长沙领域项目百万平米坡地社区前期策划报告(德思勤)253页.ppt

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1、,长沙领域项目前期策划报告,长沙领域项目前期策划报告,湖南德思勤房地产投资顾问有限公司,二零零七年十月,第 1 页 共 253 页,第一篇,第一章,第二章,第三章,第二部分,第一章,长沙领域项目前期策划报告,目,录,项目住宅部分前期策划报告.2第一部分 市场分析.2长沙市经济与社会发展状况分析.2一、长沙市经济发展状况分析.2二、长沙市城市规划与发展状况分析.2长沙市商品住宅市场分析.2一、长沙市房地产市场总体统计分析.2二、新政对长沙市房地产市场的影响.2三、新政对项目发展的影响.2四、长沙市房地产业发展预测.2五、长沙市住宅市场各板块及典型楼盘分析.2区域市场分析.2一、区域概况.2二、区

2、域发展现状分析.2三、城东板块区域发展展望.2四、区域房地产发展分析.2项目分析.2项目价值分析.2一、项目概况.2二、地块价值解析.2第 2 页 共 253 页,第二章,第三部分,第四部分,长沙领域项目前期策划报告,项目 SWOT 分析及发展战略.2项目定位.2一、背景综述.2二、项目整体物业定位.2三、项目住宅部分物业定位.2四、客户定位.2五、形象档次定位.2六、形象定位.2七、案名建议.2八、户型定位.2七、价格定位.2物业发展建议.2一、规划设计要点.2二、规划设计原则.2三、建筑群体组合.2四、交通组织与地下车库设计建议.2五、建筑及其外立面风格建议.2六、园林景观设计建议.2七、

3、项目公建与配套设施建议.2八、户型设计建议.2九、户型车位比建议.2十、分期开发建议.2,第 3 页 共 253 页,第二篇,第二部分,第一章,第二章,第三部分,第一章,长沙领域项目前期策划报告,项目商业部分前期策划报告.2,第一部分 商业市场分析.2一、长沙市商业地产发展历程.2二、长沙市商圈构成及特征分析.2三、长沙商业房地产市场展望.2四、长沙市城市商业网点布局总体规划（2005 年2020 年）.2五、雨花区商业网点规划布局.2六、项目周边商业市场调研及个案分析.2商务市场调研.2写字楼市场调研.2一、长沙市整体写字楼市场分析.2二、项目周边写字楼市场分析.2三、写字楼市场调研小结.2

4、酒店市场调研.2一、整体酒店市场调研分析.2二、项目周边酒店市场调研分析.2三、长沙市产权式酒店市场分析.2三、酒店市场小结.2项目分析.2项目商业价值分析.2一、项目概况.2,第 4 页 共 253 页,第二章,第四部分,第五部分,长沙领域项目前期策划报告,二、地块周围商业环境.2二、可达性分析.2三、能见度分析.2四、人流量分析.2五、地块各部分商业价值比较.2项目 SWOT 分析及开发策略.2一、项目商业价值 SWOT 分析.2二、项目商业开发策略.2项目定位.2一、定位背景综述.2二、客户定位.2三、商业物业定位.2四、业态定位.2五、档次定位.2六、项目商业市场形象定位.2物业发展建

5、议.2一、本项目商业规划的原则.2二、商业功能规划布局.2四、商业规划模式解析.2五、商业主题概念规划.2六、商业建筑风格建议.2七、商业景观规划.2,第 5 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,七、商业配套功能建议.2八、服务与管理功能建议.2,第 6 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,第一篇,项目住宅部分前期策划报告第 7 页 共 253 页,0,长沙领域项目前期策划报告第一部分 市场分析,第一章,长沙市经济与社会发展状况分析,一、长沙市经济发展状况分析1、快速的经济增长构筑了房地产发展的平台近 三 年 来 长 沙 GDP 保 持 快 速 增 长，城 市 GDP 和

