策略,服务配套策略,4,价格策略,区域价值解析,四新生态新城东起长江干堤，西至龙阳大道，北起墨水湖南岸，南至中环线所围范围，包括博览中心核心区和四新居住片区，土地面积17.43平方公里。自然生态资源得天独厚，坐拥龙阳湖、墨水湖、南太子湖、三角湖等四座自然湖泊，水域面积达8.5平方
2、公里。四新地区依托“生产性服务中心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道，形成“双轴双心结构”。,四新国际生态居住区、引领武汉地产未来十年,四新片区政府规划,地铁3、6号线一期工程起点位于武汉新技术开发区的三角湖，过体育中心，穿越南太子湖，沿江城大道北行，过博览中心，走鹦鹉大道至钟家村，穿越汉江后到汉口，沿金山大道至终点假日广场。M3线路全长约28公里M6线路全长约32.883公里，前期工作已经开始进行。,地铁交通为本项目带来利好,地铁将把四新宜居的特质发挥得更彻底。,四新片区重大市政工程,汉阳区域地产研究,汉阳楼市按区域可分为汉阳中心区、四新、沌口板块。对于汉阳中心城市来说,由
3、于世茂锦绣长江,华润中央公园,新长江香榭琴台等高档项目的带动,再加上供应量有限,汉阳中心区楼市一直比较活跃.近年汉阳钟家村商圈以及王家湾的齐齐发力使得汉阳在2011年格外引人瞩目.四新板块是未来汉阳生态居住新城,汉阳房地产发展格局,随着金地、绿地、万科、朗诗等地产巨头入驻，武汉国际博览中心雄姿初现，四新新城开始走向靓丽的宜居之城。新区的不断发展，四新作为武汉城市副中心的地位不断强化，以前“矮人一头”的四新新区，很快将后来居上。汉阳成熟中心位置价格在9000-13000元/目前，四新区域内在售楼盘众多，平均销售价格在8000元左右.,相于对汉阳其它区域，四新板块是明显的市场“价格洼地”，发展潜力
4、巨大。,汉阳房地产格局现状,汉阳区域在售楼盘情况,汉阳主城区不同面积住宅销售情况,汉阳区商品住宅成交面积集中在90-120,占到同期全市总成交量的35%,90平方米以下的户型占到同期总成交量的20%,120-140占成交比例的30%,140以上占到15%,从各类户型成交面积段来看,90-120是市场上销售最为看好的产品。所占比例达到55%左右。而90左右按照整个市场需求来看,是鉴于90-120最紧俏产品 目前市场上90平米左右的户型大部分为二房,为首次置业客群较多,而90平方米三房在区域市场上较为稀缺.,90左右二房为市场旺销，90左右三房基本为市场空白,汉阳商品住宅发展特征研究,汉阳的土地资
5、源丰富,但该区房价市场的最大局限 在于该区域消费群主要集中在汉阳本地区域,其购买力有限,而其它区域群体对汉阳的认知度较差.,市场,产品,区域内产品目前以高层为主,以小高层为辅,写字楼商务发展相当薄弱,近2年两来,随着武汉新区的建设,对商业发展引起了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速发展期；在售住宅楼盘户型面积区间较大,二房90-120 左右,三房120-140,140以上为四房.其中二房去化速度较快。,主城区的楼盘成交价格9000-13000元/以上,占到整体成交量的60%左右.均价在9000元/以下主要集中在四新及沌口.,价格,区域以刚性首次置业为主,但随着产业发展和区域新热点以及
