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1、保定房地产市场专题调研报告,谨呈：保定市XX房地产开发有限公司,完美顾问2008.06,2,目 录,一、保定市简介和经济概况 3二、保定市房地产发展总体状况 9三、保定市区主要楼盘个案调研 18四、保定市主要房地产开发企业 31五、保定市总体规划和开发政策 33六、保定房地产市场发展趋势展望 37,3,汇报提纲 第一部分,保定市简介及经济概况,4,1-1 保定市基本概况 区位环境,保定市位于河北省中部地处首都南大门，与北京、天津三足鼎立，坐拥经济核心区域优势，素有“京畿首善之地”的美称。市中心距北京公里、天津145公里、石家庄 125公里，区位优势明显,5,1-2 保定市基本概况 历史沿革,保
2、定历史悠久，是尧帝的故乡，春秋、战国时期燕、中山就在境内建都，具有三千多年历史，保定之名，寓保卫大都、安定天下之意，大都即北京。,中华人民共和国成立前夕，河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市1958年5月，省会迁天津。1966年5月，省会由天津迁回保定。1968年2月省会迁石家庄1994年12月，保定地区与保定市合并，为省辖市。,保定古城墙,6,1-3 保定市基本概况 经济发展和人口规模,2006年全市年末总户数310.6万户，其中：市区30万户。到2010年主城区实际居住人口控制在90万人以内，到2020年主城区实际居住人口控制在115万人以内。2007年生产总值完1373.4亿元，
3、年均增长11.7 全部财政收入1219亿元，翻了一番多。各县(市、区)财政收入全部过亿我市科学发展综合水平进入全国50强。,02-06年生产总值完成情况（单位：亿元）,02-06年保定市人口增长图（单位：万人）,7,1-4 保定市经济发展 特色经济,安国药都,保定,工业企业,旅游文化,大学之城,望都辣椒,河北大学,乐凯集团,天威集团,保朔集团,8,1-保定市统计数据 社会经济基本情况表,9,汇报提纲 第二部分,保定市房地产市场总体状况,10,2-保定市房地产市场概况 近几年房地产发展回顾,保定市房地产市场从2004年后才开始快速发展2005年由于受国家政策影响,商品交易 量有所下降房地产过快增
4、长的势头得到遏制 2006年开始高涨 但与我省其他城市相比，保定的房价一 直处于相对较低“洼地”2007年保定市房地产投资持续攀升，房地产价格开始出现分层，阶梯性差距开始拉大,11,2-保定市房地产市场分析 销售均价变动趋势,商品房价格波动较大：2000年2003年房地产方面重心放在旧城改造上面2003年下半年市场逐渐放开2004年涨幅达25%2005年，普通住宅均价大浮度上涨，上涨幅度高达30%，远远高出全国的平均水平20062007年涨价幅度持续2008年住宅价格将趋于平稳,12,2-3 保定市房地产市场分析 消费者分析（一）,从图中可以看出，住房者的购买需求主要集中在平米的中小户型，反映
5、出购买者对实用型的需求很大,从图中可以看出，住房者可以接受的总价在万万，反映出住房者对住房的需求仍集中在中低档产品上,13,2-3 保定市房地产市场分析 消费者分析（二）,地段对于购买者来说仍然是首选因素，最热衷的置业区域依次为：高开区、北市区新市区和南市区,从图中可以看出，住房考虑的置业主要因素是价格与交通便利性即地段，由此可见，由于近期的宏观调控的影响使价格成为楼市的敏感话题,14,该区是保定市工商业聚集地，许多重点企业聚集于此，在东风路和朝阳大街形成商业区,经济繁荣适于开发公寓、写字楼、商住一体的楼盘现售楼盘：中央峰景、荣域铂庭等,房地产开发热点区域保定新城区，呈现“大楼盘、小聚集”状态