6、人 均 GDP 都 保 持 两 位 数 以 上 的 增 长 速 度，较 快 的 城 市 经 济 发 展 速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。长沙2000-2006年人均GD P（元）,30000,14.60%,27853,16.00%,25000,13.90%23968,14.00%13.30%,20000,10.80%,11.40%,11.50%,12.60%17638,12.00%10.00%,15506,15000,13747,8.00%,12436112626.00%100004.00%50002.00%,资料来源:长沙市统计局公报,0.00%,2000年,2001年,2002年

7、,2003年,2004年,2005年,2006年,人均GDP值,同比增长幅度,第 8 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告2、经济以服务业为中心，增长迅猛2006 年 长 沙 第 三 产 业 GDP 约 占 全 市 总 量 的 一 半（49.9），第 三 产 业 持 续 带 动 长 沙 经 济 的 繁 荣 发 展。同 时，在长沙市“十一五”规划中，提出“坚持把发展工业作为长沙未来较长时期发展的核心问题不动 摇，以工业化带动城市化和农业产业化进程”。,1000,2006 年长沙市一、二、三产业对比分析,18.00%,900800700600,15.90%774.66,15.30%,16.

8、00%14.00%12.00%10.00%,500,400,892.75 8.00%,3002001000,5.70%123.25,6.00%4.00%2.00%0.00%,第一产业,第二产业增加值（亿元）,第三产业增长幅度,资料来源:长沙市统计局公报第 9 页 共 253 页,13924,8.00%,长沙领域项目前期策划报告3、城市居民可支配收入呈阶梯状递增，消费型城市特征十分明显2006 年 长 沙 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 13924 元，比 05 年 增 加 了 1490 元，增 长 12.0%。城 市 居 民 人 均 消 费 性 支出 10680 元，增 加 102

9、0 元，增 长 10.6%；作 为 消 费 型 城 市 特 征 十 分 明 显。2 0 0 0-2 0 0 6 年长沙市城市居民可支配收入增长状况,16000,14.00%,14000,12.80%,12.00%,1200010000,9.40%9.00%,9.90%10.10%,12433.89,11.00%12.00%10.00%,8000,11020.5,6000400020000,7529.78,10032.528207.6 9020.64,6.00%4.00%2.00%0.00%,2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年,人均可支配收入（元）

10、资,比上年增长幅度,资料来源:长沙市统计局公报第 10 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告4、2006 年 GDP 同比增长 14.8%，房地产处于高速发展期房地产预警系统判断GDP 增速与房地产发展关系,小于4%萎缩,4%-5%停滞,5%-8%稳定发展,大于8%高速发展,15%2006年GDP增长,小结：城市 GDP 及人均 GDP 均呈两位数的增长。城镇居民生活水平稳步提升，消费性支出占可支配收入的比例增大等等。种种数据表明未来长沙房地产市场发展存在巨大潜能。二、长沙市城市规划与发展状况分析1、长沙市概况长沙，湖南省省会，既是全省政治、经 济、文化中心，又 是我国长沙开发带 中洞

11、庭湖地带开放开发的依托中心和 国 务 院 公 布 的 24 个 历 史 文 化 名 城 之 一。长 沙 市 辖 芙 蓉、天 心、岳 麓、开 福、雨 花 五 区 和 长 沙、望 城、宁 乡、浏 阳 四 县（市），总 面 积 1.18 万 平 方 公 里，第 11 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,总 人 口 613 万，其 中 市 区 面 积 556 平 方 公 里，常 住 人 口 199 万 人。在 国 家 公 布 的 中 国 城 市 综 合 实 力 50 强 中，长 沙,名 列 第 19 位。,2、长株潭一体化，中心型城市发展加快,长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。长株潭三

12、市通,过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括,星 沙 在 内 的 三 市 周 边 县 市 和 一 批 中 心 集 镇 共 同 组 成 现 代 化、生 态,化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效,益最好的地区。,2007 年 3 月 政 府 工 作 报 告 指 出，未 来 将 突 出 推 进 区 域 性 中 心,城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力以城乡一体化规,划 和 交 通 融 合 为 纽 带，认 真 做 好 城 乡 接 合 部 和 长 株 潭 接 合 部 控 制,性详规编制工作，加速长沙县、望城县与主城区的融合，加快浏,阳市、宁乡县与大城区的对接。推进