6、大牌开发商的进入,将改变区域仅以产品为诉求点的初级竞争。,客户,机会点一：便捷立体交通干道,本案,江城大道贯通汉口和汉阳地区最核心的一条脊梁式干道；四新大道属于贯穿龙阳大道和沿江大道的全国最美景观大道“香榭里舍大街；二、三环线二环连接武汉三镇各大商业中心,三环过白沙洲大桥，无障碍立体交通基本成型；,5分钟的区域中心生活圈，10分钟的城市级生活圈。,车程5分钟即可到达汉阳核心商圈,汉阳生活圈层第一站；,北向交通路网畅通,5-10分可抵达汉口,汉阳各大商业中心,问题1：我们真的只是一个四新盘吗？,机会点二：高性价比,墨 水 湖 大 桥,汉 阳 大 道,三环线 武汉中环,8200-8600元/,90
7、00-1300元/,四新,汉阳中心,项目周边楼盘地理、价格分布如图所示，沿汉阳大道自自东向西依次递减，沿墨水湖大桥自北向西南方向依次递减。但交通的畅达营造了市中心外溢的无限可能。,汉阳中心区域,四新及邻近区域,价格落差明显!,简单的数字问题：假定本案均价8000元/；区域内竞争，我们容易赢？与市中心竞争,30004000元/的差价很难赢？,支撑,四新盘or中心盘？我们到底应该是什么盘？,问题2：,70,80,90,100,110,绿地新都会,金地澜菲溪岸,华润中央公园,世茂锦绣长江,兆麒项目,90,100,110,120,130,绿地新都会,金地澜菲溪岸,华润中央公园,世茂锦绣长江,兆麒项目,
8、140,120以上,二房二厅各楼盘户型面积段分布,三房二厅各楼盘户型面积段分布,150以上,主力两房:80-110;主力三房:125-135；,兰亭熙苑,兰亭熙苑,区域市场2、3房户型面积段分析,绿地新都会,金地澜菲溪岸,华润中央公园,世茂锦绣长江,兆麒,90左右三房在哪里？,80,90,100,100以上,仅兰亭熙苑有少数90平方米以下小三房,兰亭熙苑,几乎空白,90平方米左右小户型是区域内畅销产品,此类产品的需求较旺盛.,90三房二厅二卫,90三房二厅一卫,同样是90左右户型，可做出不同的功能需求,90二房二厅一卫,卧房,卫生间,机会点三：填补市场空白,那么,有没有功能性强、舒适度好、性价
9、比高、首次购房就可以一步到位的房子呢?,总价,舒适感,功能性,承载家庭容量,置业目标,90平米左右两房,90平米左右三房,偏低,偏低,较强,略弱,一般,全面,二代人,三代人,过渡性置业,可能性终极置业,本质区别,同面积产品区别,项目本体分析,本项目经济指标,墨水湖旁,北面二环线,南面三环线.属四新新城规划轴心位置.,项目区位,汉阳中心,隔入汉阳中心区域,二梯四户90-92三房,户型紧凑,功能齐全,产品结构,区位:墨水湖旁,四新生活的第一站,融入汉阳中心生活圈、闹中取静的生态居住新城；价格:优于汉阳中心及其它区域；价格落差较大；交通:至汉阳、汉口中心车程5-10分钟；产品:2房价格即可享受3房的
10、舒适性;客户:可以让您一步到位,即可以是您的首次置业需求,也将是你终级追求；,价值提炼,项目发展方向定性,与中心区展开竞争的项目,通过区位、交通、产品各方面因素的对比，本项目应是一个：,承接点,墨水湖,解决这个问题的关键点，我们认为是：,墨水湖作为汉阳中心唯一的大型湖泊，其价值和代表性已经被广大汉阳人所认可，时至今天，其已成为汉阳中心的一个符号，本项目离墨水湖不足一公里，属于标准的墨水湖盘，借用其价值为我所用，将极大提升本项目的价值。,未来汉阳中心区将成为本项目的主战场,项目市场定位,关键字:墨水湖进入四新第一个黄金交叉路口青年人士首次置业终极追求,墨水湖南，现代生态生活第一站！,区域竞争格局
11、,汉阳中心区以周边配套，交通主要卖点产品形态：以高容积率产品为主发展阶段：发展成熟、未来规划滞后均价：9000-10000元/,四新片区以项目品质、居住环境为主要卖点产品形态：以综合性产品为主发展阶段：规划超前、目前发展相对缓慢均价：7000元/,沌口片中心区以开发区地段主要卖点产品形态：以高容积率产品为主发展阶段：规划与发展均快于其他片区均价：8500元/,汉阳房地产格局,项目周边楼盘分布图,墨 水 湖 大 桥,汉 阳 大 道,三环线 武汉中环,项目周边楼盘地理、价格分布如图所示，沿汉阳大道自自东向西依次递减，沿墨水湖大桥自北向西南方向依次递减。本项目处于二环线旁墨水湖大桥南，属于武汉新区的
