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1、精传媒,关于我们,中国财富生活圈第一媒体,中国中高端别墅公寓 渠道综合占有率最高 的营销平台,中国 中高端别墅公寓 高品质灯箱媒体运营商,覆盖中国 最具消费活力 的一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都,有效到达 2000多个 TOP社区、700万户精英家庭，直接影响千万主流消费者,中国最具消费力和影响力的人群,覆盖京、沪、穗、深、杭、成 70%的千万富豪家庭,高频次快速形成购买决策影响力,日接触频次2.8次以上，到达率100%媒体接受度、喜好度、关注度分别达到94%、91%、77%,中国最具投放价值的媒体渠道,严格精选价值600万以上的高端别墅和公寓,媒体价值,媒体形式及特色,一代媒体
2、形式,一代媒体效果,夜间效果,奥迪深圳鼎太风华,路虎北京玫瑰园,白天效果,二代媒体形式,二代媒体效果,雷克萨斯广州嘉宝华庭,进口奔驰广州凤凰城凤雅苑,夜间效果,白天效果,媒体位置,社区出入口 停车场入口 社区主干道等,北京进入社区,别 墅：玫瑰园、观唐、北京湾、碧水庄园、温哥华森林、北京国际花园、西山美术馆高端公寓：天鹅湾、观湖国际、珠江帝景、蓝堡国际、阳光上东、九号公馆、中海雅园、钓鱼台嘉园,上海进入社区,别 墅：汤臣豪庭、林茵湖畔、棕榈泉花园、皇朝别墅、九溪十八岛、虹桥别墅、虹梅别墅高端公寓：上海壹街区、步高苑、爱建园、玛瑙园、哈佛印象、碧云东方公寓、浦江名邸,广州进入社区,别 墅：碧桂园
3、、凤凰城、汇景新城、花城苑、万科城、保利林语山庄、御景半岛、江南世家高端公寓：金碧华府、中海观园国际、滨江怡苑、珠江帝景、力讯上筑、东山雅筑、富力银禧,深圳进入社区,别 墅：水榭花都、深业花园、蓝漪花园、俊安苑、深业风临左岸、瑞河耶纳、仙湖山庄高端公寓：沁芳名苑、合正锦园、学林雅苑、欧陆经典、西湖林语名苑、厚德品园、香山美树苑,高端品牌形象：拉丝不锈钢框架，720dpi HP 高清灯箱片，二代灯箱纯平镜面效果画面冲击力强：一代灯箱2平米、二代灯箱2.8平米超大面积品牌记忆度高：每个终端画面唯一夜间亮灯效果：8根菲利普灯管，内打灯效果，100%的亮灯率视觉强迫性高：户外位置决定价值，安装在社区出
4、入口、车库入口、社区主干道，选择最佳视觉角度安装品质社区：为保证良好的媒体环境，严格选择高端品牌及品质社区，社区价格与物业费结合作为双重标准进行选择,媒体形式小结,媒介产品及媒体效果,媒介产品,谁 在看 我们的媒体？,财富榜,千万富豪（及亿万富豪）人群,家庭年均消费170万元,都市高收入人群,家庭年均消费25万元,精英榜,财富榜,平均年消费：170万元,千万富豪（及亿万富豪）人群,汽车、奢侈品、旅游、子女教育、收藏品、私人银行等高端消费主力军,92.1%拥有各种金融投资产品,资产中平均固定资产占57%、流动资产占40%,年龄：35-55岁,汽车拥有率：300%,数据来源：2010胡润财富报告（
5、个人资产包括：企业权益、自住房产和投资性资产）,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都，千万富豪密度最高，占全国千万富豪总量的52%。,通过精传媒的财富榜，即可覆盖中国千万及亿万富豪的1/3，可谓 事半功倍！,财富榜,数据来源：2010胡润财富报告（个人资产包括：企业权益、自住房产和投资性资产）,精英榜,家庭年消费：25万元,都市高收入人群,汽车、教育、旅游、数码、礼品、娱乐等超前消费主力军,乐于尝试新产品和新服务,投资与储蓄并重,年龄：25-45岁,汽车拥有率：63.4%,数据来源：国家统计年鉴,精传媒覆盖人群的收入及消费水平明显高于当地高收入人群标准线，是名副其实的中高端社区媒体！,北京、上海
6、、广州、深圳、杭州、成都，高收入人群密集，是时尚品牌消费的主要驱动力。,精英榜,数据来源：国家统计年鉴,媒体到达率：100%媒体接受度：94%媒体喜好度：91%媒体关注度：77%媒体位于社区/停车场出入口，是业主进出必经之路 上、下班开车经过 出入社区行走路过 在社区漫步遛狗走过 休闲锻炼慢跑经过 周末全家出行,媒体日接触频次：2.8次以上,媒体效果,数据来源：,媒体效果,数据来源：,CPM是衡量媒体的广告投放效益的重要指标 精传媒CPM基本接近大众媒体成本，明显优于其他覆盖高端消费人群的户外媒体 精传媒的广告传播经济效益较高，在中高收入人群中优势尤为明显,千人次成本（CPM）：财富榜为54元