13、长株潭的城际对接和深度融,合，开 办 长 株 潭 电 视 频 道，增 强 长 沙 对“3 5”城 市 群 的 辐 射 互,第 12 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,动 作 用。提 高 卫 星 城 镇 和 中 心 镇 建 设 和 管 理 水 平。年 内 建 成 区 面 积 扩 大 10 平 方 公 里，城 市 化 水 平 提 高 2 个 百 分 点。,小结：融城促进产业交流与发展、加速人口向核心城市集中。将大大提高长株潭三市的城市化率。,3、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展,“一 主”指 中 心 城 区，“两 次”指 河 西 新 城 和 星 马 新 城，“四 组,

14、团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。,以 长 沙 为 中 心，行 车 一 小 时 左 右 的 范 围 包 括 8 个 地 级 市、39 个 县,级 城 市，总 人 口 近 4000 万，是 一 个 极 具 潜 力 的 市 场。长 沙 现 有 1 个,市级商业中心（五一广场），2 个市级商业副中心（星沙和溁湾镇），,10 个 区 域 性 商 业 中 心，30 个 社 区 级 商 业 中 心，对 周 边 城 市 的 辐 射 能,力不断增强。,小结：城市架构的规划与落实，功能定位各城区、组团，提速城市化进程，,促动房地产经济发展。,第 13 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,第二章

15、,长沙市商品住宅市场分析,一、长沙市房地产市场总体统计分析1、长沙市土地市场长沙市历年普通住宅用地交易状况,年份200120022003200420052006合 计,实际出让面积（万平方米）123.84316.71329.88382.91255.16826.541408.50,成交金额（万元）80913.07256184.5325350.07254102.88183987.34905000.001100537.86,单位地价（元/平方米）653.37808.89986.27663.61721.071095.00781.35,资 料 来 源:长 沙 市 国 土 管 理 局第 14 页 共 25

16、3 页,长沙领域项目前期策划报告,长 沙 市 土 地 市 场 自 2001 年 以 来，土 地 放 量 大 幅 上 升，单 位 地 价 也 呈 上 升 趋 势，截 至 2005 年 累 计 出 让 土 地,面 积 约 2.11 万 余 亩，市 场 土 地 储 备 量 较 大；,2002-2004 年 为 长 沙 市 土 地 放 量 集 中 年，单 位 地 价 集 中 于 700 元/平 米 左 右；,除出让土地之外，长沙更大规模的房地产开发用地仍掌握众多本土企业手中，约 5 万余亩。,小结：由于长沙土地交易流通方式较多，除公开化挂牌转让外，往往更多是协议转让与置换，土地市场交易相对于上海、深圳

17、等,沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。因而，想通过对土地摘牌实现项目或企业在市场上的影响力与关注度可操行性不强。土地交,易市场表现呈现波澜不惊，随着市场化程度提升，预计该表现在未来几年将得以弱化。,第 15 页 共 253 页,300,80.00%,46.30%,29.44%,33.02 20.00%,350,300,250,200,150,100,50,长沙领域项目前期策划报告2、房地产开发完成投资额从 2000-2007 年 上 半 年，长 沙 市 房 地 产 开 发 完 成 投 资 额 逐 年 递 增。在 2006 年 完 成 300 亿 元 投 资 额 基 础 上，2007年 上 半

18、 年 完 成 房 地 产 开 发 投 资 额 174.68 亿 元，同 比 增 长 59.67%，涨 幅 较 大。2000年-2007年上半年房地产开发完成投资额100.00%91.34%256.3573.31%59.67%66.17%170.56 174.68 60.00%141.73 50.30%40.00%63.18 81.7817.00%,0,0.00%,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006 07年1-6,月,投资额(亿元),同比增长(%),备 注：2000-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心,长沙市房产信息