12、核心区域四新新区。琴台路、汉阳大道、二、三环线、沌阳大道等形成“五纵七横”的道路框架，以及3、6号地铁的开通，四新大道快速公交车道，都为本案通达全城构建了快速的交通网络。,万科汉阳国际,项目名称:万科汉阳国际开发商:永利置业建筑类别:高层、超高层物业地址:汉阳区龙阳大道陶家岭总户数:5332户占筑面积:167240 建筑面积:570676 绿化率:30%容积率:3.41价格：待定,项目基本情况：,预计2011年10月初开盘，主推80平米两房，95平米小三房，130平米大三房,南国明珠,项目名称:南国明珠开发商：新亿胜置业建筑类别:多层、小高层物业地址:龙阳大道95号总户数:662套建筑面积:7
13、00000占地面积:466666绿化率:40%容积率:1.5价格：8600元/,项目基本情况：,主力户型为45-145的一房到四房,推盘节奏及产品情况：,Step1,推盘时间是2010年6月21日南国明珠芯片人社区80-130平米房源，均价7200元/平米，购房享受98折后再98折优惠；二期“墨水湾”户型面积为145平方米中央景观房，均价8300元/平方米；186平方米湖景房，均价9000-10000元/平方米。,Step2,推盘时间是2010年9月21日南国明珠芯片人均价7200元/平方米，80-130平方米房源，目前购房享受一次性付款98折再97折，按揭98折后再98折优惠。,Step3,
14、推盘时间是2011年8月30日，均价8600/，45-75平小户型在售,项目名称:绿地新都会开发商：绿地集团建筑类别:多层、高层物业地址:汉阳区江城大道与四新大道交汇处前行800米总户数:3704套建筑面积:458620 占地面积:190294 绿化率:30.9%容积率:2.41价格：8200元/,项目基本情况：,主力户型为94-112的三房,推盘节奏及产品情况：,Step1,推盘时间：2011年6月08日75-112平方米国际花都高层开盘在售，起价6500元/平方米，均价7500元/平方米，面积为130平方米别墅，89-110平方米高层。,Step2,绿地新都会89-110平方米高层加推,均
15、价7500元/。,绿地新都会,9#热销中,绿地新都会,9#户型配比,89两房两厅一卫,100两房两厅两卫,110三房两厅一卫,在这三种热销户型中两房占比例75%，其中89的两房为主推户型,项目名称:兰亭熙园开发商:广电房地产开发集团司建筑类别:高层、公寓物业地址:武汉汉阳马鹦路与马沧湖路交汇处总户数:1469户建筑面积:125454 占地面积:35844 绿化率:35%容积率:3.5绿化率:38%,推售时间：2011年5月推售楼栋：3#、4#、5#产品面积段：40-140精装均价：9000/,兰亭熙园,项目基本情况：,推盘节奏及产品情况：,推售时间：2011年8月推售楼栋：2#产品面积段：37
16、-137毛坯均价：8600元/,推售时间：2011年8月推售楼栋：6#产品面积段：110-135精装均价：9500元/,主力户型为110-135三房,Step1,Step2,Step3,Loft即将开盘,售 罄,待 售,兰亭熙园,6#户型配比,6栋01号户型，面积：135,4*2*2,6栋04号户型，面积：121,3*2*2,6栋（02/03)号户型，面积：110,3*2*2,在这三种热销户型中三房占比例占75%，且均为功能齐全的大三房。,新长江香榭琴台,项目基本情况：,项目名称:新长江香榭琴台开发商:湖北新长江置业有限公司建筑类别:高层、酒店物业地址:武汉汉阳马沧湖与墨水湖北路交汇处总户数:
17、1406户建筑面积:123200 占地面积:57300 绿化率:57.89%容积率:2.1,推盘节奏及产品情况：,推售时间：2007年12月推售楼栋：3栋18层高层均价：6500/,推售时间：2008年11月推售楼栋：1栋11层酒店、3栋25-33层高层产品面积：55-107均价：6000/,推售时间：2011年7月推售楼栋：2栋高层产品面积：88-128两房、三房均价：9100/,主力户型为87-128两房、三房，其中，97三房、128四房较受欢迎。,Step1,Step2,Step3,兆麟锦桦豪庭,项目基本情况：,项目名称:兆麟锦桦豪庭开发商:湖北新长江置业有限公司建筑类别:高层物业地址:
18、武汉汉阳大道七里庙与汉桥路交汇处总户数:468户建筑面积:17886平方米 建筑面积:51779平方米 绿化率:37.95%容积率:2.5,2#,1#,4#,3#,主力户型为45-118一房至三房，其中，89-100三房较受欢迎,户型配比,做了详细的户型配比后，我们不难发现，该项目主推45的一房、81左右的两房以及117的三房，其中88的三房为市场上比较稀缺的房源，且功能齐全，必将引起关注。,兆麟锦桦豪庭,45，1*1*1,81，2*2*1,市场稀缺户型88，3*2*1,117，3*2*2,项目名称:世茂锦绣长江开发商：武汉世贸新城房地产开发有限公司建筑类别:多层、超高层物业地址:汉阳区滨江大
19、道188号总户数:1546套建筑面积:571994.28占地面积:1650000绿化率:40%容积率:2.97,项目基本情况：,推盘节奏及产品情况：,Step1,Step2,Step3,推售时间：2010年4月产品面积：58-240产品，主力为100两房均价：8300/,推售时间：2008年产品面积：100-126两房，160-200三房均价：10000/,推售时间：2009年产品面积：60-370均价：10000/,目前，主推58-240产品.其中58小户型已经售罄,两房、三房产品主要集中在110-190,世贸锦绣长江,华润置地中央公园,项目基本情况：,项目名称:华润置地中央公园开发商：华润
20、置地武汉发展有限公司建筑类别:高层、别墅物业地址:汉阳区琴台路388号总户数:2700套建筑面积:43万 占地面积:12万绿化率:30%容积率:2.8,推盘节奏及产品情况：,Step1,Step2,推售时间：2009年1月产品面积：89-93两房，120三房均价：8000/,推售时间：2010年3月产品面积：90-120高层、联庭别墅面积为165-250均价：11000/,主力户型89-120两房、三房，其中，89三房较受欢迎,售罄一期,二期，在售,1#,2#,3#,4#,5#,6#,三期待售,C-5户型配比,主推户型为8898的两房,华润置地中央公园,88，2*2*1,95，2*2*1,98
21、，2*2*1,120，3*2*2,项目名称:金地澜菲溪岸开 发 商：金地置业建筑类别:高层、洋房、别墅物业地址:汉阳四新总户数:5000套建筑面积:58 万占地面积:30万绿化率:30%容积率:1.9,推盘节奏及产品情况：,Step1,Step2,推售时间：2011年5月产品类型：别墅、洋房面积范围:135-189;182-239 均价：11000-13000,推售时间：2011年9月产品类型:2栋高层公寓产品面积：90-110二房 125-140三房均价：8000/,金地澜菲溪岸,项目整体情况：,目前在售房源情况：,金地澜菲溪岸,本期主推房源为90110两房,50,90,100,110,12