7、 精英榜为17元,媒体成本,备注：执行价格按照精传媒2011年刊例价计算。,电梯厅,电梯,甲单元,乙单元,社区户外媒体比社区内单元大堂或电梯媒体，拥有不可比拟的成本优势！,社区入口、主干道,电梯厅,单元大堂/电梯媒体 必须按单元大堂或单个电梯付费，针对规模大的高档社区，投放成本巨大 以小面积的海报为主，信息承载量有限，缺乏视觉冲击,精传媒灯箱 一块灯箱即可覆盖整个社区，到达率100%灯箱面积大，信息传达更丰富，品牌形象佳 夜间亮灯更瞩目，LED生活信息主动关注 针对别墅无电梯或公寓大堂情况，优势更明显,精传媒灯箱,媒体优势比较,电梯,电梯,电梯,备注:1、上刊要求：每月有两个规定上刊期，分别为
8、1日和16日，如客户有特殊发布要求，需另外加收20%的特殊上刊费；2、上刊周期：平面广告发布最小周期为半月，每月发布周期中完整的发布时间为两周，即14天.每次上刊换画面需要2-3天完成；LED最小周期为一周；3、购买要求：广告发布最小购买单位为两周，最低购买量为50块.50块以下发布的制定社区需加收20%定位费；媒体制作及安装费用300元/块/次；4、制作要求：精传媒需提前广告发布期10个工作日拿到广告画面的EPS电子文件.喷绘及高清灯箱清晰度为720DPI；5、付款要求：上刊发布前一周支付广告发布费的50%及制作费用，上刊发布后一周内支付剩下的50%；6、执行时间：2011年1月1日起。,刊
9、例价格,备注：1、上刊监测报告内容包括：（1）灯箱广告执行情况说明（2）灯箱广告投放效果评估（3）广告制作画面示意图（4）灯箱广告投放实景效果（提供数量标准：日景-60%，夜景-20%）2、可根据客户要求，提供第三方监测报告。此类检测报告为收费项目。,服务流程,合作伙伴,2009第八届中国（广州）国际汽车展览会2010(第十一届)北京国际汽车展览会灯箱媒体唯一指定供应商,品牌形象广告,新品上市广告,产品促销广告,定制灯箱,动态特效,本页为效果示意图,公司简介,精传媒精准阳光（中国）传媒有限公司，中国中高端别墅（公寓）灯箱媒体投资运营商，致力于打造中国财富生活圈第一媒体，是国内中高端别墅（公寓）
10、渠道资源综合占有率最高的细分市场营销平台。公司由5家国内知名传媒股份公司联合发起成立，专注于户外新媒体投资开发运营，控股成立：精准阳光（北京）传媒广告有限公司、上海精传广告有限公司、广州精传广告有限公司、精准阳光（北京）传媒广告有限公司深圳分公司。公司计划在3年内投资2亿资金在北京、上海、广州、深圳等全国15个直辖市和省会城市开发建设别墅（公寓）灯箱媒体。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1
11、。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据
12、，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察
13、整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方
14、法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政
15、府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出
16、金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观
17、、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可
18、总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SW
19、OT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数
20、据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1
21、UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCB
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