19、中心,07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 建 设 委 员 会、长 沙 市 房 地 产 开 发 协 会 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统 第 16 页 共 253 页,42.00%,40.00%,30.00%,20.00%,长沙领域项目前期策划报告3、供销两旺，开发节奏放慢（1）2001-2007 年 长 沙 市 商 品 房 施 工 面 积从 2000-2007 年 上 半 年，长 沙 市 商 品 房 施 工 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 为 30%，2007 年 上 半 年 施 工 面 积 突 破2780 万 平 方 米（包 括

20、 长 望 浏 宁 地 区），同 比 增 长 36.57%。2001-2007年上半年商品房施工面积,300025002000150010005000,634.01,40.25%31.53%1169.61833.94,34.48%1913.57 36.57%1572.921.66%,2600 2780.89 50.00%10.00%0.00%,2001,2002,2003,2004,2005,2006,07年1-6,月,房屋施工面积(万)备 注：2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心,同比增长(%)长沙市房产信息中心,07 年 上 半 年 数

21、据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统，数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区，所 以 数 值 较 大第 17 页 共 253 页,336,55.42%,780,40.00%,长沙领域项目前期策划报告（2）2001-2007 年 长 沙 市 商 品 房 新 开 工 面 积从 2001-2007 年 上 半 年，长 沙 市 新 开 发 商 品 房 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 为 40，2007 年 上 半 年 商 品 房 新开 工 面 积 超 过 900 万 平 方 米（包 括 长 望 浏 宁 地 区），同 比 增 长 55.42%

22、。2001-2007年上半年商品房新开工面积,1000800600400,248,35.48%33.93%450359,25.21%,900 901.24 60.00%42.00%20.00%0.00%,2000,-20.22%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年1-6月新开工工面积(万)同比增长(%),-20.00%-40.00%,备 注：2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心,长沙市房产信息中心,07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系

23、统，数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区，所 以 数 值 较 大第 18 页 共 253 页,20.00%,长沙领域项目前期策划报告（3）2001-2007 年 长 沙 市 商 品 房 竣 工 面 积从 2001 年-2007 年 上 半 年，长 沙 市 商 品 房 竣 工 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 为 30，2005 年 商 品 房 竣 工 面 积同 比 下 降 约 13%，其 主 要 原 因 是 由 于 近 两 年 新 开 工 项 目 较 多，商 品 房 施 工 量 较 大 且 多 为 大 盘，施 工 周 期 较 长，同 时银 行 贷 款 门 槛 提 高，造 成

24、 相 关 增 长 速 度 放 慢。2007 年 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 积 355.21 万 平 米（包 括 长 望 浏 宁 地 区），,同 比 增 长 26.61%。,2001-2007年上半年商品房竣工面积,700600500,601.7354.48%61.18%,636,515.16,500,80.00%60.00%,400300,214.99,332.12,355.21 40.00%24.00%26.61%,2001000,5.70%,-12.97%,0.00%-20.00%,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年 07年1-6,月,竣工面积

25、(万),同比增长(%),备 注：2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心,长沙市房产信息中心,07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统，数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区第 19 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告（4）2001-2006 年 长 沙 市 商 品 房 批 准 预 售 面 积从 2001-2007 年 上 半 年，长 沙 市 商 品 房 批 准 预 售 面 积 持 续 增 长，年 均 增 长 率 约 为 20，2006 年 商 品 房 批 准 销售

26、面 积 达 751 万 平 方 米，全 年 放 量 较 大。2001年-2007年上半年商品房批准预售面积,800,751.4,75.76%,80.00%,700600,53.64%,584.19,60.00%,500400300200100,222.11,341.26,381.82 361.6711.89%-5.28%,391.1127.14%28.62%,40.00%20.00%0.00%,0,2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年1-6月,-20.00%,批准预售面积(万),同比增长(%),备 注：2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙

27、 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心,长沙市房产信息中心,07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统，数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区第 20 页 共 253 页,80.00%,40.00%,长沙领域项目前期策划报告（5）2001-2006 年 长 沙 市 商 品 房 销 售 面 积从 2001-2007 年 上 半 年，长 沙 市 商 品 房 销 售 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 为 38%。2007 年 上 半 年 全 市 商 品 房 销售 面 积 459.25 万 平 方 米，同 比 增 长 5