22、0,130,140,150,160,180,170,1房2房3房4房,兰亭熙园,新长江香榭琴台,兆麟锦桦豪庭,万科汉阳国际,南国明珠,绿地新都汇,160,竞争市场,市场目前的供应，主力产品为70-100平米两房和110-125的三房,金地澜菲溪岸,重要结论,通过区域价值梳理、产品分析、竞案市场情况的对比，我们可大胆的说：,以汉阳中心为主战场，抢占市场的策略可行！,后续产品开发建议,本次首推货源的产品为90、92两房产品，经过前述对市场的研究，此产品具有极强竞争力，由于未来产品并未确定，在此我们对后续本项目的产品面积段的规划给出建议如下，仅供参考：,大胆的推荐：,保守的建议：,全三房住区（90左
23、右三房。110左右舒适三房、130左右奢侈三房）,市场主力产品（70-90二房，110-125左右三房，另配少量四房和40-50左右一房产品）,客户深度研究,本项目可能的客户群来源分解：3大来源 VS 8类群体,本项目主战场,客户策略-客户来源,青年 中年 老年,家庭年收入,经济务实,望子成龙,大富之家,城市新锐,低,高,富贵壮年（23人）,富贵老年（25人）,富贵中年（34人）,TOP系列资源、品质驱动,再改系列居住舒适,高端首置+首改系列居住便利,中低端首置、首改价格驱动,地缘性,容量,抓住有厚度的主力客群，结合产品面积段，其中70、80后甚至部分90后，将成为我们的成交主力,健康养老,客
24、户策略-主力客户群,51,他们的生活游戏、网络、运动,喜欢玩小孩，但不喜欢生小孩就知道自己负不起那个责任。痛恨人际关系；最好大家都在家工作，去办公室只是为了打乒乓球、打游戏、和约饭局。网络是他们固有的生活方式，没有网络就相当于成为瞎子早晨从中午开始，我们的生活很有规律，只不过和你们有几个小时的时差而已。拥有一种奇怪的固执，只做自己觉得感觉好得事情熟人面前是话痨，生人面前一言不发，不是不爱说话，而是跟你没什么话可讲。认为幽默是做人的根本，至少也要会讲冷笑话吧运动是他们交流的语言，是获得同辈认可的方式,一种娱乐心态在生活,客户策略-主力客户群,他们的消费观念体验、情感、符号、意见,关注消费过程，远
25、甚消费结果主动学习消费，强调参与者，而非被动消费者简约的消费心理，讲感受，关注产品外在形式给自身带来的感觉消费感觉转换成消费价值，他们对商品的情感性、夸耀性及符号性的价值要求，早已超过了商品或服务的物质性价值及使用价值维护自我消费话语权的基础上，往往容易受意见领袖或受舆论环境的影响，消费决策中非常愿意听从伙伴或第三方的意见指引具有全球化趋向的消费观念，无区域隔阂,注重体验与感受的一伙人,客户策略-主力客户群,他们置业想法独立、实用、便利,计划着结婚，生子，渴望自有的空间；不追求空间的大小，但要求空间的独立与功能的齐全；希望与城市毫无距离，能在都市和家自由转换气派，尊贵与他们无关，他们关心是否有
26、运动场所，和更具性价比的品质生活,客户策略-主力客户群,他们曾经无忧无虑，但现在他们却面临着”房子、工作、孩子“各方面的压力,80后的生活状态：当wo们读小学的时候，读大学不要钱；当wo们要读大学的时候，读小学不要钱；当wo们还没能工作的时候，工作也是分配的；当wo们可以工作的时候，找工作是没人理会的；当wo们不能挣钱的时候，房子是免费的；当wo们能挣钱的时候，却发现房价是让人崩溃的；当wo们没有进入股市的时候,傻瓜都在赚钱；当wo们兴冲冲地闯进去的时候,才发现自己就是傻瓜；当wo们不到结婚的年龄的时候骑单车就能迎亲；当wo们到了结婚年龄的时候没有洋房汽车就得退婚；当wo们没找对象的时候，姑娘