6、，。经过几年发展逐渐成为中央居住区,目前发展仍不成熟,配套尚不完善现售楼盘：秀兰尚城、新一代区，等,该区以轻工业为主，人口密度低楼盘多围绕河北大学和军校广场而建现售楼盘：凤凰城、金顶宝座、东俪湾项目等,南区是保定发展最早的区域，人文底蕴深厚，配套完善，人居环境优越，但由于人口密度大，拆迁力度大，又限制高层，新盘鲜见现售楼盘：世家郦园、星河湾等,2-4 保定市房地产市场分析 房地产开发版块分布图,北部版块,东部版块,南部版块,西部版块,15,假日雅典城,2-保定市房地产市场分析 在售主要楼盘分布图,都市春天,北部版块,东部版块,南部版块,西部版块,16,2-6 保定房地产市场分析 各版块在售楼盘
7、均价,南部,西部,东部,北部,17,2-7 保定市房地产市场分析 综 述,18,汇报提纲 第三部分,保定市区主要楼盘个案调研,19,3-1 保定楼盘个案调研 东部版块,20,3-1 保定楼盘个案调研 中央峰景,项目位置：阳光北大街与东风路交叉口开发 商：保定市民生房地产开发有限公司项目规模：总占地18888平方米，总建筑面积60000平方米 由六栋板式高层组成项目特色：打造生态环境，创造自然氧吧户型面积：90130 m2（以100多平米的大面积为主）销售均价：3800元/平米销售状态：一期准现房入住，二期正在发售,21,3-1 保定楼盘个案调研 荣域铂庭,项目位置：百花路与向阳大街交口开 发
8、商：河北嘉昌房地产开发有限公司 项目规模：建筑面积16000m2；规划建14栋住宅楼多层 栋、小高层栋项目特色：绝版位置，低容积率，规划合理户型面积：三室两厅两卫为主销售均价：均价4100元/m2项目状态：2008年7月初开盘，现房。,22,3-2 保定楼盘个案调研 北部版块,秀兰尚城,假日雅典城,23,3-2 保定楼盘个案调研 丽景蓝湾,项目位置：东邻恒祥北大街，西邻瑞祥大街开 发 商：保定市诚信房地产开发有限公司项目规模：占地约233334.50平方米，总建筑面积 400000平方米 项目分两区项目特色：处于CLD中央生活区,紧邻植物园户型面积：100平米左右的大面积为主销售均价：一期07
9、年初开盘均价3600元/m2；现价 3900元/平米 项目状态：A区已入住,B区运作中,24,3-2 保定楼盘个案调研 警盾家园,项目位置：复兴路与恒祥北大街交叉口开 发 商：保定清山房地产开发有限公司项目规模：占地2 00亩，总建筑面积62374.51平方米,规划建小高层板楼12栋,高层5栋 项目特色：地板辐射取暖户型面积：90300平米（两室、三室、四室、跃层）销售均价:3300元/平米 项目状态：已竣工,点评,由清山房产和中国人民武警8640部队合作开发，资金雄厚，实力强大，物业由武警部队托管，居住安全管理有保障。,25,3-2 保定楼盘个案调研 假日雅典城,项目位置：阳光北大街和天鹅路
10、交叉口开 发 商：河北华中房地产开发有限公司项目规模：总占地亩，总建筑面积万m2，板式高层栋，板点结合高层栋，欧式洋房栋项目特色：欧式风格户型面积：80140 m2销售均价：高层塔楼均价3700元/m2，板楼均价4000元/m2，多层均价4600元/m2 销售状态：接受咨询,点评,风格独特，位置优越，但价格偏高限制了一部分购买人群,26,3-2 保定楼盘个案调研 秀兰尚城,项目位置：任庄路与隆兴路交叉口东北角开 发 商：河北秀兰房地产开发公司项目规模：建筑面积47万m2；共23栋板式高层住宅（27）层项目特色：成规模户型面积：58200m2（2室、3室为主）销售均价：3498元/m2项目状态：