28、8.52，其 中 现 房 销 售 面 积 68.14 万 平 方 米，期 房 预 售 面 积 391.11 万 平 方 米。在 商 品 房 销 售 面 积 中，有 85.16 是 在 房 屋 竣 工 前 通 过 预 售 实 现 的。住 宅 销（预）售 面 积 比 去 年 同 期 增 长 67.54。2001年-2007年上半年商品房销售面积,8007006005004003002001000,176.52,251.6,299.2718.95%,690.19639.0258.52%60.00%450.2250.44%459.2542.53%41.94%20.00%8.01%0.00%,2001年

29、 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年1-6月,销售面积(万),同比增长(%),备 注：2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心,长沙市房产信息中心,07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统，数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区第 21 页 共 253 页,0,长沙领域项目前期策划报告（6）2001-2006 年 长 沙 市 商 品 房 供 销 对 比 分 析对 比 数 据 表 面，长 沙 市 自 2004 年 以 来 所 集 中 放 量 土 地

30、 已 到 报 建 施 工 阶 段，新 开 工 与 竣 工 面 积 呈 现 小 幅 增 长。2001-2007年上半年商品房供销对比分析800600400200,2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年,07年1-6月,批准预售面积(万)222.11 341.26 381.82 361.67 584.19 751.4 391.11,销售面积(万)数据来源：长沙市房地产发展研究中心,176.52 251.6 299.27 450.22 639.02 690.19 459.25长沙市房产信息中心第 22 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,相关结论：,（1）长

31、 沙 市 商 品 房 市 场 自 2001 年 以 来，施 工 面 积 及 新 开 工 面 积 快 速 上 升，说 明 各 个 发 展 商 对 于 长 沙 房 地 产 市,场的未来发展充满信心；,（2）2006 年 大 量 外 来 品 牌 发 展 商 在 经 历 了 市 场 考 察 期 及 产 品 设 计 期 后，旗 下 大 型 的 房 地 产 开 发 项 目 已 经 全 面,进 入 开 发 阶 段，促 使 2006 年 新 开 工 面 积 进 一 步 放 量；,（3）长 沙 市 商 品 房 市 场 自 2004 年 后，销 售 面 积 全 面 提 升，年 均 增 长 率 达 到 了 40，一

32、 举 改 变 了 以 往 市 场 销,售 量 缓 慢 增 长 的 状 况。这 也 预 示 着 长 沙 房 地 产 市 场 自 2005 年 开 始 已 度 过 初 始 期，进 入 持 续 快 速 发 展 阶 段；,（4）伴 随 着 长 沙 市 商 品 房 市 场 的 发 展，长 沙 客 户 的 置 业 热 情 开 始 于 2004 年 展 现。对 于 商 品 房 作 为 投 资 型 产 品,的认知度快速提升；,（5）伴 随 着 长 沙 房 地 产 市 场 2005、2006 年 大 量 新 开 工 项 目 的 建 设，2007-2008 年 将 会 出 现 众 多 房 地 产 项 目 的,集中

33、竣工，届时其入住率及空置率指标将会成为考核未来长沙房地产市场发展潜力的一项关键数据。,第 23 页 共 253 页,10.37%,2738,长沙领域项目前期策划报告4、房地产商品房销售均价1998-2007年上半年商品房销售均价走势,3500300025002000,1740,193110.98%,2162 220011.96%,2007,22.97%2468,3022 299110.94%,3278 30.00%20.00%14.35%10.00%,150010005000,1.76%,-8.77%,-1.29%,0.00%-10.00%-20.00%,1998,1999,2000,2001