27、们是讲心的；当wo们找对象的时候，姑娘们是讲金的；当wo们没找工作的时候，小学生也能当引导的；当wo们找工作的时候，大学生就是满街跑的；,70后的生活状态70年代出生的人在单位大都是业务骨干，他们常常起早摸黑，加班加点的没命工作，只为了能够证明自己的人生价值。70年代出生的人大多上有老，下有小。他们扮演着双重角色，既要为人子人女，又要为人父人妻，琐碎的生活，使他们的身心已经过早的疲惫不堪，70年代出生的人大多处在亚健康状态。看着自己的身体每况愈下，他们也曾着急，也曾担忧，但每每在他们实在支撑不住时，才会去看医生，喝几包药后，又投入到忘我的劳作之中。,客户策略-主力客户群,他们是有别于一般年轻人
28、的，具有家庭观的三情家庭：爱情、父母情、子女情。,客户策略-主力客户群,客户定位,具有家庭观的小家庭型青年,墨水湖南.家庭观住区,项目定位,营销执行,客户需求描摹,根据我们对客户的定位：具有家庭观的小家庭型客户。我们的客户大致具备以下特征：1、年龄约在25-35岁，已结婚或即将结婚；2、可能有小孩约1-3岁；3、父母偏年轻，约在55岁左右；4、他们最关心的开门七件事：材、米、油、盐、酱、醋、茶；5、他们的生活比较平淡，每天工作和家庭的两点一线，回家后偶尔逛逛超市，上上网，一天就此过去；.,对这样的客户，我们应从其生活的小细节去打动他们。,营销总策略,全民营销,全民营销,常规通路,补充策略,服务
29、配套策略,营销策略分解,常规通路,户外,现场包装,报广,网络,短信,看房车,补充策略,大派送,异业合作,进社区,年度N大“来就送”,4S店,卖场/超市,汉阳老社区,新社区换房,卖场派发购物袋,幼教培训,相亲网,婚纱摄影店,服务配套策略,校车,体现细节的物业管理服务,幼儿园,小型菜场,24小时便利店,市区穿梭巴士,常规通路,户外三大节点覆盖,本案,基于抢占市中心市场的原则，对从其他区域进入汉阳的三大主通路和人流集中地，进行户外拦截，封杀过往人群，拦截市中心竞案。,王家湾,月湖桥,钟家村,推广通路,覆盖面广、信任度高，作为前期引爆客户来访的重要渠道，并在重要营销节点时使用；主力媒体 楚天都市报：覆
30、盖全省的报纸媒体。武汉晚报：武汉家庭订户量最高的报纸媒体；辅助媒体长江日报：武汉市党报，机关单位订阅率高；楚天金报：武汉市年轻人最喜欢的报纸；武汉晨报：武汉白领较为偏爱的报纸。长江商报：武汉新近崛起的报纸媒体；运用方式：在项目重大节点集中，重点投放，迅速引爆市场。,推广通路网站,推广通路车身、短信,短信平台,公交车身广告,短信和公交车身广告分别作为短期和长期性媒体可持续对区域进行覆盖，可针对客户群所在区域进行投放。,本案,推广通路看房车接送,建议选取从本案出发途经芳草路龙阳大道王家湾铁桥村附近经墨水湖大桥本案的线路，可以让客户充分感受到本项目到达汉阳中心仅不足5分钟的便捷畅达交通。另：当其他通
31、路有看房客户需看房车支援时，随时调动，建议看房车保持在2辆左右的数量。,补充策略,年度N大来就送,来就送第一波：送油（10000桶5L食用油，预计70元/桶）具体形式：针对现场来电来访渠道相对匮乏的可预见情况，针对武汉老百姓讲实在，讲实惠的特点，开展“来就送”的系列活动，对但凡来访的客户赠送日常生活中必须的生活用品，吸引客户上门（预计会有大量老人到访且并非准客户），同时利用这些客户在其生活圈内广为传播。第二波：送米第三波：送月饼第三波：送厨具,华大商场,苏宁电器,汉商集团21世纪购物中心,摩尔城,振雄百货,中百仓储墨水湖购物广场,鑫源百货,中百仓储鹦鹉洲购物广场,铜锣湾百货新世界百货千姿百货,