11、土地平整,点评,项目成规模，开发商实力大，且较有 远见销售2010 的住宅，那时北部已经发展成熟，但销售周期过长有一定的风险,27,3-3 保定楼盘个案调研 南部版块,世家郦园,南部版块,28,3-3 保定楼盘个案调研 世家郦园,项目位置：建国路18号开 发 商：保定清山地产开发有限公司项目规模：占地近100亩项目特色：城市中央位置,异形剪力墙结构户型面积：90160m2（以110150m2中大户型为主）销售均价：均价3400元/m2；销售状态：项目即将封顶,29,3-4 保定楼盘个案调研 西部版块,30,3-4 保定楼盘个案调研 东俪湾,项目位置：天威东路1006号 开 发 商：保定佰盛房地
12、产开发有限公司项目规模：总用地面积约90亩，建筑面积65600平方米规划建设16栋6层板楼 项目特色：纯多层,下沉式庭院,双主题公园户型面积：50140销售均价：2007年8月，起价：2950元/m2 现均价4000元/m2销售状态：现房销售。,点评,项目打造纯多层社区,双主题公园,居住环境优越.紧邻客运站中心,交通便捷.但是车流量大而且杂,紧邻飞机场,噪音污染严重,31,汇报提纲 第四部分,保定市主要房地产开发企业,32,4-1 保定市主要房地产开发企业项目简表,33,汇报提纲 第五部分,保定市总体规划及开发政策,34,5-1 保定市总体规划 城市规划和发展方向,大发展方向保定市城市总体规划
13、（20012020年），保定被定位为“国家历史文化名城，冀中地区中心城市”。保定市作为一个老城区，在建市以来保持古风没有太大发展，作为环首都的“京畿”城市，地区京津保三角的中心,面临很大的发展机遇，于是在2002年规划提出保定主城区将与周围的清苑、满城、徐水3县形“一市三城”的都市区结构。改革开放的今天，已发展成为近临首都北京的重要卫星城市。,市内发展方向 根据保定市城市总体规划，该市城市建设用地发展方向为，主要向北发展，适当向东发展，控制向西发展，住宅建设以开发北片居住区、旧城改造及城中村改造为主，兼顾朝阳南大街居住区的建设；远期主要向北、东北方向发展，适当向东、向南发展,35,5-2 保定
14、市未来规划 城市规划要点,36,5-3 城市规划要点 未来三年基础设施建设,火车站,路,桥,园,修建东三环西二环建设环城高速公路,全互通立交桥“中国电谷”立交桥,环城公园水上生态公园,37,汇报提纲 第六部分,保定房地产市场发展趋势展望,38,6-1 保定市2008年建设计划（房地产）,保定市2008年建房总量为94万平方米,其中90平米以上的户型供应量为29万平米,占地面积13.5公顷.90平米以下的户型供应量为55万平米,占地面积26.5公顷,经济适用房供应量为10万平米,占地面积5公顷,39,6-2 保定市房地产市场展望 总析,据调查，保定市人口每年自然增长有四万人左右外地迁移人口每年也
15、近四万人，如果按照一个家庭100平米的住房需求来算，每年需新增270万平方米才能满足人口增长需要，而近几年规划审批的住宅面积在100万平米左右，远远不能满足需求。鉴于这些因素可得：保定市房产市场仍为卖方市场，房价仍会稳中有升。,40,6-3 保定市2009年建设用地计划（房地产）,保定市2009年建房总量计划 为129.7万平方米,90平米以下的户型供应量为76万平米,占商品住房的70.9%,经济适用房供应量为10万平米,廉租房0.3万平方米,41,6-4 保定房地产市场趋势分析 小结,通过年年住房建设计划可以看出：保定市住房建设面积呈上升趋势，继续贯彻的户型比例，经济适用房的供应量在万平米左右，廉租房从2009年起开始上市,演示结束，谢谢！,