34、,2002,2003,2004,2005,2006 07年1-,6月,商品房销售均价(元/),同比增长(%),数据来源：长沙市房地产发展研究中心,长沙市房产信息中心,2007 年 上 半 年 长 沙 市 房 地 产 市 场 分 析 报 告,2007 年 上 半 年，全 市 纯 商 品 房 累 计 成 交 均 价 为 3278 元/，同 比 上 涨 14.35。其 中，商 品 住 宅 累 计 成 交 均 价为 3054 元/平 米，同 比 上 涨 19.07，价 格 上 涨 到 历 史 高 点。第 24 页 共 253 页,“,长沙领域项目前期策划报告,二、新政对长沙市房地产市场的影响,1、响应

35、中央新政，长沙出台 90/70 细则、廉租房、经济适用房保障规划,2006 年，在“国 六 条”政 策 颁 布 后，长 沙 市 制 定 了“十 一 五 住 宅 发 展 规 划 纲 要。”在 文 件 中 明 确 规 定 了“长 沙,市 套 型 结 构 比 例 控 制 与 住 宅 发 展 时 空 布 局”，公 共 住 房 保 障 体 系 规 划”等，并 明 确 了“规 划 实 施 的 保 障 机 制 与 措 施”。,对 90/70 在 各 区 域 所 占 的 套 型 比 例 做 了 详 细 的 划 分，其 在 长 沙 市 场 的 执 行 到 位 体 现 了 长 沙 市 政 府 对 中 央 政 策

36、的 执 行,力度。,2、运行地产综合执法队，对于地产市场规范的意义远胜于其现实影响,为 进 一 步 规 范 房 地 产 市 场 秩 序，长 沙 市 第 一 支 房 产 综 合 执 法 队 将 于 2007 年 1 月 1 日 正 式 开 始 运 行。综 合 执 法,大 队 主 要 配 合 长 沙 房 产 局 产 权 市 场 处、物 业 管 理 处、拆 迁 管 理 处、装 饰 装 修 管 理 办 公 室 等 业 务 部 门 的 管 理，按 照 法,律授权范围，负 责纠正房地产产权产籍管理、房 地产市场管理、中 介管理、房屋 拆迁、装 饰装修和物业管理中的违,法违章行为。,3、土地市场的成交价格将

37、进一步提升,受 新 政 政 策 及 已 经 出 台 的 土 地 增 值 税 措 施 的 影 响，将 使 得 土 地 交 易 成 本 的 进 一 步 提 升，土 地 价 格 的 上 涨。土 地,第 25 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告增值税的清算更会对盘活存量土地起到促进作用，并为房地产企业寡头垄断推波助澜。4、置业群体对于产品的户型面积需求将在未来两年内将逐渐趋于理性从 国 际 居 住 标 准 角 度 衡 量，世 界 发 达 国 家 的 平 均 套 型 面 积 基 本 在 90 平 方 米 左 右（美 国 除 外），亚 洲 主 要 国 家 人均 居 住 建 筑 面 积 30 平

38、米 以 下；中 国 户 均 人 口 2.5 人。80-90 平 米 能 够 满 足 家 庭 的 正 常 居 住 需 求。伴 随 未 来 两 年 越 来越 多 的 中 小 户 型 产 品 入 市、政 策 的 引 导、房 地 产 销 售 价 格 的 不 断 提 升 及 物 业 管 理 服 务 的 进 一 步 规 范，目 标 客 户 的 置业需求也将逐渐趋于理性。,1995印度尼西亚1990韩国1999美国,65,84,149,1995印度尼西亚1991新加坡1990韩国,14,1920,1996法国1998德国1996英国1998日本,84,979292,1999美国1996法国1998德国199

39、6英国1998日本,33,39,4243,58,0,20,40,60,80,100,120,140,160,0,10,20,30,40,50,60,图1 世界各国住房平均每套建筑面积 m2/套,第 26 页 共 253 页,图2 世界各国住房人均建筑面积 m2/人,长沙领域项目前期策划报告,5、拥有大量白领人群的区域价值将会凸显,随 着 新 政 进 一 步 落 实，未 来 住 房 消 费 理 性 回 归。作 为 购 房 主 体 25-30 岁 的 企 事 业 白 领 阶 层 在 购 房 比 例 中 将 显 著,扩大，而拥有大量白领人群的区域价值将会凸显。,6、位置、交通条件与配套等因素将逐步成