32、长江广场购物中心,汉阳商场碧云百货商场,燕玲百货,世兰百货,九阳豆浆生活馆,进卖场、卖场派发购物袋,图中所罗列的大卖场，大超市未来可作为进卖场巡展、派单的主要聚集地。,进卖场、卖场派发购物袋,在外展点的选取上，我们可不考虑一般性的商圈临街铺进行设置，而直击人群，进卖场，以各大人流较为集中的卖场作为我们的外站点，同时阶段性配合发放印有LOGO购物袋的方式推广本项目。,异业合作幼教,与早教机构合作，不定期开展现场早教培训，邀请广大家庭型客户参与互动。,异业合作婚纱摄影机构,可与婚纱摄影机构展开异业合作，凡本项目客户提供额外优惠和现场服务，针对本项目小家庭型客户。,异业合作4S店,与一些品牌4S店进
33、行商定，凡本项目客户持购房合同至其4S店购买紧凑型小车可享受额外优惠，优惠幅度可由本项目补贴，,异业合作相亲会,相亲会,针对项目未来的年轻群体，特别是单身的年轻群体，可联合相亲网站到现在不定期举办相亲派对。,进社区,汉阳中心片,钟家村、沿江片,王家湾片,对目前汉阳几大主要片区内的老社区，甚至入住率高的新社区，进行巡展活动，激发搬迁和换房需求。,服务配套策略,校车、物管、市区穿梭巴士,校车：建议于本项目交付使用后，为业主提供小孩校车接送服务，并承诺至少服务两年，具体线路待业主共同确定；穿梭巴士：在项目营销期结束后，利用前述的看房车为业主提供定时接送服务，线路可参考前述看房动线；物管：无须考虑所谓
34、星级物业管理，仅需从细节做起，让业主感受到真诚、便捷的服务即可，如：引导业主泊车、为需要帮助的业主搬、提重物等；,幼儿园,小型菜场,24小时便利店,引入基本配套,在配套方面，须考虑引入生活基础配套型设施，如幼儿园、便利店、小型菜场等，充分满足小家庭型客户的需求。,价格策略,根据我们之前对区域内竞案的选取，以其作为市场比较法的测算基础，希望从中给本项目的价格给予指导，选择项目如下：绿地新都汇、金地澜菲溪岸、南国明珠、新长江香榭琴台、兆麟锦桦豪庭,市场比较法,根据市场比较法的测算，如在目前的时间点入市，本项目的市场价格应为8005元/；因本项目预计入市销售时间为2012年5月左右，距离目前尚有较长
35、时间，根据武汉市政府对2011年的房价控制目标：价格涨幅控制在13%，以此为依据，考虑到时间、和本区域的增长性，至项目开盘时，在目前测算的价格基础上上浮5%应属于较理性的范围，则，本项目销售时的销售价格预计在8405元/,营销执行总控图,重要节点,预计售楼部可使用,11月开始项目推广,2012.5预计达到预售条件,2011年11月,2012年2月底,4月,预计2015年5月全案售罄,推售计划根据本项目体量，预计开盘之日起，营销周期约需36个月,形象导入期,预热期,5月中旬,认筹期,一次开盘,推盘节奏,考虑到营销周期较长，项目按整盘9500元/计算，预计整盘总销售额约29.6亿元（商业尚不明朗，
36、暂不计入）,2013年5月,2012年5月,总体营销费用估算,2015年5月,2014年5月,30%,40%,30%,项目总体营销费用按总销金额的1.5%进行初步计算，预计：项目整体营销费用为约4500万元左右。,营销费用,Thanks！,在房地产领域我们一直在帮助客户成功,客户：汉阳造房地产开发有限公司 方案拟合：思源经纪（纽交所上市公司 上市代码SYSW）武汉思源兴业房地产经纪有限公司（民生银行大厦27楼）,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4Ep
37、ZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKo
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