40、为客户购房主要参考点,在对产品控规的前提下，项目位置、交通条件与配套等因素将逐步成为客户购房主要参考点。,7、促进企业战略转型，加快调整商品房供应结构,从 2006 年 系 列 调 控，包 括 今 年 土 地 增 值 税 的 执 行，都 在 政 策 层 面 鼓 励 市 场 与 开 发 商 关 注 普 通 住 宅 产 品，进 而,实 现 对 房 地 产 市 场 供 应 结 构 的 调 整。所 以，新 的 土 地 增 值 税 的 实 施 将 会 进 一 步 推 动 普 通 住 宅 的 开 发 供 应 量 与 合 理 的,市场价格，满足更多人的购房需求。,8、抑制房地产投机，引导社会资金流向,较 高

41、 的 土 地 增 值 税，可 以 引 导 社 会 资 金 的 流 向，调 控 整 个 国 家 房 地 产 业 的 发 展 速 度 和 发 展 方 向，降 低 投 机 者 的,交易收益从而遏制投机，抑制地产投资过快、无序发展，从而保证房地产业的健康、稳定、持续发展。,第 27 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,三、新政对项目发展的影响,1、影响项目整体定位策略,按 照 70%90m以 下 产 品 的 宏 观 调 控 政 策 的 要 求，本 项 目 的 主 力 产 品 为 90m以 下 户 型。故 本 项 目 面 对 的 重 要 客 户,群体应该是以城市白领阶层为核心。所以，在本项目的

42、社区配套设施建设、户型设计及后期的营销手段等多方面，,都应该充分的考虑到城市白领阶层的生活及消费特征。,2、影响项目一期发展策略,我 司 认 为 长 沙 客 户 对 于 90m以 下 的 户 型 产 品，从 认 知、认 同 到 接 受 需 要 一 个 过 程。而 本 项 目 一 期 产 品 的 开 发 迫,在眉睫，所以本项目一期的产品定位应充分考虑宏观调控政策及客户需求演变的双重影响。,3、户型设计需要进行适当创新,受 新 政 影 响，需 要 在 有 限 的 90m空 间 内，合 理 布 局 三 房 产 品。因 此，需 要 从 提 高 实 用 率、降 低 分 摊 面 积、增 加,存储空间等多方

43、面对户型设计进行创新。,第 28 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,4、性价比、品牌及生活方式是建立项目核心竞争力的关键,受 新 政 影 响，在 未 来 的 市 场 供 应 中，90m以 下 户 型 产 品 的 供 应 量 将 逐 年 上 升，其 市 场 竞 争 将 日 趋 激 烈。产 品 同,质 化 的 问 题 也 将 日 趋 突 出。对 领 域 项 目 而 言，我 司 认 为 性 价 比 的 塑 造、企 业 品 牌 的 建 设 及 生 活 方 式 的 营 造 将 成 为 未,来市场竞争中本项目的核心竞争力。,四、长沙市房地产业发展预测,1、整体发展预测供求稳定增长，市场前景看好

44、,根 据 长 沙 城 市 发 展 规 划，考 虑 人 口、居 住 水 平 增 长 因 素，在 未 来 数 年 时 间 内 长 沙 市 住 宅 年 均 稳 定 的 消 费 需 求 应,在 500 万 平 米 上 下。而 从 历 年 供 销 数 据 分 析，未 来 放 量 与 需 求 将 同 步 增 长，楼 市 总 体 前 景 看 好。,2、客户发展预测周边县市、25-30 岁年轻人比重上升,随 着 长 沙 城 市 化 发 展 进 程 的 加 快，其 对 周 边 县 市 的 磁 场 聚 合 效 应 将 持 续 加 强，势 必 将 吸 引 大 量 周 边 县 市 客 户 群,来长沙置业；,同时，一方

45、面，随着长沙本土经济的发展，大量长沙本地或外地的高校毕业生留长就业发展；一方面，宏观调,第 29 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,控 的 进 一 步 落 实，中 小 户 型 增 多，较 低 的 总 价 降 低 了 置 业 门 槛。使 之 25-30 岁 年 轻 人 置 业 比 重 逐 步 上 升。,3、开发及供应量发展预测持续稳定增长，2007 年中后一次集中放量,从 2001-2006 年，土 地 集 中 于 2002-2004 年 集 中 放 量，2006 年 1-9 月，施 工 面 积 达 到 24824.43 万 平 米，新 开,工 面 积 达 1051.14 万 平 米

46、，而 销 售 量 仅 实 现 469.75 万 平 米，预 计 大 量 商 品 房 将 集 中 于 2007 年 中 后 期 集 中 放 量。如，,河西南山苏迪亚诺、中新花城、中粮项目；城南中信项目；城北珠江花城、沙河项目；星沙鹏基诺亚山林等大型项,目将集中于该时段入市。,4、价格增长预测2008 年初全面提升,基 于 2007 年 中 后 集 中 放 量 的 预 测，伴 随 市 场 商 品 房 品 质 整 体 提 升，在 各 板 块 核 心 标 杆 项 目 的 带 动 下，预 计 价,格 增 长 将 在 产 品 放 量 后 半 年 左 右 实 现，即 2008 年 初 将 全 面 提 升。,

47、5、政策调控预测不断严控,从 国 八 条 到 90/70，都 反 映 出 国 家 对 房 地 产 市 场 的 调 控 的 决 心；加 之 调 控 后 的 市 场 反 应 仍 不 太 尽 人 意。预 计 未,来国家宏观调控政策将不断加强。,6、以江河湖山为依托的景观楼盘成为市场追逐热点,近年来，依托政府对湘江、浏 阳河沿岸改造和对几大亲水 主题公园的修建，长沙滨江、滨 河、滨湖等以水景资,源 为 主 打 的 项 目，在 未 来 2 3 年 内 将 大 量 供 应。,第 30 页 共 253 页,城,北,板,城,东,板,块,长沙领域项目前期策划报告,五、长沙市住宅市场各板块及典型楼盘分析,金星大道

48、,沿线板块1、中心漂移，七大板块逐鹿长沙,根据长沙地域分布特征，可将其房地产市场分为以下七大板块：城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但板块,麓谷板块,块中心区,星沙板块,内存在大量老的居住社区。同时，缺乏优势景观资源。城东板块：麓南板块,长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但由于道路交通系统不完善，区域内经常发第 31 页 共 253 页,城南板块,长沙领域项目前期策划报告,生交通拥堵现象，且无优势景观资源。,麓谷板块：,岳 麓 大 道 以 南，岳 麓 山 以 北，二 环 以 西 的 区 域，属 于

49、 长 沙 高 科 技 产 业 园 区，大 量 的 企 业 员 工 成 为 该 区 域 的 主 要,置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。,麓南板块：,岳 麓 山 以 南，湘 江 以 西 的 城 市 区 域。该 区 域 景 观 资 源 丰 富，生 态 环 境 好，各 大 高 校 及 岳 麓 山 科 技 园 提 供 了 大 量,的高收入消费者。,城北板块：,湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的 城市区域。是 长沙未来城市重点发展 的区域，景观资源较为丰,富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。,星沙板块：,东二环以东，三 一九国道以北，以 星沙镇为

50、核心的城市区域。拥有发达的工 业基础，大量的企业购买人群，但,距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。,第 32 页 共 253 页,长沙领域项目前期策划报告,金星大道沿线板块：,湘江以西，雷锋大道以东，金星大道北段以南、银杉路以北的区域。,2、六大板块分区分析,【城南板块】,1、板 块 个 性：大 长 沙 梦 想，长 沙 城 市 发 展 的 主 流 方 向，承 载 了 长 沙 几 十 年 发 展 宏 大 蓝 图 的 寄 居 地，有 政 府,机构，有生态，有配套。辖内楼盘多则三千多亩，少则四五百亩。,2、代 表 楼 盘：奥 林 匹 克 花 园；BOBO 天 下 城；申 奥 美 域；柠 檬